№09АП-71037/2020-ГК

Дело №А40-84855/20

г. Москва

11 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2021 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 11 марта 2021 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Савенкова О.В., 

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы 

ООО "Острова- мед", АО Торгово- выставочный комплекс "Авиапарк"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 17.11.2020 

по делу №А40-84855/20-133-591, принятое судьей Михайловой Е.В. 

по иску ООО "ОСТРОВА-МЕД" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к АО ТОРГОВО-ВЫСТАВОЧНЫЙ КОМПЛЕКС "АВИАПАРК" (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 17 529,26 долл. в рублях США по курсу ЦБ РФ, 1 392 809,05 руб. страхового депозита, истребовать у АО ТОРГОВО-ВЫСТАВОЧНЫЙ КОМПЛЕКС "АВИАПАРК" в пользу ООО "ОСТРОВА-МЕД" имущество, а именно: рольставни, витрины и счётчики учета электроэнергии, воды, находящееся на 5 этаже Торгового центра «Авиапарк», расположенного по адресу 

<

...>, обозначенной как помещение №05К-3041, а также взыскать с убытки в размере 240 000 руб. причиненные чинением препятствий к вывозу собственного имущества арендатора, судебные расходы на оплату услуг представителя, 

встречное исковое заявление АО ТОРГОВО-ВЫСТАВОЧНЫЙ КОМПЛЕКС "АВИАПАРК" к ООО "ОСТРОВА-МЕД" о взыскании задолженности по Договору аренды в размере 744,77 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты и 194 329,59 руб.; процентов за пользование чужими средствами по ст. 395 ГК РФ за период с 01.05.20 по 04.09.20 в размере 12,48 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты и 3257,40 рублей; процентов за пользование чужими средствами по ст. 395 ГК РФ за период с 05.09.20 по дату фактической оплаты;

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 30 апреля 2020 года, уд. адвоката №1282 от 20 октября 2016 года;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 01.02.2021, диплом №ВСГ 0781029 от 06 октября 2008 года;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "ОСТРОВА-МЕД" (далее – истец, ООО "ОСТРОВА-МЕД") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к акционерному обществу торгово-выставочный комплекс "АВИАПАРК" (далее – ответчик, АО "АВИАПАРК") с требованиями о:

- о взыскании 17.529,26 долл. США - сумму превышающей установленный Договором размер страхового депозита в размере 1.927.934 руб. 34 рублей эквивалентный 30.495,64 долл. США (по курсу на 13.12.2019 г.); 

- о взыскании 1.392.809 руб. 05 коп. страхового депозита за минусом зачтенной в счет оплаты долга по аренде денежной суммы;

- об истребовании у ответчика в пользу истца имущества: рольставни, витрины и счётчики учета электроэнергии, воды, находящееся на 5 этаже Торгового центра «Авиапарк», расположенного по адресу 

<

...>, обозначенной как помещение №05К-3041;

- о взыскании убытков в размере 240.000 руб. в связи с чинением препятствий к вывозу собственного имущества арендатора.

Не согласившись с заявленными исковыми требованиями АО "АВИАПАРК" обратилось суд в порядке ст. 132 АПК РФ со встречным иском с требованиями о:

- взыскании задолженности в размере 744,77 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты 194.329 руб. 59 коп; процентов за пользование чужими средствами по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за период с 01.05.2020 по 04.09.2020 в размере 12,48 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты и 3.257 руб. 40 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.11.2020 по делу №А40-84855/20 первоначальные и встречные исковые требования удовлетворены частично.

Суд истребовал у АО Торгово-выставочный комплекса «Авиапарк» в пользу ООО«Острова-мед» имущество, а именно рольставни, витрины, находящееся на 5 этаже Торгового центра «Авиапарк», расположенного по адресу 

<

...>, обозначенной как помещение №05К-3041Ю, а также взыскал 30.000 руб. в возмещение расходов на услуги представителя. В остальной части первоначального иска отказано. 

Суд взыскал с ООО "ОСТРОВА-МЕД" в пользу АО "АВИАПАРК" долг в размере 149.936 руб. 35 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2.513 руб. 28 коп, также проценты за пользование чужими денежными средствами начисленные на остаток долга, за каждый день просрочки оплаты, начиная с 05.09.2020 по и по день фактической оплаты долга, исходя из ключевой ставки Банка России действовавшей в соответствующие периоды. В остальной части встречного иска отказано.

