Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-32924/2024

04 марта 2025 г.

г. Челябинск

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Е.И. Пеплер, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Кистановой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области, ОГРН 

<

***>, с. Долгодеревенское, Сосновский район, Челябинской области, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Созидание», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ОГРН 

<

***>, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района, ОГРН 

<

***>, Администрации Рощинского сельского поселения, ОГРН 

<

***>,

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО1, по доверенности от 09.01.2025 представлено служебное удостоверение, диплом. 

от ответчика – представителя ФИО2 по доверенности от 13.08.2024 представлен паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сосновского муниципального района Челябинской области (далее – истец, Администрация района) 13.09.2024 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Созидание» (далее – ответчик, общество, ООО «Созидание»), в котором просит расторгнуть договор от 27.12.2010 года № 241/2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0501001:492; обязать ответчика в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать земельный участок истцу и подписать акт приема-передачи участка.

Определением от 20.09.2024 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке общего искового производства (л.д. 1-2). 

Определениями от 23.10.2024 и от 14.01.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – третье лицо, Управление), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района (далее – третье лицо, Комитет), Администрация Рощинского сельского поселения (далее – третье лицо, Администрация поселения) (л.д. 45, 68).

Третьи лица в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (л.д. 47, 69, 70).

Информация о движении дела также размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся третьих лиц по правилам части 3 статьи 156 АПК РФ.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, ссылаясь на статьи 309, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также на то, что на земельном участке не ведется сельскохозяйственная деятельность, имеются признаки неиспользования земельного участка по целевому назначению. Администрация также указала на то, что в соответствии с утвержденными в установленном порядке генеральным планом и ПЗЗ земельный участок с кадастровым номером 74:19:0501001:492 включен в границы населенного пункта и отнесен к зонам малоэтажной застройки и застройки индивидуальными жилыми домами.

Ответчик в судебном заседании возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. 34, 60), указал, что земельный участок используется по целевому назначению, а именно принимаются необходимые меры по обеспечению плодородия земли, также сослался на п. 4.1 договора аренды, согласно которому арендодатель обязуется не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора без нарушений пользования, изменение категории земель, по мнению ответчика, не является основанием для расторжения договора.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 18.02.2025 по 04.03.2025. Информация в форме публичного объявления о перерыве и продолжении судебного заседания была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 19.09.2006 № 113).

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 27.12.2010 между Сосновским муниципальным районом Челябинской области (арендодатель) и ООО «Созидание» (арендатор) заключен договор № 241/2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0501001:492, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения» с разрешенным видом использования «для сельскохозяйственного использования» (л.д. 18-20).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок определен сторонами до 27.11.2059.

Согласно пункту 4.4 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В силу пункта 4.1 договора арендодатель имеет право принимать в одностороннем порядке решение о досрочном прекращении права аренды и расторжении договора в том числе при использовании участка не по целевому назначению.

По акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 74:19:0501001:492 передан арендатору (л.д. 20 оборот).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 74:19:0501001:492 имеет категорию – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования (л.д. 16-17). 

16.06.2023 Комитетом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:19:0501001:492, в ходе которого установлено, что земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. На земельном участке размещено кладбище, ведется захоронение, земельный участок по периметру не огорожен (л.д. 9-10).

06.06.2024 Комитетом был осуществлен повторный осмотр земельного участка с кадастровым номером 74:19:0501001:492, в ходе которого установлено, что земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, зарос многолетними растениями, сельскохозяйственная деятельность не ведется, на части земельного участка размещено кладбище (л.д. 14-15). 

С целью устранения выявленных нарушений 11.07.2024 в адрес ответчика было направлено уведомление №4264 с требованием устранить выявленные нарушения и представить в течение 15 дней с момента отправки уведомления доказательства устранения выявленных нарушений, а также использования земельного участка по назначению (л.д. 22-23, 24-25).

Ответ и доказательства устранения нарушений не были представлены. 

В связи с непредставлением в срок доказательств устранения нарушений 30.07.2024 в адрес ответчика направлено уведомление № 5031 об отказе от договора с соглашением о расторжении и актами приема-передачи (л.д. 26, 27, 28). 

В ответе на указанное уведомление от 19.08.2024 общество «Созидание» отказалось от подписания соглашения о расторжении договора аренды (л.д. 24).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении заключенного договора аренды земельного участка, в связи с его использованием не по назначению.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи ГК РФ).

