АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3514/24 

Екатеринбург

08 августа 2024 г.

 

Дело № А60-63637/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Краснобаевой И.А., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Косулинский авторемонтный завод «Синтур» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.10.2023 по делу            № А60-63637/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью Косулинский авторемонтный завод «Синтур»  – ФИО1 (доверенность от 27.09.2023);

общества с ограниченной ответственностью «Тавррус групп» – ФИО2 (доверенность от 23.07.2024).

Общество с ограниченной ответственностью Косулинский авторемонтный завод «Синтур» (далее – завод) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тавррус групп» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 01.05.2022 за период с 01.09.2022 по 30.11.2022 в сумме 800 000 руб., задолженности по оплате услуг охраны за период с 01.08.2022 по 30.09.2022 в сумме 72 000 руб., задолженности по возмещению расходов на электроэнергию в сумме 284 074 руб., пени за период с 01.05.2022 по 11.11.2022 в сумме 71 900 руб. (с учетом принятого судом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.10.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе завод просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Заявитель кассационной жалобы указывает, что суды пришли к необоснованному выводу об отсутствии факта владения и пользования объектом аренды на стороне общества в спорный период. Заявитель считает, что  самим по себе размещением оборудования и отходов производственной деятельности общество осуществляло свои правомочия по владению и пользованию. По мнению заявителя, судами не учтено, что сам ответчик последовательно придерживался позиции о нахождении на земельном участке его имущества и оборудования (на данный момент в Арбитражном суде Свердловской области рассматривается виндикационный иск общества по делу № А60-25793/2023, по которому итоговый судебный акт не принят), а также результатов производственной деятельности, что подтверждается перепиской представителей сторон. Заявитель указывает на факт того, что объект недвижимого имущества к обозначенной дате (02.08.2022) арендатором арендодателю не был возвращен, является неоспоримым. Заявитель ссылается на то, что обществом попыток вернуть объект арендодателю не предпринималось, иные сроки возврата не предлагались,  соответственно условия договора аренды, в том числе о продолжении начисления арендной платы, об ответственности за нарушение сроков возврата и оплаты арендной платы и продолжали действовать, а равно как и сохранились правомочия арендатора.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, завод (арендодатель) и общество (арендатор) 01.05.2022 заключили договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество в составе земельного участка площадью 44743 кв. м с кадастровый номер 66:66:0101024:31 и  единого недвижимого комплекса общей площадью 6218,6 кв. м, инвентарный номер 35/02/0001/12-00, расположенных по адресу: 

<

...>. 

Факт передачи недвижимого имущества ответчику в аренду подтвержден актом приема-передачи от 01.05.2022. 

Срок действия договора сторонами определен с 01.05.2022 по 31.08.2022 (пункт 1.4 договора). 

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату. 

В силу пункта 5.1 договора арендная плата состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы. Переменная часть арендной платы не уплачивается в случае заключения арендатором с согласия арендодателя прямых договоров на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями. 

Согласно пункту 5.2.1 договора постоянная часть арендной платы составляет 300 000 руб. в месяц без НДС. Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней пользования объекта. Изменение площади объекта, в том числе в результате перепланировки, не влечет изменение размера арендной платы. 

Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному (пункт 5.2.3 договора). 

Согласно пункту 5.3.1 договора, размер переменной арендной платы рассчитывается арендодателем исходя из его фактических расходов на оплату коммунальных услуг (эксплуатационных расходов), а также 50 % расходов на оплату охранных услуг в отношении объекта, и формируется в соответствии с платежными документами организаций, поставляющих соответствующие коммунальные услуги и оказывавших охранные услуги. 

Обязанность по оплате переменной части арендной платы возникает с момента заключения договора. 

