АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

11 декабря 2018 года

Дело №

А13-3946/2016

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Бычковой Е.Н., судей Мирошниченко В.В., ФИО1,

при участии от конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «КапиталРесурс» ФИО2 представителя         ФИО3 (доверенность от 03.12.2018), от общества с ограниченной ответственностью «Юридическая контора «Советник» ФИО4 (протокол от 07.02.2017 № 14),

рассмотрев 05.12.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «КапиталРесурс» ФИО2 на определение Арбитражного суда Вологодской области от 16.07.2018 (судья Полякова В.М.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2018 (судьи Чапаев И.А., Виноградов О.Н., Журавлев А.В.) по делу № А13-3946/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «КапиталРезерв» 21.03.2016 обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «КапиталРесурс», место нахождения: 160000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество). 

Определением от 28.03.2016 заявление принято судом к производству.

Определением от 19.09.2016 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО2. 

Решением суда от 20.01.2017 Общество признано несостоятельным (банкротом); открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим должником утвержден ФИО2 

Конкурсный управляющий должника обратился в суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лотос», место нахождения: 160004, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Компания), о признании недействительным договора купли-продажи от 30.10.2015 и применении последствий его недействительности. 

Определением от 16.07.2018, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано. 

В кассационной жалобе конкурсный управляющий ФИО2, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель кассационной жалобы считает, что судом первой инстанции неправомерно не принята формулировка вопроса для эксперта, предложенная управляющим. По мнению конкурсного управляющего, формулировка вопроса, поставленного судом для целей экспертизы, а также результаты экспертизы не учитывают возможность использования спорного земельного участка в соответствии с иными видами его разрешенного использования, которые допустимы в санитарно-защитных зонах.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители конкурсного кредитора –  общества с ограниченной ответственностью «Юридическая контора «Советник» и конкурсного управляющего должником поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество (продавец) и Компания (покупатель) 30.10.2015 заключили договор купли-продажи земельного участка площадью 8 058 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303002:501, расположенного по адресу: 

<

...>

Цена земельного участка по вышеуказанному договору составила 600 000 руб. (пункт 4.1 договора). 

Полагая, что договор купли-продажи заключен сторонами при неравноценном встречном исполнении, ссылаясь на отчету № 06/17/1, согласно которому стоимость отчужденного имущества составляет 18 187 000 руб., конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

По ходатайству ответчика в целях установления рыночной стоимости имущества, являющегося предметом договора купли-продажи, суд первой инстанции определением от 28.11.2017 назначил судебную экспертизу. На разрешение экспертизы поставлен вопрос о рыночной стоимости земельного участка исходя из вида разрешенного использования «многоэтажное жилое строительство» с учетом ограничений, предусмотренных СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», и иных выявленных ограничений. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консультационно-аналитический Центр «РосЭксперт» ФИО5.

По результатам экспертизы стоимость спорного земельного участка определена в размере 3 152 000 руб. 

По ходатайству ответчика определением от 22.03.2018 назначена повторная экспертиза по тому же вопросу. Проведение экспертизы поручено эксперту союза Вологодской торгово-промышленной палаты ФИО6.

По результатам экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка без учета ограничений определена в размере 11 773 523,51 руб., а с учетом ограничений – 0 руб.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о повторной экспертизе, отклонив довод конкурсного управляющего о том, что результаты экспертизы не учитывают возможность использования спорного земельного участка в соответствии с иными видами его разрешенного использования, которые допустимы в санитарно-защитных зонах, отказал в удовлетворении заявленных требований исходя из того, что цена договора не является заниженной. 

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. 

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что нормы права применены правильно, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Пунктом 2 данной статьи установлено, что сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63, при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего: если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи, не требуется; если подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 данного Закона.

Как усматривается из материалов дела о банкротстве Общества, производство по нему возбуждено 28.03.2016, спорная сделка заключена 30.10.2015, то есть менее чем за год до возбуждения дела, что подпадает под действие пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В настоящем споре суды исходя из определения повторной экспертизой стоимости земельного участка в размере 0 руб. пришли к выводу, что для должника оспариваемая сделка не является неравноценной. 

При этом судом отклонены доводы управляющего о том, что экспертиза не учитывает возможность использования спорного земельного участка в соответствии с иными видами его разрешенного использования, которые допустимы в санитарно-защитных зонах, что влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Суд кассационной инстанции, считает, что довод управляющего о несоответствии стоимости земельного участка, определенной по результатам повторной экспертизы, его рыночной цене, изложенный в дополнениях к заявлению и апелляционной и кассационной жалобах, является обоснованным в силу следующего.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровая стоимость земельного участка составляет 15 947 000 руб.  

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в массовом порядке и может не учитывать индивидуальные особенности каждого конкретного объекта (глава III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Между тем для обоснования иной оценки недвижимости в заключении эксперта или специалиста должно быть указано, какие индивидуальные особенности имущества обусловили его оценку, отличную от кадастровой (определение  Верховного Суда Российской Федерации от 22.02.2018 № 306-ЭС17-17171).

В заключении эксперта ФИО6 такие индивидуальные особенности не приведены, эксперт указал лишь на невозможность использования земельного участка для целей многоэтажного жилищного строительства.

Вместе с тем, помимо указанного в выписке из ЕГРН вида разрешенного использования (многоэтажные жилые дома), согласно градостроительному плану земельного участка он имеет иные виды разрешенного использования, в том числе основные, условно разрешенные и вспомогательные.

Доказательств, свидетельствующих об уникальных характеристиках конкретного объекта недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11), которые повлекли такое существенное несоответствие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости на момент заключения договора купли-продажи, стороны договора, вопреки положениям статьи 65  АПК РФ, в материалы дела не представили.

Сведений о том, что на момент заключения оспариваемого договора кадастровая стоимость объекта недвижимости была иная, в материалы дела также не представлено.

В соответствии с положениями статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку выводы, содержащиеся в заключение эксперта ФИО6  сделаны без учета кадастровой стоимости спорного объекта, а также градостроительного плана земельного участка, суду следовало усомниться в полноте и ясности данного заключения и в соответствии с положениями статьи 87 АПК РФ принять соответствующие меры для устранения неясностей. 

Поскольку судом не установленные существенные фактические обстоятельства по делу, необходимые для правильного разрешения настоящего спора, определение от 16.07.2018 и постановление от 28.09.2018 следует отменить, а дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении обособленного спора суду следует учесть изложенное, определить рыночную стоимость спорного земельного участка, установить равноценность (неравноценность) встречного предоставления по оспариваемой сделке и определить наличие (отсутствие) оснований, установленных статьей 61.2 Закона о банкротстве для признания сделки недействительной. 

Руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

определение Арбитражного суда Вологодской области от 16.07.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2018 по делу № А13-3946/2016 отменить.

Дело направить в Арбитражный суд Вологодской области на новое рассмотрение.

Председательствующий

Е.Н. Бычкова

Судьи

В.В. Мирошниченко

 ФИО1