ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, 

<

...>, https://10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 10АП-18104/2025

Дело № А41-97561/24

23 декабря 2025 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2025 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

при участии в судебном заседании:

председательствующего судьи Таранец Ю.С.,

судей: Бархатовой Е.А., Панкратьевой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шевканом М.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования городского округа Люберцы Московской области, Люберецкой городской прокуратуры Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 09.10.2025 по делу № А41-97561/24 по иску Администрации муниципального образования городского округа Люберцы Московской области к ООО «Омега», ООО «Калисто», Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области, третьи лица: Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Люберецкая городская прокуратура Московской области, о признании отсутствующим права собственности на объекты; о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка об обязании освободить и передать земельный участок,

от ООО «Омега»: ФИО1, представитель по доверенности от 30.01.2025, паспорт РФ, диплом,

от Администрации муниципального образования городского округа Люберцы Московской области: ФИО2, представитель по доверенности от 19.06.2025, паспорт РФ, диплом

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым

заявлением к ООО "Омега", ООО "Калисто", Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области со следующими требованиями:

1. Признать отсутствующим право собственности ООО "Омега" на следующие объекты с кадастровыми номерами: 50:22:0010201:5129, 50:22:0010201:5145;

2. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка 07.10.2019 N 141/19, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и ООО "Калисто";

3. Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от 07.10.2019 N 141/19 в виде обязания ответчиков возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010201:124;

4. Обязать ООО "Омега" освободить земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010201:124;

Арбитражным судом первой инстанции приняты уточнения исковых требований, в соответствии с которыми Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области просит:

1. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 07.10.2019 N 141/19, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и ООО "Калисто";

2. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 20.03.2024, заключенный между ООО "Калисто" и ООО "Омега";

3. Обязать ООО "Омега" освободить земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010201:124 и обязать ООО "Омега" передать администрации городского округа Люберцы Московской области указанный земельный участок по акту приема-передачи в течение месяца со дня принятия настоящего решения;

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.10.2025 по делу № А41-97561/24 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области и Люберецкая городская прокуратура Московской области обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании апелляционного суда представитель Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, изложил позицию суду. Представитель ООО «Омега» возражал против удовлетворения апелляционных жалоб согласно письменным пояснениям.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводам, что истцом не доказано нарушения ООО "Омега" и ООО "Калисто" требований ЗК РФ при предоставлении и продаже участка, а также пропущен срок исковой давности.

Повторно исследовав все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании постановления Главы Люберецкого муниципального района Московской области от 20.05.2008 N 870-ПГ под временную автостоянку сформирован земельный участок местоположением: 

<

...> около д. 4.

Постановлением Главы Люберецкого муниципального района Московской области от 13.08.2008 N 1591-ПГ утвержден проект границ земельного участка под временную автостоянку для ООО "Калисто" площадью 3453 кв.м, категории земель – "земли населенных пунктов" с ограничениями по красным линиям. Пунктом 2 указанного постановления на ООО "Калисто" возложена обязанность проведения государственного кадастрового учета земельного участка в установленном законом порядке.

Решением Роснедвижимости от 04.12.2008 N 22/08-5595 земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 50:22:0010201:124.

На основании ст. ст. 22, 28, 29, 34 Земельного кодекса РФ постановлением Главы Люберецкого муниципального района Московской области от 22.01.2009 N 116-ПГ земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010201:124 предоставлен в аренду ООО "Калисто" под временную автостоянку.

Между администрацией Люберецкого муниципального района Московской области и ООО "Калисто" сроком на 3 года заключен договор от 23.01.2009 N 10/09 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010201:124 с видом разрешенного использования – под временную автостоянку.

По истечении срока действия договора аренды земельного участка N 10/09 на основании обращения ООО "Калисто" постановлением администрации Люберецкого муниципального района Московской области от 05.04.2012 N 721-ПА принято

решение о заключении с ООО "Калисто" соглашения о продлении договора аренды. Во исполнение постановления Администрации от 05.04.2012 N 721-ПА между Арендодателем и Арендатором заключено соглашение от 09.04.2012 N 792с/12, которым с 23.01.2012 на 5 лет продлен срок договора аренды от 23.01.2009 N 10/09.

