ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-12713/2023

г. Саратов

28 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена «17» июня 2024 года. 

Полный текст постановления изготовлен «28» июня 2024 года. 

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Степуры С.М.,

судей Борисовой Т.С., Цуцковой М.Г.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сар-Рест» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 марта 2024  года по делу №А57-12713/2023 

 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Элвис-Стиль-Центр» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Сар-Рест» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью  «Рус-Сар», 

о взыскании штрафа по договору аренды от 08.04.2021 № 08042021,

 

при участии в судебном заседании представителей: от общества с ограниченной ответственностью «Сар-Рест» - ФИО1, по доверенности от 20.01.2024 №б/н (пост.), ФИО2, по доверенности от 20.01.2024 №б/н (пост.); от общества с ограниченной ответственностью «Элвис-Стиль-Центр» - ФИО3, по доверенности от 05.06.2023 (пост.); ФИО4, по доверенности от 27.09.2021 (пост.); иные лица - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда; 

 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Элвис-Стиль-Центр» (далее - ООО «Элвис-Стиль-Центр», истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Сар-Рест» (далее ООО «Сар-Рест», ответчик) о взыскании штрафа по договору аренды от 08.04.2021 № 08042021 в размере 3 000 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15 марта 2024 года с  ООО «Сар-Рест» в пользу ООО «Элвис-Стиль-Центр» взыскан штраф по договору аренды от 08.04.2021 № 08042021 в размере 3 000 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 35000 рублей.

Также с ООО «Сар-Рест» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 38000 рублей.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Сар-Рест» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой с учетом письменных пояснений просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

От ООО «Элвис-Стиль-Центр», в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании приняли участие представители ООО «Элвис-Стиль-Центр» и ООО «Сар-Рест», иные лица не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых и не явившихся в судебное заседание.

В соответствии со статьёй 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом в судебном заседании 03.06.2024 объявлен перерыв до 09 часов 35 минут 17.06.2024. Объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в пунктах 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2013 года № 99 «О процессуальных сроках», на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда. После перерыва судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, в том числе в виде электронных образов, размещенных в системе «КАД Арбитр» (далее – материалы дела), проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «Элвис-Стиль-Центр» является собственником нежилого здания общей площадью 1036,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, площадь им. В.И. Ленина, зд. 1, стр. 1, кадастровый номер: 64:48:040716:297, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 3.0.10,2019, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «12» ноября 2019 года сделана запись регистрации № 64:48:040716:29764/001/2019-20. 

В отношении части нежилого здания ООО «Элвис-Стиль-Центр» и ООО «РУС-САР» 08.04.2021 заключили договор аренды № 08042021 нежилого помещения площадью 315 кв.м, расположенного на первом этаже здания (кадастровый номер 64:48:040716:297), находящегося по адресу: г. Саратов, площадь им. В.И. Ленина, зд. 1, стр. 1, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040819:3, с площадью торгового зала не более 140 кв.м в соответствии с результатами кадастрового учета, как более подробно определено в описании и поэтажных планах здания, прилагаемых к настоящему договору в качестве приложения 1, и в технических спецификациях, прилагаемых к настоящему договору в качестве приложения 3, каждое из которых представляет собой неотъемлемую часть настоящего договора. 

В соответствии с 5.2.1 указанного договора ООО «Элвис-Стиль-Центр» обязалось в срок не позднее 15.08.2022 передать, а ООО «Рус-Сар» обязалось принять в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 315 кв.м. 

В соответствии с пунктом 4.12 договора в случае, если арендатор отказывается принять помещение по акту приема-передачи помещения, арендатор уплачивает единоразовый штраф за просрочку данного обязательства в размере 3 000 000 руб. в течение 10 рабочих дней с даты получения соответствующего счета.

Дополнительным соглашением от 07.12.2022 к договору аренды площадь аренды была уточнена и составила 308,2 кв.м., а также был установлен срок передачи помещения Арендатору для проведения ремонтно-строительных работ не позднее 15.02.2023. 

Соглашением от 15.12.2022 была произведена замена стороны по договору аренды. Права и обязанности арендатора были переданы ООО «Сар-Рест». 

Ответчик отказался от подписания акта приема-передачи нежилого помещения от 15.02.2023, чем, по мнению истца, нарушил условия договора аренды помещения № 08042021 от 08.04.2021. 

23 марта 2023 года истец направил в адрес ответчика уведомление, исх. № 19 с приложением счета на оплату штрафа 3 000 000 руб. в соответствии с пунктом 4.12 договора. Ответчик получил письмо, добровольно требование об уплате штрафа не исполнил, что послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу, что истцом выполнены обязательства по передаче помещения ответчику в состоянии, соответствующем условиям договора, при этом ответчик отказался от принятия помещения со ссылкой на обстоятельства, которые в силу договора не могут свидетельствовать о ненадлежащем состоянии передаваемого помещения. 

