Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград                                                                                                

«29» июня 2021 года                                                                            Дело № А12-13234/2021

Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 29 июня 2021 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: прокурора Мжельской Н.С.,

от ЗАО «Универсал»: представителя ФИО1 по доверенности от 31.05.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску первого заместителя прокурора Волгоградской области в интересах публично-правового образования – Котельниковского сельского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области в лице администрации Котельниковского сельского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области

к ответчикам:

администрации Котельниковского сельского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области,

закрытому акционерному обществу «Универсал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании сделки недействительной в части, 

УСТАНОВИЛ:

первый заместитель прокурора Волгоградской области обратился в интересах публично-правового образования – Котельниковского сельского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области в лице администрации Котельниковского сельского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к администрации Котельниковского сельского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области (далее – администрация), закрытому акционерному обществу «Универсал» (далее – общество) о признании недействительными (ничтожными) подпункт 1 пункта 4.1, подпункт 4 пункта 5.1 в части слов «сдавать участок в субаренду с согласия арендодателя», пункт 6.4 в части слов «в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (в одностороннем порядке расторгнуть договор)», подпункты 1-3, 6-8 пункта 8.2, пункт 8.4 договора аренды земельного участка для производства сельскохозяйственной продукции от 03.02.2020 №2.

Исковые требования основаны на положениях статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве общество просило отказать в удовлетворении исковых требований в части признания недействительными (ничтожными) пункта 6.4 договора в части слов «в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (в одностороннем порядке расторгнуть договор)», подпункт 4 пункта 5.1 договора в части слов «сдавать участок в субаренду», пункта 8.4 договора.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика поддержала доводы, изложенные в отзыве.

В отношении администрации дело рассматривалось в порядке, определенном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив представленные в материалы дела документы, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и отзыве, выслушав представителей, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Как следует из материалов дела, 03.02.2020 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды № 2, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 34:13:090007:1382 из категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 199 999 кв.м., расположенный по адресу: Волгоградская обл., Котельниковский район, на территории Котельниковского сельского поселения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Согласно пункту 2.1 договор аренды заключается на срок 49 лет с 03.02.2020 по 03.02.2069. Действие договора распространяется на отношения, возникшие у сторон с 03.02.2020.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендодатель имеет право:

- на односторонний отказ от исполнения договора в порядке и случаях, предусмотренных разделом 8 договора (подпункт 1);

- на беспрепятственный доступ на территорию участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора (подпункт 2);

- вносить по согласованию с арендатором в договор необходимые изменения и уточнения в случае внесения таковых в действующее законодательство или нормативные правовые акты, регулирующие использование земель (подпункт 3);

- осуществлять контроль над использованием и охраной земли, предоставленной в аренду (подпункт 4);

- вносить в государственные органы, осуществляющие государственный контроль над использованием и охраной земель, требования о приостановлении работ, ведущихся арендатором с нарушением законодательства (подпункт 5);

- на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, причиненных ухудшением качества арендованных земель в результате деятельности арендатора (подпункт 6);

- требовать через суд выполнения арендатором всех условий договора (подпункт 7);

- если аренда не возвратил участок при прекращении договора либо возвратил его несвоевременно, вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки в размере, определенном в соответствии с разделом 3 договора (подпункт 8);

- поступившие от арендатора денежные средства независимо от назначения платежа, указанного в платежном документе, арендодатель вправе зачесть в первую очередь в счет погашения неустойки, штрафа, во вторую – в счет уплаты просроченной задолженности по арендной плате, в третью – в счет текущих арендных платежей, в четвертую – в счет иных выплат, предусмотренных договором (подпункт 9).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 5.1 договора арендатор имеет право сдавать участок в субаренду с согласия арендодателя. Договор субаренды участка заключается на условиях договора. Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора. При досрочном прекращении настоящего договора договор субаренды участка прекращает свое действие.

