Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-11099/2017

г. Хабаровск

28 ноября 2017 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 23 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>)

к  индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 314272416000043, ИНН 

<

***>)

о взыскании 229 113 руб. 83 коп.

при участии:

от истца: ФИО3, доверенность № 02-12/2121 от 10.09.2017

ответчика ФИО2 (лично)

Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №470 от 26.10.2012 в размере 213 377,76 руб. за период с 01.03.2016 по 31.03.2017, пени за период с 10.03.2015 по 3103.2017 в размере 15 736,07 руб.

Истец на заявленных требованиях настаивает в соответствии с доводами, приведенными в исковом заявлении, арендная плата рассчитывается Департаментом в соответствии с условиями договора №470 от 26.10.2012 и нормами действующего законодательства, основания для перерасчета размера арендных платежей отсутствуют.

Ответчик исковые требования не признал, в возражениях ссылается на необоснованный расчет арендной платы без учета новой кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости №6 от 14.06.2017, а также необоснованным изменением Департаментом коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территории, т.к. при заключении договора коэффициент применялся 0,03691 (пункт2.1 договора), а в 2017 году – 0,06235.

В судебном заседании 16.11.2017 в порядке статьи 136 АПК РФ объявлялся перерыв до 23.11.2017, о чем стороны уведомлены публично, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Хабаровского края в сети Интернет.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

26.10.2012 между Департаментом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №470, по условиям которого арендатору во временное пользование предоставлен  земельный участок с кадастровым номером № 27:23:0000000:858, относящийся к категории земли населенных пунктов, площадью 1 882,50кв.м, расположенный в Железнодорожном районе г. Хабаровск по пер. Кирпичному (местоположение: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Железнодорожный, пер. Кирпичный) для использования под место временного хранения автотранспорта – платную автостоянку (далее – договор №470).

Земельный участок передан ответчику по передаточному акту от 26.10.2012.

Согласно пункту 1.2 договор заключен сроком с 26.10.2012 по 25.10.2013. На основании статьи 621 ГК РФ, пункта 5.4. договор после окончания срока его действия возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата по договору №470 рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, с учетом коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территории, вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц и на момент заключения договора составляет 344 638,14 руб. в год (пункт 1.2). 

Согласно пункту 2.3 договора №470 при изменении арендной платы за пользование земельным участком, изменении методики расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу нормативного акта, внесение изменений в настоящий договор не требуется.

Уведомлениями от 14.12.2015 исх. №17-07/12785, от 07.12.2016 исх. №17-06/13000 Департамент известил арендатора об изменении размера арендной платы с 01.01.2016 – 39 270,18 руб. в месяц, с 01.01.2017 – 40 842,29 руб. в месяц.

Пунктом 4.1 договора № 470 предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

ИП ФИО2 29.05.2017 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № 27:23:0000000:858.

14.06.2017 Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости вынесено решение №6, которым определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № 27:23:0000000:858 в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012 в размере 2 993 246 руб.

Администрация города Хабаровска, не согласившись с принятым Решением, обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 14.06.2017 №6.

Решением Хабаровского краевого суда от 04.09.2017 по делу № 3а-131, оставленным в силе апелляционным определением от 01.11.2017, Администрации в удовлетворении требования отказано.

Не смотря на неоднократные обращения ИП ФИО2 в Департамент в целях проведения с 01.01.2017 расчета арендной платы по договору, исходя из установленной решением №6 от 14.06.2017 кадастровой стоимости земельного участка, Департамент продолжает вести расчет арендных платежей без учета состоявшегося решения. 

В связи с наличием задолженности по договору №470, Департамент 28.03.2017 направил в адрес арендатора претензию исх. № 17-06/2813 об оплате долга. Оплата ответчиком не в полном объеме послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части, арбитражный суд руководствуется следующим.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Спорный договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы.

При этом земельный участок, предоставленный ИП ФИО2 по указанному договору аренды, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктами 1, 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,  арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу изложенных нормы права, учитывая государственное регулирование размера арендной платы по спорному договору, судом не приняты возражения Департамента о необоснованности расчета арендной платы, исходя из новой кадастровой стоимости участка, как несоответствующего условиям договора №470.

