ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-74532/2022

05 февраля 2026 года

г. Санкт-Петербург

/сд.1

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи И.Ю. Тойвонена,

судей А.Ю. Серебровой, А.Ю. Слоневской,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем А.Л. Дукаевым, после перерыва секретарем Э.Б. Аласовым,

при участии до и после перерыва:

от финансового управляющего ФИО1: ФИО2 по доверенности от 25.12.2025,

от ФИО3: ФИО4 и ФИО5 по доверенности от 25.05.2025,

от ФИО6: ФИО7 по доверенности от 10.02.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26540/2025) ФИО6 на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2025 по обособленному спору № А56-74532/2022/сд.1 (судья Дудина О.Ю), принятое по заявлению ФИО3, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 к ФИО6 о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО16,

установил:

в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратился ФИО16 с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом).

Определением арбитражного суда от 28.07.2022 заявление принято к производству.

Решением арбитражного суда от 25.07.2022 ФИО16 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждён ФИО1.

Указанные сведения опубликованы в газете «Коммерсант» № 202 от 29.10.2022.

В арбитражный суд 19.07.2023 от ФИО3, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 поступило заявление, в котором заявители с учётом принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений просили:

- признать недействительным договор купли-продажи от 24.03.2022, заключенный между ФИО16 (продавец) и ФИО6 (покупатель) в отношении квартиры по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ленсовета, д. 34, к. З, лит. А, кв. 3, кадастровый номер № 78:14:0007674:3365;

- применить последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО6 возвратить в конкурсную массу ФИО16 указанную квартиру.

Определением арбитражного суда от 07.10.2025 заявление удовлетворено.

Не согласившись с принятым определением, ФИО6 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления отказать. Податель жалобы считает поведение кредиторов-заявителей недобросовестным, а представленное экспертное заключение по результатам проведённой экспертизы по определению рыночной стоимости спорной квартиры недопустимым доказательством. Ответчик настаивает, что сделка является возмездной, совершена сторонами на рыночных условиях, причинение вреда имущественным правам интересов кредиторов не доказано.

В обоснование изложенных доводов ответчиком представлено заключение ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» № 239 от 01.12.2025.

От ФИО3 поступил отзыв, в котором изложены возражения по апелляционной жалобе.

От ФИО6 в порядке статьи 81 АПК РФ поступили дополнительные объяснения по апелляционной жалобе, в которых изложенную ранее позицию поддержал, возражая против приведённых ФИО3 доводов.

До судебного заседания от ФИО6 также поступило ходатайство о проведении по делу повторной оценочной экспертизы.

В судебном заседании 21.01.2026 представитель ФИО6 ходатайство о назначении повторной экспертизы и доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители финансового управляющего ФИО1 и ФИО3 против удовлетворения заявленного ответчиком ходатайства и удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Апелляционный суд, руководствуясь положениями статьи 82 АПК РФ, отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы, признав достаточным объем представленных в материалы дела доказательств для разрешения спора по существу.

При этом апелляционным судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв в судебном заседании.

В судебном заседании 28.01.2026, продолженном после перерыва, представитель ФИО6 изложенные ранее доводы поддержал. Представители финансового управляющего ФИО1 и ФИО3 против удовлетворения жалобы возражали.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке с применением части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие иных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав доводы апелляционной жалобы, иные письменные позиции участвующих в деле лиц в совокупности и взаимосвязи с собранными по обособленному спору доказательствами, учитывая размещенную в картотеке арбитражных дел в телекоммуникационной сети Интернет информацию по делу о банкротстве, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Признавая оспариваемую сделку недействительной, применительно к положениям статьи 61.2 (пункт 1) Закона о банкротстве, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии совокупности соответствующих условий для констатации неравноценности встречного предоставления, в том числе с учетом использования выводов оценочной экспертизы, назначенной судом первой инстанции, с указанием на существенное занижение стоимости отчуждаемого актива, принадлежащего должнику, в пользу ответчика. При этом суд первой инстанции посчитал количественные показатели, применительно к выводам оценочной экспертизы, придя к выводу о нерыночном характере условий сделки, что обусловило признание оспариваемой сделки недействительной.

С вышеуказанными выводами суда первой инстанции апелляционный суд не может в полной мере согласиться.

