Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-13670/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Щанкиной А.В.,

судей                                                                  Донцовой А.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Балабановой Е.Г., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на постановление от 24.04.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Т.А., Бодункова С.А., Воронов Т.А.) по делу № А46-13670/2022 по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 6 814 269 руб. 86 коп.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Восьмого арбитражного апелляционного суда (судья Рожков Д.Г.) в заседании участвовал представитель общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» - ФИО2 по доверенности от 04.03.2025.

Суд установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест «Стройбетон» (далее – ООО СМТ «СБ», общество, ответчик) суммы основной задолженности и пени в общем размере 6 814 269 руб. 86 коп., а именно:

-   по договору аренды от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11501 (далее – договор № 11501) за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 305 341 руб. 39 коп. и пени за просрочку платежей за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 151 834 руб. 84 коп.;

-   по договору аренды от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11502 (далее – договор № 11502) за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 548 639 руб. 65 коп. и пени за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 176 265 руб. 69 коп.;

-   по договору аренды от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11519 (далее – договор № 11519) за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 276 551 руб. 27 коп. и пени за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 73 028 руб. 56 коп.;

-   по договору аренды от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11523 (далее – договор № 11523) за период с 11.02.2018 по 23.12.2021 в сумме 739 433 руб. 60 коп. и пени за период с 11.05.2019 по 23.12.2021 в сумме 526 401 руб. 64 коп.;

-   по договору аренды от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11531 (далее – договор № 11531) за период с 30.06.2020 по 15.11.2021 в сумме 111 559 руб. 92 коп. и пени за период с 30.06.2020 по 15.11.2021 в сумме 7 451 руб. 82 коп.;

-   по договору аренды от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11534 (далее – договор № 11534) за период с 19.06.2020 по 31.01.2021 в сумме 30 231 руб. 59 коп. и пени за просрочку платежей за период с 11.07.2020 по 13.01.2021 в сумме 2 771 руб. 80 коп.;

-   по договору аренды от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11723 (далее – договор № 11723) за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 1 134 270 руб. 22 коп. и пени за прострочку платежей за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 382 316 руб. 55 коп.;

-   по договору от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11724 (далее – договор № 11724) за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 2 275 106 руб. 98 коп. и пени за просрочку платежей за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 706 377 руб. 88 коп.;

-   по договору аренды от 12.04.2019 № Д-Ц-31-11725 (далее – договор № 11725) за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 1 012 986 руб. 20 коп. и пени за просрочку платежей за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 344 178 руб. 30 коп.

Истец просил производить начисление пени по день фактической уплаты суммы основного долга.

Решением от 26.11.2024 Арбитражного суда Омской области исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу Департамента взыскана задолженность по договорам: № 11501 по арендной плате за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 27 747 руб. 47 коп. и пени за просрочку платежей за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 4 051 руб. 31 коп.; № 11502 по арендной плате за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 56 395 руб. 89 коп. и пени за просрочку платежей за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 6 654 руб. 60 коп.; № 11519 по арендной плате за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 111 611 руб. 41 коп. и пени за просрочку платежей за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 13 799 руб. 03 коп.; № 11531 по арендной плате за период с 30.06.2020 по 15.11.2021 в сумме 72 478 руб. 95 коп. и пени за просрочку платежей за период с 30.06.2020 по 15.11.2021 в сумме 6 451 руб. 82 коп.; № 11723 по арендной плате за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 226 909 руб. 52 коп. и пени за просрочку платежей за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 66 723 руб. 07 коп.; № 11724 по арендной плате за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 122 097 руб. 10 коп. и пени за просрочку платежей за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 5 286 руб. 62 коп.; № 11725 по арендной плате за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 174 537 руб. 46 коп. и пени за просрочку платежей за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 53 384 руб. 32 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано. Кроме того, с общества в доход федерального бюджета взыскано 7 225 руб. государственной пошлины за подачу иска.