Частями 1, 4 статьи 4 АПК РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 12 ГК РФ обратившееся в суд лицо самостоятельно определяет способ защиты гражданских прав. При этом избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, содержащимся в определении от 21.12.2004 № 409-О, конституционное право на судебную защиту не предполагает возможность для заинтересованного лица по собственному усмотрению выбирать способ и процедуру судебного оспаривания – они определяются, исходя из Конституции Российской Федерации, федеральными законами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут судом при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо от 11.01.2002 № 66), если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В пункте 30 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. В данном пункте отмечено, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Судом установлено направление и получение обществом уведомления Администрации района о необходимости устранить нарушения условий договоров, а также направление ею предложения о расторжении договора аренды.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ также установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В свою очередь, нарушение договора аренды со стороны арендатора может выражаться не только в невнесении или несвоевременном внесении арендной платы, но также и в использовании не по целевому назначению или неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства.

Между тем, как установлено судом, спорный земельный участок по договору предоставлен ответчику для сельскохозяйственного использования, по условиям которых арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду земельный участок соответствии с целевым назначением; не допускать ухудшения экологической обстановки и захламления участка и прилегающей территории в радиусе 50 м; осуществлять мероприятия по охране земель в порядке, установленном законодательством; не нарушать прав арендодателя, установленных законодательством и настоящим договором; закрепить в натуре границы участка межевыми знаками.

В качестве существенного нарушения ответчиком условий договоров истец сослался на неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков, а, следовательно, арендодатель – публичный собственник такого земельного участка заинтересован в сохранении его целевого назначения в период действия договора аренды с целью возможности дальнейшего распоряжения им.

В соответствии с подпунктами 1, 3 пункта 2 статьи 13 ЗК РФ в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения, защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению достигнутого уровня мелиорации.

При этом, как следует из пункта 1 статьи 78 ЗК РФ, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

В силу статьи 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. 

Возражая против заявленных требований, в подтверждение использования земельного участка с кадастровым номером 74:19:0501001:492 по назначению, ответчик представил договоры от 01.11.2018, от 15.05.2020, от 12.07.2021 по сельскохозяйственной обработке спорного земельного участка (л.д. 35, 36, 79), а также ответ Россельхознадзора от 06.12.2021 об отсутствии выявленных и не устраненных нарушениях требований земельного законодательства в отношении спорного земельного участка (л.д. 37).

Вместе с тем, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), при этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 1 статьи 78, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

Таким образом, фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в публичный реестр.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1, пункту 1 статьи 7 ЗК РФ земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов являются самостоятельными категориями (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 7 ЗК РФ).

Как указывалось ранее, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 74:19:0501001:492 отнесен к категории земель – «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования – для сельскохозяйственного использования (л.д. 16-17). В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в том числе к жилым зонам и зонам сельскохозяйственного использования (пункт 1 статьи 85 ЗК РФ).

В соответствии с выпиской из ПЗЗ Рощинского сельского поселения, земельный участок с кадастровым номером 74:19:0501001:492 частями расположен в территориальных зонах: рекреационная зона иного назначения А2, многофункциональная общественно-деловая зона Б, зона озеленения специального назначения Д2, зона коммунальных и складских объектов IV и V классов опасности Г3, видами разрешенного использования которых не предусмотрено сельскохозяйственное использование (л.д. 52-59).

Как указано в пункте 2 статьи 85 ЗК РФ, границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением установленных федеральным законом случаев, когда границы земельных участков могут пересекать границы территориальных зон.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Статьей 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ) предусмотрено, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, указанных в данной норме.

К числу таких исключительных случаев, допускающих перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию пунктом 3 части 1 статьи 7 Закона № 172-ФЗ отнесено установление или изменение черты населенных пунктов.

В силу части 1 статьи 8 Закона № 172-ФЗ установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Частью 11 статьи 85 ЗК РФ установлено, что земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах – это земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, – используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

В рассматриваемом случае, имело место принятие и изменение правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, на основании Решения Собрания депутатов Сосновского муниципального района Челябинской области, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 74:19:0501001:492 включен в границы населенного пункта, в связи с чем, и была изменена категория земельного участка. 

В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. 

Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (далее – Обзор об изменении вида разрешенного использования земельного участка).

В пункте 1 статьи 615 ГК РФ указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Согласно заключенному сторонами без проведения торгов договору аренды разрешенное использование спорного земельного участка – сельскохозяйственное использование. Предоставление обществу в аренду участка сельскохозяйственного назначения обязывает его использовать участок исключительно в тех названных целях, для которых он предоставлялся.

Само по себе утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположены спорный участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договор аренды в части видов использования участков.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлен в договоре, в том числе и посредством внесения в договор аренды изменений вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Статьями 450 и 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке; изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Земельным законодательством, как действовавшим на момент заключения спорного договора аренды, так и действующим в настоящее время, установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Спорный земельный участок предоставлялся в аренду без проведения торгов для сельскохозяйственного использования, а не по результатам аукциона для целей строительства.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Соответствующая позиция отражена в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 № 301-КГ18-25680.