Как следует из материалов дела, предмет сделки – жилое помещение, ранее был приобретен должником в связи с исполнением решения суда общей юрисдикции – Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2-6350 (решение от 30.12.2020, в рамках которого был рассмотрен иск должника в отношении ФИО17 и ФИО18 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество). На стадии исполнения вышеназванного судебного акта судебным приставов-исполнителем осуществлялись действия по организации публичных торгов по продаже предмета залога – жилого помещения (квартиры) по ул.Ленсовета д.34, к.3, лит. А, кв.3 в г.Санкт-Петербурге, с установлением начальной продажной стоимости (цены) в размере 12 566 068 руб. Поскольку на публичных торгах вышеназванное жилое помещение не было отчуждено (торги признаны несостоявшимися), то, с учетом снижения начальной продажной стоимости данное помещение было предложено ФИО16, как кредитору-взыскателю по стоимости 9 424 551 руб.

В дальнейшем ФИО16, будучи собственником вышеуказанного жилого помещения, с целью исполнения своих обязательств перед третьим лицом (ФИО19), связанных с необходимостью возврата денежных средств по договору займа от 30.04.2021, принял решение о продаже вышеуказанной квартиры, и для реализации своего решения в декабре 2021 года разместил через Агентство недвижимости на сайте «АВИТО» соответствующее объявление в форме публичного предложения о продаже квартиры по цене 15 300 000 руб.

Соответственно, в условиях публичной реализации намерения об отчуждении жилого помещения, с указанием на начальную продажную стоимость самим продавцом для неопределенного круга лиц, при отсутствии предложений от потенциальных покупателей, со стороны ФИО16 последовало предложение в адрес ФИО6, с которым они были ранее знакомы, в том числе в рамках заключения гражданско-правовых обязательств (исходя из характера деятельности должника, обусловленной заключением многочисленных обязательств заемного характера с физическими и юридическими лицами, в условиях ведения должником соответствующего бизнеса через Агентство

недвижимости (а также лично), о приобретении ФИО6 вышеуказанного жилого помещения.

Поскольку, как указывал в своих пояснениях ответчик, имея намерения о приобретении в собственность жилого помещения в г.Санкт-Петербурге, предложение ФИО16 о продаже вышеуказанной квартиры по согласованной договорной стоимости в размере 15 000 000 руб. устроило ФИО6, что повлекло заключение между указанными лицами в марте 2022 года договора купли-продажи. Данный договор, как следует из материалов дела, был исполнен сторонами, ответчиком в качестве покупателя была уплачена договорная цена продавцу (ФИО16), жилое помещение было передано покупателю, с осуществлением действий по регистрации перехода права собственности. Исполнение обязательств покупателя по уплате договорной стоимости в сумме 15 000 000 руб. продавцом было подтверждено (что следует из отзыва ФИО16), при отсутствии у продавца каких-либо претензий к покупателю, при этом со стороны продавца была оформлена расписка от 24.03.2022 (копия расписки имеется в материалах дела, т.95, л.д.196), дополнительно подтверждающая факт передачи ФИО6 денежных средств продавцу ФИО16 В свою очередь, как дополнительно указывал в своих пояснениях ФИО16, полученные от ФИО6 денежные средства в сумме 15 000 000 руб. в дальнейшем были переданы ФИО16 своему кредитору (ФИО19), в счет исполнения обязательств ФИО16 перед указанным лицом по возврату займа.

Апелляционный суд отмечает, что о фальсификации представленных ответчиком и должником сведений и доказательств, связанных с фактом совершения оспариваемой сделки, так и фактом ее исполнения, в рамках рассмотрения настоящего обособленного спора не заявлялось, как и не имеется у суда достаточной совокупности оснований и доказательств, указывающих на обстоятельства ничтожности оспариваемой сделки (мнимости, притворности, злоупотребления правом).

Доводы заявителей, в числе которых основным заинтересованным лицом являлся ФИО3 (будучи кредитором должника по заемным обязательствам, в рамках которых предполагалось заключение и регистрация залогового обязательства, связанного с жилым помещением, являвшегося предметом сделки должника с ответчиком ФИО6), сводились, в основном, к тому, что оспариваемая сделка заключена в преддверии введения в отношении должника процедуры банкротства (в пределах годичного срока до возбуждения в отношении должника дела о банкротстве), при неравноценном встречном предоставлении, исходя из первоначально представленного заявителями заключения специалиста ФИО20 от 25.05.2023, подготовленного по заказу заявителя ФИО3, указавшего посредством использования сравнительного подхода и в условиях ретроспективной оценки на рыночную стоимость предмета спорной сделки в сумме 21 720 000 руб. Заявители полагали, что посредством совершения спорной сделки был причинен вред кредиторам должника, с направленностью ее заключения и исполнения на уменьшение конкурсной массы должника, в условиях неравноценного встречного предоставления.