В силу пункта 6.4 договора в случае не устранения нарушения в течение 20-ти дней с момента получения уведомления о нем соответствующая сторона имеет право обратиться в суд с требованием исполнения обязательства в натуре и (или) в порядке, предусмотренном разделом 8 договора, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (в одностороннем порядке расторгнуть договор).

Согласно пункту 8. Договора досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке возможно:

1) при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и её последующего внесения;

2) при использовании участка с нарушением условий договора;

3) при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, предусмотренными в пункте 1.1 договора;

4) при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд либо реквизиции в соответствии с правилами, установленными действующим законодательством Российской Федерации;

6) при неисполнении подпункта 4 пункта 5.1 договора;

7) при неисполнении подпункта 16 пункта 5.2 договора;

8) при неиспользовании участка в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

9) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В соответствии с пунктом 8.4 договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомления направляется заказным письмом с уведомлением и считается полученным в день его получения стороной договора либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии стороны договор по всем адресам, указанным в договоре, либо истечения срока хранения почтового отправления. В этом случае заключение дополнительного соглашения о расторжении договора по соглашению сторон не требуется.

Заместитель прокурора Волгоградской области, полагая подпункт 1 пункта 4.1, подпункт 4 пункта 5.1 в части слов «сдавать участок в субаренду с согласия арендодателя», пункт 6.4 в части слов «в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (в одностороннем порядке расторгнуть договор)», подпункта 1-3, 6-8 пункта 8.2, пункт 8.4 договора не соответствующими действующему законодательству, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Оспариваемые пункты договора не соответствует действующему законодательству по следующим основаниям.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с требованиями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пунктах 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ, ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Оспариваемый договор заключен на срок 49 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются частью 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, которая является императивной. Арендные отношения могут быть прекращены принудительно только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом.

Стороны не могут изменить требование части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации своим волеизъявлением.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором (абзац второй пункта 15 постановления Пленума № 11 от 24.03.2005).

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (абзац первый пункта 16 постановления Пленума № 11).

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации, в отличие от статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает не разрешительный, а уведомительный порядок заключения договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет.

Включение в договор оспариваемых пунктов в нарушение земельного и гражданского законодательства нарушает принцип добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Изложенная позиция также подтверждается постановлениями Арбитражного суда Поволжского округа от 28.02.2019 по делу № А65-15033/2018, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу № А03-24858/2013.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 180 ГК РФ установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

На основании пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Таким образом, оспариваемые истцом положения договора противоречат закону и является недействительными в силу ничтожности.

При этом недействительность части сделки в рассматриваемом случае не влечет недействительности всего договора.

При таких обстоятельствах, требования обоснованы, документально подтверждены и подлежат удовлетворению.

Оценивая доводы общества, суд учитывает, что оспариваемые пункты договора в совокупности с остальными положениями сделки, противоречат императивным нормам земельного и гражданского законодательства, однако, общество в силу закона и вне зависимости от содержания договора, не лишено прав как на сдачу земельного участка в субаренду (с учетом уведомления арендодателя), так и на расторжение договора в одностороннем порядке по основаниям, установленным статьями 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы по общему правилу распределяются в соответствии со статьями 106-110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд в соответствии с частью 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации полагает возможным уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с общества в доход федерального бюджета, до 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь положениями статей  110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) подпункт 1 пункта 4.1, подпункт 4 пункта 5.1 в части слов «сдавать участок в субаренду с согласия арендодателя», пункт 6.4 в части слов «в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (в одностороннем порядке расторгнуть договор)», подпункты 1-3, 6-8 пункта 8.2, пункт 8.4 договора аренды земельного участка для производства сельскохозяйственной продукции от 03.02.2020 №2, заключенного между администрацией Котельниковского сельского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области и закрытым акционерным обществом «Универсал».

Взыскать с закрытого акционерного общества «Универсал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 300 руб. государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья                                                                                                                         А.М. Лебедев