Арбитражный суд Липецкой области

пл. Петра Великого, д.7, г. Липецк, 398019

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: arbsud@lipetsk.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Липецк                                                                                 Дело №А36-12877/2017 

«04» февраля 2019 г.

резолютивная часть решения объявлена 28 января 2019

полный текст решения изготовлен 04 февраля 2019 

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Карякиной Н.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Севрюковой Н.И., рассмотрев в судебном заседании дело, возбужденное по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Мона Лиза» (398020, 

<

...>, ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к управлению имущественных и земельных отношений города Липецка (398019, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика:

- муниципальное унитарное предприятие «Второе городское жилищное управление» (398017, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

- Департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации города Липецка (398059, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (21.12.2017)

о взыскании 1915492 руб.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, директор, выписка из ЕГРЮЛ, 

от ответчика: ФИО2, доверенность № 3-д от 02.03.2017,

от третьих лиц: не явились, извещены надлежаще,  

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Мона Лиза» (далее – истец, ООО «Мона Лиза») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к управлению имущественных и земельных отношений города Липецка о взыскании 1915492 руб. стоимости убытков, за проведенную реконструкцию нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с учетом  заявления  от 17.05.2018 (л.д. 74 том 4).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены: муниципальное унитарное предприятие «Второе городское жилищное управление», Департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации города Липецка.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось, производство по делу было приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы, ее проведением ООО «Правовая оценка» (эксперт ФИО3) в течение 30 календарных дней со дня получения экспертным учреждением копии настоящего определения и материалов дела, в целях получения ответа на следующие вопросы:

1. Какие фактически работы выполненные ООО «Мона Лиза» в арендованном в соответствии с договором аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Липецка от 25.04.2013 №43/2013 являются неотделимыми улучшениями нежилых помещений площадью 95,8 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>?

2. Каков их объем и стоимость с учетом износа по состоянию на 02.06.2015?

В судебное заседание 28.01.2019 не явились представители Департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации города Липецка, МУП «Второе городское жилищное управление» надлежаще извещены.

Суд, руководствуясь статьями 121, 123, 156 АПК РФ, при отсутствии возражений явившихся в судебное заседание лиц, провел судебное заседание в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц.

Представитель истца настаивал на рассмотрении дела в настоящем судебном заседании, полагал возможным оплатить остаточную стоимость арендованного помещения и снять исковые требования о возмещении денежных средств, понесенных в связи с реконструкцией.

Представитель ответчика, возражая против удовлетворения исковых требований,  просил суд принять во внимание доводы отзыва и условия договора п. 3.4, согласно которому произведенные арендатором улучшения, как неотделимые, так и отделимые, арендованного имущества являются муниципальной собственностью, а их стоимость возмещению не подлежит (л.д. 38 том 3).

Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд, установил следующее.

Как следует из материалов дела, между МУП «Второе городское жилищное управление» и ООО «Мона Лиза» 25.04.2013 на основании результатов проведенного 12.04.2013 открытого аукциона (извещение № 180313/0046524/01, протокол №27/13) был заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Липецка, - нежилого помещения площадью 95,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, согласно прилагаемому плану-схеме с обозначением сдаваемого в аренду недвижимого имущества (л.д.71-78 том 3).

По акту приема-передачи от 25.04.2013 истец передал, а ответчик принял поименованное в договоре от 25.04.2013 имущество.

Спорный договор был зарегистрирован органами Росреестра по Липецкой области.

Согласно выписке из реестра муниципального имущества города Липецка №286 от 30.11.2017 нежилое помещение №1, пр\ площадью 95,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> внесено в реестр муниципальной собственности (л.д.91 т.3).

Названное нежилое помещение передано обществу 25.04.2013 по акту приема-передачи в аренду недвижимого имущества в доме №6 по ул. 4-я Пятилетка, с указанием, что имущество находится в удовлетворительном состоянии и не нуждается в ремонте (л.д. 78 том 3). 

