АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-30136/2018

Дело № А65-29763/2016

г. Казань

24 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Герасимовой Е.П.,

судей Ивановой А.Г., Кашапова А.Р.,

при участии представителей:

Антоняна Аршалуйса Гургеновича – Нурутдинова И.М., доверенность от 16.11.2017 (до и после перерыва),

(до и после перерыва) конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Арарат» Сафина Фадбира Магусовича –  Хафизовой И.Ф., доверенность от 09.01.2019 № 1/5 (до и после перерыва), Алтынбаевой А.Ф., доверенность от 24.03.3019 № 11 (до перерыва),

муниципального казенного учреждения «Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района Республики Татарстан» – Гиззатуллина И.С., доверенность от 07.06.2018 № 18 (до перерыва),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Арарат» Сафина Фадбира Магусовича 

на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.08.2018 (судья Шакурова К.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019 (председательствующий судья Колодина Т.И., судьи Садило Г.М., Александров А.И.)

по делу № А65-29763/2016

по жалобе Антоняна Аршалуйса Гургеновича о признании незаконными действий (бездействий) конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Арарат» Сафина Фадбира Магусовича, об отстранении Сафина Фадбира Магусовича от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже имущества должника, состоявшихся 28.05.2018, а также о признании недействительным договора купли-продажи по Лоту № 1, заключенного 01.06.2018, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Арарат» (ИНН 1646020081, ОГРН 1061674037512),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Арарат» (далее – ООО «Арарат», должник)  Антонян А.Г. обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением (с учетом уточнений) в котором просил:

1. признать незаконными действия (бездействия) конкурсного управляющего ООО «Арарат» Сафина Ф.М. по организации торгов от 28.05.2018, выразившиеся в:

1) организации торгов по продаже имущества должника без включения в конкурсную массу и в состав лота земельного участка (кад. № 16:47:011008:46) на праве аренды, на котором расположено здание кафе «Арарат» и иные строения по адресу: г. Елабуга, пр-кт Нефтяников, 26, территория детской площадки «Чебурашка», с разрешенным использованием «под строительство кафе» на срок 3 года с последующим продлением по договору аренды от 03.11.2006 № ТО-06-071-0539, рыночной стоимостью права аренды в размере 471 555 руб.;

2) организации торгов по продаже имущества должника от 28.05.2018 без включения в конкурсную массу, непринятии мер по включению в конкурсную массу и определению начальной цены продажи иных строений (служебных построек), принадлежащих должнику и расположенных на арендованном земельном участке неразрывно со зданием кафе «Арарат» согласно техническому паспорту, рыночной стоимостью, согласно определению Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.12.2014 по делу № А65-20699/2014 по результатам экспертного заключения от 09.12.2015 № 346/3 о рыночной стоимости комплекса имущества, расположенного по адресам: РТ, г. Елабуга, ул. Городищенская, 15Б и пр-т Нефтяников, 26, в том числе:

1. беседка № 1 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 инвен. № 9832 Литера «Г8», стоимость без НДС (в руб.) – 103 203 руб.; 

2. беседка № 2 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 инвен. № 9832 Литера «Г7», стоимость без НДС (в руб.) – 69 381 руб.;

3. беседка № 3 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 инвен. № 9832 Литера «Г6», стоимость без НДС (в руб.) – 69 381 руб.;

4. беседка № 4 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 инвен. № 9832 Литера «Г5», стоимость без НДС (в руб.) – 99 737 руб.;

5. беседка № 5, технический паспорт БТИ от 11.07.2011 инвен. № 9832 Литера «Г9», стоимость без НДС (в руб.) – 97 136 руб.;

6. беседка № 6 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 инвен. № 9832 Литера «Г3», стоимость без НДС (в руб.) – 378 127 руб.;

7. уборная - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 инвен. № 9832 Литера «Г2», стоимость без НДС (в руб.) -595 331 руб.;

8. сцена - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 инвен. № 9832 Литера «Г1», стоимость без НДС (в руб.) – 488 312 руб.;

