﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-51844/2020

09 марта 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 марта 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей И.В. Масенковой, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Общества представителя Андреева В.С. (доверенность от 10.02.2021),

от Комитета представителя Гавриловой С.А. (доверенность от 11.01.2021)

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГАЗЕЛЬ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2020 по делу № А56-51844/2020 (судья А.Г. Сайфуллина), принятое по заявлению:

общества с ограниченной ответственностью «ГАЗЕЛЬ» (192019, Санкт-Петербург, ул. Глазурная, д. 2, кв. 128; ИНН 7806470830, ОГРН 781101001)

заинтересованное лицо:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ИНН 7832000076, ОГРН 1027809244561)

о признании незаконным решения об отказе,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ГАЗЕЛЬ» (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) с заявлением о признании незаконным отказа Комитета, выраженного в письме от 17.03.2020, в реализации преимущественного права Общества на выкуп арендуемого объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 34, корп. 1, лит. А, площадью 108,7 кв. м и обязании Комитета принять решение о предоставлении Обществу преимущественного права на выкуп указанного арендуемого нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Решением от 13.11.2020 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что Общество выразило намерение выкупить часть объекта площадью 108,7 кв. м, которая находится в аренде у Общества; в целях выяснения вопроса о возможности формирования и постановки на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта помещения площадью 107,8 кв. м, являющегося в настоящее время частью помещения 6-Н общей площадью 183,3 кв. м, Общество ходатайствовало о назначении судебной экспертизы для разъяснения следующих вопросов: возможно ли формирование обособленного изолированного помещения площадью 107,8 кв. м, являющегося частью помещения 6Н общей площадью 183,3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 34, корп. 1, лит. А, как самостоятельного объекта недвижимости и его постановка на кадастровый учет, в удовлетворении которого судом необоснованно отказано.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, указывает, что отказ Комитета соответствует действующему законодательству, существующая практика регистрирующего органа исходит из необходимости одновременной регистрации прав на объект недвижимости, образованный путем перепланировки исходного объекта, а также погашения записей на ранее существовавший объект недвижимости, невозможность осуществления указанных действий по регистрации влечет отказ в регистрации права на помещение, образованное в результате перепланировки.

В судебном заседании представитель подателя жалобы апелляционную жалобу поддержал, представил во исполнение определения суда от 16.02.2021, проект перепланировки, переустройства и разделения нежилого помещения, содержащий план помещения 6-Н по данным Росреестра, ходатайствовал о назначении экспертизы для разъяснения вопросов, указанных в апелляционной жалобе.

Представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указал, что спорное помещение не отвечает характеристикам, необходимым для постановки помещения на кадастровый учет, собственник не обязан согласовывать проведение перепланировки в принадлежащих ему помещениях.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору от 26.03.1997 № 07-В-000885, заключенному между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, правопредшественником Комитета, арендодатель, и обществом с ограниченной ответственностью «ГАЗЕЛЬ», ИНН 7825087397(арендатор), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда – нежилое помещение 1Н площадью 108,7 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 34, корп. 1, цокольный этаж, для использования под магазин, склад. 

В связи с реорганизацией в форме выделения общества с ограниченной ответственностью «ГАЗЕЛЬ» (ИНН 7825087397) права арендатора перешли к Обществу (ИНН 7806470830) (дополнительное соглашение от 15.06.2012 № 6).

Общество 01.07.2019 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения 6-Н площадью 183,3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 34, корп. 1, лит. А.

Письмом Комитета от 24.07.2019 в предоставлении преимущественного права приобретения указанного помещения Обществу отказано в связи с тем, что помещение не находилось непрерывно в течение двух и более лет в пользовании Общества в соответствии с договором, в аренде находится часть указанного помещения, а именно: ч.п. 1, часть ч.п. 2 ч.п. 7 - 11, площадью 108.7 кв. м.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2020 по делу № А56-109812/2019, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2020, в удовлетворении заявления Общества о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права заявителя на выкуп нежилого помещения 6-Н площадью 183,3 кв. м отказано.

Впоследствии Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 34, корп. 1, лит. А, пом. 1Н, площадью 108,7 кв. м, которое получено Комитетом 06.03.2020.