Поскольку заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано ИП ФИО2 в мае 2017 года, то в силу приведенных выше норм права измененная кадастровая стоимость для целей расчета арендной платы подлежит применению с 01.01.2017. В связи с чем, размер арендной платы по договору №470 в месяц, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной в размере его рыночной стоимости решением от 14.06.2017 №6 в размере 2 993 246 руб., с 01.01.2017 составляет 15 552,41 руб. (1 590,037715 руб. (УПКСЗ, кадастровая стоимость 1кв.м) * 0,06235 (коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территории) * 1 882,5кв.м (площадь участка)).

Доводы ответчика о необоснованном завышении Департаментом коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территории судом не приняты ввиду следующего. 

Значения коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, по виду разрешенного использования и зонированию территории (Квз) с учетом оценочных зон установлены на 2016 год Постановлением Администрации города Хабаровска от 07.12.2015 N 4220, на 2017 год – Постановлением Администрации города Хабаровска от 24.11.2016 N 4280. 

В соответствии с данными постановлениями, условиями договора №470 о цели использования участка, земельный участок с кадастровым номером № 27:23:0000000:858 расположен в пределах оценочной зоны № 24; вид разрешенного использования участка: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей, автостоянок для хранения автотранспорта (автотранспортных средств), парковочных карманов, используемых в коммерческих целях.

Согласно пункту 3.3.1 Приложения № 1 к указанным постановлениям Квз в отношении земельных участков, предназначенных для размещения гаражей, автостоянок для хранения автотранспорта (автотранспортных средств), парковочных карманов, используемых в коммерческих целях, расположенных в оценочной зоне № 24, в 2016 году составил 0,05995, в 2017 году – 0,06235. 

Таким образом, суд приходит к выводу о применении Департаментом при расчете арендной платы по договору №470 коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территории в соответствии с действующим законодательством, и с последующим уведомлением арендатора об изменении в связи с этим арендной платы на основании пункта 2.3 договора.

По запросу суда Департаментом представлен расчет арендных платежей от 14.11.2017 по договору №470 с 01.01.2017 с учетом установленной решением от 14.06.2017 №6 кадастровой стоимости земельного участка и произведенных ответчиком оплат на момент судебного разбирательства. Размер платежей по договору, указанный в данном расчете, ИП ФИО2 не оспорен. При этом, представитель Департамента пояснила, что поступающая оплата, учитывая отсутствие в платежных документах указания на период оплаты, относится арендодателем на текущие платежи по договору.

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании задолженности по договору №470  за период с 01.03.2016 по 31.03.2017 подлежит удовлетворению судом в размере 114 927,40 руб. ((39 270,18 руб./мес * 10мес. с марта по декабрь 2016 года) + (15 552,41 руб/мес * 3мес. с января по март 2017 года) – 324 431,63 руб. част. оплата ИП ФИО2). В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании задолженности следует отказать. 

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 4.1. договора №470 предусмотрена ответственность арендатора в случае невнесения арендной платы в размере и сроки, установленные договором, в виде пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Неоплата ответчиком арендных платежей в установленные договором сроки подтверждается материалами дела. 

В тоже время, истцом расчет пени за период с 10.03.2015 по 31.03.2017 произведен, исходя из размера арендной платы за январь-март 2017 года 40 842,29 руб. в месяц, в то время как с учетом новой кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы с 01.01.2017 составляет 15 552,14 руб. При расчете, исходя из обоснованного размера арендной платы, сумма пени за заявленный истцом период составляет 14 695,82 руб., что соответствует представленному Департаментом расчету по запросу суда от 14.11.2017. Таким образом, требования истца о взыскании пени за период с 10.03.2015 по 31.03.2017 подлежат удовлетворению в сумме 14 695,82 руб., в удовлетворении остальной части следует отказать.

От ответчика ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ не поступило. В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина возлагается на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета, учитывая, что истец от уплаты госпошлины освобожден в силу статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска 114 927 руб. 40 коп. задолженности по договору аренды земельного участка № 470 от 26.10.2012 за период с марта 2016 по март 2017 года, 15 736 руб. 07 коп. пени за период с 10.03.2015 по 31.03.2017, всего 130 663 руб. 47 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 324 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                   О.В. Медведева