Правовая оценка указанному договору дана Арбитражным судом Липецкой области при рассмотрении дела №А36-7999/2016, которое имеет для настоящего дела преюдициальное значение, в том числе в части правовой оценки (л.д. 64 том 3).

Согласно ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рамках дела №А36-7999/2016 МУП «Второе городское жилищное управление г. Липецка» обратилось к ООО «Моно Лиза» с требованием о взыскании 201187 руб. 58 коп., в том числе 190070 руб. 36 коп. задолженности по арендной плате по договору №43/2013 от 25.04.2013 и 19117 руб. 22 коп. задолженности по эксплуатационным расходам.

Дело рассматривалось при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора: Управления имущественных и земельных отношений г. Липецка. 

В рамках дела №А36-7999/2016 исковые требования удовлетворены и установлены следующие обстоятельства.

«Между сторонами 25.04.2013 на основании результатов проведенного 12.04.2013 открытого аукциона (извещение № 180313/0046524/01, протокол № 27/13) был подписан договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Липецка, - нежилого помещения площадью 95,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, согласно прилагаемому плану-схеме с обозначением сдаваемого в аренду недвижимого имущества. При этом в силу положений пункта 1.2. договора от 25.04.2013. недвижимое имущество будет использоваться под парикмахерскую. Срок действия договора с 25.04.2013. по 24.04.2018. (п. 2.1. договора от 25.04.2013).

По акту приема-передачи от 25.04.2013 истец передал, а ответчик принял поименованное в договоре от 25.04.2013 имущество.

Из проставленной на договоре отметки видно, что спорный договор был зарегистрирован органами Росреестра по Липецкой области 27.06.2013.

24.12.2013 между сторонами было подписано дополнительное соглашение № 1 согласно которому стоимость арендной платы в месяц с 01.01.2014г. составила 20785,96 руб., размер эксплуатационных расходов – 1245,40 руб.

В уведомлении № 534-03-02 от 02.06.2015 истец заявил об одностороннем отказе от спорного договора аренды и указал на необходимость явки для составления акта приема-передачи имущества.»  (л.д. 64-66 том 3). 

Как следует из материалов дела, при заключении договора аренды в пункте 3.4 стороны предусмотрели, что произведенные арендатором улучшения, как неотделимые, так и отделимые, арендованного имущества являются муниципальной собственностью, и их стоимость возмещению не подлежит.

Согласно п. 4.2.3. договора аренды арендатор обязан своевременно производить за свой счет и без изменения размера арендной платы текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества и мест общего пользования в соответствии с действующими нормами и правилами. Зачет денежных средств, затраченных арендатором на проведение перепланировки, переоборудования, текущий и капитальный ремонт, не подлежит возмещению в счет арендной платы. В случае, если арендатор желает получить льготу по арендной плате при проведении капитального ремонта арендуемого недвижимого имущества, он обязан обратиться за разрешением на проведение капитального ремонта в комиссию администрации города Липецка по представлению соответствующих льгот в порядке установленном нормативными актами органов местного самоуправления.

При этом в п.4.2.8. договора аренды стороны предусмотрели, что арендатор обязан не производить никаких реконструкций, перепланировок и переоборудования недвижимого имущества без письменного разрешения арендодателя и иных лиц (в случае, если согласование с ними обязательно).

По правилам пункта 5 главы 3 «Положения о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом», принятого решением Липецкого городского Совета депутатов от 20.09.2005 №120, пункта 3 главы 3 «Положения о сделках с муниципальным имуществом», принятого решением Липецкого городского Совета депутатов от 01.11.2005 №158, полномочия как учредителя унитарного предприятия, так и собственника закрепленного за последним муниципального имущества, осуществляет отраслевой департамент, а унитарное предприятие выступает арендодателем по договору аренды в отношении имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения. 

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц, учредителем МУП «Второе ГЖУ» является департамент жилищно-коммунального  хозяйства администрации города Липецка. 

С учетом указанных обстоятельств, договор аренды от 25.04.2013 содержит отметку: Согласовано: департамент ЖКХ администрации г. Липецка Председатель департамента ЖКХ администрации города Липецка ФИО4 ( л.д. 74 том 3).