Судом произведен зачет встречных однородных требований, в результате которого взыскал с ООО "ОСТРОВА-МЕД" в пользу АО "АВИАПАРК задолженность в размере 121.297 руб. 63 коп, с продолжением начисления процентов за пользование чужими денежными средствами на остаток долга за каждый день просрочки оплаты с 05.09.2020 по день фактической оплаты долга, исходя из ключевой ставки Банка России действовавшей в соответствующие периоды.

Не согласившись с вынесенным судебным актом истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами.

В своей жалобе ООО "ОСТРОВА-МЕД" просит изменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска – отказать.

АО "АВИАПАРК в своей жалобе укает на необоснованность выводов суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска, в связи с чем просит решение в данной части отменить, в удовлетворении данных требований – отказать. В остальной части просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, заявленные в его апелляционной жалобе, в связи с чем просил вынесенное судом первой инстанции решение изменить, в объеме указанном в жалобе. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика, указал на несостоятельность доводов, содержащихся в ней.

Представитель ответчика поддержал доводы , содержащиеся в его жалобе, просил решение отменить в обжалуемой части. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца по доводам, изложенным в отзыве на жалобу.

В порядке ч.5 ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения проверяется судом только в обжалуемой части

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 17.05.2016 между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) сроком на 5 (пять) лет с даты открытия Площадей заключен договор аренды площади: часть здания площадью 91,9 (девяносто одна целая девять десятых) кв.м., расположенная на 5 (пятом) этаже Здания, и обозначенная как помещения №05K-3041 на Плане Площадей (далее – Договор). Используемая для целей расчета и оплаты арендных платежей составляет 94,12 кв.м. 

Арендованное помещение перегадано арендатору по акту приема-передачи 08.09.2014.

Как указано в преамбуле соглашения сторон, Договор состоит из настоящего «Договора аренды коммерческих площадей» и следующих приложений к нему, которые будут считаться неотъемлемой частью Договора Аренды: 

В разделах 5-12 договора сторонами согласованы условия о совершаемых арендатором платежах, а именно минимальная годовая арендная плата (раздел 5); сервисный сбор (раздел 6); маркетинговый платеж (раздел 7); плата с оборота (раздел 8); плата за коммунальные услуги (раздел 9); плата за торжественное открытие (раздел 10); страховой депозит (раздел 11); индексация (раздел 12). 

В силу раздела 24 Договора все платежи по Договору рассчитываются исходя из сумм, определенных в долларах США в соответствии с Договором, и уплачиваются в рублях по курсу Центрального Банка России. 

Дополнительным соглашением от 06.12.2019 №7 сторонами изменено условие о сроке аренды. 

Стороны установили срок действия Договора по 30.04.2020.

Также стороны установили, что все арендные платежи по Договору, предусмотренные в долларах США, рассчитываются исходя из сумм, определенных в долларах США в соответствии с Договором, и уплачиваются в рублях по курсу Центрального Банка России, действующему на дату платежа за исключением следующего случая.

Если в соответствии с применимым курсом Центрального Банка Российской Федерации стоимость 1 (одного) доллара США составляет более 70 (семидесяти) рублей, то в период с 13 декабря 2019 года по 30 апреля 2020 года включительно для целей конвертации оплаты Минимальной годовой арендной платы за соответствующий период курс доллара США будет считаться равным 70 (семидесяти) рублям за 1 (один) доллар США. 

Согласно разделу 11 Договора по окончании срока аренды в соответствии с процедурой и в сроки, указанные в Приложении 1 к настоящему Договору, Страховой Депозит возвращается арендатору, за вычетом сумм, подлежащих зачету и вычету, которые арендодатель вправе применить согласно условиям Приложения 1 к настоящему Договору Аренды. 

Статьей 13.8 Приложения 1 к Договору "Общие условия аренды" установлено, что в качестве обеспечения исполнения условий настоящих Общих условий и Договора , арендатор передает Арендодателю денежную сумму, определенную как «Страховой Депозит». 

Размер Страхового Депозита, условия его расходования и возврата определены в пунктах 13.8.1-13.8.8 Приложения №1. 

Из пункта 5 дополнительного соглашения от 06.12.2019 №7 следует, что начиная с 13 декабря 2019 года Страховой Депозит составит 1.927.934 руб. 34 коп., включая НДС. 

В указанном пункте соглашения стороны подтвердили факт исполнения арендатором обязанности по оплате страхового депозита. 

