АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-16225/2022

Дело № А55-35690/2020

г. Казань

05 апреля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Хайруллиной Ф.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  администрации городского округа Тольятти 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2021

по делу № А55-35690/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лада-лист» к администрации городского округа Тольятти об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, общества с ограниченной ответственностью «Транкор»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Лада-лист» (далее – ООО «Лада-лист», общество) обратилось в Арбитражный суда Самарской области с исковым заявлением к администрации городского округа Тольятти (далее – администрация) об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти (арендодатель) и ООО «Лада-лист» (арендатор) при заключении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 63:09:0202054:2000 общей площадью 23 666 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Тольятти, 

<

...> земельный участок № 52/2 по условиям договора, определив их в редакции истца, а именно, пункты 2.1, 2.2 договора аренды.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2021, судами урегулированы разногласия между администрацией (арендодатель) и ООО «Лада-лист» (арендатор) при заключении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 63:09:0202054:2000 общей площадью 23666 кв.м. адрес (местоположение) Российская Федерация, Самарская область, городской округ Тольятти, 

<

...> земельный участок № 52/2 по условиям договора в следующей редакции: Пункт 2.1. договора: Расчет арендной платы производится в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области». Арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы в соответствии с условиями настоящего договора. Пункт 2.2 договора: Годовой размер арендной платы с видом использования «9.1.3. Земельные участки других промышленных предприятий» за земельный участок площадью 23 666 кв. м составляет на 2020 год 2 414 776,65 руб. и рассчитывается по формуле: А = Скад * Кв * Ки, где Скад - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января расчетного года, равная 40 489 212,76 руб. (выписка из ЕГРН от 31.08.2020 № 99/2020/345461170). 

Кадастровая стоимость может быть изменена в результате проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, которая проводится в порядке, установленном действующим законодательством РФ, не реже одного раза в 5 лет, и результаты которой доводятся до Арендатора через средства массовой информации (газета «Волжская коммуна») и размещаются Арендодателем на официальном сайте Администрации г.о. Тольятти (www.tgl.ru). Кв — коэффициент вида использования земельного участка: «9.1.3. Земельные участки других промышленных предприятий» - 0,0426; В случае если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению. 

Коэффициент вида использования земельного участка утвержден решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972 «О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти». Ки - коэффициент инфляции расчетного года, равный на 2020 год -1,4. Коэффициент вида использования земельного участка и коэффициент инфляции доводятся до Арендатора путем опубликования в газете «Городские ведомости» и размещаются на официальном сайте администрации г.о. Тольятти (www.tgl.ru)».

В кассационной жалобе администрации, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить  как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, обжалуя судебные акты, считает, что оснований для урегулирования разногласий не имелось.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением администрации г. Тольятти Самарской области от 18.04.1995 № 552 Волжскому открытому акционерному обществу «Опытный завод строительных материалов и конструкций» (далее – ОАО Опытный завод СМиК) - правопреемнику производственно-коммерческой фирмы «Опытный завод строительных материалов и конструкций» производственного объединения Волгоэнергостройпром) в Микрорайоне Шлюзовой Комсомольского района для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 25,568 га, что подтверждается свидетельством о праве бессрочного пользования на землю от 04.09.1995 № 23713.

Указанный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации зданий и сооружений уточненной площадью 222 352 кв. м, с учетом результатов землеустроительных работ, поставлен на кадастровый учет 20.04.2006 с кадастровым номером 63:09:0202054:38.

По заявлению ВОАО «Опытный завод СМиК» от 31.01.2006 № 26, на основании свидетельства о праве бессрочного пользования на землю от 04.09.1995 № 23713 Постановлением Мэрии городского округа Тольятти от 27.04.2006 № 3067-1/П «Об утверждении проектов границ земельных участков, расположенных по адресу: г. Тольятти Комсомольский район, ул. Никонова, 52» участок с кадастровым номером 63:09:0202054.38 был разделен на два участка: площадью 189 401 кв. м, расположенный по адресу: г. Тольятти Комсомольский район, ул. Никонова, 52 с кадастровым номером 63:09:0202054:40, правообладатель - ВОАО «Опытный завод строительных материалов и конструкций» и пощадью 32 951 кв. м расположенный по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Никонова, 52 с кадастровым номером 63:09:0202054:39 правообладатель - ООО «Криста».

В соответствии с пунктом 2.3. постановления Мэрии городского округа Тольятти от 27.04.2006 № Ж3067-1/П, правообладателям было предложено обратиться в управление по городу Тольятти Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области для внесения необходимых изменений в данные государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

ВОАО «Опытный завод СМиК» обратилось в Мэрию г.о. Тольятти с заявлением от 12.05.2009 № 187 о выкупе земельного участка с кадастровым номером 63:09:0202054:40. 

Постановлением мэрии от 10.07.2009 № 1563-П/1 «О предоставлении ВОАО «Опытный завод СМиК» на праве собственности земельного участка, расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Никонова, 52» испрашиваемый земельный участок был предоставлен в собственность.

Однако договор купли-продажи заключен не был.

Впоследствии ООО «Транкор» приобрел у ВОАО «Опытный завод СМиК объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0202054:40.

Между ООО «Транкор» (продавец) и ООО «Лада-лист» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 15.11.2018 № 1 объектов недвижимости нежилого назначения: здание котельной с кадастровым номером 63:09:0202054:1735 (запись в ЕГРН от 27.11.2018 № 63:09:0202054:1735-63/009/2018-1), насосная канализационная станция с кадастровым номером 63:09:0202054:1866 (запись в ЕГРН №63:09:0202054:1866- 63/009/2018-1 от 27.11.2018), бытовое помещение с кадастровым номером 63:09:0202054:1820 (запись в ЕГРН № 63:09:0202054:1820- 63/009/2018-1 от 27.11.2018), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0202054:40.

Из земельного участка с кадастровым номером 63:09:0202054:40 был выделен земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202054:2000 площадью 23 666 кв. м.

На основании постановления администрации от 09.04.2020 № 1081-п/1 «О внесении изменений в постановление администрации от 23.12.2019 № 3610-п/1 «О предварительном согласовании ООО «Транкор» и ООО «Лада-лист» предоставления земельных участков, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:09:0202054:40, заявления от 28.08.2020 № 4193-вх/5.2 арендодатель предоставляет ООО «Лада-лист» (арендатору) во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202054:2000  государственная собственность на который не разграничена на 49 лет.

ООО «Лада-лист» обратилось в администрацию с протоколом разногласий от 08.10.2020 № ГД/84 к пунктам 2.1, 2.2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0202054:2000, в части применения льготной ставки для расчета арендной платы.

Письмом от 16.11.2020 № 8297/5.2 администрация сообщила о невозможности применения льготной ставки для расчета арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202054:2000.

Поскольку разногласия между сторонами при заключении договора урегулированы не были, ООО «Лада-лист» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор об урегулировании разногласий по пунктам 2.1 и 2.2 договора аренды, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 445, 446, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), установив, отсутствие переоформленного в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования на исходный земельный участок, пришли к выводу, что основания для расчета арендной платы по ставке, предусмотренной пунктом 2.2 договора, в редакции общества не имеется, при этом исходили из того, что при расчёте размера арендной платы следует руководствоваться формулой An = Скад х Кв х Ки, где Скад с применением кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января расчетного года.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В силу части 1 статьи 36 ЗК РФ (действующей до 01.03.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Предоставление земельных участков после 01.03.2015 осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

На основании положений статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 214-ФЗ) предусмотрено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 2.1 договора аренды плата за пользование земельным участком рассчитывается в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 (в редакции, действующей в спорном периоде) «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области» (далее – Порядок № 308), с применением коэффициентов, утвержденных решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что годовой размер арендной платы с видом использования «9.1.3. Земельные участки других промышленных предприятий» за земельный участок 23 666 кв.  м составляет за 2020 год 2 414 776 руб. 75 коп. и рассчитывается по формуле: А = Скад * Кв * Ки, где Скад - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января расчетного года, равная 40 489 212,76 руб. (выписка из ЕГРН от 31.08.2020 № 99/2020/345461170). Кадастровая стоимость может быть изменена в результате проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, которая проводится в порядке, установленном действующим законодательством РФ, не реже одного раза в 5 лет, и результаты которой доводятся до Арендатора через средства массовой информации (газета «Волжская коммуна») и размещаются Арендодателем на официальном сайте Администрации г.о. Тольятти (www.tgl.ru). Кв — коэффициент вида использования земельного участка: «9.1.3. Земельные участки других промышленных предприятий» - 0,0426; В случае если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению. Коэффициент вида использования земельного участка утвержден решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972 «О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти». Ки - коэффициент инфляции расчетного года, равный на 2020 год -1,4. Коэффициент вида использования земельного участка и коэффициент инфляции доводятся до Арендатора путем опубликования в газете «Городские ведомости» и размещаются на официальном сайте администрации г.о. Тольятти (www.tgl.ru)».

ООО «Лада-лист» считает, что арендная плата должна рассчитываться на основании пункта 3.2 вышеуказанного Порядка № 308 определения размера арендной платы, согласно которому при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков размер арендной платы определяется в соответствии с методикой. В случае если годовой размер арендной платы, определенный в соответствии с методикой, превышает предельный размер годовой арендной платы, установленный Федеральным законом № 137-ФЗ, годовой размер арендной платы устанавливается в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Возникшее до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком признается юридически действительным и при отсутствии государственной регистрации, которая проводится по желанию правообладателей (пункт 1 статьи 6 названного Закона).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости.

На основании пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» согласно статьи 2 Закона № 137-ФЗ по договорам, заключаемым в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков, установить сервитуты в отношении таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 20 ЗК РФ (в редакции закона до 01.03.2015) в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Из анализа материалов дела следует, что земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежал продавцу - ВОАО «Опытный завод «СМиК» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу статьи 3 Закона № 137-ФЗ ВОАО «Опытный завод СМиК было обязано в срок до 01.07.2012 переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды либо приобрести в собственность в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

Следует учесть, поскольку после обращения завода в 2009 году в уполномоченный орган не завершилась процедура переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и участок не приобретен в собственности либо аренду, такое ограниченное право не прекращено.

Содержащиеся в Законе № 137-ФЗ ставки утверждены федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников. 

В пункте 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018) разъяснено, что, если лицо приобрело в собственность здание, расположенное на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и не переоформило до 01.07.2012  данное право на право собственности или право аренды, оно обязано платить за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы, установленной уполномоченным органом.

Таким образом, установленные законом льготные ставки арендной платы распространяются исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. При отсутствии переоформленного права постоянного (бессрочного) пользования плата таким земельным участком до 01.03.2015 определяется по правилам пункта 10 Закона № 137-ФЗ, после 01.03.2015 № 39.7 ЗК РФ.

Данные обстоятельства признаны сторонами и не оспариваются, что свидетельствует о наличии у них правовой определенности относительно обстоятельств отсутствия у арендатора права на применение льготной ставки арендной платы.

При ином правовом подходе лица, обратившиеся по истечении установленного срока, будут иметь необоснованные преференции перед лицами, добросовестно исполнившие возложенную названным законом обязанность по изменению правового режима земельного участка.

При таких обстоятельствах суды двух инстанций, изложив в резолютивной части конкретные условия спорных пунктов договора, пришли к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствуют правовые основания для применения ставки арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Судами также обоснованно отмечено, что поскольку размер арендной платы за пользование спорным земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, то размер платы за пользование участком, право государственной собственности на который не разграничено, подлежал определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов об установлении арендной платы. 

Вместе с тем решением Самарского областного суда от 02.10.2019 по делу № 3а-1761/2019, оставленным без изменений апелляционным определением Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 17.03.2020 по делу № 66а-531/2020, признан недействующим подпункт 9.1.1 пункта 9 приложения № 1 к Решению Думы г.о. Тольятти Самарской области от 01.10.2008 № 972 «О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти». 

Вступившим в законную силу Решением Самарского областного суда № 3а-947/2020 от 02.07.2020 признан недействующим также подпункт 9.3.2 приложения № 1 к Решению Думы г.о.Тольятти от 01.10.2008 № 972 в редакции Решения Думы г.о. Тольятти от 5.03.2014 № 217. 

Принимая указанные решения, суды общей юрисдикции руководствовались принципом экономической обоснованности, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке. 

Суд первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ, согласно которому земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения выделены в отдельную категорию по целевому назначению, пришли к выводу, что вышеуказанные решения Самарского областного суда от 02.10.2019 и от 02.07.2020 не могут рассматриваться в качестве основания для признания недействующими коэффициента, установленного подпунктом 9.1.3 Приложения № 1 к Решению Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972. 

Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что при расчёте размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202054:2000 следует руководствоваться формулой расчёта предложенной обществом An = Скад х Кв х Ки, где Скад - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января расчетного года, равная 40 489 212,76 руб. (выписка из ЕГРН от 31.08.2020 №99/2020/345461170) KB - коэффициент вида использования земельного участка: «9.1.3. Земельные участки других промышленных предприятий» - 0,0426; Ки - коэффициент инфляции расчетного года, равный на 2020 год -1,4.».

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что обращение с иском об урегулировании разногласий по договору является злоупотреблением правом отклоняется судебной коллегией окружного суда, как основанный на неправильном толковании положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку наличия между сторонами спора по урегулированию разногласий относительно размера арендной платы не может свидетельствовать о противоправности действий общества.

Указание администрацией в просительной части кассационной жалобы на отказ в удовлетворении заявленных требований противоречит действующему законодательству, поскольку исходя из правовой природы преддоговорного спора и статьи 446 ГК РФ, а также статьи 173 АПК РФ, результатом разрешения такого спора по существу является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия.

Согласно разъяснениям, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-17035, суд не может отказать истцу в иске в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда.

Не могут быть приняты во внимание и доводы администрации о нарушении судами статей 445, 446 ГК РФ и 173 АПК РФ, в связи с тем, что стороны при рассмотрении спора пришли к согласию по всем существенным условиям договора.

В пункте 5 Обзора Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) отмечено, что в силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

На рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности  заключить договор, такой спор подлежит рассмотрению  в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 38 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Таким образом, у уполномоченного органа имелись установленная федеральным законом обязанность в заключении договора и при наличии разногласий по его существенным условиям, общество правомерно реализовало право  на обращение в суд.

На момент обращения в арбитражный суд – 21.12.2020 такие разногласия не были урегулированы соглашением сторон,  в отзыве на иск от 25.01.2021 № 281 администрацией признан факт возникших разногласий и правильной редакции, изложенной в протоколе согласования разногласий, направленном арендатору. 

Учитывая, что существующие разногласия были переданы на рассмотрение суда, в решении суда должен содержаться вывод по каждому спорному условию (статья 173 АПК РФ).

В связи с этим, поскольку условия договора были переданы на рассмотрение суда и им определяются, действия сторон по добровольному их урегулированию правового значения не имели, поскольку истец не реализовал право на отказ от иска, предусмотренного статьей 49 АПК РФ.

Кроме того, установленные судом условия договора соответствуют редакции, в которой стороны заключили спорный договор аренды.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 422, 445, 446 ГК РФ, 1, 65, 39.7 ЗК РФ, определив формулу расчета разногласия по вопросу определения расчета арендной платы и коэффициенты, подлежащие применению, урегулировали разногласия по вопросу определения расчета арендной платы за пользование земельным участком.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2021 по делу № А55-35690/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья        В.А. Петрушкин 

 

Судьи        С.Ю. Муравьев 

 

Ф.В. Хайруллина