Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-16699/2017

город Брянск

21 июня 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 июня 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 21 июня 2018 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Макеевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кучерявой О.Ю. 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Брянск

о взыскании 91 946 руб. 70 коп.

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 (доверенность №29/04-7 от 09.01.2018);

от ответчика: ФИО3 (доверенность б/н от 01.11.2017) 

 

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Брянск, о взыскании 91 946 руб. 70 коп., в том числе 83 547 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №04-А/13 от 20.12.2012 за период с 10.03.2016 по 10.05.2017 и 8 399 руб. 12 коп. неустойки за период с 10.04.2016 по 21.05.2017. 

         Определением суда от 19.12.2017 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

В связи с имеющимися основаниями для рассмотрения дела по общим правилам искового производства, предусмотренными ч.5 ст. 227 АПК РФ, суд определением от 15.02.2018 перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

До принятия решения по делу от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец уточнил период взыскания основного долга, указав период с 01.03.2016 по 21.05.2017, и период взыскания неустойки, указав период с 11.04.2016 по 01.09.2017. Ходатайство удовлетворено судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика исковые требования не признал, заявил ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании ст.333 ГК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между МУП «Жилищное хозяйство» Советского района г. Брянска (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №04-А/13 от 20.12.2012, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование на правах аренды объект муниципального нежилого фонда – нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>,  общей площадью 99,7 кв.м (п. 1.1. договора - л.д. 11-15).

Нежилое помещение было передано ответчику 01.01.2013 по акту приема-передачи (л.д. 16).

Согласно пункту 1.2. договора, срок аренды устанавливался с 01.01.2013 по 30.12.2013.

Арендная плата за переданный объект на момент заключения договора аренды была установлена в размере 9 882 руб. 26 коп. (п. 4.1. договора).

В соответствии с Постановлением Брянской городской администрации №917-п от 02.04.2015 арендуемое нежилое помещение принято в состав муниципальной казны города Брянска.

Дополнительным соглашением от 03.04.2015 в договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №04-А/13 от 20.12.2012 были внесены изменения, согласно которым Арендодателем по договору является Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, также изменен размер арендной платы до 14 526 руб. в месяц (л.д. 18).

Впоследствии индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с заявлением о выкупе арендуемого ею муниципального нежилого помещения.

Постановлением Брянской городской администрации от 15.02.2016 N 367-п принято решение о приватизации муниципального нежилого помещения общей площадью                   96,2 кв.м, расположенного в подвале двухэтажного жилого дома по адресу: 

<

...>, путем совершения сделки по продаже данного имущества с индивидуальным предпринимателем ФИО1

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации письмом от 18.02.2016 направило в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 предложение о заключении договора купли-продажи с проектом данного договора. 

В соответствии с п.п. 1.3, 2.1 проекта договора купли-продажи от 25.02.2016 №511 рыночная стоимость объекта составила 917000 руб. без учета НДС на основании отчета №08-Д1/32-2016, выполненного ООО "Международный центр оценки и консалтинга".

Индивидуальный предприниматель ФИО1, не согласившись с предложенной выкупной ценой, письмом от 23.03.2016 направило в адрес Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации протокол разногласий, в котором предложила установить выкупную стоимость в размере 647800 руб. без учета НДС в соответствии с экспертным заключением ООО "Оценочная компания "ВарМи" от 12.12.2014 № 14-ЭН-6443-12-578.

Продавец, рассмотрев представленный истцом протокол разногласий, в письме от 30.03.2016 за исх.№4-3290 выразил несогласие с предложенной редакцией договора купли-продажи.

