АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-39154/2016

г. Краснодар«11» мая 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 марта 2018 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 11 мая 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-39154/2016

по заявлению акционерного общества «Заря» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность за плату без проведения торгов,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - администрации муниципального образования Тбилисский район, администрации Краснодарского края,

при участии в судебном заседании представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО1 (по доверенности от 29.12.2017), 

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Заря» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным отказа департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) в предоставлении государственной услуги в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:29:0201000:0014, 23:29:0201002:005, а также об обязании предоставить земельные участки с кадастровыми номерами 23:29:0201000:0014, 23:29:0201002:005 в собственность за плату без проведения торгов.

Заявленные обществом требования мотивированы следующим. По договору аренды от 16.11.2015 обществу в аренду были предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:29:0201000:0014, 23:29:0201002:005 категории земель сельскохозяйственного назначения, ранее данные земельные участки использовались обществом по договору аренды от 27.12.1996 с учетом дополнительного соглашения от 15.01.2007. В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены в собственность за плату без торгов арендатору земельного участка по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. Основание отказа в предоставлении земельных участков в собственность в  виде недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка не соответствует части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, кроме того, соглашение о продлении договора аренды было зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю. Департаментом документально не подтверждены такие основания для отказа в предоставлении земельных участков как расположение в их границах дорог общего пользования и курганов. В реестре дорог общего пользования грунтовая дорога в границах спорных земельных участков не значится. 

Определением от 19.12.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края.

Определением от 02.03.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация муниципального образования Тбилисский район. 

Тем же определением произведена замена управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края на администрацию Краснодарского края, в связи с реорганизацией в форме присоединения к администрации Краснодарского края.

Общество в ходатайстве от 12.05.2017 заявило об уточнении заявленных требований в части третьего из требований, просило обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края предоставить в собственность земельные участки с кадастровыми номерами 23:29:0201000:014, 23:29:0201002:005 на условиях и по цене по состоянию на 15.07.2016 (на дату обращения с заявлением в департамент имущественных отношений Краснодарского края).

Определением от 16.05.2017 указанное ходатайство об уточнении заявленных требований удовлетворено.

В отзыве департамент имущественных отношений Краснодарского края сослался на недействительность (ничтожность) договора аренды земельных участков, поскольку доказательств публикации в средствах массовой информации о наличии земельных участков не представлено, договор аренды заключен без процедуры проведения торгов. В границах земельных участков расположены грунтовые дороги общего пользования. Приватизация земель общего пользования не допускается. Земельные участки ограничены в обороте и не подлежат приватизации в связи с наличием на территории участков курганов – объектов археологического наследия (т. 1, л.д. 9 – 17).

В отзывах от 18.04.2017 и от 16.05.2017 администрация муниципального образования Тбилисский район пояснила, что земельные участки были предоставлены в аренду на основании Закона Краснодарского края от 10.10.2006 №1101-КЗ «О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края». Договор аренды 2015 года заключен администрацией на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего предоставление в аренду без торгов на новый срок земельных участков сельскохозяйственного назначения арендатору, обратившемуся с соответствующим заявлением до истечения срока аренды земельного участка и в отношении которого отсутствует информация о нарушениях земельного законодательства. Администрация также просила рассмотреть настоящее дело в отсутствие её представителя (т. 2, л.д. 34 – 35, 68 – 69).

В отзыве от 16.05.2017 администрация Краснодарского края подтвердила наличие на спорных земельных участках курганной группы (т. 2, л.д. 39 – 41).

В судебном заседании, состоявшемся 27.03.2018, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края против удовлетворения заявленных требований возражал. Остальные лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явки своих представителей не обеспечили, судебное разбирательство проведено в их отсутствие в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон и третьих лиц, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, общество обратилось в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлениями от 18.07.2016 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:29:0201000:14 и 23:29:0201002:5, указав в качестве основания такого предоставления подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 22 – 24, 29 – 30).

Департамент в письмах от 16.08.2016 №52-20293/16-32-20 и №52-20394/16-32.20 отказал в предоставлении земельных участков в собственность за плату без проведения торгов, поскольку договор аренды земельных участков от 16.11.2015 №8829000043 и дополнительное соглашение от 15.01.2007 о продлении договора аренды имеют признаки ничтожной сделки как заключенные без соблюдения публичной процедуры предоставления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения. На территории земельных участков расположены грунтовые дороги общего пользования, а также объекты археологического наследия – курганы. Не допускается приватизация земель общего пользования, а также земельных участков, на которых расположены объекты культурного наследия (т. 1, л.д. 18 – 21, 25 – 28).

Как следует из материалов дела, изначально обществу был предоставлен в аренду по договору от 27.12.1996 №356 администрацией Тбилисского района земельный участок площадью 788 гектаров для сельскохозяйственного производства сроком на 10 лет (т. 1, л.д. 38).