На основании декларации об объекте недвижимости от 09.10.2018, технического плана здания и договора аренды земельного участка от 23.01.2009 N 10/09 ООО "Калисто" обратилось с заявлением от 18.10.2018 в Управление Росреестра по Московской области о государственной регистрации права собственности в отношении здания общей площадью 15,0 кв. м – контрольно-пропускной пункт.

Управлением зарегистрировано право собственности ООО "Калисто" на объект с кадастровым номером 50:22:0010201:5129, о чем в ЕГРН внесена регистрационанная запись от 29.10.2018 N 50:22:0010201:5129-50/022/2018-1.

После регистрации права собственности на объект недвижимости ООО "Калисто" обратилось в адрес администрации городского округа Люберцы Московской области с заявлением от 09.11.2018 о предоставлении государственной услуги "Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена в аренду без проведения торгов" с приложением к заявлению сообщения заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

Рассмотрев обращение ООО "Калисто", учитывая, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 50:22:0010201:5129, принадлежащий на праве собственности заявителю, постановлением администрации городского округа Люберцы Московской области от 29.12.2018 N 5192-ПА в аренду ООО "Калисто" без проведения торгов сроком на 3 года под временную автостоянку предоставлен земельный участок общей площадью 3453 кв. м, с кадастровым номером 50:22:0010201:124.

Во исполнение указанного постановления между администрацией Люберецкого муниципального района Московской области и ООО "Калисто" заключен договор аренды от 29.12.2018 N 100/18.

В последующем на основании декларации об объекте недвижимости от 09.07.2019, технического плана здания от 09.07.2019 и договора аренды земельного участка от 29.12.2018 N 100/2018 ООО "Калисто" обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением от 29.08.2019 о государственной регистрации права собственности в отношении здания общей площадью 352,2 кв.м.

Управлением зарегистрировано право собственности ООО "Калисто" на объект недвижимости площадью 352,2 кв. м с кадастровым номером 50:22:0010201:5145, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 06.09.2019 N 50:22:0010201:5145-50/014/2019-1.

ООО "Калисто" обратилось в адрес администрации городского округа Люберцы Московской области с заявлением о предоставлении государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов" с приложением к заявлению сообщения заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

Рассмотрев обращение ООО "Калисто", учитывая, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 50:22:0010201:5145, принадлежащий на праве собственности заявителю, постановлением администрации городского округа Люберцы Московской области от 07.10.2019 N 3747-ПА в собственность ООО "Калисто" за плату без проведения торгов предоставлен земельный участок площадью 3453 кв.м с кадастровым номером 50:22:0010201:124 с видом разрешенного использования – под временную автостоянку.

На основании постановления администрации городского округа Люберцы Московской области от 07.10.2019 N 3747-ПА между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области и ООО "Калисто" заключен договор купли-продажи земельного участка от 07.10.2019 N 141/19.

Право собственности ООО "Калисто" на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010201:124 зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 06.11.2019.

Между ООО "Калисто" и ООО "Омега" заключен договор купли-продажи недвижимости от 20.03.2024, предметом которого является:

- земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010201:124 площадью 3453 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под временную автостоянку;

- здание нежилого назначения с кадастровым номером 50:22:0010201:5145 площадью 352,2 кв.м;

- здание нежилого назначения (контрольно-пропускной пункт) с кадастровым номером 50:22:0010201:5129 площадью 15 кв. м.

Переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010201:124, объекты с кадастровыми номерами 50:22:0010201:5145, 50:22:0010201:5129 к ООО "Омега" зарегистрирован в установленном порядке.

Между тем, согласно сведениям ЕГРН на момент рассмотрения настоящего спора запись об объектах недвижимости с кадастровыми номерами 50:22:0010201:5129 и 50:22:0010201:5145 аннулирована в связи с решением собственника о демонтаже.

Полагая, что земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010201:124 не мог быть предоставлен в собственность ООО «Калисто» как собственнику объектов с

кадастровыми номерами 50:22:0010201:5129 и 50:22:0010201:5145, администрация обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 74 постановления Пленума N 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума N 25).