В течение Срока Договора арендодатель вправе, по своему усмотрению и без получения от арендатора дополнительного согласия, поручения или инструкции, использовать Страхового Депозита или ее часть расчетах с арендатором по Договору. (п.13.8.2 ) 

Из п.13.8.5 Общих условий следует, что при условии соблюдения Арендатором всех условий Договора, включая настоящие Общие условия, по истечении Срока Договора (или в случае его досрочного расторжения (прекращения)) и в кратчайший разумный срок по подписании Акта приема-передачи о возврате Площадей арендодателю или по факту освобождения арендатором Площадей, какое из событий наступит позднее, Страховой Депозит возвращается арендатору в сумме, изначально внесенной арендатором, или, в случае удержаний, произведенных арендодателем и не восполненных арендатором согласно настоящим Общим условиям, в сумме, оставшейся не использованной в течение Срока Договора, за вычетом усмотрению арендодателя и без обязанности арендодателя производить такие вычеты, всех или некоторых из далее перечисленных сумм: сумм задолженностей Арендатора по платежам, подлежащим уплате по Договору до даты его расторжения (превращения); сумм компенсаций, причитающихся арендодателю по Договору, включая компенсации, обусловленные причинением ущерба Площадям или иному имуществу арендодателя, компенсации расходов арендодателя связанных с восстановлением Площадей; сумм задолженностей по иным денежным обязательствам арендатора по Договору, срок исполнения которых наступил или наступит на дату расторжения (прекращения) аренды. 

Согласно п.13.8.6 Общих условий аренды в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения Договора в связи с нарушением его условий арендатором, и/или в случае досрочного расторжения (прекращения) Договора арендодателем в одностороннем порядке и без обращения в суд, как это предусмотрено Договором и Статьей 10 настоящих Общих условий, вследствие нарушения арендатором условий Договора, сумма Страхового Депозита, уплаченная арендатором, последнему не возвращается, остается в полном распоряжении арендодателя и признается справедливой, но не обязательно полной и достаточной, компенсацией убытков, причиненных арендодателю Арендатором в связи с нарушением условий Договора, но не в связи с его досрочным расторжением (прекращением).

При этом помимо и сверх суммы Страхового Депозита, уплаченного арендатором, арендодатель вправе наложить на арендатора штраф в размере Арендной платы за 12 (двенадцать) месяцев, а также взыскать с арендатора любую Арендную плату или иную сумму, не выплаченные арендатором по Договору, или любую иную сумму, причитающуюся арендодателю вследствие нарушения арендатором любого из условий Договора и вследствие досрочного расторжения (прекращения) настоящего Соглашения, включая, без ограничения, сумму убытков, понесенных арендодателем в связи с досрочным расторжением (прекращением) Договора. 

Для расчета сумм, причитающихся арендодателю к моменту досрочного расторжения (прекращения) Договора и подлежащих уплате арендатором, арендодатель вправе, но не обязан, уменьшить такую причитающуюся Арендодателю сумму на сумму Страхового Депозита или, по единоличному усмотрению Арендодателя, на ее любую часть, о чем арендатор получит соответствующее уведомление Арендодателя. 

В соответствии с п. 5.3 Приложения №1 к Договору непосредственно перед истечением или при досрочном прекращении Срока Договора, арендатор за свой счет производит замену утраченного, поврежденного или уничтоженного оборудования или предметов арендодателя на новые, сходного типа и качества или, по выбору арендодателя, выплачивает арендодателю их восстановительную стоимость; демонтирует в границах Площадей все указатели и обозначения имени и деятельности арендатора, а также все принадлежащее арендатору оборудование, приспособления, предметы и мебель; исправляет к разумному удовлетворению арендодателя все повреждения, вызванные демонтажем имущества арендатора; только при наличии требования арендодателя демонтирует все перестройки и достройки, сделанные в Площадях в течение Срока Договора; если нет иного указания арендодателя, восстанавливает Площади до их первоначального состояния (с учетом нормального износа). 

По истечении Срока Договора или при досрочном прекращении Договора арендатор незамедлительно возвращает арендодателю Площади, за исключением имущества, не являющегося собственностью арендодателя, в надлежащем отремонтированном состоянии в соответствии с обязательствами арендатора по Договору и, если иное не согласовано Сторонами дополнительно, осуществляет своими силами и за свой счет перемещение имущества Арендатора за пределы Центра и Земельного участка. 