Постановлением от 24.04.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 26.11.2024 Арбитражного суда Омской области изменено, резолютивная часть решения изложена следующим образом: «Требования Департамента удовлетворить в части. Взыскать с общества в пользу Департамента задолженность по договорам: № 11501 по арендной плате за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 47 897 руб. 12 коп. и пени за просрочку платежей за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 9 233 руб. 77 коп.; № 11502 по арендной плате за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 547 088 руб. 40 коп. и пени за просрочку платежей за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 111 801 руб. 95 коп.; № 11519 по арендной плате за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 114 179 руб. 74 коп. и пени за просрочку платежей за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 11 449 руб. 48 коп.; № 11531 по арендной плате за период с 30.06.2020 по 15.11.2021 в сумме 85 011 руб. 98 коп. и пени за просрочку платежей за период с 30.06.2020 по 15.11.2021 в сумме 13 644 руб. 24 коп.; № 11534 по арендной плате за период с 19.06.2020 по 13.01.2021 в сумме 847 руб. 60 коп. и пени за просрочку платежей за период с 11.07.2020 по 13.01.2021 в сумме 29 руб. 23 коп.; № 11723 по арендной плате за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 266 126 руб. 27 коп. и пени за просрочку платежей за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 58 488 руб. 10 коп.; № 11724 по арендной плате за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 545 156 руб. 92 коп. и пени за просрочку платежей за период с 18.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 79 160 руб.; № 11725 по арендной плате за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 1 012 687 руб. 78 коп. и пени за просрочку платежей за период с 19.06.2020 по 31.08.2022 в сумме 214 666 руб. 04 коп. В удовлетворении остальной части требования отказать. Взыскать с общества в доход федерального бюджета 26 109 руб. 48 коп. государственной пошлины за иск, 13 725 руб. государственной пошлины за апелляционную жалобу.».

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит изменить постановление суда апелляционной инстанции, удовлетворить требования в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, в связи с чем при расчете является обоснованным применение Решений Омского городского совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска» и от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее – Решение № 138) соответственно; судом необоснованно отказано в применении повышающего коэффициента 4 к ставке налога 0,3%.

В своем отзыве ООО СМТ «СБ» выразило несогласие с доводами кассационной жалобы, просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на то, что применение норм о повышающем коэффициенте правомерно с момента, когда для сторон стали обязательными нормы об исчислении арендной платы в соответствии с Решением № 138; нельзя признать ответчика уклоняющимся от освоения земельного участка; согласно официальной информации финансово-экономический кризис длился с октября 2008 года по 2009 год, то есть 15 месяцев; несмотря на отсутствие возможности осуществления части прав в отношении застройки земельных участков, начисляемая арендная плата ответчику в указный период не снижалась, арендная плата оплачивалась в полном объеме; судом апелляционной инстанции верно определена арендная плата по договорам аренды № 11724 и 11723.

В судебном заседании представитель общества полностью поддержала ранее изложенную правовую позицию по делу.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, распоряжением Мэра города Омска от 26.12.2007 № 510-р Департаменту поручено провести аукцион, открытый по составу участников и по форме подачи заявок, по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства общей площадью 1 638 464 кв.м, относящихся к категории земель населенных пунктов.

Проведенный 28.01.2008 на основании указанного распоряжения аукцион признан несостоявшимся, поскольку единственным участником аукциона являлось общество с ограниченной ответственностью «Домостроительная корпорация «Стройбетон» (далее – ООО «ДСК Стройбетон»).

На основании положений пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), действующего на момент возникновения соответствующих правоотношений, между ООО «ДСК Стройбетон» и Департаментом подписан договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков.

28.01.2008 между Департаментом (арендодатель) и ООО «ДСК Стройбетон» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков № Д-Ц-31-7070, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду 9 земельных участков, являющихся муниципальной собственностью города Омска, сроком на 10 лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 11.02.2008.

На основании договоров купли-продажи прав и обязанностей, зарегистрированных в установленном порядке 09.01.2013 и 18.02.2014, а также дополнительных соглашений к ним, права и обязанности по договору аренды перешли к ООО СМТ «СБ».

Согласно проекту межевания от 20.06.2017 № 593-п, утвержденного постановлением Администрации города Омска от 21.07.2016 № 908-п «Об утверждении проекта межевания элемента планировочной структуры № 4 планировочного района № 1», проекта планировки территории, расположенной в границах улиц: Пушкинский тракт - лесополоса - граница городской черты - дорога в поселок Степной - проектируемая дорога - граница полосы отвода железной дороги на станцию Комбинатская в Центральном административном округе города Омска» из земельных участков, переданных по договору аренды от 28.01.2008 № Д-Ц-31-7070, образованы новые земельные участки, в том числе, являющиеся предметом рассмотрения по настоящему делу.

