Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-7895/2023

03 октября 2024 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 19 сентября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 03 октября 2024 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Е.И. Пеплер, при ведении протокола судебного заседания секретарем В.В. Смирновой (до перерыва) и секретарем М.С. Гульневой (после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Магнитогорска, ОГРН 

<

***>, г. Магнитогорск, Челябинская область,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, г. Магнитогорск, Челябинская область, 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации г. Магнитогорска,

о взыскании 259 049 руб. 77 коп.,  

при участии в судебном заседании: 

от истца – представителей ФИО2 по доверенности от 07.04.2023, паспорт, квалификация подтверждается дипломом, ФИО3 по доверенности от 28.02.2023, паспорт, квалификация подтверждается дипломом,

от ответчика – представителя ФИО4, по доверенности от 15.01.2024 № 01-24/юр, паспорт, квалификация подтверждается дипломом,

от третьего лица – представителя ФИО5 по доверенности от 02.09.2024, паспорт, квалификация подтверждается дипломом;

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Магнитогорска (далее – истец, Комитет) 16.03.2023 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО1), в котором просит взыскать задолженность по арендной плате по договору № 9162 от 17.04.2015 за период с 01.04.2020 по 30.09.2022 в размере 151 278 руб. 29 коп. и пени за период с 26.06.2020 по 30.06.2023 в размере 107 771 руб. 48 коп. (с учетом уточненного искового заявления, т. 1 л.д. 158).

Определением суда от 30.03.2023 исковое заявление принято к производству для рассмотрения в порядке упрощенного производства (т. 1 л.д. 1).

Определением суда от 15.05.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства (т. 1 л.д. 100-101).

Определением суда от 30.01.2024 произведена замена судьи Тиуновой Т.В. судьей Пеплер Е.И. и дело № А76-7895/2023 передано на рассмотрение судье Пеплер Е.И. (т. 2 л.д. 82).

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, в обоснование сослался на статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 307, 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды № 9162 от 17.04.2015, просил взыскать с ответчика задолженность и неустойку за просрочку внесения арендной платы по договору аренды. 

Ответчик возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве (т. 1 л.д. 88-89) и дополнении к отзыву (т. 2 л.д. 1, 106-107), полагая, что действия истца должны быть квалифицированы как злоупотребление правом. Предприниматель указал на то, что Комитетом неправомерно заявлены требования о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды, заключенному с Администрацией. Также ответчик указал на невозможность использования земельного участка в связи с погашением записи о праве аренды ИП ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости. Кроме этого, предприниматель сослался на возведение истцом на спорном земельном участке площадки для посадки и взлета санитарного вертолета, что нарушало права ответчика и препятствовало использованию спорного земельного участка по назначению. Представил пояснения (т. 2 л.д. 118-119), указав, что вступившим в законную силу решением суда по делу № А76-24284/23 установлено, что само по себе соотношение площади земельного участка, используемого для организации взлета вертолетов санитарной авиации, по отношению к общей площади земельного участка (1,69%) не исключает создания препятствий для использования земельного участка для целей строительства.

В возражениях на отзыв (т. 1 л.д. 102-103) и дополнение к отзыву (т. 2 л.д. 135-136) Комитет указал на необоснованность доводов ответчика. Представил письменные пояснения (т. 2 л.д. 138-140) и дополнение к правовой позиции (т. 3 л.д. 16-17).

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 05.09.2024 по 19.09.2024. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления Администрации города Магнитогорска № 4808-П от 06.04.2015 (т. 1 л.д. 8) 17.04.2015 между Администрацией города Магнитогорска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «АльфаТрейд» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка (предоставленного для целей строительства) № 9162, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 74:33:0217001:658, площадью 11078 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Советская, 88, для строительства межрегионального травматологического центра, с разрешенным использованием: межрегиональный травматологический центр (т. 1 л.д. 5-6).

