АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта, 102

http://kirov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-8812/2017

г. Киров

31 августа 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2018 года.

В полном объеме решение изготовлено 31 августа 2018 года. 

 

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Караниной Н.С. 

при ведении протокола судебного заседания без использования средств аудио-записи ввиду неявки сторон секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

акционерного общества «ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 125009, Россия, 

<

...>)

к акционерному обществу «Кировская региональная ипотечная корпорация» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 610000, Россия, 

<

...>)

о взыскании 2 457 573 руб. 02 коп.

и 

встречное исковое заявление 

акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 610000, Россия, 

<

...>)

к акционерному обществу «ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 125009, Россия, 

<

...>)

об обязании принять по акту приема-передачи объект недвижимого имущества и осуществить регистрацию перехода права собственности

 

без участия в судебном заседании представителей сторон, 

 

установил:

акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее – истец, АО «АИЖК») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к акционерному обществу «Кировская региональная ипотечная корпорация» (далее – ответчик, АО «Кировская региональная ипотечная корпорация», АО «КРИК») о взыскании 2 457 573 руб. 02 коп., в том числе:

2 360 781 руб. 00 коп. задолженности по договору купли-продажи объекта недвижимости от 21.12.2016 (далее – договор),

96 792 руб. 02 коп. неустойки за просрочку исполнения обязательств по оплате объекта недвижимости, 

а также расходов по уплате государственной пошлины.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что ответчиком не исполнена обязанность по оплате приобретенного по договору жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: 

<

...> (кадастровый номер жилого дома: 43:25:390201:252, кадастровый номер земельного участка: 43:25:390201:0123).

Истец ходатайством, поступившим в суд 19.10.2017, конкретизировал период расчета подлежащей взысканию неустойки – с 22.12.2016 по 31.01.2017. 

Ответчик в отзыве на исковое заявление от 18.09.2017 указал, что с иском не согласен, поскольку ему пунктом 7.8 договора предоставлено право в одностороннем порядке расторгнуть договор с извещением продавца за 30 календарных дней; указанное уведомление было направлено ответчиком истцу 16.01.2017, получено 27.01.2017, о чем имеется отметка на уведомлении о вручении почтового отправления; в связи с чем полагает, что с 26.02.2017 договор прекратил свое действие.

Истец в письменных пояснениях, поступивших в суд 15.10.2017, сообщил, что уведомление о расторжении договора в адрес АО «АИЖК» не направлялось и не поступало; считает, что данное обстоятельство может быть доказано только представлением в суд описи вложения почтового отправления, а представленная суду квитанция подтверждает лишь факт направления какого-либо документа, а не уведомления о расторжении договора; полагает, что косвенно этот факт подтвержден в ответе АО «КРИК» на претензию истца от 22.03.2017 № 01/407.

АО «КРИК» обратилось к АО «АИЖК» со встречным иском об обязании АО «АИЖК» принять по акту приема-передачи объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: 

<

...>, являющийся предметом договора купли-продажи от 21.12.2016, и об осуществлении регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области.

Встречное исковое заявление основано на положениях пунктов 1, 2 статьи 450.1, пункта 3 статьи 551, пункта 1 статьи 556 ГК РФ и мотивировано тем, что истцом по встречному иску реализовано право на односторонний отказ, предусмотренное пунктом 7.8 договора, однако ответчик по встречному иску действия по приемке имущества не производит, от регистрации права собственности уклоняется.

Определением от 24.11.2017 судом принят к рассмотрению встречный иск АО «КРИК».

В отзыве на встречное исковое заявление АО «АИЖК» указало, что уведомлений о расторжении договора в одностороннем порядке от ответчика не получало, квитанция об отправке в отсутствие описи вложения данный факт подтвердить не может; ответ АО «КРИК» на претензию от 22.03.2017 содержит лишь предложение расторгнуть договор купли-продажи с уплатой штрафных санкций 40 %, что свидетельствует о том, что ранее договор в одностороннем порядке АО «КРИК» не расторгался.

В период рассмотрения дела сторонами велись переговоры об урегулировании возникшего спора мирным путем, в связи с чем представителями сторон неоднократно заявлялись ходатайства об отложении судебных заседаний.

Определением суда от 03.07.2018 по ходатайству ответчика производство по делу № А28-8812/2017 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А28-8817/2017.

Определением суда от 02.08.2018 производство по настоящему делу возобновлено.

Стороны извещены о рассмотрении дела в установленном порядке, явку представителей не обеспечили.

АО «АИЖК» заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

АО «КРИК» направил ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя общества.

Согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание истца или ответчика, надлежащим образом извещенных о месте и времени проведения судебного заседания, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Таким образом, дело рассмотрено судом по предъявленным требованиям (с учетом уточнения периода взыскания неустойки) по имеющимся в деле доказательствам и в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

21.12.2015 между ОАО «АИЖК» (продавец) и АО «КРИК» (покупатель) подписан договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям пункта 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить на условиях договора жилой дом с земельным участком, расположенными по адресу: Кировская область, Орловский р-н, д. Красногоры.