В связи с указанными обстоятельствами, 12.04.2019 между Департаментом (арендодатель) и ООО СМТ «СБ» (арендатор) заключены следующие договоры аренды земельных участков:

-       площадью 3 782 кв.м, с кадастровым номером 55:36:061002:3343, местоположение которого: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, ул. 21-я Амурская. Цель использования участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Разрешенное использование земельного участка: земельные участки (территории) общего пользования (договор № 11501);

-       площадью 2 415 кв.м, с кадастровым номером 55:36:061002:4944, местоположение которого: Российская Федерации, Омская область, муниципальное образование городской округ Омск Омской области, Центральный административный округ. Цель использования участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Разрешенное использование участка: физкультурно-оздоровительные сооружения открытого типа (договор № 11502);

-       площадью 3 730 кв.м, с кадастровым номером 55:36:061002:3368, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, ул. 21-я Амурская. Цель использования участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Разрешенное использование участка: многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей) (договор № 11519);

-       площадью 7 103 кв.м, с кадастровым номером 55:36:061002:3355, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, ул. 21-я Амурская. Цель использования участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Разрешенное использование участка: многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей) (договор № 11523);

-       площадью 11 510 кв.м, с кадастровым номером 55:36:061002:3354, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, ул. 21-я Амурская. Цель использования участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Разрешенное использование: многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей) (договор № 11531);

-       площадью 5 465 кв.м, с кадастровым номером 55:36:061002:4963, местоположение которого установлено: Российская Федерация. Омская область, муниципальное образование городской округ город Омск, Омской области, Центральный административный округ. Цель использования участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Разрешенное использование участка: многоквартирные жилые дома малой этажности (2-4 этажа) (договор № 11534);

-       площадью 19 524 кв.м, с кадастровым номером 55:36:061002:4975, расположенного по адресу: Российская Федерация, Омская область, муниципальное образование городской округ город Омск Омской области, Центральный административный округ. Цель использования участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Разрешенное использование: для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог (договор № 11723);

-       площадью 52 827 кв.м, с кадастровым номером 55:36:061002:4977, расположенного по адресу: Российская Федерация, Омская область, муниципальное образование городской округ город Омск Омской области, Центральный административный округ. Цель использования участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Разрешенное использование: для размещения автомобильных дорог и конструктивных элементов (договор № 11724);

-       площадью 11 279 кв.м, с кадастровым номером 55:36:061002:3365, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, ул. 21-я Амурская. Цель использования участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Разрешенное использование: для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования (договор № 11725).

В силу пункта 2.3 договоров арендатор обязан перечислять арендную плату за каждый месяц до 10 числа месяца, за который производится оплата.

Департамент извещал арендатора об изменении арендной платы посредством направления уведомлений.

Как указывал истец, вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей по договорам аренды на стороне ООО СМТ «СБ» образовалась задолженность в совокупном размере 6 814 269 руб. 86 коп.

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, задолженность ответчиком в добровольном порядке не оплачена, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 2, 191, 193, 195, 196, 199, 200, 209, 329 - 331, 333, 424, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 3, 39.2, 65 ЗК РФ, статьями 394, 396 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), статьей 1 Федерального закона от 02.12.2019 № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов», статьей 1 Федерального закона от 06.12.2021 № 390-ФЗ «О федеральном бюджете на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов», статьями 1, 13 Решения № 138, разъяснениями, изложенными в пункте 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021 (далее – Обзор от 07.04.2021), пункте 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности», пункте 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, Постановлении Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – Постановление№ 497), пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ», пунктах 73, 75, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», правовой позицией, содержащейся в Решении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.05.2021 № АКПИ21-209, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2023 № 306-ЭС23-14467, принимая во внимание обстоятельства, установленные в рамках дел № А46-8782/2022, А46-18783/2020, А46-21599/2020; учитывая даты регистрации договоров аренды; определив даты, с которых возможно применение повышающего коэффициента; приняв довод о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании по договору № 11523; ввиду того, что вступившим 17.01.2023 в законную силу решением Омского областного суда от 15.12.2022 по делу № 3а-600/2022 удовлетворено административное исковое заявление общества, признана недействующей часть 10 статьи 1 Решения № 138; установив, что по ряду договоров имело место быть нарушение сроков внесения арендной платы со стороны общества, за что истец обосновано просил суд применить финансовые санкции; отказав в удовлетворении заявления общества о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, суд первой инстанции принял решение о частичном удовлетворении исковых требований.