Ссылаясь на те обстоятельства, что редакция п.п.1.3, 2.1 и Приложения № 1 к договору сторонами согласована не была, индивидуальный предприниматель                   ФИО1 обратилась в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий в части выкупной цены имущества, возникших при заключении договора купли – продажи от 25.02.2016 №511 муниципального нежилого помещения общей площадью 96,2 кв.м, расположенного в подвале двухэтажного жилого дома по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 32:28:0031910:169.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 21.04.2017 по делу №А09-7124/2016 исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворены. Решение суда не обжаловалось и вступило в законную силу. Дополнительным соглашением сторон к договору купли – продажи от 25.02.2016 №511 изменена рыночная стоимость объекта на установленную решением суда сумму –                       580 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что  обязанность по своевременному внесению арендной платы индивидуальным предпринимателем ФИО1 в период с 01.03.2016 по 21.05.2017 надлежащим образом не исполнялась, в результате чего у ответчика образовалась задолженность в размере 83 547 руб. 58 коп.

В претензии №29/6-10575 от 04.09.2017, направленной в адрес ответчика, Арендодатель предложил Арендатору в добровольном порядке погасить сложившуюся задолженность и пени (л.д.31). Направленная истцом в адрес ответчика претензия была оставлена индивидуальным предпринимателем ФИО1 без удовлетворения. Поскольку в добровольном порядке сумма задолженности за пользование нежилым помещением ответчиком погашена не была, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований).

Отношения сторон регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации  (параграфом 1 главы 34 «Общие положения об аренде») (далее – ГК РФ).

В соответствии со ст.ст.606, 614 ГК РФ по договору  аренды  арендодатель  обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование,  а арендатор обязан  своевременно  вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании ст.307 ГК РФ кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Возражая против исковых требований, ответчик в письменном отзыве ссылался на следующее. В соответствии с Постановлением Брянской городской администрации от 15.02.2016 № 367-п объект недвижимости подлежал приватизации. Истцом в адрес Ответчика была направлена оферта от 18.02.16 № 1741 с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого имущества №511 от 25.02.2006. Указанная  оферта принята Ответчиком, договор был  подписан  с учетом  редакции Покупателя. В связи с возникновением преддоговорных споров относительно стоимости выкупаемого имущества Ответчиком был направлен в адрес Истца протокол разногласий к договору купли-продажи и Приложение № 1 к договору («Порядок расчета оплаты») в редакции Покупателя (Ответчика). Данная редакция не была принята Истцом, в связи с чем Ответчик обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением об урегулировании разногласий, связанных с заключением договора купли-продажи №511 от 25.02.2016. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 21.04.2017 по делу № А09-7124/2016 исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворены, в частности, Приложение № 1 договору купли-продажи принято в редакции Покупателя. В свою очередь, указанное приложение предусматривает квартальные платежи со стороны Ответчика, являющиеся выкупными платежами за объект недвижимости. Таким образом, указанный выше договор купли-продажи от 25.02.2016 № 511 действует с момента государственной регистрации с учетом Протокола разногласий в редакции Покупателя, подтвержденной вступившим в силу решением Арбитражного суда Брянской области от 21.04.2017 по делу № А09-7124/2016. При этом, положения договора купли-продажи распространяются на отношения сторон с даты его заключения - 25.02.2016. Следовательно, ни договорных, ни законных оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

Данные доводы ответчика не могут быть приняты судом во внимание по следующим обстоятельствам.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

К моменту заключения договора купли-продажи от 25.02.2016 нежилое помещение уже находилось во владении у индивидуального предпринимателя ФИО1 на основании договора аренды от 20.12.2012, поэтому признаются переданными обществу с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).

Положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 №4408/11, обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращаются с момента вступления в законную силу судебного акта, посредством которого урегулированы разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества. 

Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи от 25.02.2016 были определены решением Арбитражного суда Брянской области от 21.04.2017 по делу №А09-7124/2016, данный договор купли-продажи признавался бы заключенным с даты вступления в законную силу решения от 21.04.2017, то есть с 23.05.2017 (с учетом того, что 21.05.2017 – выходной день). Однако в данном случае 22.05.2017 сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору купли–продажи от 25.02.2016 №511 с указанием рыночной стоимости объекта в размере 580 000 руб. на основании решения Арбитражного суда Брянской области по делу №А09-7124/2016. Таким образом, все существенные условия договора купли-продажи были согласованы сторонами 22.05.2017.