В период действия договора аренды ООО АПМ «Архмастер» по заданию ООО «Моно Лиза» разработан генеральный план «Реконструкция нежилого помещения №1 и входов по улице 4-ой Пятилетки д. 6 в городе Липецке, включающий проект благоустройства территории, ее озеленения, плиточного покрытия, восстановления газона, парковки на 6 машино-мест (л.д.17-22). 

С учетом указанного плана истцом за период действия договора аренды нежилых помещений выполнена реконструкция арендованного помещения и благоустройство прилегаемой территории. 

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

По смыслу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, целью обращения в арбитражный суд с иском является защита нарушенного или оспоренного права. В силу указанной нормы права судебной защите подлежат только нарушенные либо оспариваемые права.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 названного Кодекса и не является исчерпывающим.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 1, статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой истца, и суд не вправе с учетом принципа равенства участников процессуальных правоотношений и состязательности сторон устанавливать, какой способ защиты нарушенного права должна избрать сторона для защиты своих прав.

В настоящем случае истец просит взыскать стоимость проведенной в рамках договора аренды реконструкции нежилого помещения. По утверждению истца, именно работы по реконструкции спорного помещения с учетом благоустройства территории в размере 1915492 руб. были необходимы для использования арендованного помещения под парикмахерскую. 

Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу п. 1 ст. 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, арендатор к арендодателю с одним из перечисленных выше требований не обращался.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В данном случае пунктом 3.4 договора стороны предусмотрели, что произведенные арендатором улучшения, как неотделимые, так и отделимые, арендованного имущества являются муниципальной собственностью, и их стоимость возмещению не подлежит.

Спорный договор аренды не являлся для истца обязательным к заключению (статья 426 ГК РФ), и он вправе был не участвовать в проведении аукциона на право заключения спорного договора аренды, если предложенные условия аренды не соответствовали его интересам. 

При этом суд также считает, что истцом не представлено доказательств того обстоятельства, что при заключении спорного договора аренды были включены условия заведомо невыгодные (против обычных), грубо нарушающие баланс интересов сторон.

Истцом не представлено доказательств злоупотребления арендодателем своим правом и понуждения общества подписать данный договор.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Оценивая обстоятельства заключения договора аренды от 25.04.2013, последующее поведение сторон, суд установил, что истец (арендатор), как до заключения договора, так и после заключения договора не заблуждался относительно того обстоятельства, что произведенные арендатором неотделимые улучшения не подлежат возмещению.

Распределив обязанности по содержанию арендованного имущества таким образом, стороны реализовали свое свободное волеизъявление на определение условий договора в соответствии с диспозитивной нормой: пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в которой также регулируется вопрос улучшения арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Более того, поскольку п. 2 ст. 623 ГК РФ является диспозитивным, стороны могут исключить условие о возмещении неотделимых улучшений, то есть фактически предусмотреть проведение неотделимых улучшений за счет арендатора, что и было сделано в п. 3.4. договора.

Истец не обосновал, что у него возникло безусловное право на возмещение произведенных затрат, а также что выполненные им работы являлись необходимыми.

По утверждению истца, ФИО5, осуществляя права арендатора, в связи с проведенной реконструкцией понесло убытки в размере 1915492 руб. ( л.д. 3 том 1).

С учетом положений статей 15, 16 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не доказал факт наличия оснований для взыскания убытков: факт нарушения прав истца ответчиком, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. 

При этом суд принимает во внимание доводы ответчика, что Управление имущественных и земельных отношений администрации города Липецка не являлось стороной по договору аренды от 25.04.2013, поскольку было создано 12.07.2016 (л.д.39 том 3). 

Довод истца о том, что договор аренды не предусматривал, что средства, потраченные на реконструкцию не возмещаются арендодателем, и в этой связи арендодатель обязан возместить денежные средства в размере 1915492 руб., потраченные на реконструкцию арендованного помещения, судом не принимается, поскольку вопрос проведения реконструкции спорного помещения с собственником имущества не согласовывался.