9. летний бар - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 инвен. № 9832 Литера «Г», стоимость без НДС (в руб.) – 803 949 руб.;

10. навес (летняя шашлычная) - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 инвен. № 9832 Литера «Г4», стоимость без НДС (в руб.) – 220 975 руб.;

11. беседка № 6 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 инвен. № 9832 Литера «Г10», (оценка отсутствует);

12. беседка № 6 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 инвен. № 9832 Литера «Г11» (оценка отсутствует);

13. беседка № 6 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 инвен. № 9832 Литера «Г12» (оценка отсутствует);

3) организации торгов по продаже имущества должника по Лоту № 1 с начальной ценой в размере 2 537 000 руб., что в 7,2 раза ниже цены, установленной по результатам судебной экспертизы.

2. Отстранить Сафина Ф.М. от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Арарат».

3. Признать недействительными торги в форме открытого аукциона по продаже имущества должника, которые состоялись 28.05.2018 в 14.00 ч. на электронной площадке ООО «МЭТС» (www.m-ets.ru), на которые выставлено имущество ООО «Арарат»: Лот 1. Здание (кафе Арарат), нежилое, пл. 293,7 кв. м, кадастровый номер 16:47:011005:115 по адресу: г. Елабуга, пр-т Нефтяников, д. 26. Начальная цена Лот 1 – 2 537 000 руб., без НДС, ввиду продажи имущества на торгах без права аренды земельного участка, рыночной стоимостью 471 555 руб., без иных строений, связанных со зданием кафе согласно техническому паспорту БТИ, вследствие чего должник получил неравноценное встречное исполнение по результатам продажи согласно статье 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) за проданное имущество, поскольку покупатель - общество с ограниченной ответственностью «Учснаб» (далее – ООО «Учснаб»), получило безвозмездно право аренды земельного участка, строения, принадлежащие должнику и расположенные на арендованном земельном участке; единственный участник торгов – ООО «Учснаб», получило имущество должника по цене в 7,2 раза ниже его рыночной стоимости;

4. признать недействительным договор купли-продажи по Лоту № 1, заключенный между ООО «Арарат» и ООО «Учснаб» 01.08.2016.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.08.2018 жалоба Антоняна А.Г. удовлетворена частично, признаны незаконными действия (бездействия) конкурсного управляющего Сафина Ф.М., выразившиеся в организации торгов без включения в конкурсную массу земельного участка на праве аренды и служебных построек; в остальной части в удовлетворении жалобы отказано. Торги от 28.05.2018 признаны недействительными. Договор купли-продажи от 01.06.2018 между ООО «Арарат» и ООО «Учснаб» признан недействительным. Суд обязал возвратить в конкурсную массу ООО «Арарат» объект недвижимости - здание кафе, площадью 293,7 кв.м., по адресу г. Елабуга, проспект Нефтяников 26.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 суд перешел к рассмотрению жалобы Антоняна А.Г. по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.08.2018 по делу № А65-29763/2016 отменено. Принят новый судебный акт. Жалоба Антоняна А.Г. удовлетворена частично. Признаны незаконными действия (бездействие) конкурсного управляющего Сафина Ф.М., выразившиеся в организации торгов по реализации имущества должника без включения в конкурсную массу права аренды земельного участка (кадастровый номер: 16:47:01 1008:0046) и служебных построек:

- летний бар, площадью 108 кв. м;

- сцена, площадью 67,1 кв. м;

- уборная, площадью 23,2 кв. м;

- навес, площадью 21,6 кв. м;

- беседка, площадью 43,6 кв. м;

- беседка, площадью 11,5 кв. м;

- беседка, площадью 8 кв. м;

- беседка, площадью 8 кв. м;

- беседка, площадью 11,9 кв. м;

- беседка, площадью 8 кв. м;

- беседка, площадью 8 кв. м;

- беседка, площадью 11,2 кв. м;

- беседка, площадью 11,3 кв. м.