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ).

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая возможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договором аренды (пункты 2, 4 статьи 620 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора,

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Как установлено судом, ООО «Элвис-Стиль-Центр» и ООО «РУС-САР» заключили договор аренды № 08042021 от 08.04.2021, в соответствии с пунктом 1.2 которого предметом договора является нежилое помещение общей площадью 315 кв.м, с возможностью её уточнения после обмера и указания точной площади в дополнительном соглашении), расположенное на первом этаже здания (кадастровый номер 64:48:040716:297), 

<

...>, в т.ч. торговый зал не более 140 кв.м с приложениями, каждое из которых представляет собой неотъемлемую часть договора. В случае организации арендодателем входных групп (тамбуров) с лестницами, используемых арендатором для входа-выхода в арендуемое помещение, данные помещения не являются предметом аренды и предоставляются арендодателем арендатору безвозмездно. При этом, арендодатель обязуется предоставить арендатору на условиях настоящего договора аренды дополнительную площадь в согласованных с арендатором границах в прилегающей к арендуемой площади территориях пропорционально площади, занятой входной группой (тамбуром).

В соответствии с 5.2.1 указанного договора ООО «Элвис-Стиль-Центр» обязалось в срок не позднее 15.08.2022 передать, а ООО «Рус-Сар» обязалось принять в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 315 кв.м. 

Дополнительным соглашением от 07.12.2022 к договору аренды площадь аренды была уточнена и составила 308,2 кв.м., а также был установлен срок передачи помещения Арендатору для проведения ремонтно-строительных работ не позднее 15.02.2023. 

В соответствии с пунктом 4.12 договора в случае, если арендатор отказывается принять помещение по акту приема-передачи помещения, арендатор уплачивает единоразовый штраф за просрочку данного обязательства в размере 3 000 000 руб. в течение 10 рабочих дней с даты получения соответствующего счета.

Ответчик отказался от подписания акта приема-передачи нежилого помещения от 15.02.2023, чем, по мнению истца, нарушил условия договора аренды помещения № 08042021 от 08.04.2021. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал на несоответствие объекта аренды на дату передачи 15.02.2023 условиям договора, в частности приложению № 3 договора. 

14 февраля 2023 года от ответчика адрес истца поступило письмо исх. № 32 (л.д.65-66 т.1) о необходимости устранения несогласованных конструктивных изменений в помещении, о предоставлении информации о рисках непригодности помещения для коммерческого использования по его целевому назначению. В качестве недостатков указано: установлены не согласованные сторонами металлические колонны; между указанными колоннами установлены крестовые связи (балки); письменный запрос о согласовании места под размещение блоков кондиционеров остался без ответа; проинформировать о перепланировке территории, прилегающей к трамвайным путям.

Истец письмом от 15.02.2023 года сообщил ответчику о готовности  передачи помещения в аренду, о необоснованности указанных замечаний, установление металлических колонн и балок согласовано с представителем арендатора задолго до передачи помещения, со ссылкой на переписку по электронной почте и мессенджеру «Ватсап» с приложением всех скринкопий. Относительно установки площадки для размещения блоков кондиционеров в письме указано, что подтверждается их размещение на крыше здания и дублировать сообщение об этом каким-либо другим способом не предусмотрено договором. Схемы движения планируемого скоростного трамвая не изменилась и не планируется к изменению с момента утверждения ее в 2019 году (имеется в общем доступе и содержит информацию о прохождении скоростной трамвайной линии по координатам имеющейся трамвайной линии маршрута №3). 

Каких-либо совместных осмотров о соответствии (несоответствии) помещений на дату 15.02.2023 года сторонами не проводилось, в январе 2023 года также совместных осмотров не проводиось.

При рассмотрении настоящего дела ответчик, возражая против исковых требований, уже указывает на иные нарушения, а именно на обеспечение категории  надежности электроснабжения  не менее 2 класса, отсутствует пандус для инвалидов и выход из служебного помещения наружу, отсутствует объем приточного воздуха не менее 15000 куб.м и объем вытяжного  воздуха не менее 12500 куб.м, нагрев/охлаждение приточного воздуха в пределах 20-24оС.

Для проверки соответствия объекта требованиям, указанным в приложении №3 к договору, судом по ходатайству сторон определением от 13.09.2023 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНЭО «Судебная эксперта «СУДЭКС» - ФИО5, ФИО6. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

1.         Соответствует ли помещение в границах схемы части здания (приложение №1 к договору и дополнительному соглашению) площадью 308,2 кв.м. по состоянию на 15.02.2023 требованиям, указанным в Приложении №3. 

