Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-5967/2019

город Псков

03 марта 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 26 февраля 2020 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Буяновой Л.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федоровой Н.М., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Ваш дом» (адрес: 180016, г.Псков, ул.Народная, д.6, помещение 1008, офис 3; ОГРН 1086027004799, ИНН 6027114278)

к Комитету по региональному контролю и надзору Псковской области (адрес: 180001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительным предписания от 14.10.2019 №96,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 – представитель по нотариально оформленной доверенности от 05.07.2019 №60АА 0669397, предъявлен паспорт, копия диплома;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 27.09.2019, предъявлено служебное   удостоверение,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Ваш дом» (далее – заявитель, Общество, ООО УК «Ваш дом», управляющая организация) обратилось с заявлением о признании недействительным предписания Комитета по региональному контролю и надзору Псковской области (далее – ответчик, Комитет) от 14.10.2019 №96 по результатам проведения мероприятий по государственному контролю.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме. Просил признать недействительным предписание Комитета от 14.10.2019 №96. 

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал, считал вынесенное предписание законным и обоснованным. Просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Изучив представленные сторонами письменные документы, проанализировав их доводы, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора по существу.

Из представленного в материалы дела технического паспорта следует, что спорный дом, расположенный по адрес: 

<

...> является 5-тиэтажным многоквартирным, 2008 года постройки, включает 7 подъездов, оборудованных мусоропроводами.

На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом от 31.03.2016, и в соответствии с договором №4 от 11.05.2016 ООО УК «Ваш дом» приступило к управлению указанным домом. В пункте 5.2 договора управления многоквартирным домом был определен размер платы  за содержание и ремонт общего имущества, равный 11 руб. 87 коп.

В соответствии с пунктом 3.1.2 договора от 11.05.2016 Общество приняло на себя обязательства по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме в соответствии с Перечнем услуг и работ по содержанию общего имущества дома (приложение №4). 

Согласно первоначальной редакции приложения №4 к договору от 11.05.2016 работы по содержанию фасадов здания не были поименованы в соответствующем перечне. Вместе с тем, в примечании к приложению №4 указано, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющей организацией независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

30.05.2019 состоялось очередное собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором было принято решение об изменении тарифа на содержание общего имущества МКД и установлении его равным 14 руб. 65 коп. (вопрос №3). А также было принято решение о внесении изменений в приложение №4 к договору. 

В новой редакции приложения №4 к договору от 11.05.2016 в перечень услуг по содержанию общего имущества дома так же не были включены работы по содержанию фасадов зданий, при этом в примечании указывалось, что все дополнительные, неотложные, аварийные работы, не входящие в перечень услуг по содержанию дома, оплачиваются собственниками отдельно по сметам или счетам (л.д.96-98).

На основании приказа от 12.11.2019 №548-ОД Комитетом в отношении общества была проведена внеплановая документарная проверка в части доводов жалобы ФИО4, проживающей в спорном многоквартирном доме, по факту обоснованности включения в платежные документы за июнь и октябрь 2019 года дополнительной платы за выполнение работ по герметизации межпанельных швов.

В ходе проверки Комитет установил, что управляющей организацией в нарушение части 7 статьи 156, пункта 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 и пункта 9 Постановления Правительства Российской Федерации «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 03.04.2013 №290 в платежных документах за июнь и октябрь 2019 года собственнику (ФИО4) были предъявлены к оплате дополнительные суммы за выполнение работ по герметизации межпанельных швов, поскольку решений общего собрания собственников помещений по такому вопросу не принималось.

По результатам проверки составлен акт от 14.11.2019 №153, на основании которого Комитетом Обществу 14.10.2019 выдано предписание, в котором указано на необходимость проведения перерасчета размера платы за содержание и ремонт в размере сумм, начисленных в июне и октябре 2019 года за оказание услуг по герметизации межпанельных швов, в срок до 30.12.2019.

ООО УК «Ваш дом» с предписанием не согласилось и обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным. Заявитель полагал, что в соответствии с пунктом 2 Правил №290 управляющая организация обязана выполнять не все услуги, перечисленные в Минимальном перечне №290, а лишь те, которые определены собственниками. Перечень услуг по содержанию общего имущества дома, приведенный в Приложении №4 к договору управления МКД, не содержит работ по герметизации межпанельных швов, следовательно, по мнению заявителя, оплата данных работ не учтена в тарифе за содержание общего имущества МКД. В Правилах не указано, что услуги и работы из Перечня должны производиться управляющей организацией бесплатно. В связи с этим заявитель считает законным включение в платежные документы дополнительной платы за ремонт.  