Признаны недействительными торги от 28.05.2018, оформленные протоколом  № 27076-ОАОФ/1.

Признан недействительным договор купли-продажи от 01.06.2018 по Лоту № 1 между ООО «Арарат» и ООО «Учснаб».

Суд постановил возвратить в конкурсную массу ООО «Арарат» объект недвижимости - здание кафе, площадью 293,7 кв. м, по адресу г. Елабуга, проспект Нефтяников 26 (кадастровый номер 16:47:011005:115).

Восстановлена задолженность ООО «Арарат» перед ООО «Учснаб» в размере 2 537 000 руб.

В остальной части в удовлетворении жалобы Антоняна А.Г. отказано.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий должником Сафин Ф.М. просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении жалобы на действия конкурсного управляющего Сафина Ф.М., об отказе в признании торгов от 28.05.2018 недействительными и признании договора купли-продажи от 01.07.2018 недействительным. 

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании 26.03.2019 был объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 02.04.2019. Соответствующая информация была размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 02.04.2019 рассмотрение кассационной жалобы, на основании статьи 158 АПК РФ, было отложено на 15.05.2019 на 10 часов 40 минут.

В судебном заседании 15.05.2019 был объявлен перерыв до 09 часов 00 минут 17.05.2019.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзывы на нее, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Статьей 60 Закона о банкротстве предусмотрена возможность защиты прав и законных интересов конкурсных кредиторов путем обжалования конкретных действий (бездействия) арбитражного управляющего в целях урегулирования разногласий, восстановления нарушенных прав.

Согласно пункту 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Основной круг обязанностей конкурсного управляющего, невыполнение которых является основанием для признания его действий незаконными и отстранения от исполнения возложенных на него обязанностей, определен в статьях 20.3 и 129 Закона о банкротстве.

Порядок продажи имущества должника, признанного банкротом, установлен статьями 110, 111, 139 Закона о банкротстве.

Как следует из материалов данного дела и установлено судебными инстанциями, 14.04.2018 в газете «Коммерсант» опубликовано сообщение о торгах в форме открытого аукциона по продаже имущества должника, назначенных на 28.05.2018, согласно которому на продажу выставляется Лот № 1 - здание кафе «Арарат» нежилое, площадью 293,7 кв. м, кадастровый № 16:47:011005:115, по адресу: г. Елабуга, пр-кт Нефтяников, 26, начальная цена – 2 537 000 руб.

28 мая 2018 г. оформлен протокол № 27076-ОАОФ/1, из которого следует, что победителем торгов признано ООО «Учснаб», цена проданного имущества – 2 537 000 руб.

02 июня 2018 г. в газете «Коммерсант» опубликовано сообщение о результатах торгов.

По итогам торгов с ООО «Учснаб» заключен договор от 01.06.2018 купли-продажи имущества по Лоту № 1 по цене 2 537 000 руб. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра в установленном порядке.

Признавая действия (бездействия) конкурсного управляющего Сафина Ф.М. незаконными в части не включения в состав лота права аренды земельного участка, суды исходили из следующих обстоятельств.

Согласно договору аренды от 03.11.2006 № ТО-06-071-0539, Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района (арендодатель) передала ООО «Арарат» (арендатор) земельный участок (кадастровый № 16:47:01 10 08:0046) по адресу г. Елабуга, территория детской площадки «Чебурашка», общей площадью 4.033 кв. м в целях строительства кафе. Срок аренды установлен по 01.11.2009. Государственная регистрация договора произведена в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды, он может быть досрочно расторгнут по решению суда либо в одностороннем порядке арендодателем в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Положениями пункта 4.3 договора аренды установлено, что договор считается продленным на один год на тех же условиях в случае, если ни одна из сторон в течении 30 дней до даты окончания срока не заявит письменно о расторжении договора.