Письмом от 17.03.2020 Комитет отказал Обществу в выкупе, указав, что спорный объект не находился у Общества непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды, поскольку предметом договора являлся объект площадью 108,7 кв. м, тогда как в Едином государственном реестре недвижимости учтен объект площадью 183,3 кв. м с кадастровым номером 78:11:0600302:2704, часть объекта (часть ком. 2, ком. 3 – 6) предметом договора не является, приватизация части объекта не допускается, Обществом не представлены документы, предусмотренные Административным регламентом Комитета по предоставлению государственной услуги по осуществлению приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением приватизации жилых помещений в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») в части реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на возмездное приобретение арендуемого имущества, утвержденным распоряжением Комитета от 21.11.2017 № 212-р.

Полагая, что указанный отказ противоречит Закону № 159-ФЗ с учетом сложившейся практики его применения, нарушает права заявителя на приобретение в собственность арендуемого им объекта, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении названного заявления, суд первой инстанции указал, что заявитель обратился с заявлением о выкупе помещения 1Н площадью 108,7 кв. м, в то время как в Едином государственном реестре недвижимости учтен объект площадью 183,3 кв. м с кадастровым номером 78:11:0600302:2704, часть которого (ком. 2, ком. 3 - 6) не является предметом договора аренды.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно положениям части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается в силу части 5 статьи 200 АПК РФ на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Как следует из представленной в материалы дела архивной справки, отражающей хронологию формирования и использования спорного объекта недвижимости, по данным технического учета на 1975 год объект 1-Н по Заневскому пр., д. 34, корп. 1, лит. А, площадью 183,01 кв. м учтен в составе общежития, предназначенного для обслуживания проживающих в общежитии, по данным технической инвентаризации на дату заключения договора – учтено помещение 1-Н площадью 181,3 кв. м, общая площадь изменилась в результате перепланировки, объектом аренды являются ч.п. 3 – 8, 9, 17 – 19 площадью 108,7 кв. м; по данным текущей инвентаризации на ноябрь 1998 года в результате перепланировки учтено помещение 1-Н площадью 183,3 кв. м; по данным текущей  инвентаризации на 18.11.2014 года в результате выполненных перепланировок (монтаж/демонтаж перегородок), выполненных на основании проекта, согласованного МВК Красногвардейского района произошло переформирование ранее учтенных помещений, помещения учтены со следующими характеристиками: помещение 6-Н площадью 110 кв. м и помещение 7-Н; по данным текущей инвентаризации на февраль 2018 года в результате выполненных перепланировок (монтаж/демонтаж перегородок) ранее учтенные помещения были объединены в единое помещение, образованному помещению площадью 183,3 кв. м присвоен инвентарный номер 6-Н, наружные границы указанного помещения соответствуют наружным границам помещения 1-Н по данным учета 1998 года.

Таким образом, объекту аренды 1997 года (ч.п. 3 – 8, 9, 17 – 19 помещения 1-Н общей площадью 108,7 кв. м) соответствуют ч.п. 1, часть ч.п. 2, ч.п. 7 – 11 помещения 6-Н с кадастровым номером 78:11:0600302:2704.

Отказывая заявителю в выкупе, Комитет указывает, что испрашиваемое помещение площадью 108,7 кв. м не сформировано как самостоятельный объект недвижимости, в его отношении не произведен кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежат государственной регистрации. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016,  для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями.

В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Согласно представленному заявителем плану помещения 6-Н переданная заявителю в аренду часть помещения 6-Н не отвечает признакам изолированности и обособленности, поскольку в состав названного помещения помимо принадлежащих заявителю на праве аренды изолированных помещений, обозначенных на плане цифрой 2, входят неизолированные помещения, обозначенные на плане цифрами 9, 8, проход в которые осуществляется через часть помещения, обозначенную на плане цифрой 1, которая не передана в аренду заявителю; кроме того, вход в помещение, отмеченное на плане цифрой 4, не переданное в аренду заявителю, осуществляется через помещения, отмеченные на плане цифрами 9 и 8, которые находятся в аренде у заявителя.

Поскольку спорное помещение неразрывно функционально связано с другими помещениями, оно не является изолированным.

На основании исследования и оценки представленных в материалы сведений о характеристиках испрашиваемого помещения суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии препятствий в формировании спорного помещения как самостоятельного объекта права.

Поскольку вопрос определения наличия у помещения признаков обособленности и изолированности не требует специальных познаний, судом отказано в удовлетворении ходатайства заявителя о назначении экспертизы.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. 

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2020 по делу № А56-51844/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГАЗЕЛЬ» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

И.В. Масенкова

М.А. Ракчеева