При этом, согласно п. 5.7 Общих условий аренды если иное не согласовано Сторонами или не установлено Договором, улучшения Площадей, произведенные Арендатором за счет собственных средств и не отделимые без вреда для Площадей или Центра, по истечении Срока Договора подлежат передаче в собственность арендодателя без какой-либо оплаты и компенсации со стороны арендодателя, с правом арендодателя отказаться от принятия таких улучшений. 

 Письмом от 28.02.0020 №10 арендатор попросил арендодателя о проведении зачета из страхового депозита арендной платы, маркетингового и сервисного сборов за последний месяц аренды, а также частично за март 2020 года. 

Письмом от 13.03.2020 №14-21/219 арендодатель ответил отказом в проведении зачета и необходимости оплаты долга на сумму 12.023 руб. 67 коп. рублей. 

Письмом от 16.03.2020 №12 арендатор направил возражения относительно отказа арендодателя (письмо от 13.03.2020 №14 -21/219) о проведении взаимозачета. 

В своем письме арендатор указал не необходимости зачета из суммы страхового депозита стоимости аренды 1,5 последних месяцев, поскольку срок действия Договора истекает 30.04.2020 

Письмом от 27.03.2020 №14-21/446 арендодатель уведомил арендатора о приостановлении, в соответствии с указом мэра Москвы от 05.03.2020 №12-УМ, деятельности на арендованных площадях за оговоренными исключениями. 

Письмом от 30.03.2020 №17 арендатор просил арендодателя предоставить доступ указанным арендатором лицам в целях подготовки возврата объекта аренды.

 Письмом от 01.04.2020 №19 арендатор уведомил арендодателя о возврате помещения, в связи с чем направил подписанный со своей стороны акт от 31.03.2020 г. 

В письме от 08.04.2020 г. №14-21/479 арендодатель направил возражения относительно возврата помещения, указав на отсутствие права арендатора на одностороннее прекращение Договора.

 В письме от 15.04.2020 №14-21/623 арендодатель сообщил об отказе от Договора по мотиву задолженности в сумме 28.907,85 долл. США и 1.464.978 руб. 35 коп. на основании п.10.1, 10.2.1 Общих условий аренды, а также об удержании на основании п. 13.8.6 Общих условий аренды страхового депозита. 

Письмами от 29.04.2020 №27 и от 05.06.2020 №34 арендатор потребовал к возврату сумму страхового депозита, неотделимых улучшений и альтернативно компенсации стоимости неотделимых улучшений, потребовал обеспечить доступ к объекту аренды, в целях вывоза собственного имущества.

Письмом от 21.05.2020 №14-21/697 в ответ на письмо от 29.04.2020 №27 арендодатель предложил стороне заключить соглашение о расторжении Договора с проведением зачета страхового депозита в счет погашения долговых обязательств (в части суммы 1.920.014 руб. 80 коп.) и в качестве штрафа ( в сумме 7.919 руб. 54 коп. 

Письмом от 22.05.20020 №32, направленном в ответ на письмо от 21.05.2020 №14-21/697, арендатор настаивал на возврате помещения на ранее предложенных им условиях. 

В письме от 26.05.2020 №33 арендатор подтвердил намерение к освобождению объекта аренды при предоставлении доступа в помещение. 

В письме от 29.05.2020 №14-21/703 арендодатель уведомил арендатора о проведении зачета страхового депозита в счет оплаты долга в сумме 1.927.934 руб. 34 коп. и наличии долга в сумме 744,77 дол. США и 194.329 руб. 59 коп.

 В письме от 05.06.2020 №14-21/718 арендодатель проинформировал арендатора о необходимости возврата объекта аренды в соответствии с условиями Договора, повторно указал на факт прекращения Договора по истечению срока его действия 30.04.2020 

 В соответствии с п. 5.3 Приложения №1 к Договору непосредственно перед истечением или при досрочном прекращении Срока Договора, арендатор за свой счет производит замену утраченного, поврежденного или уничтоженного оборудования или предметов арендодателя на новые, сходного типа и качества или, по выбору арендодателя, выплачивает арендодателю их восстановительную стоимость; демонтирует в границах Площадей все указатели и обозначения имени и деятельности Арендатора, а также все принадлежащее арендатору оборудование, приспособления, предметы и мебель; исправляет к разумному удовлетворению арендодателя все повреждения, вызванные демонтажем имущества арендатора; только при наличии требования Арендодателя демонтирует все перестройки и достройки, сделанные в Площадях в течение Срока Договора; если нет иного указания Арендодателя, восстанавливает Площади до их первоначального состояния (с учетом нормального износа). По истечении Срока Договора или при досрочном прекращении Договора Аренды Арендатор незамедлительно возвращает Арендодателю Площади, за исключением имущества, не являющегося собственностью Арендодателя, в надлежащем отремонтированном состоянии в соответствии с обязательствами Арендатора по Договору и, если иное не согласовано Сторонами дополнительно, осуществляет своими силами и за свой счет перемещение имущества Арендатора за пределы Центра и Земельного участка