Возражая против заявленных требований, ответчик, помимо доводов о рыночном характере спорной сделки, ее реальности и возмездности, в условиях представления доказательств платежеспособности ответчика в части наличия источников дохода (что получило документальное подтверждение в материалах дела), дополнительно приводил доказательства относительно согласования сторонами именно рыночной стоимости отчуждения должником объекта

недвижимости, исходя из наличия публичных намерений должника (продавца) на реализацию жилого помещения, при отсутствии у ответчика намерений причинить вред как должнику, так и его иным кредиторам. При этом ФИО6 в 2023 году, с учетом рассмотрения настоящего обособленного спора, также самостоятельно обращался в независимую оценочную организацию (ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга»), с целью получения соответствующих заключений относительно определения рыночной стоимости жилого помещения (предмета спорной сделки) и оценки сторонним специалистом выводов оценочного заключения, представленного заявителями. Согласно заключениям ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт Петербурга» от 03.12.2023 и от 07.12.2023 было указано на несоответствие критериям обоснованности и достоверности оценочного заключения, подготовленного специалистом ФИО20 (представленного заявителями ранее), а также сделан вывод относительно определения рыночной стоимости объекта недвижимости (предмета оспариваемой сделки) в размере 15 289 000 руб.

Таким образом, следует признать, что сторонами в рамках настоящего обособленного спора представлялись различные заключения сторонних специалистов и организаций, в которых содержались различные стоимостные оценки объекта недвижимости, применительно к ретроспективной оценке с применением сравнительного подхода и различных корректирующих коэффициентов и факторов.

Следует дополнительно отметить, что в качестве одного из доводов, связанных с определением рыночной договорной стоимости предмета сделки, финансовым управляющим должника приводились доводы относительно имеющегося в материалах банкротного дела ФИО16 договора ипотеки от 28.01.2022 (в обеспечение обязательств должника перед ФИО3), в котором была определена залоговая стоимость объекта недвижимости (являвшегося предметом и спорной сделки) в размере 12 600 000 руб. Указанный договор не прошел государственную регистрацию и фактически не породил для сторон, его заключивших, соответствующие правовые последствия, за исключением возможной оценки дальнейшего поведения должника (ФИО16), как стороны в соответствующем правоотношении.

Вместе с тем, как полагает апелляционный суд, достаточных оснований для постановки вывода о том, что ФИО6, вступив в правоотношения с должником в связи с заключением и исполнением оспариваемого договора купли- продажи, находился в сговоре с должником, либо имел намерения причинить вред иным кредиторам должника, по материалам настоящего обособленного спора не усматривается.

Действительно, ФИО6, наряду с иными кредиторами должника, вступал в договорные отношения с должником, обусловленные спецификой деятельности должника, который, в рамках осуществления предпринимательской деятельности вступал в многочисленные гражданско-правовые обязательства заемного характера с физическими (в основном), и юридическими лицами. Указанная деятельность должника имела достаточно рисковый характер, с элементами действий, с которыми в дальнейшем заинтересованные лица (кредиторы) ссылались фактически на их уголовно-наказуемый характер, о чем свидетельствуют многочисленные споры с участием должника, в том числе и в рамках осуществления банкротной процедуры должника. Между тем, из объема имеющихся в настоящем обособленном споре сведений и доказательств апелляционный суд (как и суд первой инстанции) не установили обстоятельств, указывающих на противоправный характер действий ответчика ФИО6,

притом, что данное лицо также является кредитором должника по обязательству заемного характера. Как полагает апелляционный суд, отношения между должником и ответчиком (как в части заемных обязательств, так и в части обязательств, вытекающих из договора купли-продажи объекта недвижимости), носили сугубо гражданско-правовой характер, при отсутствии достаточных признаков их порочности и при отсутствии у суда оснований полагать, что указанные лица являются заинтересованными по отношению к друг другу. В свою очередь, совершение в период подозрительности оспариваемой сделки, которую заявители рассматривают как сделку, причинившую вред конкурсной массе и совершенную при неравноценном встречном предоставлении, как полагает апелляционный суд, следует рассматривать в качестве сделки, не выходящей за пределы разумности и совершенной на возмездной основе, с соблюдением критериев рыночности сделки, и получением должником от ответчика надлежащего встречного предоставления. При этом оснований для вывода о возможности квалификации оспариваемой сделки по пункту 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве апелляционный суд не усматривает.