В дальнейшем права и обязанности арендатора по договору аренды неоднократно уступались. Так на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды от 10.09.2018, арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:33:0217001:658 стал ФИО1 (дата регистрации – 12.09.2018 № 74:33:0217001:658/-74/033/2018/7) (т. 1 л.д. 20 оборот).

Письмом от 02.09.2019 ИП ФИО1 сообщил об отсутствии возражений для использования земельного участка, в случае необходимости, в качестве площадки «поскока» для вертолетов санитарной авиации на период до начала строительных работ (т. 1 л.д. 21).

В соответствии с протоколом № АГ-05/604 от 04.09.2019 Администрацией принято решение обеспечить организацию вертолетной площадки в районе ГАУЗ «Городсдкая больница № 3 города Магнитогорска» (выравнивание площадки 30*30 м, асфальтирование 15*15 м), срок до 01.10.2019 (т. 1 л.д. 109-10).

16.09.2019 был заключен муниципальный контракт № 451/19 на выполнение работ по объекту «Ремонт тротуаров» (т. 1 л.д. 137-146).

17.09.2019 между Администрацией города Магнитогорска в лице председателя комитета по управлению имуществом и земельными отношениями (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору № 9162 от 17.04.2015 (т. 1 л.д. 16-18).

В соответствии с п. 1.3 дополнительного соглашения арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем договор заключен без передаточного акта. Арендатор не возражает на безвозмездное использование арендуемого земельного участка в качестве площадки «подскока» для вертолетов санитарной авиации на период до начала строительных работ.

Согласно п. 2.1 дополнительного соглашения срок действия договора устанавливается до 06.04.2025.

В соответствии с п. 2.2 дополнительного соглашения договор считается заключенным с момента его подписания.

Условия соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 12.09.2018 (п. 2.3 дополнительного соглашения).

Согласно п. 3.4.7 дополнительного соглашения арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

В силу п. 4.1 дополнительного соглашения размер арендной платы определен в приложении к настоящему договору и является неотъемлемой частью договора.

Плата за аренду земли перечисляется арендатором поквартально в течение календарного года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на счет арендодателя (п. 4.4 договора).

В п. 5.2 дополнительного соглашения стороны согласовали, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств. Уплата пени не освобождает арендатора от исполнения обязанностей по договору.

По правилам пункта 1 статьи 432, статьи 606, пункта 1 статьи 607, статьи 614 ГК РФ суд квалифицирует договор аренды как заключенный.

Дополнительное соглашение от 17.09.2018 к договору аренды № 9162 от 17.04.2015 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 25.09.2019, что подтверждается соответствующей отметкой регистрирующего органа в договоре (т. 1 л.д. 18 оборот), а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18.10.2018 № 74/001/023/2018-509 (т. 1 л.д. 20).

Постановлением Администрации города Магнитогорска № 13233-П от 01.12.2021 площадка для подскока по ул. Советская в районе д. 88 (199 кв.м.) включена в реестр муниципального имущества города Магнитогорска как движимое имущество, поставлена на учет в муниципальную казну города Магнитогорска и передана на временное содержание и техническое обслуживание МКУ «УКС» (т. 1 л.д. 22, 23).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2021 по делу № А76-34190/2020 пункт 6.8. дополнительного соглашения от 17.09.2019 к договору аренды № 9162 от 17.04.2015 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0217001:658, площадью 11 078 кв.м., согласно данных государственного кадастрового учета, находящегося по адресу (имеющего адресные ориентиры): г. Магнитогорск Челябинской области, ул. Советская, 88, признан недействительным, а также признано недействительным уведомление от 18.10.2019 Администрации города Магнитогорска об одностороннем отказе от исполнения договора аренды № 9162 от 17.04.2015 (т. 1 л.д. 52-56, 57-59).

