АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-27038/2018

г. Владивосток

11 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2019 года . 

Полный текст решения изготовлен 11 июня 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи   Кобко Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Алимовой О.А., рассмотрев по иску КРАЕВОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИМОРСКОГО КРАЯ "ГОСНЕДВИЖИМОСТЬ" (ИНН 2540015326, ОГРН 1022502260428)  к  Индивидуальному предпринимателю Свиридову Евгению Сергеевичу (ИНН 253803612998, ОГРН 314254316000032) об урегулировании разногласий по договору аренды

при участии

от истца - ФИО3, доверенность от  29.06.2017 №6/535, паспорт;

от ответчика – ФИО2, паспорт;

установил:

краевое государственное унитарное предприятие по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость» обратилось к Индивидуальный предприниматель Свиридов Евгений Сергеевичу с иском об обязании урегулировать разногласия, возникшие между Краевым государственным унитарным предприятием «Госнедвижимость» и Индивидуальным предпринимателем Свиридовым Евгением Сергеевичем при заключении договора аренды № 41/18 с 08 ноября 2018 года, изложив пункт 4.1. договора в следующей редакции: «4.1. За имущество арендная плата в месяц, определенная на основании отчета об оценке № 753-18, выполненного индивидуальным предпринимателем Демещенко Екатериной Евгеньевной, составляет 24 075 (двадцать четыре тысячи семьдесят пять) рублей 70 копеек (включая НДС)» (в редакции принятых судом уточнений на основании ст. 49 АПК РФ).

В обоснование заявленных требований истец указал, что в связи с окончанием срока действия договора ответчик обратился к истцу за продлением срока его действия, в связи с чем, арендодателем была установлена новая арендная плата на основании отчета об оценке №753, изготовленного ИП ФИО4

Представитель ответчика, не оспаривая право истца на увеличение размера арендной платы, вместе с тем, просит урегулировать разногласия и установить размер арендной платы исходя из установленного экспертом ООО «ДВ - Эксперт» размера, что составило 16 482 руб.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Между краевым государственным унитарным предприятием по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость» (далее - КГУП «Госнедвижимость», арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее - ИП ФИО2, арендатор) заключен договор аренды № 50/17, сроком на 11 месяцев. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1.1 договора, арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество: нежилое помещение в административном здании (литер А) - этаж: подвал, номер на поэтажном плане: 4, общая площадь: 47,30 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (далее - имущество), согласно поэтажному плану с экспликацией, который прилагается к Договору и является его неотъемлемой частью.

В силу п.п. 1.2, 1.3, 1.4 договора, цель использования Имущества: офисное, торговое, складское помещение. Имущество принадлежит Арендодателю на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.2014 25-АВ 279492. Имущество расположено в здании, являющемся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры).

В соответствии с пунктом 1.4, договор вступает в силу со дня принятия арендатором Имущества по акту приема-передачи сроком на 11 месяцев.

Акт приема-передачи подписан сторонами 08.12.2017.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование Имуществом (цена договора) в месяц составляет 15 467,10 руб. (включая НДС).

В связи с окончанием срока действия вышеуказанного договора, ИП ФИО2 обратился в адрес КГУП «Госнедвижимость» за продлением срока действия вышеуказанного договора аренды.

Арендодателем была проведена оценка спорного имущества и в адрес арендатора направлено письмо от 08.10.2018 № 11/1180/1 с приложенным договором аренды № 41/18.

В соответствии с условиями договора аренды № 41/18, за имущество арендная плата в месяц, определенная на основании отчета об оценке № 753, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО4, составила 24 075, 70 рублей (включая НДС).

Письмом от 15.11.2018 арендатор сообщил о согласии в части заключения договора аренды на 5 лет, но не согласился с изменением арендной платы. Аргументируя свое несогласие с увеличением размера арендной платы, арендатором представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений ООО «ДВ-Эксперт» № 513/2018, в соответствии с которым размер права пользования спорным имуществом составляет 16 482 рублей в месяц. В связи с чем, просил арендодателя внести изменения в проект договора аренды №41/18, установив арендную плату за пользование имуществом в размере 16 482 руб.