В обоснование доводов об отсутствии необходимости включения в конкурсную массу и в состав лота земельного участка на праве аренды, конкурсный управляющий указывал на прекращение арендных правоотношений, ссылаясь на письмо МКУ «Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района» в адрес директора ООО «Арарат» Антоняна А.Г. и временного управляющего ООО «Арарат» Сафина Ф.М. от 13.04.2017 № 1199 о расторжении договора с указанием, что действие договора будет прекращено в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по истечении одного месяца с момента отправки данного письма.

Апелляционный суд оценил данное письмо критически, поскольку уведомление арендодателем временного управляющего о своем намерении прекратить договорные отношения в отсутствие доказательств уведомления об этом самого арендатора не влечет прекращения договора аренды земельного участка; доказательства вручения директору ООО «Арарат» письма МКУ «Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района» от 13.04.2017 № 1199 в материалы дела также не представлены.

Вместе с тем, апелляционный суд, с учетом положений пункта 4.3 договора аренды, предусматривающего пролонгацию договора в случае если ни одна из сторон в течение 30 дней до даты окончания срока не заявит письменно о расторжении договора, пришел к выводу, что поскольку доказательств направления арендатору такого уведомления в течение 30 дней до 01.11.2016 не представлено, действие договора пролонгировалось до 01.11.2017; не представлены доказательства направления арендатору такого уведомления в последующем (в течение 30 дней до 01.11.2017) в соответствии с пунктом 4.3 договора аренды.

При этом апелляционный суд, ссылаясь на положения подп. 9 пункта 2 Земельного Кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 29.07.2017), часть 3 статьи 552 ГК РФ, пришел к выводу, что  лицо, приобретающее здание кафе, продолжит пользоваться земельным участком, расположенным под ним и необходимым для его использования, в связи с чем стоимость права аренды земельного участка подлежала оценке и включению в конкурсную массу для последующей реализации вместе с объектами, которые на нем расположены.

Конкурсный управляющий приводит в кассационной жалобе доводы о прекращении срока действия договора аренды с 01.11.2015, которым судами оценка не дана.

Согласно позиции МКУ «Земельно-имущественная палата» Елабужского муниципального района РТ», изложенной в отзыве на кассационную жалобу, на сегодняшний день договор аренды земельного участка № ТО-6-071-0539 от 03.11.2006 расторгнут.

Таким образом, суду при новом рассмотрении данного обособленного спора следует выяснить наличие (или отсутствие арендных правоотношений), срок действия договора аренды земельного участка, дать оценку доводам сторон, с учетом пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171?ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из материалов дела, согласно техническому паспорту от 11.07.2012 в объект недвижимости инвентарный № 9832, расположенный адресу: г. Елабуга, пр-кт Нефтяников, 26, Литера А, включены следующие составляющие:

1) здание кафе «Арарат» нежилое, площадью 293,7 кв. м, по плану Литера «А», 2006 года постройки, и служебные постройки:

2) летний бар, площадью 108 кв. м, по плану Литера «Г»;

3) сцена, площадью 67,1 кв. м, по плану Литера «Г1»;

4) уборная, площадью 23,2 кв. м, по плану Литера «Г2»;

5) беседка, площадью 43,6 кв. м, по плану Литера «Г3»;

6) навес, площадью 21,6 кв. м, по плану Литера «Г4»;

7) беседка, площадью 11,5 кв. м, по плану Литера «Г5»;

8) беседка, площадью 8 кв. м, по плану Литера «Г6»;

9) беседка, площадью 8 кв. м, по плану Литера «Г7»;

10) беседка, площадью 11,9 кв. м, по плану Литера «Г8»;

11) беседка, площадью 8 кв. м, по плану Литера «Г9»;

12) беседка, площадью 8 кв. м, по плану Литера «Г10»;

13) беседка, площадью 11,2 кв. м, по плану Литера «Г11»;

14) беседка, площадью 11,3 кв. м, по плану Литера «Г12».

В техническом плане указана площадь участка – 4033 кв. м, площадь застройки – 663,1 кв. м, площадь замощения – 442 кв. м.