Администрацией проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:33:0217001:658, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Советская, 88, предоставленного ФИО1 по договору аренды № 9162 от 17.04.2015, в результате которого составлен акт обследования земельного участка № 563 от 26.08.2022 (т. 1 л.д. 112). Установлено, что на данном земельном участке какие-либо строения отсутствуют, участок зарос многолетними деревьями и кустарниками, на части исследуемого земельного участка расположены тротуар и проезд к заасфальтированной площадке с нанесенной на нее разметкой, земельный участок не огорожен, доступ свободный, на момент осмотра строительство не ведется, строительная техника отсутствует.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2023-22103747 от 01.02.2023 обременение земельного участка с кадастровым номером 74:33:0217001:658 в виде аренды в ЕГРН с 05.08.2022 зарегистрировано в пользу ФИО1 (т. 1 л.д. 37-40).

Платежными поручениями № 22 от 20.11.2018 на сумму 3 450 руб., № 1 от 23.01.2019 на сумму 16 700 руб., № 10 от 28.03.2019 на сумму 16 310 руб., № 18 от 02.09.2019 на сумму 18 163 руб. 30 коп., № 2 от 28.01.2020 на сумму 13 000 руб., № 23 от 20.11.2019 на сумму 17 000 руб., № 3 от 06.02.2020 на сумму 7 000 руб., № 5 от 18.02.2020 на сумму 3 700 руб., № 7 от 24.03.2020 на сумму 9 447 руб. 66 коп., № 39 от 28.12.2022 на сумму 22 000 руб., № 6 от 10.02.2020 на сумму 1 270 руб., № 18 от 26.04.2023 на сумму 25 000 руб., № 39 от 26.12.2022 на сумму 22 000 руб. (т. 1 л.д. 45-47, 132, 133) ответчиком внесена арендная плата за использование земельного участка.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия № КУИиЗО-02/5256 от 05.10.2022 (т. 1 л.д. 48, 49) о погашении задолженности за период с 01.01.2020 по 30.09.2022 в размере 139 355 руб. 35 коп. и пени за период с 26.12.2019 по 04.10.2022 в размере 93 384 руб. 18 коп., кроме того 09.02.2023 истцом в адрес ответчика направлена претензия № КУИиЗО-02/771 (т. 1 л.д. 50, 51) о погашении задолженности за период с 01.01.2020 по 30.09.2022 в размере 151 278 руб. 30 коп. и пени за период с 26.06.2020 по 08.02.2023 в размере 98 045 руб. 02 коп., ответа на которые не последовало.

Несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды № 9162 от 17.04.2015 за период с 01.04.2020 по 30.09.2022 явилось основанием обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Изучив представленные материалы дела, суд находит, что между сторонами возникли обязательственные правоотношения по аренде ИП ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0217001:658.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Доводы ответчика о ненадлежащем истце отклоняются судом в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 125 ГК РФ органы местного самоуправления могут от имени муниципальных образований своими действиями в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде.

Статьей 34 Федерального закона № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ) определена структура органов местного самоуправления, в которую входят: представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения. Порядок формирования, полномочия, срок полномочий, подотчетность, подконтрольность органов местного самоуправления, а также иные вопросы определяются уставом муниципального образования.

Уставом Администрации города Магнитогорска предусмотрено, что органы администрации города могут приобретать статус юридического лица на основании решения городского Собрания об учреждении соответствующего органа в форме муниципального казенного учреждения.

Постановлением Администрации города Магнитогорска № 5269-П от 08.05.2019 полномочиями администраторов доходов бюджета города, подведомственных главному администратору – администрации города Магнитогорска, наделены администрация города Магнитогорска и муниципальные казенные учреждения, которым открыты в Управлении Федерального казначейства по Челябинской области лицевые счета, предназначенные для отражения операций по администрированию поступлений доходов в бюджет города Магнитогорска (т. 2 л.д. 29-30).