В соответствии с пунктом 1.3 договора стоимость объекта недвижимости составляет 2 360 781 руб. 00 коп.

Согласно пункту 2.1 договора расчеты между продавцом и покупателем производятся в срок до 21.12.2016. 

Пунктом 5.1 договора установлено, что на случай просрочки исполнения покупателем обязанности по оплате стоимости объекта недвижимости установлены пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

На основании пункта 5.4 договора в случае возврата объекта недвижимости покупателем при расторжении договора недвижимости по инициативе покупателя согласно пункту 7.8 договора покупатель уплачивает продавцу 40 % от стоимости объекта недвижимости.

Пунктом 7.8 договора покупателю предоставлено право в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно известив продавца за 30 календарных дней до момента расторжения. В этом случае покупатель обязуется совершить все необходимые действия по государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимости.

Пунктом 7.9 договора стороны также предусмотрели, что в случае перехода права собственности на объект недвижимости к продавцу, покупатель обязуется освободить объект недвижимости (от третьих лиц), в том числе путем осуществления в кратчайшие сроки установленных законом действий по снятию с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в объекте недвижимости.

Право собственности АО «КРИК» на объект недвижимости, а также ипотека в силу закона (залогодержатель АО «АИЖК») зарегистрированы 10.02.2016.

В установленные договором сроки ответчик обязанность по оплате полученного жилого дома с земельным участком не выполнил.

16.01.2017 уведомлением № 01/42 о расторжении договора в одностороннем порядке АО «КРИК» сообщил истцу, что в процессе реализации жилого дома выяснилось, что объект требует капитального ремонта, что не дает возможности продать его по установленной цене. Со ссылкой на указанные обстоятельства ответчик заявил о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости по истечении тридцати календарных дней с момента получения АО «АИЖК» уведомления. Этим же уведомлением ответчик предложил истцу принять объект, а также зарегистрировать на него свое право собственности. В материалы дела представлены уведомление о вручении исходящего письма № 01/42 АО «АИЖК», в котором имеется отметка о получении представителем истца 26.01.2017.

22.03.2017 в ответе на претензию исх. № 2463-ИК от 10.03.2017, встречные претензионные требования по исполнению договора (исх. № 01/407) АО «КРИК» сообщило, что 16.01.2017 и 26.01.2017 направило в адрес АО «АИЖК» предложения о расторжении договоров в одностороннем порядке. В отношении жилого дома с земельным участком, являющимися предметом спора сформулировано предложение расторгнуть договор по инициативе АО «КРИК» с уплатой штрафных санкций в размере 40 % от стоимости объекта, поскольку дом требует капитального ремонта. В письменных пояснениях, поступивших в суд 21.11.2017, истец подтвердил получение указанного ответа.

15.09.2017 ответчик вновь направил истцу претензию № 01/1385, в которой предложил совершить действия по приемке жилого дома с земельным участком в связи с расторжением договора на основании одностороннего отказа покупателя с 26.02.2017, направить представителя для осуществления регистрации перехода права собственности, а также предложил оплатить штраф в связи с отказом от договора, предусмотренный пунктом 5.4 договора в сумме 698 018 руб. 40 коп., в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи. Указанная претензия 26.09.2017 получена представителем истца по доверенности, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления. 

12.03.2018 принято к производству заявление акционерного общества «Объединенный резервный банк» о признании несостоятельным (банкротом) акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» (дело № А28-2324/2018). Определением от 06.07.2018 судебное заседание по рассмотрению обоснованности требований заявителя к должнику отложено на 21.09.2018.

14.03.2018 внесены сведения в ЕГРЮЛ о смене наименования АО «АИЖК» на АО «ДОМ.РФ».

На момент рассмотрения спора АО «КРИК» с заявлением о прекращении договора купли-продажи в Росреестр не обращалось.

Полагая, что право на получение своевременной оплаты переданного имущества нарушено, истец обратился с иском в суд. Ответчик, полагая, что его права нарушены отказом истца от получения объекта недвижимости в собственность в связи с односторонним отказом ответчика от договора, обратился со встречным иском. Указанные иск и встречный иск являлись предметом рассмотрения по настоящему делу.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Условиями договора стороны предусмотрели возможность одностороннего отказа от исполнения обязательства покупателя (пункт 7.8 договора), при этом, установив необходимость выплаты штрафа в соответствии с пунктом 5.4 договора. Указанные обстоятельства сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривались.

Право на односторонний отказ от договора было реализовано ответчиком направлением уведомления от 16.01.2017.