В обоснование довода о наличии замощения из белого мрамора на земельном участке заявителем жалобы в материалы дела приобщена распечатка сведений о земельном участке № 16:47:011008:46 из публичной кадастровой карты.

В материалах дела также имеется перечень имущества, подписанный конкурсным управляющим и Антоняном А.Г., в котором указано покрытие территории белым мрамором, каменно-деревянный забор по периметру территории.

Апелляционный суд пришел к выводу, что включение в технический паспорт вышеуказанных построек (летний бар, сцена, уборная, навес, беседки) означает включение их в состав единого со зданием кафе объекта, в связи с чем в конкурсную массу и выставлению на торги подлежали совместно здание кафе и указанные служебные постройки, расположенные на земельном участке, в связи с чем действия конкурсного управляющего были признаны незаконными.

При этом, доводы конкурсного управляющего о принятии собранием кредиторов 10.08.2018 решения об утверждении порядка реализации временных сооружений (служебных построек) были отклонены судами, поскольку, по мнению судов, реализация здания кафе и таких построек единым лотом наиболее отвечает интересам кредиторов. 

Между тем, судами не дана оценка доводам конкурсного управляющего о том, что указанные сооружения не являются недвижимым имуществом, общих коммуникаций с основным зданием не имеют.

Кроме этого, конкурсный управляющий указывает, что собственником спорного имущества с 15.08.2018 является Еремеева Людмила Николаевна, представив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку Еремеева Л.Н. не привлечена к участию в данном обособленном споре и фактически лишена возможности выражать свою позицию относительно рассматриваемого спора, обжалуемый судебный акт затрагивает ее права и законные интересы.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия,  с учетом положений части 2 статьи 287 АПК РФ, находит постановление апелляционного суда в части признания незаконными действий (бездействий) конкурсного управляющего Сафина Ф.М., выразившихся в организации торгов по реализации имущества должника без включения в конкурсную массу права аренды земельного участка, признания недействительными торгов от 28.05.2018, признания недействительным договора купли-продажи от 01.06.2018, заключенного между должником и ООО «Учснаб» и  применения последствий недействительности сделки, подлежащим отмене с направлением обособленного спора в отмененной части на новое рассмотрение в апелляционный суд. В остальной части судебный акт отмене не подлежит.

При новом рассмотрении суду учесть вышеизложенное, рассмотреть вопрос о привлечении Еремеевой Л.Г. к участию в рассмотрении данного обособленного спора, с учетом доводов участвующих в деле рассмотреть спор с установлением всех обстоятельств, имеющих непосредственное отношение к правильному рассмотрению спора.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019 по делу № А65-29763/2016 в части, касающейся  признания незаконными действий (бездействий) конкурсного управляющего Сафина Фадбира Магусовича, выразившихся в организации торгов по реализации имущества должника без включения в конкурсную массу права аренды земельного участка (кадастровый номер: 16:47:01 1008:0046) и служебных построек:

летний бар, площадью 108 кв. м;

сцена, площадью 67,1 кв. м;

уборная, площадью 23,2 кв. м;

навес, площадью 21,6 кв. м;

беседка, площадью 43,6 кв. м;

беседка, площадью 11,5 кв. м;

беседка, площадью 8 кв. м;

беседка, площадью 8 кв. м;

беседка, площадью 11,9 кв. м;

беседка, площадью 8 кв. м;

беседка, площадью 8 кв. м;

беседка, площадью 11,2 кв. м;

беседка, площадью 11,3 кв. м.;

- признания недействительными торгов от 28.05.2018, оформленных протоколом  № 27076-ОАОФ/1;

- признания недействительным договора купли-продажи от 01.06.2018 по Лоту № 1, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Арарат» и обществом с ограниченной ответственностью «Учснаб»;

- применения последствий недействительности сделки, отменить.

Обособленный спор в отмененной части направить на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019 по делу № А65-29763/2016 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                      Е.П. Герасимова 

 

Судьи                                                                                    А.Г. Иванова 

 

                                                                                              А.Р. Кашапов