Постановлением Администрации города Магнитогорска № 3529-П от 08.04.2022 утвержден порядок осуществления органами местного самоуправления, органами администрации города Магнитогорска и (или) находящимися в их ведении казенным учреждениями бюджетных полномочий главных администраторов (администраторов) доходов бюджета города и главных администраторов (администраторов) источников внутреннего финансирования дефицита бюджета города (т. 2 л.д. 31-33).

Решением Магнитогорского городского Собрания депутатов № 139 от 05.10.2022 Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Магнитогорска учрежден в форме муниципального казенного учреждения органа Администрации города Магнитогорска (т. 2 л.д. 43), решением Магнитогорского городского Собрания депутатов  № 140 от 05.10.2022 утверждено положение о Комитете по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Магнитогорска (т. 2 л.д. 40)

В соответствии с Положением о Комитете по управлению имуществом и земельными отношениями (т. 1 л.д. 74 оборот -76), Комитет осуществляет бюджетные полномочия главного распорядителя бюджетных средств, получателя бюджетных средств, главного администратора (администратора) доходов бюджета города, главного администратора (администратора) источников финансирования дефицита бюджета города, предусмотренные Бюджетным кодексом Российской Федерации, Положением о бюджетном процессе в городе Магнитогорске, решением Магнитогорского городского Собрания депутатов о бюджете города; осуществляет подготовку и контроль исполнения условий (в рамках компетенции Комитета) договоров аренды, договоров купли-продажи, безвозмездного пользования имуществом муниципальной казны, договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, договоров аренды, безвозмездного срочного пользования земельными участками, соглашений о перераспределении, соглашений об установлении сервитутов в отношении земельных участков, находящихся в ведении или собственности города, договоров на размещение нестационарных торговых объектов, а также договоров, заключаемых в отношении объектов муниципального жилого фонда.

Отсутствие зарегистрированного дополнительного соглашения о замене арендодателя в данном случае суд признает не имеющим правового значения.

Поскольку предоставляемый по договору аренды земельный участок находится в распоряжении муниципального образования – город Магнитогорск, Комитет правомерно выступил в качестве истца по требованию о взыскании арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 2.1 дополнительного соглашения срок действия договора устанавливается до 06.04.2025.

Судом установлено, что признанным впоследствии в судебном порядке недействительным уведомлением от 18.10.2019 Администрация города Магнитогорска в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора аренды № 9162 от 17.04.2015.

Из письма Администрации № АГ-08-исх/1154 от 07.04.2020 следует, что в связи с получением ИП ФИО1 13.11.2019 уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, по истечении месячного срока, то есть 13.12.2019 арендодателем направлена информация в Управление Росреестра для погашения регистрационной записи (т. 1 л.д. 111).

В ходе рассмотрения дела № А76-34190/2020 судом установлено, что запись о наличии обременения в виде аренды погашена регистрирующим органом, согласно выписке из ЕГРН от 05.03.2021 спорный участок является собственностью муниципального образования «Город Магнитогорск», сведения об ограничениях, обременениях не зарегистрированы.

Из ответа Управления Росреестра № 8449-1/20 от 09.09.2020 следует, что запись о государственной регистрации договора аренды, содержащаяся в ЕГРН в отношении спорного земельного участка была погашена 17.12.2019 (т. 1 л.д. 116-117).

Согласно пункту 2 и пункту 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Подписанный сторонами акт сдачи-приемки земельного участка к названному договору в материалы дела не представлен.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, данное обязательство прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

В то же время в силу пунктов 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Вместе с тем, 16.03.2022 вступило в законную силу решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2021 по делу № А76-34190/2020, которым признан недействительным пункт 6.8 дополнительного соглашения от 17.09.2019 к договору аренды земельного участка № 9162 от 17.04.2015, судом отмечено, что применение последствий недействительности сделки в данном случае не представляется возможным, требование истца о применении последствий недействительности дополнительного соглашения к договору аренды не подлежит удовлетворению. Кроме того, суд признал недействительным уведомление от 18.10.2019 администрации города Магнитогорска об одностороннем отказе от исполнения договора аренды № 9162 от 17.04.2015, право аренды ИП ФИО1 восстановлено (т. 1 л.д. 52-59).