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что согласно пункту 2 Правил №290 в договор управления домом должны быть включены  все те работы, перечисленные в минимальном перечне, которые с учетом технических особенностей дома необходимы для обеспечения надлежащего содержания общего имущества. Поскольку фасады многоквартирного дома относятся к общему имуществу МКД, которое обязано содержаться в надлежащем состоянии,  то их обслуживание, в том числе герметизация межпанельных швов, обязана осуществляться управляющей организацией в составе неотложных текущих работ по содержанию дома в пределах установленного размера платы за содеражние общего имущества дома.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы сторон, суд приходит к следующему.

Из части 1 статьи 198 АПК РФ следует, что для признания ненормативного правового акта государственного органа недействительным необходимо наличие двух факторов: несоответствия оспариваемого акта действующему законодательству и нарушения в результате его принятия прав и законных интересов заявителя.

На основании части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами оспариваемых актов, решений, возлагается на соответствующие органы.

Частью 1 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Как предусмотрено частью 2.3 статьи 161 данного Кодекса, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В силу пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ одним из существенных условий договора управления МКД является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В силу пункта 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

В соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Из системного анализа приведенных нормативных положений в их взаимосвязи с частью 1 статьи 45 и статьей 44 ЖК РФ следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения соответствующей платы.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2010 №6464/10 дано толкование норм российского законодательства по вопросу проведения текущего ремонта общего имущества, согласно которому системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.

В связи с этим особенностью договора управления МКД является зависимость его предмета и иных условий (в частности, условия о цене) от характеристик конкретного МКД (уровня его благоустроенности, состава общего имущества, года и типа постройки и т.д.), изменяющихся потребностей в содержании и ремонте отдельных элементов различных составляющих общего имущества МКД, наличия непосредственных договорных связей собственников помещений в МКД с ресурсоснабжающими организациями, общих ожиданий и представлений собственников жилых помещений об уровне комфорта, благоустроенности, безопасности, которые должны обеспечиваться управляющей организацией в МКД и прилегающей к нему территории и т.д. Достижение цели договора управления МКД - поддержание общего имущества собственников помещений в надлежащем состоянии - в значительной степени зависит от учета указанных обстоятельств при согласовании сторонами договора управления МКД условия о его цене.

Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Такие Правила утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491. В подпункте «з» пункта 11 данных Правил установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Согласно пункту 10 Правил №491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

В соответствии с частью 1.2 статьи 161 ЖК РФ Правительством Российской Федерации издано постановление от 03.04.2013 №290, которым утверждены Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Перечень) и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов, перечислены в разделе I Минимального перечня услуг и работ. В частности, в пункте 9 поименованы работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов: выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

В целях обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 №170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила №170).

В пункте 4.2.1.1. Правил №170 указано, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: заданный температурно-влажностный режим внутри здания; исправное состояние стен; устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; теплозащиту, влагозащиту наружных стен.

Стыки панелей должны отвечать всем необходимым требованиям. Стыковые соединения, имеющие протечки, должны быть заделаны с наружной стороны эффективными герметизирующими материалами (упругими прокладками и мастиками) силами специалистов в кратчайшие сроки (в малых объемах в период подготовки домов к зиме) (пункт 4.2.1.7. Правил №170).

Разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития (пункт 4.2.3.1. Правил №170).

Таким образом, работы по содержанию фасадов многоквартирных домов является составной частью работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Выполнение таких работ должно производиться управляющей компанией в составе текущих, неотложных мер, независимо от того, поименованы ли они в договоре либо нет.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в момент заключения договора управления многоквартирным домом, то есть по состоянию на 11.05.2016, установленный договором размер платы по содержанию жилого помещения составлял 11 руб. 87 коп. руб./м2.

При этом, согласно решению Псковской городской Думы от 17.07.2009 №861 с изменениями, внесенным решением Псковской городской Думы от 18.12.2015 №1775, по состоянию на 11.05.2016 утвержденный размер платы составлял 11 руб. 44 коп. руб./м2. 

С учетом решения собственников МКД от 30.05.2019 размер платы за содержание общего имущества в доме составил 14 руб. 65 коп. руб./м2, что также превышало установленный размер платы, утвержденный по данной категории домов решением Псковской городской Думы от 17.07.2009 №861 с изменениями, внесенными решением Псковской городской Думы от 25.01.2019 №600, -  12 руб. 73 коп. руб./м2.

Согласно протоколу общего очередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 30.05.2019 №1 было принято решение и о внесении изменений в приложение №4 к договору управления от 11.05.2016.

Общество, считает, что поскольку работы по содержанию фасадов зданий прямо не указаны в перечне, то они должны оплачиваться отдельно, так в примечании к новой редакции приложения №4 к договору от 11.05.2016 указано, что все дополнительные, неотложные, аварийные работы, не входящие в перечень услуг по содержанию, оплачиваются собственниками отдельно по сметам или счетам.

Однако данная позиция заявителя противоречит выше перечисленным положениям статей 161, 162, 154, 156 ЖК РФ, а также правовому подходу, сформированному Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2010 №6464/10.