Полагая, что АО «АВИАПАРК» необоснованно произвело удержание суммы страхового депозита поле прекращения срока действия Договора, а также удерживает имущество принадлежащее истцу, ООО "ОСТРОВА-МЕД" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с первоначальным иском.

Возражая против удовлетворения первоначального иска и заявляя встречные исковые требования, АО «АВИАПАРК» указало, что на стороне арендатора задолженности в размере 744,77 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты 194.329 руб. 59 коп;

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречные исковые требования в части, Арбитражный суд г. Москвы исходил из того, что срок действия Договор определен до 30.04.2020 и он был прекращен в связи с окончанием срока

В письме от 10.06.2020 г. №14-21/729 арендодатель в ответ на письмо истца от 05.06.2020 №34 сообщил, что в период с 28.05.2020 с 22 часов 30 минут по 07.06.2020 23 часа 59 мин помещение было предоставлено для освобождения от принадлежащего арендатору имущества с учетом данных в вышеназванном письме разъяснений. 

В письме от 10.06.2020 г. №14-21/729 арендодатель выразил несогласие с демонтажем имущества, составляющего неотделимые улучшения помещения, а кроме того указал на достаточность произведенных демонтажных работ в целях возврата помещения из аренды. В подтверждение производства демонтажа суду представлены фотоматериалы с изображением арендованной истцом площади , подтверждающие факт вывоза и фактического возврата объекта аренды арендодателю. 

При этом, из указанных фотоматериалов усматривается оснащение площади стеклянными панелями (витринами) и рольставни. 

Факт допуска на производство работ по освобождению площадей от имущества арендатора, кроме самого факта освобождения, подтверждается разрешением на производство работ выданным арендатору арендодателем

 При этом суд указал, что поскольку в данном случае размер долговых обязательств истца превышает размер страхового депозита на что обращено внимание арендатора в письме от 29.05.2020 №14-21/703, то оснований для удовлетворения требования истца о возврате части депозита у суда не имеется. Требование о взыскании курсовой разницы между осуществлёнными арендатором в период действия Договора платежами определяемыми в валюте долга – долларах США к долларовому эквиваленту суммы страхового депозита уплаченной в рублях в соответствии с соглашением от 06.12.2019 №7, не основано на положениях договора и противоречит изложенной позиции суда

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, в связи с чем они не могут являться основанием к отмене судебного акта. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. 

Исходя из названной нормы неосновательное обогащение может выражаться в двух формах: в форме неосновательного приобретения имущества без наличия к тому законных оснований, либо в форме неосновательного сбережения своего имущества, когда лицо обязано его передать, но не передало или обязано потратить свои денежные средства, но их не потратило. 

При применении статьи 1102 ГК РФ помимо того, что истец должен доказать, что за его счет со стороны ответчика имело место приобретение денежных средств без должного правового основания, также доказать размер неосновательного обогащения

Согласно п. 3 ст. 310 ГК РФ предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. 

В соответствии с п.2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, с которыми стороны связали возможность произведения зачета из суммы обеспечительного платежа, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 

На основании раздела 11 Договора по окончании срока аренды, в соответствии с процедурой и в сроки, указанные в Приложении 1 к настоящему Договору, Страховой Депозит возвращается Арендатору, за вычетом сумм, подлежащих зачету и вычету, которые арендодатель вправе применить согласно условиям Приложения 1 к настоящему Договору. 

Статьей 13.8 Приложения 1 к Договору "Общие условия аренды" установлено, что в качестве обеспечения исполнения условий настоящих Общих условий и Договора Аренды, Арендатор передает Арендодателю денежную сумму, определенную как «Страховой Депозит». Размер Страхового Депозита, условия его расходования и возврата определены в пунктах 13.8.1-13.8.8 Приложения №1.