Также в деле № А76-34190/2020 суд установил, что односторонний отказ Администрации от исполнения договора аренды земельного участка, выраженный в уведомлении от 18.11.2019, нельзя признать разумным и добросовестным.

В пункте 1 статьи 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Пункт 5 указанной статьи закрепляет презумпцию добросовестности действий, совершаемых участниками гражданского оборота.

По смыслу приведенных норм, для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу.

В соответствии с частью 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Неисполнение судебных актов влечет за собой ответственность, установленную настоящим Кодексом и другими федеральными законами (часть 2 статьи 16 АПК РФ).

При исследовании обстоятельств настоящего дела судом установлено, что согласно пункту 3.1.4 договора арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

Согласно акту обследования земельного участка № 563 от 26.08.2022 (т. 1 л.д. 112) установлено, что на данном земельном участке какие-либо строения отсутствуют, участок зарос многолетними деревьями и кустарниками, на части исследуемого земельного участка расположены тротуар и проезд к заасфальтированной площадке с нанесенной на нее разметкой, земельный участок не огорожен, доступ свободный, на момент осмотра строительство не ведется, строительная техника отсутствует.

Доказательства того, что ответчик после одностороннего отказа Администрации от договора аренды и его расторжении (13.12.2019) до окончания спорного периода (30.09.2022) обращался с заявлениями о выдаче разрешения на строительство, имелось действующее разрешение на строительство, в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, принимая во внимание цель предоставления земельного участка, указанную в договоре аренды (для строительства межрегионального травматологического центра), а также учитывая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о недоказанности такого значимого обстоятельства, как факт использования ответчиком спорного земельного участка в период после одностороннего отказа Администрации от договора аренды и его расторжении (13.12.2019) до вступления в законную силу судебного акта, которым право аренды предпринимателя было восстановлено (16.03.2022).

Кроме того, с учетом имеющейся у истца возможности осуществления контроля за использованием находящихся в публичной собственности земельных участков арендодатель мог и должен был знать о неиспользовании арендатором земельного участка в указанный период.

В пункте 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Таким образом, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

При таких обстоятельствах отсутствие подписанного акта приема-передачи земельного участка истцу не является безусловным основанием для взыскания арендной платы по спорному договору за период с 13.12.2019 по 16.03.2022 с ответчика, в связи с чем указанный довод истца отклоняется судом.

07.04.2023 ИП ФИО1 обратился в Администрацию с требованием об освобождении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0217001:658 (т. 1 л.д. 121-122).

Письмом № АГ-08-исх/1398 от 04.05.2023 на обращение ФИО1 по вопросу начисления арендной платы Администрация указала на отсутствие заявления на выдачу разрешения на строительство в связи с чем указала на отсутствие обязанности по освобождению земельного участка (т. 1 л.д. 114).

19.05.2023 ИП ФИО1 уведомил Администрацию об отказе от дополнительного соглашения от 17.09.2019 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0217001:658, площадью 11078 кв.м. (т. 1 л.д. 120).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2023 по делу № А76-24284/2023 дополнительное соглашение от 17.09.2019 к договору аренды № 9162 от 17.04.2015 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0217001:658, площадью 11 078 кв.м. расторгнуто, суд обязал Администрацию города Магнитогорска в тридцатидневный срок освободить земельный участок с кадастровым номером 74:33:0217001:658, площадью 11 078 кв.м. от всех временных и постоянных сооружений и асфальтированного покрытия в виде «ремонта тротуаров» (т. 2 л.д. 92-97).

Документального подтверждения обращения предпринимателя с заявлением о намерении произвести изыскания на арендуемом земельном участке для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство ранее 07.04.2023 ответчиком не представлено. Это же было установлено судом в рамках рассмотрения дела № А76-24284/2023. 