15.01.2007 между департаментом имущественных отношений Краснодарского края, администрацией муниципального образования Тбилисский район и обществом было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 13.02.1997 №356, которым срок договора аренды был продлен до 27.12.2016 и указаны кадастровые номера земельных участков – 23:29:02 01 000:0014 площадью 3787365 кв. м и 23:29:02 01 002:0005 площадью 4597402 кв. м (т. 1, л.д. 36 – 37).

Таким образом, общая площадь земельных участков составила 8384767 кв. м или 838,4767 гектаров.

В соответствии с приведенными обществом письменными пояснениями относительно причин увеличения площади земельного массива, предоставленного в аренду в 1996 году, при формировании фонда перераспределения земель в границах Тбилисского района для регистрации права Краснодарского края на базе земельного участка общей площадью 788 га были сформированы земельные участки №17 площадью 459,74 га, в который вошли пашня (435,84 га), лесополосы (21,95 га), проселочные дороги (1,95 га), и №19 площадью 378,74 га, в который вошли пашня, а также проселочные дороги (1,87 га), лесополосы (18,46 га), пастбища (6,2 га). В 2004 году данные земельные участки были поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров 23:29:0201002:5 (участок №17) и 23:29:0201002:14 (участок №19). Увеличение площади произведено за счет отнесения к земельным массивам лесополос, пастбищ и полевых дорог (т. 2, л.д.71 – 73, л.д. 201 - 202).

В письме Межмуниципального отдела по Тбилисскому и Усть-Лабинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 06.06.2017 №43-2160 сообщается об увеличении площади земельного участка, указанной в договору от 27.12.1996 №356 в размере 788 гектаров пашни, за счет отнесения к земельным массивам площадей, занятых древесно-кустарниковой растительностью (лесополосы), пастбищами, полевыми дорогами (т. 2, л.д. 97).

В материалы дела обществом представлено письмо кадастрового инженера ФИО2 от 18.05.2017, из которого следует, что в предоставленную по договору аренды №356 от 27.12.1996 площадь 788 га вошли земельные участки пашни – массив 1 общей площадью 435,84 га и массив 2 общей площадью 352,21 га. Для регистрации права Краснодарского края на базе указанных участков были сформированы земельные участки №17 площадью 459,74 га, в который вошли площадь пашни (массив 1) 435,84 га, а также 21,95 га лесополос и 1,95 га дорог, и №19 площадью 378,74 га, в который вошла площадь пашни (массив №2) 352,21 га, а также площадь дорог (1,87 га), лесополос (18,46 га), пастбищ (6,2 га). В дальнейшем земельный участок №17 был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 23:29:0201002:5, земельный участок №19 поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 23:29:0201002:14. Без площади лесополос, пастбищ и дорог площадью 50,43 га, земельные участки с кадастровыми номерами 23:29:0201002:5 и 23:29:0201000:14 соответствуют земельному участку площадью 788 га, предоставленному по договору №356 от 27.12.1996 (т. 2, л.д. 48).

Из представленных копий дела по межеванию земельных участков фонда перераспределения для регистрации права собственности Краснодарского края в границах ЗАО «Заря» Тбилисского района (2003 год) видно включение в состав участка №17 лесополос площадью 21,95 га и дорог площадью 1,95 га и в состав участка №19 пастбищ площадью 6,2 га, лесополос площадью 18,46 га и дорог площадью 1,87 га (т. 2, л.д. 75 – 79, 102 – 103).

Таким образом, спорные земельные участки с кадастровыми номерами 23:29:0201002:5 и 23:29:0201000:14 не могут считаться тождественными первоначальному земельному участку пашни площадью 788 га, поскольку площадь этого первоначального земельного участка была существенно увеличена за счет включения лесополос, дорог и пастбищ.

Следовательно, при заключении дополнительного соглашения от 15.01.2007, которым в качестве предмета аренды были указаны земельные участки с кадастровыми номерами 23:29:0201002:5 и 23:29:0201000:14 и продлен срок аренды до 27.12.2016, обществу были предоставлены в аренду на новый срок фактически новые земельные участки, существенно отличающиеся от первоначального предоставленного по площади и характеристикам земель.

При таких обстоятельствах предоставление земельных участков в аренду на новый срок должно было производиться посредством заключения нового договора аренды с применением публичной процедуры предоставления в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения, что предполагало предварительное публичное информирование о наличии свободных земельных участков и проведение торгов в случае поступления заявлений иных претендентов (статья 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). 

Поскольку доказательств соблюдения такой публичной процедуры при заключении дополнительного соглашения от 15.01.2007 не представлено, указанное дополнительное соглашение является недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правовая позиция о необходимости соблюдения публичной процедуры при предоставлении в аренду на новый срок земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадь которого изменилась за счет включения в его состав таких объектов как лесополосы, и о недействительности договора аренды в случае непроведения такой процедуры выражена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2017 по делу №А32-45210/2016, от 13.02.2018 по делу №А32-43835/2016).