Эксперт пришел к выводу, что помещение в границах схемы части здания (приложение №1 к договору и дополнительному соглашению) площадью 308,2 кв.м, по состоянию на дату осмотра, 03.10.2023, требованиям указанным в Приложении №3, не соответствует. 

В связи с тем, что эксперт определил состояние объекта на дату проведения экспертизы, тогда как  в определении суда эксперту поручалось определить состояние объекта на 15.02.2023, суд определением от 27.11.2023 назначил по делу дополнительную судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО «Приоритет-Оценка» (410056, 

<

...> и Ванцетти, д.21) – ФИО7. 

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 

1. Определить, соответствовало ли помещение техническим требованиям договора аренды, указанным в приложении №3 по состоянию на 15.02.2023, расположенное по адресу: 

<

...>: Здание (кадастровый номер 64:48:040716:297), площадь 1 036,5 кв.м.? 

Эксперт отразил в заключении следующие несоответствия техническим требованиям договора аренды (приложение № 3) с указанием договорных параметров и фактического состояния, зафиксированного объективными способа фиксации, применительно:

- к надежности электроснабжения - подвод электропитания осуществлен через счетчик «Меркурии 230», кабель визуально не менее 20 мм.кв. - медный, электрическая мощность не менее 150 кВт.; резервная дублирующая линия электропитания отсутствует (не установлена) -  не соответствует контрольным параметрам; 

- по объему приточного воздуха не менее 15000 куб.м., объём вытяжного воздуха не менее 12500 куб.м., нагрев/охлаждение приточного воздуха 20-24°С, - приточные вентиляционные установки, климатические установки и воздуховоды в требуемом объеме отсутствуют -  не соответствует контрольным параметрам;

- наличие выхода из гостевого зала наружу, аварийный выход из гостевого зала 2-го этажа наружу - имеется один центральный выход через общий коридор; выход наружу из помещения, предназначенного для гостевого зала нет; аварийный выход из гостевого зала 2-го этажа наружу в договоре аренды поэтажного плана не предоставлен - не соответствует контрольным параметрам. При проведении экспертного осмотра не установлено признаков вмешательства в конструктивную часть объекта, признаков вмешательства / реконструкции относительно систем электроснабжения, вентиляции и кондиционирования в рамках исследуемых параметров, на основании которых молено было бы сделать вывод, что с даты 15.02.2023 г. и 15.08.2022г. (п. 5.2.1 договора аренды нежилого помещения № 08042021 от 08 апреля 2021 года, т. 1 л.д. 34-59) до даты осмотра были выполнены работы не установлено. 

Замечаний относительно дополнительно проведенного исследования от сторон не поступило, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что проведенное исследование соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит исследовательскую часть, является ясным и полным, выводы носят категорический характер при отсутствии противоречий и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, в том числе права и обязанности сторон.

Приложением № 3 к договору предусмотрены мощности коммунальных услуг, необходимые для эксплуатации помещения, при этом не предусматривает возложение обязанности по обеспечению помещения указанными мощностями на истца.

Вместе с тем, пунктом 1.6 договора предусмотрено, что помещение передается Арендатору в его текущем состоянии («как есть»), пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, при этом помещение подсоединено ко всем необходимым инженерным системам и снабжено всеми коммунальными услугами, предусмотренными в пункте 3.2 договора.

В пункте 3.2 договора сторонами согласовано, что помещение передается арендатору подключенным к сетям электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. Снабжение помещения коммунальными услугами осуществляется в соответствии с пунктом 7.3 договора (коммунальные платежи).

При этом раздел 3 договора «Обязательства арендодателя» не предусматривает других обязательств арендодателя в части систем коммунального обеспечения, кроме как обеспечение электроснабжением, водоотведением и водоснабжением.

Раздел 4 договора «Обязательства арендатора» содержит в себе пункт 4.7, который предусматривает, что установление арендатором систем кондиционирования и вентиляции, систем морозильных и холодильных камер, производственного и торгового оборудования, мебели и элементов декора, слаботочных и электрических систем, прочих понесенных затрат арендатора следует считать отделимыми улучшениями, принадлежащими исключительно арендатору.

Кроме того, приложением 4 к договору «Границы ответственности. Акт разграничения балансовой принадлежности инфраструктуры помещения» не предусмотрена эксплуатационная ответственность либо балансовая принадлежность систем вентиляции на стороне арендодателя.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды арендатор самостоятельно устанавливает в помещении отопительное, вентиляционное и иное оборудование, необходимое для использования и обслуживания помещения, в соответствии с планами и спецификациями, согласованными с арендодателем, таким образом, обеспечивая помещение соответствующими объемами приточного и вытяжного воздуха, обеспечивая его нагрев/охлаждение до 20-24°С.