Ссылка ответчика на акт обследования земельного участка от 26.08.2022 судом не принимается, поскольку из буквального содержания указанного акта № 563 от 26.08.2022 (т. 1 л.д. 112) не следует вывод о намерении предпринимателя произвести изыскания на арендуемом земельном участке.

Вместе с тем, ответчиком не доказано (статья 65 АПК РФ) и судом не установлено наличие препятствий со стороны истца в пользовании спорным земельным участком в период с 16.03.2022 (восстановления права аренды) по 30.09.2022 (окончание спорного периода).

Довод ответчика о неправомерности начисления арендной платы при отсутствии записи о государственной регистрации договора аренды отклоняется судом в силу следующего.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (часть 1 статьи 420, части 1, 2 статьи 421 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, пункт 2 статьи 609, пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся разъяснения по вопросам, связанным с квалификацией договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию в ситуации, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям такого договора. Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса). При этом оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным» также разъяснено, что предоставив конкретное имущество в пользование на условиях подписанного договора, стороны приняли на себя обязательство, которое должно надлежаще ими исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

С момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи об этом праве (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает его стороны от исполнения обязательств по заключенному обязательственному соглашению о предоставлении недвижимого имущества во временное пользование (исполняемому сторонами по правилам гражданского законодательства о договоре аренды).

Иные доводы ответчика отклоняются судом как противоречащие имеющимся в деле материалам, самостоятельного правового значения для разрешения спора не имеют.

В силу изложенного суд приходит к выводу о правомерности начисления арендной платы за период с момента восстановления ИП ФИО1 права аренды на спорный земельный участок, то есть с 16.03.2022 по 30.09.2022.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», решения Магнитогорского городского собрания депутатов Челябинской области от 29.06.2017 № 116 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов».

В соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап – размер арендной платы;

Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап – ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

К1 – коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В расчете истец применяет следующие значения: 

ставка арендной платы – 0,3 % (земельные участки, предоставленные на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства), 

коэффициент К1 – 2 (общественное использование объектов капитального строительства) с 01.01.2021; 

коэффициент К2 – 1 (территория населенных пунктов); 

коэффициент К3 – 1 (микропредприятие).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0217001:658 составила 10 294 563 руб. 84 коп. (т. 1 л.д. 43-44).

Судом произведен самостоятельный расчет задолженности по арендной плате за период с 16.03.2022 по 30.09.2022 с учетом расчета истца (т. 1 л.д. 160), размер которой составил 33 675 руб. 91 коп.

Платежными поручениями № 3 от 06.02.2020 на сумму 7 000 руб., № 5 от 18.02.2020 на сумму 3 700 руб., № 7 от 24.03.2020 на сумму 9 447 руб. 66 коп., № 18 от 26.04.2023 на сумму 25 000 руб., № 39 от 26.12.2022 на сумму 22 000 руб. ответчиком внесена арендная плата за использование земельного участка. С учетом указания назначения платежа «оплата по договору аренды № 9162 от 17.04.2015 земельный участок с кадастровым номером 74:33:0217001:658, с 06.08.2022», сумма 6 431 руб. 23 коп. правомерно учтена истцом в счет погашения задолженности за период с 01.07.2022 по 30.09.2022.

Таким образом, с учетом произведенной ответчиком оплаты сумма задолженности по договору аренды за период с 16.03.2022 по 30.09.2022 составила 27 244 руб. 68 коп.

Период начисления АП

S кв.м.

Кад.ст.

С ап

К1

К2, К3

Начислено, руб.

Оплата, руб.