Апелляционный суд отмечает, что с учетом оценки обстоятельств совершения и исполнения оспариваемой сделки, в условиях формирования должником в качестве продавца договорной цены посредством публичного размещения для неопределенного круга лиц, исходя из достижения между продавцом и покупателем договоренности по уплате соответствующей стоимости, превышающей как кадастровую (12 566 067,79 руб. по состоянию на 01.04.2022), так и залоговую стоимость, при наличии ряда оценочных и экспертных заключений, в том числе и заключения эксперта ФИО21 от 11.07.2025 в связи с проведением судебной оценочной экспертизы, следует признать, что реализация должником объекта недвижимости в пользу ФИО6 осуществлена с соблюдением критерия рыночности сделки и при отсутствии направленности сделки на причинение вреда кредиторам. При этом апелляционный суд дополнительно полагает необходимым отметить, что суд первой инстанции в обжалуемом определении пришел к ошибочным выводам относительно существенного занижения договорной стоимости предмета оспариваемой сделки относительно стоимостных параметров, указанных в вышеназванном заключении. В частности, указанная экспертом ФИО21 рыночная стоимость предмета сделки в размере 19 421 073 руб. в соотнесении с договорной стоимостью (15 000 000 руб.) указывает на процентное соотношение (разница в стоимости) в размере 22.8 %, соответственно, применительно к оценке верхней границы интервала рыночной стоимости (20 038 000 руб.) в сравнении с договорной стоимостью (15 000 000 руб.) процентное соотношение составляет порядка 25,1 %. Как полагает апелляционный суд, даже указанные величины, исходя из сложившейся правоприменительной практики, не свидетельствуют о существенном занижении договорной стоимости предмета оспариваемой сделки (менее 30 %), тогда как в деле имеются и иные оценочные заключения, наряду с рецензиями, объем и содержание которых свидетельствует о том, что колебания стоимости отчуждаемого должником объекта недвижимости не являлись существенно значительными. Кроме того, как полагает апелляционный суд, ретроспективный характер оценки объекта, его фактическое месторасположение, этажность, иные критерии, выявленные экспертами погрешности в условиях применения одного и того же сравнительного подхода,

наряду с публичным формированием договорной стоимости, с учетом сведений о кадастровой и залоговой стоимости объекта, а также сведений, обусловленных отсутствием достаточной ликвидности на соответствующем рынке (не реализация на публичных торгах, недостаточное количество аналогов и предложений

покупателей), также указывают на то, что договорная стоимость объекта в рамках оспариваемой сделки соответствовала сложившемуся рынку в период совершения сделки между должником и ответчиком.

Учитывая вышеизложенное, исходя, в том числе из оценочного критерия, обусловленного возможностью квалификации оспариваемой сделки как недействительной по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, при отсутствии достаточных доказательств, свидетельствующих о существенном занижении договорной стоимости предмета сделки (учитывая публичный характер предложения продавца и отсутствие сведений об иной ликвидности в части соответствующих предложений на рынке), суд апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.

При таких обстоятельствах, как полагает апелляционный суд, определение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием апелляционным судом иного судебного акта об отказе в удовлетворения заявления.

Судебные расходы распределены в порядке статьи 110 АПК РФ, при этом, учитывая наличие созаявителей и несение ответчиком расходов по уплате госпошлины при подаче апелляционной жалобы, данные расходы подлежат возмещению за счет всех заявителей в равных долях.

Руководствуясь статьями 176, 110, 223, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2025 по обособленному спору № А56-74532/2022/сд.1 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Взыскать с ФИО3, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 в пользу ФИО6 по 1111 руб. в счёт возмещения судебных расходов по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий	 И.Ю. Тойвонен

Судьи	 А.Ю. Сереброва

А.Ю. Слоневская