В частности установлено, что в течение Срока Договора арендодатель вправе, по своему усмотрению и без получения от Арендатора дополнительного согласия, поручения или инструкции, использовать Страхового Депозита или ее часть расчетах с арендатором по Договору. (п.13.8.2 ) 

При условии соблюдения Арендатором всех условий Договора , включая настоящие Общие условия, по истечении Срока Договора (или в случае его досрочного расторжения (прекращения)) и в кратчайший разумный срок по подписании Акта приема-передачи о возврате Площадей арендодателю или по факту освобождения арендатором Площадей, какое из событий наступит позднее, Страховой Депозит возвращается арендатору в сумме, изначально внесенной арендатором, или, в случае удержаний, произведенных Арендодателем и не восполненных арендатором согласно настоящим Общим условиям, в сумме, оставшейся не использованной в течение Срока Договора, за вычетом усмотрению арендодателя и без обязанности арендодателя производить такие вычеты, всех или некоторых из далее перечисленных сумм: сумм задолженностей арендатора по платежам, подлежащим уплате по Договору до даты его расторжения (превращения); сумм компенсаций, причитающихся Арендодателю по Договору, включая компенсации, обусловленные причинением ущерба Площадям или иному имуществу арендодателя, компенсации расходов арендодателя связанных с восстановлением Площадей; сумм задолженностей по иным денежным обязательствам Арендатора по Договору, срок исполнения которых наступил или наступит на дату расторжения (прекращения) Аренды (п.13.8.5).

Условий предоставляющих арендатору право одностороннего отказа от Договора в безусловном порядке либо при наличии заранее определенных обстоятельств, ни Договор, ни положения Общих условий аренды не содержат.

Как верно указал суд первой инстанции в период действия Договора арендатор не вносил арендные платежи в надлежащем порядке, в связи с чем на стороне последнего возникла задолженность, которая была удержана арендодателем из суммы страхового депозита.

Доводы истца о наличии оснований для снижения размера арендной платы обоснованно были отклонены Арбитражным судом г. Москвы.

Так, в соответствии с Федеральным законом от 8 июня 2020 г. №166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона №68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. 

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020г. отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

 При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при 5 прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 ГК РФ договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством. 

Арендатор, являющийся субъектом малого и среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. 

Как верно установлено судом первой инстанции, основной вид экономической деятельности истца «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» (код по ОКВЭД 68.20) не относится к видам экономической деятельности, которые в соответствии с Постановлении Правительства РФ №434, входят в состав отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, в следствие чего истец не соответствовал установленным законодательством требованиям для предоставления отсрочки уплаты арендной платы, а, следовательно, у последнего не возникло право на заявление к ответчику соответствующего требования (требования о заключении дополнительного соглашения к Договору аренды о предоставлении отсрочки), а у ответчика не возникла обязанность в представлении такой отсрочки.

Также в соответствии с положениями законодательства, содержащего специальные нормы регулирования отношений сторон по договорам аренды недвижимого имущества, размер арендной платы по таким договорам может быть снижен:

1) по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (п. 2 ст. 19 Закона №98-ФЗ);

2) по требованию арендатора в связи с невозможностью использования имущества по назначению, изначально согласованному в договоре аренды (п. 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ);

3) по требованию арендатора, если арендатор по такому договору является субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляет деятельность в одной из отраслей российской экономики, указанных в Постановлении Правительства №434 от 03.04.2020 (п. 4 ст. 19 Закона №98-ФЗ).

Ссылка заявитель жалобы на уклонение истца от заключения оглашения по уменьшению арендной платы рассмотрена судом и признана несостоятельной.

Арендаторы недвижимого имущества (кроме жилых помещений), работающие в отраслях экономики, наиболее пострадавших в условиях коронавируса, и заключившие договор аренды до принятия решения о введении в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации), вправе требовать от арендодателя заключения соглашения об отсрочке уплаты арендной платы. 

Арендодатель обязан заключить такое соглашение в течение 30 дней со дня обращения арендатора. 

Однако в отсрочке могут отказать, если арендодатель докажет, что арендатор не пострадал и очевидно не пострадает в условиях коронавируса и его требование недобросовестно (вопрос 4 Обзора ВС РФ 30.04.2020 №2).

Арендатор недвижимости вправе требовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации). Плата подлежит уменьшению с момента наступления невозможности использовать имущество по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения или даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя уменьшить размер арендной платы (вопрос 5 Обзора ВС РФ 30.04.2020 №2).