Примечание в приложении №4 к договору управления многоквартирным домом от 11.05.2016 не может изменять или отменять минимальный перечень работ и услуг, необходимый для надлежащего содержания общего имущества в доме. 

При этом суд отмечает, что в протоколе 30.05.2019 №1 отсутствует явно выраженное согласие собственников на не включение в перечень работ по содержанию общего имущества дома именно работ по содержанию фасадов, в том числе по герметизации межпанельных швов. 

Таким образом, поскольку конструктивной особенностью спорного дома является наличие фасадов, состоящих из панелей, то работы по герметизации межпанельных швов, в случае их повреждений и разрушений, подлежат обязательному выполнению управляющей организацией в составе текущих, неотложных работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, оплата которых должна взиматься с собственников в составе установленного ими размера платы за содержание общего имущества.     

Обществом проведены работы по герметизации или/и утеплению горизонтальных и вертикальных стыков стеновых панелей жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

В подтверждение данных обстоятельств Обществом в материалы дела представлены договор подряда от 19.04.2019 №10-19, акты от 21.11.2019, от 25.07.2019, от 06.05.2019, от 29.04.2019, счета на оплату от 21.11.2019, от 25.07.2019, от 06.05.2019, от 29.04.2019.

После проведенных работ ООО УК «Ваш дом» включило жильцам многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в платежные документы (квитанции) за июнь и октябрь 2019 года дополнительную плату на общую сумму 47 115 руб., соразмерно долям в составе общего имущества. 

Однако, на общем собрании собственников помещений, состоявшемся 30.05.2019, вопрос о предстоящих работах по герметизации межпанельных швов не рассматривался, объем и стоимость таких работ не определялся. Иных общих собраний собственников помещений в МКД по вопросам текущего ремонта также не проводилось, соответствующих решений не принималось.  

Следовательно, Общество не могло по своему усмотрению в одностороннем порядке возложить на собственников жилья дополнительные платежи, поскольку в силу установленных судом обстоятельств обязано было осуществить работы по герметизации межпанельных швов за счет собственных средств, и более того, какие либо изменения размера платы согласно части 7 статьи 156 и части 2 статьи 44 ЖК РФ допустимы лишь по решению общего собрания собственников жилья.

Увеличение размера платы обществом самостоятельно, в отсутствие решения общего собрания собственников жилых помещений в доме, а более того, до истечения года с момента предыдущего повышения размера указанной платы (с 30.05.2019), является незаконным, противоречащим части 7 статьи 156, статьи 45 ЖК РФ. Фактически такие действия являются односторонним изменением управляющей компанией условий заключенного 01.05.2016 договора, что недопустимо в силу частей 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункта 1 статьи 310 и пункта 1 статьи 450 ГК РФ. 

Оценив имеющиеся в деле документы в совокупности, суд приходит к выводу, что работы по герметизации межпанельных швов относятся к текущим неотложным работам по содержанию общего имущества дома. Управляющая организация обязана соблюдать общеобязательные требования, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом осуществление текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома должно производиться управляющей организацией за счет средств, получаемых ею в составе платы за жилые помещения и коммунальные услуги для собственников помещения в многоквартирном доме, в силу прямого указания на это в части 2 статьи 154 ЖК РФ. Увеличение размера платы может быть осуществлено не ранее, чем через год после предыдущего, и только по решению общего собрания собственников помещений в доме. Проведение текущего ремонта общего имущества дома также должно осуществляться по решению общего собрания собственников, на котором определяется как объем, так и стоимость подлежащих выполнению работ. Увеличение размера платы за содержание общего имущества без соблюдения выше перечисленных требований является незаконным.  

В связи с этим, предписание Комитета от 14.10.2019 №96, возлагающее на Общество обязанность произвести перерасчет размера платы за содержание жилого помещения, является законным, обоснованным, направлено на восстановление нарушенных прав жильцов дома, как слабой стороны в договоре управления МКД, и не может нарушать законных прав и интересов управляющей компании в сфере экономической деятельности.

Ошибочно указание в предписании месяца его выдачи (14.10.2019 вместо 14.11.2019) само по себе не может свидетельствовать о незаконности предписания.

Оспариваемое предписание выдано в соответствии с частью 5 статьи 20 ЖК РФ в целях устранения выявленных нарушений, не изменяет характера и не увеличивает объема обязательств управляющей организации, возложенных на нее законодательством и добровольно принятых по договору управления многоквартирным домом. Предписание является реально исполнимым, доказательств обратного суду не представлено. 

В силу изложенного, учитывая положения части 3 статьи 201 АПК РФ, оснований для удовлетворения требований Общества у суда не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Ваш дом» к Комитету по региональному контролю и надзору Псковской области о признании недействительным предписания от 14.10.2019 №96 отказать.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

СудьяЛ.П. Буянова