При этом суд вопреки доводу АО «АИЖК» считает доказанным факт направления и вручения указанного уведомления представленным АО «КРИК» почтовым уведомлением из которого следует, что направленное АО «КРИК» письмо с уведомлением об одностороннем отказе от договора получено представителем АО «АИЖК» 26.01.2017. АО «АИЖК» в отзыве на встречный иск и дополнениях к нему заявило, что получало иную корреспонденцию от АО «КРИК», а не уведомление об одностороннем отказе от договора, однако вопреки положениям статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательства, подтверждающие, какие документы им получены от ответчика 26.01.2017. На основании изложенного суд пришел к выводу, что факт получения АО «АИЖК» уведомления АО «КРИК» ответчиком доказан, а  истцом не опровергнут.

В последующем письме от 22.03.2017, получение которого истец не оспаривал, АО «КРИК» поддержало свою позицию о расторжении договора в одностороннем порядке с уплатой 40 % штрафа от стоимости имущества. Отсутствие категоричных формулировок об отказе от договора в данном письме вызвано тем, что ответчик ранее уже направлял односторонний отказ от договора, о чем указал в ответе на претензию от 22.03.2017, а также сделанным в этом письме предложением добровольно урегулировать взаимные претензии сторон.

Пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законодательством или договором.

Поскольку отказ от договора был заявлен письмом от 16.01.2017, получен 26.01.2017, подтвержден ответчиком письмом от 22.03.2017, суд недобросовестности действий ответчика при реализации предусмотренного договором права на односторонний отказ не усмотрел.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

По смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда и т.п.).

Следовательно, расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости вследствие одностороннего отказа покупателя, возвращение права собственности на переданное имущество продавцу исключает сохранение за покупателем обязанности по его оплате. В связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании стоимости жилого дома с земельным участком с ответчика.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 22.12.2016 до 31.01.2017 в размере 96 792 руб. 02 коп. 

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» также разъяснено, что неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности, являющейся предметом договора, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

Поскольку суд пришел к выводу о прекращении отношений сторон с 26.02.2017, требование истца о взыскании неустойки в заявленном периоде подлежит удовлетворению.

Рассматривая встречный иск, суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ по соглашению сторон участникам договора может быть предоставлено право требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. 

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. 

Соответственно, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В пунктах 5.4, 7.8, 7.9 данного договора на случай реализации права покупателя на односторонний отказ от исполнения договора стороны предусмотрели переход права собственности на имущество к продавцу с последующей уплатой штрафа в размере 40 % от стоимости объекта недвижимости.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

При этом условия заключенного между сторонами договора при их буквальном толковании (статья 431 ГК РФ) не содержат обязанности продавца принять в собственность имущество. 

В связи с чем суд пришел к выводу, что принятие имущества по акту приема-передачи и регистрация права собственности является правом АО «АИЖК».

Более того, в абзаце втором пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что, если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ответчик своим правом о внесении в реестр записи о прекращении договора не воспользовался.

Следовательно, применяя положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ, суд сделал вывод, что после расторжения договора купли-продажи объекта недвижимости у продавца возникло право потребовать передачи объекта недвижимого имущества, зарегистрировать право собственности на него за собой, а также право потребовать оплаты 40 % штрафа в соответствии с условиями договора.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» содержится разъяснение, согласно которому предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Таким образом, заявив встречный иск, АО «КРИК» фактически действовало в интересах АО «АИЖК» – обратилось с иском о принудительной реализации принадлежащего истцу права, что противоречит нормам, содержащимся в части 1 статьи 4 АПК РФ.

В связи с этим суд не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных АО «КРИК» встречных исковых требований.

При подаче первоначального искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 35 288 руб. 00 коп., расходы по уплате которой по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям; в связи с чем 1 390 руб. 00 коп. подлежат отнесению на ответчика (взыскивается с ответчика в пользу истца), в остальной части – 33 898 руб. 00 коп. расходы остаются на истце и возмещению за счет ответчика не подлежат, поскольку в данной части иска отказано.

При подаче встречного иска государственная пошлина ответчиком не уплачивалась в связи с представлением отсрочки ее уплаты на основании определения суда от 24.11.2017; в связи с чем госпошлина в размере 6 000 руб. 00 коп. за рассмотрение встречного иска подлежит взысканию с ответчика в бюджет.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180 АПК РФ, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично, взыскать с акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 610000, Россия, 

<

...>) в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 125009, Россия, 

<

...>) 96 792 (девяносто шесть тысяч семьсот девяносто два) рубля 02 копейки неустойки за просрочку исполнения обязательств по оплате объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости от 21.12.2016, начисленную за период с 22.12.2016 по 31.01.2017, а также 1 390 (одна тысяча триста девяносто) рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины;

в удовлетворении остальной части иска акционерного общества «ДОМ.РФ» отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 610000, Россия, 

<

...>) к акционерному обществу «ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 125009, Россия, 

<

...>) – отказать.

Взыскать с акционерного общества «Кировская региональная ипотечная корпорация» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 610000, Россия, 

<

...>) в доход федерального бюджета 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Кассационные жалоба, представление в этом случае подаются непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

 

Судья                                                                                     Н.С. Каранина