Оплата производится в следующем порядке: 

- аванс в сумме 30 % от стоимости фактически потребленной в предыдущем месяце соответствующей коммунальной услуги оплачивается в безналичном порядке в срок до 1 числа каждого оплачиваемого месяца без дополнительного выставления счетов; 

- окончательный расчет, с учетом аванса за оплачиваемый месяц, уплачивается арендатором арендодателю в течение 3 дней с даты выставления соответствующего счета в размере, указанном в счете арендодателя. 

Для подтверждения размера переменной части арендной платы арендодатель по запросу арендатора предоставляет арендатору для ознакомления копии первичных документов, выставленных снабжающими организациями в адрес арендодателя, и (при расчетном способе определения стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг) калькуляции переменой части арендной платы от арендодателя. 

В случае заключения прямых договоров по коммунальным услугам и охранным услугам, переменная часть арендной платы по услугам, на которые заключены прямые договоры, исключаются из договора (пункт 5.3.2 договора). 

Как указал истец, в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, по оплате электроэнергии и охранных услуг у него образовалась задолженность по аренде в сумме 300 000 руб. за июль 2022 года, за потребленную электроэнергию в сумме 21 309 руб. 60 коп. за май 2022 года, а также за услуги охраны объекта в сумме 37 200 руб. за май 2022 года, в связи с чем арендодатель полностью ограничил арендатору доступ на объект без пересчета арендной платы в соответствии с пунктом 4.2.4 договора, о чем арендатору было направлено соответствующее уведомление от 27.06.2022 по электронной почте; после того, как арендатор погасил задолженность, доступ на объект был возобновлен 06.07.2022. 

По утверждению завода, обязательство по оплате за временное пользование и владение объектом было нарушено арендатором неоднократно, в том числе им допущена значительная просрочка внесения арендной платы за июнь и июль месяцы 2022 года. 

Согласно пункту 6.3 договора, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке путем отказа от исполнения обязательств (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации),  в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

 С учетом вышеизложенного, 21.07.2022 арендодатель в соответствии с пунктом 3.3.2 договора уведомил арендатора о расторжении договора, в одностороннем порядке начиная с 02.08.2022, о чем направил обществу уведомление от 21.07.2022 исх. № 2207 по электронной почте.

 Кроме того, истец повторно уведомил ответчика в соответствии с пунктом 3.3.2 договора о расторжении договора в одностороннем порядке. 

В силу того, что в назначенные арендодателем дату и время объект арендатором в адрес арендодателя не был возвращен, арендодатель вновь потребовал вернуть объект аренды. 

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, возмещению расходов за электроэнергию и оплате охранных услуг послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском. 

Возражая против удовлетворения предъявленных требований, ответчик указал, что договор аренды расторгнут с 02.08.2022, до расторжения договора истец неоднократно ограничивал доступ на объект недвижимости, в том числе 06.07.2022, 29.07.2022, с 31.07.2022 истец окончательно ограничил доступ к объекту недвижимости; после этой даты ответчик не владел и не пользовался спорным земельным участком и единым недвижимым комплексом. 

Не получив встречного предоставления, арендатор не обязан вносить плату за объект только по причине нахождения в нем имущества арендатора, которое последний не может вывезти ввиду того, что арендодатель чинит препятствия в этом. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, оценив обстоятельства спора и представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе переписку сторон, руководствуясь статьями 309, 310, 453, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что арендные отношения между сторонами прекратились с 02.08.2022, после этой даты ответчик не владел и не пользовался спорным земельным участком и единым недвижимым комплексом, имущество находилось во владении истца; установив факт ограничения арендодателем в спорный период доступа арендатора к объектам аренды с 31.07.2022, суд признал, что основания для уплаты арендной платы, а также переменной части, отсутствуют, ввиду чего правомерно отказал в удовлетворении требований. В части неустойки суд первой инстанции указал, что просрочка арендатором действительно допускалась, ввиду чего неустойка в сумме 7050 руб. признана обоснованной, однако во взыскании отказано с учетом того, что у общества имеется переплата по договору.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, подтвердил правильность содержащихся в нем выводов.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. 