Относительно требования о признании недействительным договора купли-продажи от 07.10.2019 N 141/19, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и ООО "Калисто" арбитражный суд первой инстанции указал следующее.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых

расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Арбитражный суд первой инстанции не установил обстоятельств неправомерности первоначального предоставления земельного участка в собственность ООО «Калисто», поскольку в материалы дела не представлено доказательств, что здания с кадастровыми номерами 50:22:0010201:5145, 50:22:0010201:5129 являются объектами вспомогательного использования.

Коллегия апелляционного суда не может согласиться с данным выводом арбитражного суда первой инстанции в связи со следующим.

По смыслу земельного законодательства, необходимыми условиями для заключения договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов по пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 N 703, согласно которому строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев:

- строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее - основной объект), строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта;

- строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. м, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом;

- строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров.

Материалами кадастровых дел подтверждается, что здания с кадастровыми номерами 50:22:0010201:5145, 50:22:0010201:5129 поставлены на кадастровый учет на основании деклараций об объектах.

В силу пункта 11 статьи 24 Закона № 218-ФЗ, если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 настоящей статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.

Форма декларации об объекте недвижимости и требования к ее подготовке на момент подготовки такой декларации и технического плана закреплены в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953.

Следовательно, декларация заполняется в случае, если законодательством Российской Федерации в отношении соответствующего объекта недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешения на ввод здания, сооружения в эксплуатацию, проектной документации здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, разрешения на строительство объекта незавершенного строительства, технического паспорта помещения, изготовленного до 1 января 2013 г., или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, - проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки помещения.

Согласно части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется, в частности, в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства; строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: - наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; - наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от других

находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; - невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью.

Из материалов дела не усматривается, что расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010201:124 с видом разрешенного использования – под временную автостоянку здание с кадастровым номером 50:22:0010201:5129 – КПП площадью 15 кв.м и нежилое здание с кадастровым номером 50:22:0010201:5145 площадью 352,2 кв.м имеют самостоятельное функциональное назначение, не предназначены для обслуживания земельного участка, который фактически используется под открытую автостоянку.

Следовательно, ООО «Калисто» не имело достаточных правовых оснований для приобретения в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 3453 кв.м.

Между тем, вывод арбитражного суда первой инстанции об отсутствии нарушению при заключении договора купли-продажи от 07.10.2019 N 141/19 не привел к принятию неправильного решения в связи со следующим.

Арбитражный суд первой инстанции по заявлению ООО «Омега» верно применил к требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса).

Администрацией пропущен срок на судебную защиту, поскольку о наличии спорных зданий, строительно-технических характеристиках таких зданий истцу было известно на момент заключения договора купли-продажи от 07.10.2019 из приложенных к заявлению ООО «Калисто» документов.

Доводы Администрации о необоснованном применении срока исковой давности, поскольку договор от имени публичного образования заключен Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области, обосновано отклонены арбитражным судом первой инстанции

Договор купли-продажи земельного участка от 07.10.2019 заключен на основании постановления Администрации городского округа Люберцы Московской области от 07.10.2019 N 3747-ПА.

В соответствии с пунктом 4 данного постановления контроль за его исполнением возложен на заместителя Главы администрации ФИО3

В материалы дела также представлен акт от 24.09.2019 № 378/2019 обследования земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010201:124, составленный сотрудниками Администрации.

В этой связи коллегия апелляционного суда поддерживает вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что о нарушении прав истцу стало известно не позднее 07.10.2019.

Настоящее исковое заявление подано в суд в электронном виде 30.10.2024, то есть с существенным пропуском срока на судебную защиту.

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях.

Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что срок исковой давности подлежит исчислению с момента, когда о нарушении интересов публичного образования стало известно Люберецкой городской прокуратуре – 12.03.2025, несостоятелен, поскольку истцом по настоящему делу, возбужденному в 2024 году, выступает Администрация городского округа Люберцы, какие-либо требования в рамках настоящего дела непосредственно Люберецкой городской прокуратурой не предъявлены.

Коллегия апелляционного суда также соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что ООО «Омега» является добросовестным приобретателем имуществ по договору купли-продажи от 20.03.2024, заключенному между ООО "Калисто" и ООО "Омега".