С требованиями о снижении размера арендных платежей по Договору аренды в порядке п. п. 2 или 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ истец к ответчику не обращался.

Требования истца были сформулированы как требование о досрочном прекращении Договора, возврату Площадей, освобождению Истца от оплаты арендной платы в полном объеме, начиная с 01.04.2020, возврату внесенного Истцом страхового депозита, а также истребованию у Ответчика имущества, находящегося на площадях

Доводы истца о том, на стороне ответчика имеется неосновательного обогащения в размере 17.529,26 долларов США, в связи с неверным применением курса валюты, также подлежит отклонению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54, в силу ст. ст. 140 и 317 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с исполнением денежных обязательств, следует различать валюту, в которой денежное обязательство выражено (валюту долга), и валюту, в которой это денежное обязательство должно быть исполнено (валюту платежа). По общему правилу валютой долга и валютой платежа является рубль (п. 1 ст. 317 ГК РФ). 

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях (валюта платежа) в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (валюта долга).

 В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа.

Согласно Договора арендные платежи за пользование Площадями состоят из Минимальной годовой арендной платы (далее - МГАП) и дополнительной арендной платы (Сервисного сбора, Маркетингового платежа, Платы с оборота и Платы за коммунальные услуги). 

В соответствии с п. 5 Договора аренды Сторонами согласована ставка МГАП в следующем размере: 2.100 долларов США за 1 кв.м Площадей в год и 1.050 долларов США за 1 кв.м Прилегающих используемых площадей в год.

 В соответствии с п. 6, 7 Договора аренды сторонами согласованы ставки Сервисного сбора в размере 9.750 руб. и Маркетингового платежа в размере 900руб. за 1 кв.м Площадей в год соответственно. 1/12 МГАП, Сервисного сбора и Маркетингового платежа оплачивается ежемесячно авансом перед началом каждого календарного месяца. 

В соответствии с п. 8 Договора аренды Плата с оборота оплачивается в сумме, равной превышению произведения Валового оборота Арендатора на Площадях и Процента с оборота над МГАП для каждого года аренды. Процент с оборота составляет 12%. Плата с оборота оплачивается ежемесячно по окончании месяца. 

В соответствии с п. 9 Договора Плата за Коммунальные услуги, потребляемые в Помещении, если последние оборудовано счетчиками, рассчитываются 12 на основании фактически потребленного объема услуг согласно показаниям счетчиков и оплачиваются ежемесячно по окончании месяца. 

В период с 01.12.2016 по 30.04.2020 включительно подписанием соответствующих дополнительных соглашении к Договору стороны изменяли размер ставки МГАП и Процента с оборота, по отношению к ставкам, согласованным в Договоре. 

В соответствии с Дополнительным соглашением №7 от 06.12.2019 на период с 13.12.2019 по 30.04.2020 включительно стороны установили ставку МГАП, равную 70% от ставки, установленной п. 5 Договора аренды, а Процент от оборота равным 25%. 

Также в соответствии с Дополнительным соглашением №7 к Договору аренды в период с 13.12.2019 по 30.04.2020 для платежей МГАП стороны согласовали курс рубля к доллару США равным курсу ЦБ РФ на дату оплаты, за исключением случаев, когда на дату оплаты курс рубля к доллару США превышает 70 рублей за 1 доллар США; в таком случае оплата МГАП за соответствующий отчетный период производится по фиксированному курсу - 70 руб. за 1 доллар США (п. 4 Дополнительного соглашения №7). 

В соответствии с п. 1.8 Приложения №1 к Договору аренды «Обменный курс» -обменный курс доллара США на российские рубли, установленный ЦБ РФ.

На основании изложенного истцом в счет исполнения его обязательств по оплате Страхового депозита за весь период действия Договора аренды Страховой депозит был оплачен несколькими платежами (в т.ч. с учетом доплат, связанных с ежегодной индексацией суммы Страхового депозита в соответствии с п. 12 Договора аренды).

Общая сумма Страхового депозита, оплаченная Истцом на основании выставленных счетов, выраженная в долларовом эквиваленте, составила 48.025 долларов США (валюта долга), а его общая сумма, поступившая на счет Ответчика в рублевом эквиваленте в соответствии указанным выше порядком оплаты, составила 1.927.934 руб. 34 коп.

Кроме того, в соответствии с п. 5 Дополнительного соглашения №7 к Договору аренды стороны зафиксировали, что, начиная с 13.12.2019 размер Страхового депозита по Договору устанавливается равным 1.927.934,34 руб., включая НДС и подтвердили, что в указанной сумме Страховой депозит внесен арендатором в полном объеме. 