Поскольку дополнительное соглашение от 15.01.2007, которым срок аренды был продлен до 27.12.2016, является недействительной (ничтожной) сделкой, такое продление срока аренды не состоялось, в связи с чем, общество не имело права на заключение с ним без торгов договора аренды от 16.11.2015 №8829000043 земельных участков с кадастровыми номерами 23:29:0201002:5 и 23:29:0201000:14. 

Следовательно, заключенный без предварительной публикации и без проведения торгов договор аренды от 16.11.2015 №8829000043 земельных участков с кадастровыми номерами 23:29:0201002:5 и 23:29:0201000:14 также является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен с лицом, не обладавшим правом на предоставление ему земельных участков в аренду на новый срок без процедуры публичного информирования о наличии земельных участков и проведения торгов.

При  таких обстоятельствах суд считает верным довод департамента о недействительности (ничтожности) дополнительного соглашения от 15.01.2007 и договора аренды от 16.11.2015 №8829000043, в связи с чем, у общества отсутствовал статус арендатора земельных участков на момент обращения в департамент с заявлением об их выкупе.

Если исходить из того, что в такой ситуации общество вправе ссылаться на договор аренды от 27.12.1996 №356 как на возобновленный на неопределенный срок (пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), то и в таком случае у общества не возникло право на приватизацию земельных участков.

В соответствии с письмом управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края от 29.07.2016 №78-4604/16-01-22, в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:29:0201002:5 и 23:29:0201000:14 расположены памятники археологии – курганные группы, включенные в перечень выявленных объектов культурного наследия распоряжением комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 17.12.2002 №3-р (т. 1, л.д. 64 – 71). 

В соответствии с письмом администрации муниципального образования Тбилисский район от 18.07.2016 №139-3553/16-08 в пределах земельного участка с кадастровым номером 23:29:0201002:5 находится курганная группа «Ловлинская 10» (6 насыпей), в пределах земельного участка с кадастровым номером 23:29:0201000:14 – курганная группа из 5 насыпей (т. 1, л.д. 72 – 74).

Общество данное обстоятельство не отрицает (т. 1, л.д. 121; т. 2, л.д. 37, 38, 117 – 118, 202 – 204), полагает, что наличие курганов на земельных участках не препятствует приватизации земель сельскохозяйственного назначения.

Арбитражный суд с данным выводом согласиться не может.

Согласно подпункту 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничиваются в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия. Пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса определяет, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Земли историко-культурного назначения, на которых расположены объекты археологического наследия, относятся к землям особо охраняемых территорий. В силу пункта 2 статьи 49 Закона № 73-ФЗ  от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.

Таким образом, до момента определения границ охранных зон объекта археологического наследия и исключения соответствующей части участка из состава земель сельскохозяйственного назначения спорный земельный участок не может быть предоставлен в собственность его арендатору. Отсутствие утвержденных в установленном порядке границ территории объекта археологического наследия не позволяет осуществить мероприятия, предусмотренные статьей 48 Закона № 73-ФЗ, и обеспечить раздельный оборот объекта археологического наследия и земельного участка, в границах которого он расположен (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.02.2018 по делу №А32-43835/2016).

В результате обследования спорных земельных участков установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:29:0201002:5 расположено 8 лесополос, на земельном участке с кадастровым номером 23:29:0201000:14 расположено 9 лесополос (т. 2, л.д. 163 – 165).

Пункт 2 статьи 77 Земельного кодекса устанавливает, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. В силу статьи 78 Земельного кодекса земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для создания защитных лесных насаждений.

Согласно статье 7 Федерального закона от 10.01.1996 №4-ФЗ «О мелиорации земель» агромелиорация земель состоит в проведении комплекса мелиоративных мероприятий, обеспечивающих сохранение, улучшение земель посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств защитных лесных насаждений. К этому типу мелиорации земель относятся, в частности, и противоэрозионная – защита земель от эрозии путем создания лесных насаждений на оврагах, балках, песках, берегах рек и др. территориях; полезащитная – защита земель от воздействия неблагоприятных явлений природного антропогенного и техногенного происхождения путем создания защитных лесных насаждений по границам земель сельскохозяйственного назначения; пастбищезащитная – предотвращение деградации земель пастбищ путем создания защитных лесных насаждений.

Суд считает, что защитные лесные насаждения на землях сельскохозяйственного назначения обслуживают не только земельный участок, на котором они расположены, но обеспечивают защиту от ветровой эрозии также и близлежащих земельных участков, в связи с чем, земельный участок с лесонасаждениями не может быть предоставлен в собственность его арендатору на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Поскольку ни объекты археологического наследия – курганы, ни лесополосы на момент обращения общества в департамент с заявлениями о выкупе земельных участков не были выделены из состава спорных земельных участков в результате соответствующих землеустроительных работ, то возможность обеспечить раздельный оборот спорных земельных участков, курганов и лесополос отсутствует, что исключает принятие решения о предоставлении земельных участков в собственность общества. 

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков