АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А62-4802/2017

11 марта 2022 года

город Калуга

 

Резолютивная часть постановления оглашена 09 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2022 года.

 Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Ипатова А.Н.

Еремичевой Н.В.

ФИО1

судей

 

при участии в заседании:

от заявителя жалобы:

от иных лиц, участвующих в деле: 

не явился, извещен надлежаще;

не явились, извещены надлежаще;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего ООО «Вязьмажилстрой» ФИО2 на определение Арбитражного суда Смоленской области от 28.09.2021  и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2021  по делу №А62-4802/2017,

                                                       УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 25.09.2017 (резолютивная часть определения от 18.09.2017) в отношении общества с ограниченной ответственностью «Вязьмажилстрой» введено наблюдение, временным управляющим утверждена ФИО2 

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 17.07.2019 (резолютивная часть решения от 10.07.2019) ООО «Вязьмажилстрой» признано несостоятельным, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО2

ФИО3 23.10.2019 обратился в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением, в котором просил включить требование о передаче жилого помещения - трехкомнатной квартиры проектным номером 38, проектной площадью 115, 5 кв. м, расположенной на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область, в реестр требований о передаче жилых помещений должника.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 28.09.2021, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2021, требование ФИО3 удовлетворено, в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Вязьмажилстрой» включено требование кредитора о передаче вышеуказанной трехкомнатной квартиры, с суммой оплаты 5 100 000 руб.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, конкурсный управляющий ООО «Вязьмажилстрой» ФИО2 обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

После перерыва в судебное заседание кассационной инстанции заявитель и иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. Дело рассмотрено без их участия в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции считает необходимым определение суда области и апелляционное постановление в обжалуемой части оставить без изменения в связи со следующим.

Учитывая, что должник ООО «Вязьмажилстрой» обладает признаками организации-застройщика в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при возбуждении дела о банкротстве судом первой инстанции применены правила § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), регулирующие особенности банкротства застройщиков.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 26.10.2014 между ООО «Вязьмажилстрой» (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) заключен договор об участии в долевом строительстве 5 - этажного многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами на первом этаже по ул. Красноармейское шоссе в г. Вязьма, Смоленской области.

По условиям данного договора застройщик обязался после постройки и введения не позднее второго квартала 2015 года в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами по ул. Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область передать участнику долевого строительства объект - магазин, общей проектной площадью 114,99 кв. м, расположенный на 1 этаже многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами по ул. Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область.

Дополнительным соглашением от 09.07.2019 к договору об участии в долевом строительстве от 26.10.2014, заключенным между ООО «Вязьмажилстрой» и ФИО3, внесены изменения в характеристики объекта долевого строительства, изменено назначение помещения с нежилого на жилое и площадь помещения.

В соответствии с указанным Дополнительным соглашением от 09.07.2019 ООО «Вязьмажилстрой» - застройщик обязался после постройки и введения в эксплуатацию не позднее второго квартала 2015 года многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами по ул. Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область передать участнику долевого строительства объект - трехкомнатную квартиру, общей проектной площадью 115,5 кв. м, проектным номером 38, расположенную на 1 этаже 5-этажного многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами по ул. Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область.

Материалами дела подтверждено и сторонами дела не оспаривалось, что ФИО3 финансирование строительства осуществлено полностью в размере 5 100 000 руб.

Полагая, что требование о передаче жилого помещения – спорной трехкомнатной квартиры, подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Вязьмажилстрой», ФИО3 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Возражая против заявленных требований, конкурсный управляющий указывал на то, что ФИО3 не соблюден порядок перевода нежилого помещения в жилое и не обеспечено соответствие спорного помещения проекту на строительство многоквартирного жилого дома.

При этом данный довод обоснованно отклонен судами  ввиду следующего.

В соответствии со статьями 201.1, 201.4, 201.5, 201.6 Закона о банкротстве при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований.

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного законом порядка предъявления требований к застройщику.

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Положения статей 201.4 - 201.7 Закона о банкротстве предусматривают право участников строительства предъявлять к должнику-застройщику как требования о передаче жилых помещений, так и денежные требования, что влечет за собой ведение двух реестров: реестра требований о передаче жилых помещений и реестра денежных требований (при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до 1 января 2018 года).

Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.

Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Включение нежилого помещения в реестр по передаче жилых помещений Закон о банкротстве не предусматривает.

В силу части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве право аренды земельного участка и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, находятся в залоге у участников долевого строительства. Залогом обеспечиваются обязательства застройщика (залогодателя) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства (залогодержателем), а также уплате неустойки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства.

Законодательство о банкротстве гарантирует конкурсным кредиторам по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учет их требований в реестре требований кредиторов с целью последующего удовлетворения преимущественно перед требованиями иных кредиторов за счет стоимости предмета залога (пункт 7.1 статьи 16, пункта 4 статьи 134, статьи 138, пункта 2 статьи 142 Закона о банкротстве).