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и обходима для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации и перехода права собственности на здание, строение, сооружение, как гласит Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Принцип единства судьбы прав на здание и на земельный участок, занимаемый зданием, является одним из основополагающих принципов российского права, регулирующих оборот недвижимого имущества (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, нормы права здесь и далее в редакции, действующей на дату принятия оспариваемого акта).

Следовательно, застроенный земельный участок, либо его часть имеет только одно потребительское и функциональное назначение - место расположения здания или сооружения, либо их частей, в связи с чем, и невозможно по-разному определять правовую судьбу здания (сооружения) и земельного участка под ним.

В данной связи также отсутствуют основания для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости от 20.03.2024, заключенного между ООО "Калисто" и ООО "Омега", поскольку согласно абзацу третьему пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные из государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

При разрешении вопроса о добросовестности приобретателя следует исходить из того, что любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества должен ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество, а без подобных проверок возникновение соответствующих обязательств возможно только при наличии доверительных отношений между продавцом и покупателем (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.10.2021 N 305-ЭС19-13577).

По смыслу названных норм и разъяснений, а также статьи 10 ГК РФ предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН.

Материалами дела подтверждается, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимости от 20.03.2024 право собственности ООО «Калисто» на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010201:124, здания с кадастровыми номерами 50:22:0010201:5129 и 50:22:0010201:5145 не оспаривались, претензии со стороны органа местного самоуправления как сильной стороны предшествующего договора не предъявлялись.

Соответственно, вопреки доводам истца, ООО "Омега", действуя с должной степенью осмотрительности при заключении договора купли-продажи от 20.03.2024, руководствовалось сведениями ЕГРН и правомерно не усмотрело и не могло усмотреть каких-либо свидетельств того, что права продавца ООО «Калисто» на передаваемые объекты возникли в нарушение требований законодательства, назначение объектов не соответствует целевому назначению земельного участка.

По смыслу правовых позиций, выраженных Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 22.06.2017 N 16-П, необходимо учитывать возможность ненадлежащего исполнения органами публично-правового образования своих обязанностей, совершения ошибок, а также не отвечающей

критериям разумности и осмотрительности реализации ими правомочий в сфере управления имуществом. Конституционный Суд Российской Федерации также ранее обращался к вопросу о гарантиях для добросовестных приобретателей земельных участков из состава земель лесного фонда, которые в силу статьи 8 Лесного кодекса Российской Федерации должны находиться в федеральной собственности.

Ошибки, допущенные ввиду несогласованности действий уполномоченных государственных органов по ведению реестров, не могут быть поставлены в вину по крайней мере гражданам - приобретателям земельных участков для личных нужд, справедливо и обоснованно рассчитывавшим на соблюдение должностными лицами этих органов требований законности. Предполагается, что прежде всего именно органы публичной власти как компетентные субъекты в соответствующей области реализации публичных полномочий несут ответственность за достоверность выданных правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов, за соблюдение надлежащей процедуры их выдачи, процедуры предоставления самих участков и регистрации прав на них - в отсутствие выявленных фактов злоупотреблений и иных недобросовестных действий граждан как участников названных процедур.

Доводы истца о том, что действия нового собственника ООО "Омега" по сносу вспомогательных объектов - пунктов охраны и прекращению права собственности на них, использование участков под стоянку автомобилей подтверждают отсутствие у ответчика намерения использовать участки в целях эксплуатации объектов недвижимости, только при наличии которых в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ возможно приобретение публичных участков в собственность в отсутствие конкурентных процедур, верно отклонены арбитражным судом первой инстанции, поскольку закон не требует от собственника земельного участка, приобретенного без торгов по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, эксплуатировать расположенные на нем объекты недвижимого имущества. Законом предоставлено право собственника объекта недвижимого имущества осуществить его снос. Кроме того, норма, позволяющая признать недействительным договор купли-продажи после сноса объекта, отсутствует.

Доказательств наличия злоупотребления правом со стороны ООО «Омега» в материалы дела не представлено.

Доводы заявителей направлены на переоценку обжалуемого судебного акта, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09.10.2025 по делу № А41-97561/24 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.

Председательствующий судья Ю.С. Таранец Судьи Е.А. Бархатова Н.А. Панкратьева