Таким образом, из указанного следует, что независимо от того, что явилось основанием для внесения изменений в вид разрешенного использования земельного участка, внесение изменений в договор аренды в части вида разрешенного использования участка в том случае, если предоставление участка с измененным видом разрешенного использования возможно только по результатам проведения торгов, недопустимо, так как такое действие влечет за собой нарушение публичного интереса и нарушает права неограниченного круга лиц, имеющих возможность приобрести участок в  аренду при проведении торгов. 

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

Пункт 2 указанной статьи не содержит ссылки на возможность предоставления в аренду земельного участка для строительства жилых домов без проведения торгов. 

Следовательно, в данном случае у Администрации района как у арендодателя отсутствовала обязанность изменить вид разрешенного использования земельного участка путем внесения в договор соответствующего изменения. 

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (далее – Закон № 254-ФЗ) также предусмотрено, что одной из основных целей государственной аграрной политики является сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов, создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства.

Из изложенного следует, что на пользователя земельным участком с разрешенным видом использования для сельскохозяйственного использования возложена обязанность по целевому использованию. Нецелевое использование участка с учетом его специфического правового статуса и придаваемого публичного значения должно квалифицироваться в качестве существенного нарушения договора аренды, влекущего его принудительное расторжение.

В силу пункта 4.1 договора арендодатель имеет право принимать в одностороннем порядке решение о досрочном прекращении права аренды и расторжении договора, в том числе при использовании участка не по целевому назначению.

В рассматриваемом случае требования Администрации района мотивированы выявлением факта нецелевого использования земельного участка.

Постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации» (далее – Постановление № 1482) установлен перечень признаков использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

В силу абзаца 1 пункта 1 Постановления № 1482 признаком неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению является наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями по перечню согласно приложению и (или) древесно-кустарниковой растительностью (за исключением поле – и лесозащитных насаждений, плодовых и ягодных насаждений), и (или) наличие дерна, характеризующегося переплетением корней, побегов, корневищ многолетних сорных растений, глубина которого достигает 15 и более сантиметров (за исключением наличия дерна на земельных участках, предназначенных и используемых для выпаса сельскохозяйственных животных), и (или) распространение деградации земель.

Из акта обследования земельного участка от 06.06.2024 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:19:0501001:492 не используется в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, зарос многолетними растениями, сельскохозяйственная деятельность не ведется, на части земельного участка размещено кладбище (л.д. 14-15). 

Из фотоматериалов, приложенных к акту осмотра от 06.06.2024, ведение какой-либо сельскохозяйственной деятельности, размещение сооружений/техники сельскохозяйственного назначения не усматривается, на земельном участке присутствует обильная растительность.

Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности общества является строительство жилых и нежилых зданий. В материалах дела не имеется документов, подтверждающих использование обществом участков для сельскохозяйственного производства. Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании, на участке осуществлялась сельскохозяйственная обработка, что не подтверждает использование земельных участков для сельскохозяйственного использования. 

Кроме того, судом установлено, что в рамках дела № А76-44671/2021 рассмотрены требования общества «Созидание» о признании незаконными решений Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области, содержащихся в сообщениях от 05.10.2021 № 4468, 4469, 4467, 4466, об отказе в предоставлении в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 74:19:0501001:0136, 74:19:0501001:0137, 74:19:0501001:492, 74:19:0501001:493; об обязании Комитета направить обществу проекты договоров купли-продажи указанных земельных участков.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2023 № 309-ЭС22-29534 в удовлетворении требований общества отказано.

Верховным Судом Российской Федерации от 31.05.2023 № 309-ЭС22-29534 по делу № А76-44671/2021 установлено, что спорный земельный участок включен в границы населенного пункта. В территориальных зонах застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажной застройки не предусмотрен такой вид разрешенного использования как сельскохозяйственное производство, ввиду чего испрашиваемые земельные участки в силу прямого указания закона (пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса) не могут быть использованы в целях сельскохозяйственного производства.

На момент рассмотрения указанного дела в ЕГРЮЛ сведения в отношении дополнительных видов деятельности, предполагающих осуществление сельскохозяйственного производства обществом, отсутствовали, однако по смыслу норм действующего законодательства, подлежащих применению, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся арендатору.

Ведение обществом деятельности в соответствии с видом разрешенного использования судом не установлено, ввиду чего суд пришел к выводу о том, что действия заявителя направлены на обход законодательно установленного (пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ) порядка продажи публичных земельных участков на аукционе.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу приведенной процессуальной нормы преюдициальное значение могут иметь только юридические факты материально-правового содержания, но не те факты, установление которых имеет процессуальное значение.