В силу указанных норм участники долевого строительства, заключившие соответствующие договоры в отношении нежилых помещений наряду с прочими участниками долевого строительства должны являться созалогодержателями принадлежащего застройщику права аренды земельного участка и строящегося на нем административного здания.

Если после расторжения договора должник не возвратил полученные от заявителя денежные средства, залог продолжает обеспечивать исполнение обязательств застройщика.

По общему правилу при банкротстве застройщика все участники долевого строительства, заявившие свои требования к банкроту, получили бы статус залоговых кредиторов и, находясь в равном правовом положении, удовлетворились бы пропорционально за счет выручки от реализации предмета залога.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Закона N 214-ФЗ участниками долевого строительства (далее - участники строительства, дольщики) являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.

Соответственно, положения статей 12.1 и 13 названного Закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.

В частности, статьей 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения прав дольщиков.

Согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды, а также строящийся на нем многоквартирный дом.

В силу части 2 в случае прекращения (приостановления) строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Поскольку участники строительства изначально имели право залога на земельный участок (пункт 2 статьи 345 ГК РФ и пункт 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») и в силу прямого указания закона (часть 3 статьи 13 Закона N 214-ФЗ), в период со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимися в залоге у участников строительства. Однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также и сам предмет залога трансформируются по мере продвижения стадии строительства объекта.

Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях участники строительства являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома (статья 335.1 ГК РФ). При этом в статье 13 Закона N 214-ФЗ законодатель не делает различий между правовым положением дольщиков в зависимости от вида приобретаемого помещения (жилое или нежилое).

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора.

Законодательством о несостоятельности (в редакции, применяемой к спорным отношениям) предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены.

Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 N 305-ЭС16-10864 (5) применительно к жилым помещениям, положения Закона N 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование).

Денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, не имеется.

Следовательно, такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества.

Если дом введен в эксплуатацию и поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него.

В таком случае право залога дольщика трансформируется далее (по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона N 214-ФЗ, не рассчитанной на ситуацию банкротства), а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме (как созалогодержателя), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

Исходя из материалов дела, на момент рассмотрения настоящего спора судом области, спорное помещение по документам государственного кадастрового учета и реестра прав на недвижимое имущество имело статус жилого. Данное обстоятельство конкурсным управляющим не оспаривалось.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества, до 01.01.2017 регулировались Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон N 221-ФЗ), а отношения, связанные с государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации - Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон N 122-ФЗ).

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ) в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи (часть 2 статьи 8 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктами 4, 9, 11 части 5 статьи 8 указанного Закона в качестве дополнительных сведений в кадастр недвижимости вносятся, в том числе сведения о виде здания; о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение); о наименовании здания при наличии такого наименования.

Из части 1 статьи 9 Закона N 218-ФЗ следует, что в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Таким образом, действующим правовым регулированием установлено, что сведения, содержащиеся в государственном реестре недвижимости являются достоверными, обладают критерием публичности и используются всеми участниками гражданского оборота для принятия решений о совершении сделок с недвижимым имуществом и формирования условий этих сделок.

Процедура конкурсного производства предполагает реализацию имущества должника на публичных торгах. В случае, если спорное помещение будет признано нежилым, что повлечет его последующую продажу, такое отчуждение объекта недвижимости должно производиться с учетом правоустанавливающих документов (в том числе сведений государственного кадастра недвижимости и реестра прав на недвижимое имущество).

Доказательств о совершении конкурсным управляющим действий по внесению изменений в сведения о назначении помещения в Росреестре (обращение в регистрирующий орган, обжалование в административном или судебном порядке) в материалы дела не представлено.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции в целях установления соответствия спорного помещения проектной документации и требованиям, предъявленным к жилым помещениям была проведена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО4

Согласно выводам экспертного заключения от 30.04.2021 N 22/4/21 дополнительное соглашение от 09.07.2019 к договору участия в долевом строительстве нежилого помещения от 26.10.2014 с изменением целевого назначения помещения (магазин) на жилое (трехкомнатная квартира проектным номером 38, общей проектной площадью 115,5 кв. м, расположенная на 1 этаже многоквартирного жилого дома), соответствует проектной документации на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Красноармейское шоссе, г. Вязьма. Смоленская область. При этом, помещение - трехкомнатная квартира проектным номером 38, общей проектной площадью 115,5 кв. м, соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47) и требованиям «СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы».

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что требование ФИО3 является обоснованным, в связи с чем на основании статей 4, 201.4, 201.7 Закона о банкротстве подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Вязьмажилстрой» требование о передаче объекта строительства с суммой оплаты 5 100 000 руб.

Поскольку убедительных доводов, опровергающих выводы судов первой и апелляционной инстанций, заявителем кассационной жалобы не приведено, с учетом отсутствия нарушений судами норм процессуального права, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемых судебных актов.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Смоленской области от 28.09.2021  и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2021  по делу №А62-4802/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.Н. Ипатов

Судьи Н.В. Еремичева

ФИО1