В связи с невозможностью урегулирования разногласий в части размера арендной платы, в досудебном порядке, КГУП «Госнедвижимость» обратилась с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца и возражения ответчика, суд считает, что возникшие между сторонами разногласия подлежат урегулированию судом по следующим основаниям.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (п.  1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из условий договора, в силу статьи 307 ГК РФ, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды. В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии с частью 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 23.10.2017 N 305-ЭС17-6961 Требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об отдельных условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление № 73), если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. 

В пункте 1 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92) указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как установил суд, сторонами не оспариваются возможность и право арендодателя на изменение условий договора в части увеличения арендной платы. Спор возник относительно вновь установленного размера арендной платы.

В обоснование своих доводов, стороны представили в материалы дела отчеты об оценке размера арендной платы.

Так, истцом представлен отчет об оценке № 753, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО4, в силу которого размере арендной платы в месяц составляет 24 075,70 руб. (включая НДС).

Ответчиком представлен отчет №513/2018 выполненный ООО «ДВ-Эксперт», из которого следует, что величина арендной платы за пользование объектом недвижимости составила 16 482 руб. в месяц.

Согласно п. 2 информационного письма ВАС РФ № 92 от 30.05.2005, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. При этом, для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки.

Оценив представленные в дело отчеты об оценки рыночной стоимости, суд  определением от 14.02.2019 удовлетворил ходатайство ответчика о назначении судебной оценочной экспертизы. Проведение экспертизы поручено ООО «Геолого-Геодезический центр», эксперту ФИО5.

По результатам судебной экспертизы, экспертом ООО «Геолого-Геодезический центр», подготовлено заключение эксперта, которым рыночная стоимость права пользования (рыночная стоимость арендной платы) объекта оценки определена в размере 23 414 руб.

Представители сторон не представили суду доказательства недостоверности выводов судебного эксперта.

В соответствии со статьей 20 Закона N 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).

Из заключения судебного эксперта следует, что при определении рыночной стоимости права пользования эксперт использовал сравнительный подход.

Относимых и допустимых доказательств недостоверности или недостаточности информации в порядке статьи 65 АПК РФ, использованной экспертом при оценке согласно отчету, равно как и доказательств недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта, указанной в отчете об оценке, изготовленном экспертом «Геолого-Геодезический центр», сторонами в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В силу части 5 статьи 71 АПК РФ, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Изучив заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что в нем исследованы все вопросы, поставленные перед оценщиком, каких-либо противоречий в выводах оценщика не имеется, отсутствует неясность и неполнота заключения оценщика.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требовании и установлении арендной платы в месяц с учетом заключения судебной экспертизы в размере 23 414 руб. и по состоянию на 07.09.2018, поскольку обоснованного начисления арендной платы в ином размере сторонами представлено не было.

 В соответствии со ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Истец, уточняя исковые требования, просил урегулировать разногласия по п. 4.1. при заключении договора аренды с 08.11.2018 года. 

В соответствии с п. 4.3. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Согласно п. 4.2. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Таким образом, применение всех условий заключаемого договора к отношениям сторон с момента истечения срока действия первоначально заключенного договора аренды, урегулировано законодательно, в связи с чем указание в решении суда о применении только п. 4.1. договора аренды с момента истечения срока действия прежнего договора, суд считает необоснованным.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Краевым государственным унитарным предприятием по эксплуатации недвижимости Приморского края "Госнедвижимость" и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 при заключении договора аренды № 41/18, изложив пункт 4.1. договора в следующей редакции: «4.1. За имущество арендная плата в месяц, определенная на основании заключения эксперта ФИО5 на основании определения Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-27038/2018,  составляет 23 414 (двадцать три тысячи четыреста четырнадцать) рублей включая НДС.»

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Краевого государственного унитарного предприятия по эксплуатации недвижимости Приморского края "Госнедвижимость" (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Кобко Е.В.