Таким образом, суд первой инстанции верно определил рублевый эквивалент страхового депозита и исходя из представленных в материалы дела доказательств сделал верный вывод, что на момент прекращения действия Договора аренды у арендатора имелась задолженность по арендным платежам в которая была правомерна удержана арендодателем из Страхового депозита, после чего на стороне истца осталась задолженность..

Также рассмотрев доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе ответчика, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения по доводам заявленным в ней в силу следующих причин.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности (иное вещное право) на имущество, находящееся во владении ответчика. 

В круг обстоятельств, подлежащих обязательному установлению при рассмотрении виндикационного иска, входят следующие: принадлежность имущества истцу на праве собственности или ином праве, предусмотренном законом или договором; выбытие имущества из владения собственника помимо его воли, возможность выделить вещь при помощи индивидуальных признаков из однородных вещей, а также факт незаконного владения ответчиком спорным имуществом в натуре на момент рассмотрения дела.

Сторонами не оспаривается, что рольставни, витрины и счётчики учета электроэнергии, воды, находящееся на 5 этаже Торгового центра «Авиапарк», расположенного по адресу 

<

...>, обозначенной как помещение №05К-3041 были установлены сила и за счет средств арендатора.

Согласно п. 5.7 Общих условий аренды если иное не согласовано Сторонами или не установлено Договором, улучшения Площадей, произведенные Арендатором за счет собственных средств и не отделимые без вреда для Площадей или Центра, по истечении Срока Договора подлежат передаче в собственность арендодателя без какой-либо оплаты и компенсации со стороны арендодателя, с правом арендодателя отказаться от принятия таких улучшений. 

Ответчик в свой жалобе указывает, что в силу п. 5.7 Приложения №1 к Договору спорное имущество по своей природе являются неотделимыми улучшением помещения и они подлежат передаче в собственность арендодателя. 

В то же время, на основании ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Данные нормы являются диспозитивными и применяется постольку поскольку сторонами не предусмотрено иное. 

В случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта, предусмотренного договором или ввиду неотложной необходимости капитального ремонта, арендатор вправе произвести указанный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость. 

Под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.).

 Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды. 

Судебная коллегия считает, что Арбитражный суд г. Москвы на основании представленных в материалы дела доказательств, пришел к выводу. что спорное имущество является отделимыми улучшениями.

Частью 1 ст. 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В части 4 вышеуказанной статьи также указано, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

В обоснование своих доводов истец представил заключение специалиста от 01.09.2020 г., согласно которому конструкция остекления в принципе предполагает демонтаж без нанесения ущерба сопряженным с ними конструкциям и, таким образом, является отделимым улучшением арендованного имущества; Рольставни, как конструкция, крепящаяся на разъемных соединениях, является отделимым улучшением. 

Конструкция несущего металлического входного портала (стойки, направляющие) является неотделимым улучшением арендованного имущества. 

Возражение арендодателя относительно демонтажа витрин и рольставней относительно их квалификации как неотделимых улучшений не имеет документального подтверждения, при наличии заключения специалиста от 01.09.2020.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В соответствии со ст. 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам; в заключении эксперта должны быть указаны не только выводы по поставленным перед экспертом вопросам, но и их обоснование.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при ответе на поставленные вопросы, экспертом в заключении даны обоснованные выводы, на поставленные вопросы, ответы на которые сформулированы с учетом требований действующего законодательства, в том числе и регулирующего экспертную деятельность в Российской Федерации.

Оценив, данное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 64 АПК РФ, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу,

Часть 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. 

С ходатайством о назначении по делу соответствующей экспертизы ответчик ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции не обращался.

В силу ч.2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

При таких фактических обстоятельствах апелляционная коллегия не может считать достаточными доказательствами необходимости квалификации спорного имущества как неотделимых улучшений помещений, выраженное несогласие заявителя с выводами внесудебной экспертизы.

При этом ссылка ответчика на наличие иной судебной практики не может являться достаточным и безусловным основанием для признания представленного истцом внесудебного заключения ненадлежащим доказательством, а выводов суда первой инстанции не соответствующими обстоятельствам настоящего спора 

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17.11.2020 по делу №А40-84855/20 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья О.В. Савенков 

 

Судьи: Н.И.Панкратова 

А.В. Бондарев