На основании пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). 

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 6.3 договора аренды от 01.05.2022, арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке путем отказа от исполнения обязательств (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) в случаях, когда арендатор: 

6.3.1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. 

6.3.2. Существенно ухудшает имущество. 

6.3.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

6.3.4. Допускает просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы более чем на 30 календарных дней. 

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. 

В соответствии со статьей 606 и пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением. 

Системное толкование указанных норм со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, если использование имущества невозможно по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Материалами дела подтверждено и  участвующими в деле лицами не опровергнуто, что 21.07.2022 арендодатель (истец) известил арендатора (ответчик) о расторжении договора аренды с 02.08.2022, из чего следует, что 

обязательства сторон прекратились с указанной даты, в связи с расторжением договора аренды истцом в одностороннем порядке. 

  Судами принято во внимание, что истец до расторжения договора несколько раз ограничил доступ на объект недвижимости, в том числе – 06.07.2022, 29.07.2022. 

Как установлено судами с 31.07.2022 истец окончательно ограничил свободный доступ к объекту недвижимости, что подтверждается представленной перепиской сторон.

Суды, оценив указанную переписку, приняли ее в качестве достоверного доказательства, подтверждающего наличие ограничений в пользовании имуществом, и учитывая содержание данной переписки из которой следует, что после 31.07.2022 ответчик фактически деятельность в целях осуществления которой арендовал спорные помещения, не осуществлял, а только предпринимал попытки по согласованию с арендодателем  возможности вывезти имущества и произвести уборку территории, пришли к выводу, что  общество с 31.07.2023, спорным земельным участком и единым недвижимым комплексом не владело и не имело возможности ими пользоваться.

В дальнейшем, как усматривается из переписки сторон, истец допускал ответчика на объект, только с целью вывоза имущества и только по своему усмотрению.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды пришли к выводу о том, что невозможность использования имущества в спорный период возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, следовательно, он не обязан вносить арендную плату и оплачивать коммунальные услуги, которыми не пользовался. 

Факт невозможности использования арендуемого имущества по обстоятельствам, не связанным с действиями арендатора подтвержден материалами дела.

Как верно отмечено судами, действия, направленные на освобождение объекта, не являются действиями, свидетельствующими о пользовании данным объектом ответчиком, так как свободный доступ на объект уже отсутствовал. 

Таким образом, в связи с тем, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы, принимая во внимание, что в августе 2022 года ответчиком осуществлены действия по вывозу своего имущества и уборки территории, наличие на стороне общества задолженности по арендной плате не подтверждено, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Доводы заявителя о необоснованности  вывода судов об отсутствии владения и пользования объектом аренды на стороне общества в спорный период, поскольку  общество  размещало оборудование и отходы производственной деятельности,  подлежат отклонению, в связи с тем, что выводов судов  об отсутствии владения и пользования объектом аренды в спорный период с учетом установленных судами обстоятельств не опровергают.

Утверждения заявителя о том, что объект недвижимого имущества к обозначенной дате  арендатором не был возвращен, поскольку не был освобожден от мусора и опила (отходов производства), также не могут быть  приняты во внимание, поскольку возврат имущества в ненадлежащем состоянии и последующие попытки устранить недостатки арендованного имущества не свидетельствует о том, что имущество не было возвращено и не опровергает выводов судов об отсутствии пользования и владения спорным имуществом со стороны общества в указанный период.

С учетом изложенного доводы, приведенные в кассационной жалобе, судом округа отклоняются в полном объеме, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права, по существу, выражают несогласие заявителя  с произведенной судами оценкой доказательств и выводами о фактических обстоятельствах.

Суд округа полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу положений статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.10.2023 по делу № А60-63637/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Косулинский авторемонтный завод «Синтур» – без удовлетворения.

 Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               М.В. Торопова 

 

Судьи                                                                            И.А. Краснобаева 

 

                                                                                             Н.Г. Беляева