Заключение договора купли-продажи от 25.02.2016 №511 прекращает на будущее время обязательство индивидуального предпринимателя ФИО1 по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Следовательно, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате (и соответственно пени на указанную задолженность) за период, предшествующий дате заключения договора купли-продажи от 25.02.2016 (с учетом дополнительного соглашения от 22.05.2017) в редакции, определенной судом, то есть за период с 01.03.2016 по 21.05.2017, являются обоснованными.

Факт пользования спорным помещением в заявленный период ответчиком не оспаривается. Как следует из расчета истца (л.д.32), задолженность образовалась за период с марта 2016г. по 21.05.2017, арендная плата за который составляет 84 248 руб.            38 коп. Вместе с тем, истцом с учетом частичной переплаты за предыдущий период заявлено ко взысканию с ответчика 83 547 руб. 58 коп. арендной платы. Задолженность индивидуального предпринимателя ФИО1 по арендной плате за период с 01.03.2016 по 21.05.2017 в размере  83 547 руб. 58 коп. подтверждается материалами дела. При таких обстоятельствах, оценив в соответствии со ст.71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в отдельности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд считает вышеуказанные возражения ответчика несостоятельными, а требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме                  83 547 руб. 58 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Помимо требования о взыскании задолженности по договору истцом заявлялось требование о применении мер имущественной ответственности за нарушение условий договора.         Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает ряд мер, направленных на понуждение должника исполнить гражданско-правовое обязательство и защиту прав кредитора. В соответствии со ст.329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является начисление договорной неустойки.

Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В качестве меры обеспечения исполнения обязательств по оплате арендных платежей  в п. 5.2. договора  сторонами согласована уплата пени в размере 1/300 годовой ставки рефинансирования ЦБ России за каждый день просрочки. 

В соответствии со ст.330 ГК РФ и условиями договора истцом начислено и заявлено ко взысканию с ответчика 8 399 руб. 12 коп. за период с 11.04.2016 по 01.09.2017.

Просрочка по оплате арендных платежей в указанный период подтверждается материалами дела. Следовательно, истец в соответствии со ст.330 ГК РФ и п. 5.2. договора вправе требовать уплаты ответчиком неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. 

Как было указано выше, в судебном заседании 14.06.2018 представитель ответчика заявил ходатайство об уменьшении неустойки по ст. 333 ГК РФ.

Заявленное ответчиком ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании ст.333 ГК РФ удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В силу п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно п.2 ст.333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно п.69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с п.71 названного Постановления, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

 Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Пунктом 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 предусмотрено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что ответчиком в нарушение ст.65 АПК РФ доказательства наличия в рассматриваемой ситуации какого-либо исключительного случая и явной несоразмерности неустойки не представлены. Кроме того, неустойка начислена истцом, исходя из 1/300 годовой ставки рефинансирования ЦБ РФ, и ее размер не является значительным, в связи с чем начисленная истцом неустойка признается судом соразмерной последствиям нарушения обязательства ответчиком. При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика 8 399 руб. 12 коп. неустойки является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При подаче иска истцом государственная пошлина уплачена не была, поскольку Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в соответствии с п.п.1.1. ст.333.37. НК РФ освобождено от ее уплаты. 

При цене иска, равной 91 946 руб. 70 коп., государственная пошлина в соответствии с п.п.1 п.1 ст.333.21. НК РФ составляет 3 678 руб.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Поскольку исковые требования удовлетворены судом, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета 3 678 руб. государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 91 946 руб. 70 коп. удовлетворить.

         Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Брянск, в пользу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, 

<

...> 946 руб. 70 коп., в том числе 83 547 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате и 8 399 руб. 12 коп. пени.

         Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Брянск, в доход федерального бюджета 3 678 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Туле. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.

 

Судья                                                                          М.В. МАКЕЕВА