Преюдициальным является обстоятельство, имеющее значение для правильного рассмотрения дела, установленное судом и изложенное во вступившем в законную силу судебном акте по ранее рассмотренному делу между теми же сторонами, а не обстоятельство, которое должно быть установлено. При этом следует иметь в виду, что обстоятельства, хотя и отраженные в судебном акте, могут не иметь преюдициального значения, если они не исследовались, не оценивались, не входили в предмет доказывания.

Преюдициальность имеет свои объективные и субъективные пределы. По общему правилу объективные пределы преюдициальности касаются обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному делу. Среди этих фактов могут быть те, которые оказались бесспорными, и те, которые суд ошибочно включил в предмет доказывания по делу. В любом случае все факты, которые суд счел установленными во вступившем в законную силу судебном акте, обладают преюдициальностью. Субъективные пределы – это наличие одних и тех же лиц, участвующих в деле, или их правопреемников в первоначальном и последующем процессах.

При этом преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном законом.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

В силу названных положений процессуального законодательства, судебный акт от 31.05.2023 № 309-ЭС22-29534 по делу № А76-44671/2021 имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Более того, в процессе рассмотрения дела общество не отрицало намерение использовать спорный земельный участок для целей жилищного строительства. Из указанного следует, что у общества не имеется возможности использовать спорный участок в качестве земель сельскохозяйственного назначения.

Суд считает, что представленные ответчиком договоры на оказание услуг по сельскохозяйственной обработке не являются надлежащим и достаточным доказательством ведения сельскохозяйственной деятельности.

Так, в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, земельные участки с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» используются для ведения сельского хозяйства; содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20 (например, растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, животноводство и др.), в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Само по себе заключение договоров на оказание услуг по сельскохозяйственной обработке не свидетельствует о ведении ответчиком сельскохозяйственного производства, поскольку эффективное сельскохозяйственное производство подразумевает также посев и выращивание трав, что в настоящем случае отсутствует.

Из представленных в дело доказательств усматривается, что действия ответчика фактически направлены на создание видимости целевого использования спорного земельного участка. При этом какие-либо разумные и достаточные действия, направленные на осуществление сельскохозяйственной деятельности ответчиком с 2021 года осуществлены не были.

Более того, материалами дела № А76-44671/2021 подтверждается, что ответчиком предпринята попытка выкупа спорного земельного участка без проведения аукциона в отсутствие реально осуществляемой сельскохозяйственной деятельности для осуществления индивидуального жилищного строительства, что не предусмотрено договором аренды и исключает использование земельного участка по целевому назначению. Длительное отсутствие осуществления на земельном участке какой-либо сельскохозяйственной деятельности свидетельствуют об отсутствии намерения арендатора использовать участок по целевому назначению.

Такое поведение ответчика нельзя признать добросовестным (статья 10 ГК РФ).

Учитывая поведение ответчика, суд приходит к выводу о том, что общество, заключая договор аренды земельного участка, принимая на себя обязательства по целевому использованию, не осуществляло на участке деятельность, предусмотренную договором. Иное из материалов дела не следует и ответчиком не доказано с учетом объективной затруднительности для истца доказать отсутствующий факт, наличия сведений и документов о его хозяйственной деятельности в распоряжении самого ответчика (статьи 9, 65 АПК РФ).

Принимая во внимание правовой режим земельного участка, нарушение ответчиком публичных интересов в виде эффективного использования земель, суд приходит к выводу о том, что требования Администрации района о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0501001:492 подлежат удовлетворению.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 6.4 договора при расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.

Таким образом, поскольку из фактических обстоятельств дела следует, что ответчик не исполнил обязательства по целевому использованию предоставленного земельного участка, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Определяя срок для исполнения ответчиком обязанности по возврату земельного участка, суд руководствуется разъяснениями, изложенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

С учетом указанных разъяснений суд считает разумным и достаточным для возврата ответчиком спорного земельного участка истцу срок, равный 15 дням с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу (статья 174 АПК РФ).

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

На основании пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 4 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), государственная пошлина за рассмотрение исковых заявлений неимущественного характера составляет 50 000 руб. 

В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

При распределении судебных расходов, суд исходит из того, что заявленные требования взаимосвязаны и одно вытекает из другого. Соответственно, государственная пошлина в сумме 50 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 229 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор от 27.12.2010 № 241/2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0501001:492, заключенный между Сосновским муниципальным районом Челябинской области и обществом с ограниченной ответственностью «Созидание».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Созидание» (ИНН 

<

***>) в течение пятнадцати дней с даты вступления решения в законную силу передать Администрации Сосновского муниципального района (ИНН 

<

***>) земельный участок с кадастровым номером 74:19:0501001:492 с подписанием акта приема – передачи. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Созидание» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 50 000 (Пятьдесят тысяч) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                                                                                 Е.И. Пеплер

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru  или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.