16.03.2022 – 31.03.2022

11 078 

10 294 563,84

0,3

2

1

2 707,61

01.04.2022 – 30.06.2022

11 078

10 294 563,84

0,3

2

1

15 399,54

01.07.2022 – 30.09.2022

11 078

10 294 563,84

0,3

2

1

15 568,76

6 431,23

(п/п 39 от 28.12.2022)

Итого:

33 675,91

6 431,23

В соответствии со статьей 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно п. 5.2 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Поскольку оплата аренды за пользование земельным участком ответчиком произведена с нарушением сроков, установленных договором, требования Комитета о взыскании финансовых санкций (пеней) являются обоснованными.

Комитет просит суд взыскать с ИП ФИО1 пени за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды № 9162 от 17.04.2015 за период с 26.06.2020 по 30.06.2023 в размере 107 771 руб. 48 коп.

Вместе с тем, постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами и, соответственно, запрет на период 6 месяцев на взыскание договорной неустойки.

В силу части 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) Для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

На срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 9.1 Закона № 127-ФЗ).

В частности не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей за исключением текущих платежей (абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ).

Срок действия моратория на банкротство в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – Постановление Правительства № 497) ограничен периодом с 01.04.2022 в течение 6 месяцев, следовательно, по истечении указанного срока имеются все правовые основания для дальнейшего начисления пени до фактического исполнения обязательства, в случае, если мораторий не будет продлен соответствующим актом.

Указанный документ утратил силу в связи с истечением срока действия, установленного пунктом 3 данного документа. 

С учетом признания необоснованным периода начисления задолженности до 15.03.2022, а также учитывая Постановление Правительства № 497, судом произведен самостоятельный расчет неустойки за период с 26.03.2022 по 30.06.2023, размер которой составил 9 548 руб. 96 коп. (16,25 руб. + 9 532,71 руб.).

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 26.03.2022

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

2 707,61

26.03.2022

31.03.2022

6

2 707,61 × 6 × 0.1%

16,25 р.

Итого:

16,25 руб.

Сумма основного долга: 2 707,61 руб.

Сумма процентов по всем задолженностям: 16,25 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 28.06.2022

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

15 399,54

28.06.2022

28.12.2022

184

15 399,54 × 184 × 0.1%

2 833,52 р.

-6 431,23

28.12.2022

Оплата задолженности

8 968,31

29.12.2022

30.06.2023

184

8 968,31 × 184 × 0.1%

1 650,17 р.

Итого:

4 483,69 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 27.09.2022

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

15 568,76

27.09.2022

30.06.2023

277

15 568,76 × 277 × 0.1%

4 312,55 р.

Итого:

4 312,55 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 02.10.2022

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

2 707,61

02.10.2022

30.06.2023

272

2 707,61 × 272 × 0.1%

736,47 р.

Итого:

736,47 руб.

Сумма основного долга: 27 244,68 руб.

Сумма процентов по всем задолженностям: 9 532,71 руб.

Ответчик контррасчет и доказательства отсутствия вины в несвоевременном исполнении обязательств не представил, ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ не заявил.

С учетом изложенного требования Комитета в части взыскании неустойки по договору подлежат частичному удовлетворению в размере 9 548 руб. 96 коп. за период с 26.03.2022 по 30.06.2023.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

При цене иска в размере 259 049 руб. 77 коп. размер государственной пошлины по иску составил 8 181 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 28.06.2014 № 198-ФЗ), п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Согласно подп. 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно подп. 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Соответственно, поскольку иск подлежит частичному удовлетворению, государственная пошлина в сумме 1 161 руб. 97 коп. (пропорционально удовлетворенной части иска, 8 181 х 14,2033%) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Магнитогорска (ИНН 

<

***>) задолженность за период с 16.03.2022 по 30.09.2022 в размере 27 244 (Двадцать семь тысяч двести сорок четыре) руб. 68 коп., неустойку за период с 26.03.2022 по 30.06.2023 в размере 9 548 (Девять тысяч пятьсот сорок восемь) руб. 96 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 161 (Одна тысяча сто шестьдесят один) руб. 97 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                           Е.И. Пеплер

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru  или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.