Данный факт также подтверждается перепиской о направлении представителем ответчика на согласование истцу проектов и планов на размещение оборудования и нагрузок, в том числе и для расположения двух приточных систем.

Так, 02 декабря 2023 года арендатором направлено письмо с приложением проекта по размещению перегородок и вентиляционного оборудования. 

12 января 2023 года арендатором направлено письмо с приложением схемы расположения оборудования арендатора, а 07 февраля 2023 - письмо с приложением общего плана для развода электрики.

Все ремонтные работы арендатор после согласования с арендодателем должен был осуществлять самостоятельно в соответствии с проектом, разработанным по его заданию, в связи с чем, в соответствии с пунктом 7.2.6 договора арендатору предоставлялись «арендные каникулы» (освобождение от арендной платы) продолжительностью 60 (шестьдесят) календарных дней. 

Арендатор не передавал арендодателю техническое задание на монтаж системы вентиляции, вытяжки и нагрева/охлаждения приточного воздуха в помещении и установка данных систем не входила в обязанности Истца.

На основании изложенного является несостоятельным довод апелляционной жалобы о несоответствии передаваемого помещения требованиям, указанным в приложении 3 к договору.

Так судом апелляционной инстанции отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, в том числе экспертному заключению, в котором экспертом сделаны выводу о несоответствии помещения приложению 3 к договору.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление N 49), условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно пункту 45 Постановления N 49 по смыслу абзаца второго ст. 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Условия договора подлежат, толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно пункту 6 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019) содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Как верно указал суд первой инстанции, буквальное толкование условий договора приложения № 3 к договору не означает, что все приведенные в этом приложении показатели мощностей помещения должны быть выполнены арендодателем к дате передачи помещения арендатору, поскольку это противоречит пунктам 1.6, 4.7, 3.2, приложения № 4 к договору.

Кроме того, проанализировав переписку сторон, осуществленную в ходе исполнения условий договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о добросовестности арендодателя при исполнении обязательств по договору с проявлением участия к возникшим у арендатора проблемам и пониманием обстоятельств, указанных в письме от 28.04.2022, что в том числе обусловило отсрочку принятия помещения с 15.08.22 на 15.02.2023.

Относительно условия об обеспечении помещения категорией надежности электроснабжением не менее 2 судом установлено, что в процессе переговоров при подготовке передачи помещения Арендатор под выражением «не менее 2 категории» имел в виду «не ниже второй категории». Арендодатель и арендатор пришли к устному соглашению об установке дизельного генератора для обеспечения бесперебойности электроснабжения помещения, что и было сделано арендодателем.

В письме от 14.02.2023 ответчик не указывал данную причину в качестве основания для непринятия помещения, что подтверждает отсутствие возражений ответчика в данной части по состоянию на 15.02.2023.

Также договором предусмотрено наличие выхода из гостевого зала наружу. Такой выход у помещении имелся и был предоставлен при передаче помещении. Также по состоянию на 15.02.2023 у помещения имелся и второй выход, который проходит через общий коридор. В настоящий момент первый выход отделен сплошной стеной из гипсокартона (отделен для дополнительного использования самостоятельно), поскольку не требуется настоящему актуальному арендатору, а второй выход функционирует. 

Таким образом, наличие второго выхода из гостевого зала наружу, арендодателем было обеспечено, что также подтверждается планами БТИ до 15.02.2023 и после этой даты, когда была установлена стена.

Судом первой инстанции учтена непоследовательная позиция ответчика  в части наличий замечаний, которые возникли лишь при рассмотрении настоящего дела. Кроме того, общество, ссылаясь на наличие у имущества недостатков, препятствующих использованию по назначению, не доказало, что указанные недостатки существовали на момент даты передачи. Каких-либо осмотров не осуществлялось. На основании установленных обстоятельств, отсутствие объективных доказательств наличия недостатков при приемке помещения, суд первой инстанции правомерно не принял во внимание результаты судебно экспертизы.

На основании изложенного являются верными выводы суда первой инстанции о взыскании с ООО «Сар-Рест» в пользу ООО «Элвис-Стиль-Центр» штрафа по договору аренды от 08.04.2021 № 08042021 в размере 3 000 000 рублей. Каких-либо оснований для уменьшения или освобождения ответчика от штрафа судом первой инстанции не установлено, ответчиком не указано.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 марта 2024  года по делу №А57-12713/2023 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Сар-Рест» - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 марта 2024 года по делу №А57-12713/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий 

 

Судьи

С.М. Степура

 

Т.С. Борисова

 

М.Г. Цуцкова