То обстоятельство, что заявление ООО «Моно Лиза» от 25.07.2013, адресованное директору МУП Второе ГЖУ ФИО6 для разрешения реконструкции нежилого помещения №1 и входов по улице 4-я Пятилетки д.6 в г. Липецке содержит отметку «Согласовано» директор МУП Второе ГЖУ ФИО6 не подтверждает, что выполнение проводимых ремонтных работ было согласовано с собственником нежилого помещения. (л.д. 15 том 1).

Спорное нежилое помещение №1 по ул. 4-ой Пятилетки, д.6 значится в реестре  муниципального имущества города Липецка ( л.д. 91 том 3). 

В пункте 4.2.8 договора аренды установлен запрет на проведение реконструкции, перепланировок и переоборудования недвижимого имущества без письменного разрешения арендодателя и иных лиц.

Разрешение на проведение работ обществу департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Липецка арендатору не выдавалось. 

Материалами дела также не подтверждено письменное согласие собственника в адрес ООО «Мона Лиза» на реконструкцию.

Необходимость такого согласования вытекает как из указанных условий договора (п. 4.2.8), так и из положений статьи 209 ГК РФ об исключительном праве собственника вещи определять ее судьбу, в том числе и производить ее улучшения.

Ни законом, ни договором не предусматривается возможность производства работ арендатором по реконструкции помещений без получения на то согласия его собственника.

Поскольку в силу положений ст. 209 ГК РФ именно собственнику принадлежат права распоряжения принадлежащим ему имуществом, суд не усматривает оснований для возложения обязанности по компенсации проведенных истцом затрат на ответчика.

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендованные помещения на момент их получения обществом по договору аренды имели такое техническое состояние, при котором они требовали немедленной реконструкции, в том числе с благоустройством прилегающей территории. 

Согласно пункту 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства.

Согласно ответу департамента градостроительства и архитектуры от 30.10.2017 №5253-01-21 для получения разрешения на проведение реконструкции нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> генеральный директор ООО «Мона Лиза» ФИО1 не обращалась (л.д. 68 том 3). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск.

Поскольку на момент начала проведения реконструкции ООО «Моно Лиза» не могло не знать об отсутствии у него законных оснований для ее проведения в отношении арендованного имущества и должно было предвидеть, что спорные помещения могут быть возвращены арендодателю, однако действовало на свой предпринимательский риск.

При этом в состав, подлежащих возмещению за счет собственника расходов истцом необоснованно включена стоимость приобретенных строительных материалов до заключения договора аренды (л.д. 25-61 том 1). 

Оценивая заключение эксперта №01 СТ/01-19, выполненное ООО «Правовая оценка», суд считает его противоречивым, неполным, экспертом не дан ответ на поставленный судом вопрос №1, выводы эксперта вызывают сомнения относительно ответа на второй вопрос, и в этой связи суд не принимает в качестве допустимого доказательства по делу ввиду нарушения требований действующего законодательства при его проведении (л.д. 1-73 том 1).

Работы по благоустройству территории, на которые ссылался истец, и которые  экспертом включены в состав неотделимых улучшений нежилых арендованных помещений, не могут быть признаны таковыми и не являлись необходимыми в условиях действующего договора аренды нежилых помещений. 

Ходатайств о назначении по делу повторной судебной экспертизы сторонами в установленном порядке ст. 87 АПК РФ не заявлено. 

При таких обстоятельствах, арбитражный суд считает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований ООО «Моно Лиза». 

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, установлены статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, рассчитывается плательщиком исходя из цены иска по указанным в данном подпункте формулам.

Таким образом, за рассмотрение иска, подлежала уплате государственная пошлина в сумме 32155 руб., которая истцом не была оплачена.

В связи с итогом рассмотрения дела, с ООО «Мона Лиза» подлежит взысканию в доход федерального бюджета 32155 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Мона Лиза» (398020, 

<

...>, ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 32155 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, расположенный в г. Воронеже через Арбитражный суд Липецкой области.

 

Судья                                                                                                              Н.И. Карякина