При повторном рассмотрении настоящего спора, руководствуясь статьями 195-196, 200, 209, 309, 329, 330, 333, 606, 607, 611, 614, 622 ГК РФ, статьями 39.2, 65 ЗК РФ, статьей 394, 396 НК РФ, статьей 1 Решения № 138, разъяснениями, изложенными в пункте 35 Обзора от 07.04.2021, Постановлении № 497, правовой позиции, изложенной в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 1169-О, от 23.04.2020 № 821-О, от 23.07.2020 № 1646-О, с учетом правовых позиций, сформулированных судами при рассмотрении дел № А46-8782/2022, А46-18783/2020, А46-21599/2020, принимая во внимание, что течение срока в целях применения повышающего коэффициента 4 допустимо производить с 07.05.2022, 26.04.2022 и 30.04.2022; учитывая, что применительно к спорным договорам, повышающий коэффициент 4 подлежит применению только в части искового периода по договору № 11519 с мая 2022 года по 31.08.2022; согласившись с выводами суда первой инстанции относительно применения срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по договору № 11523; исходя из того, что вступившим в законную силу 17.01.2023 решением Омского областного суда от 15.12.2022 по делу № 3а-600/2022 норма части 10 статьи 1 Решения № 138 признана недействующей; ввиду того, что в спорном периоде с 19.06.2020 по 31.08.2022 Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов, утвержденном Решением Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 (далее – Порядок № 432) и Постановление Администрации города Омска от 07.10.2016 № 1240-п «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска и предоставленных в аренду без проведения торгов, для размещения отдельных объектов» (далее – Постановление № 1240- п) утратили силу в полном объеме, в связи с чем расчет арендной платы по договору № 11501 в настоящем деле надлежит производить на основании Решения № 138 в действующей части; определив, что при расчете арендной платы по договорам № 11723, 11724, с учетом фактического разрешенного вида использования земельных участков, экономически обоснованным коэффициентом следует считать 0,8; в части учета платежа от 09.06.2020, признав обоснованным пропорциональное распределение по периодам, по условному расчету ответчика в отсутствие документов, подтверждающих иное распределение платежей; согласившись с расчетом неустойки, произведенным обществом; не установив оснований для снижения размера неустойки, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении требований Департамента.

Кассационная инстанция считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующим фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73).

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 Постановления № 73).

Положения подпункта 2 части 9 статьи 1 Решения № 138 предусматривают, что в случае, если размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с третьей частью настоящей статьи, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков, размер арендной платы определяется в размере земельного налога для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства).

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать 0,3% в отношении земельных участков, в том числе занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (подпункт 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ).

Пунктом 15 статьи 396 НК РФ предусмотрено, что в отношении земельных участков, предоставленных в собственность физическим и юридическим лицам на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства (ИЖС), осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 1169-О, от 23.04.2020 № 821-О, от 23.07.2020 № 1646-О, применение повышающего коэффициента относится к правомерно реализованной федеральным законодателем дискреции в налоговой сфере, направленной по своему содержанию на стимулирование соблюдения этапов строительства объектов жилья (побуждение собственников участков к оперативному завершению строительства), что не теряет своей актуальности и при предоставлении земельного участка для цели строительства на праве аренды.

В свою очередь, исходя из содержания положений налогового законодательства, применение повышающего коэффициента является правовым последствием единственного факта - отсутствия на земельном участке, предоставленном для жилищного строительства, построенного объекта недвижимости. Указанное регулирование связано с земельным участком и установленным для него видом разрешенного использования, а не с собственником (владельцем) земельного участка, продолжительностью владения участком. Каких-либо иных исключений для применения соответствующего коэффициента кроме осуществления физическими лицами индивидуального жилищного строительства законодательством не предусмотрено (пункт 35 Обзора от 07.04.2021).

В силу изложенного, по общему правилу, исчисление трехлетнего срока для применения повышающего коэффициента следует производить со дня предоставления земельных участков в аренду ответчику.

Исходя из того, что не все земельные участки, предоставленные по договорам аренды, имеют виды разрешенного использования: многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей) и малой этажности (2-4 этажей); принимая во внимание, что земельные участки с указанными видами разрешенного использования переданы арендатору на основании договоров № 11519, 11534, 11531, 11523; учитывая, что договор № 11519 зарегистрирован в установленном законом порядке 06.05.2019, договоры № 11534, 11531 - 25.04.2019, а договор № 11523 - 30.04.2019, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что течение срока для целей применения повышающего коэффициента 4 надлежит производить с указанных дат, то есть применение повышающего коэффициента по спорным договорам допустимо с 07.05.2022, с 26.04.2022 и с 30.04.2022 соответственно.

Апелляционный суд правомерно констатировал, что величину арендной платы по указанным договорам для комплексного освоения в целях жилищного строительства следует определять в размере земельного налога в соответствии с подпунктом 2 части 9 статьи 1 Решения № 138 исходя из коэффициента 0,3 и без повышающего коэффициента 4 до истечения трехлетнего срока с момента заключения договоров в 2019 году, следовательно, применительно к спорным договорам, повышающий коэффициент 4 подлежит применению только в части искового периода по договору № 11519 с мая 2022 года по 31.08.2022.

При этом, апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции относительно применения сроков исковой давности по требованию о взыскании задолженности по договору № 11523 до 01.07.2021, признав их соответствующими положениям статей 195-196, 200 ГК РФ.

Касательно порядка исчисления арендной платы по договору № 11501 суд апелляционной инстанции правомерно исходил из нижеследующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, вступившим в законную силу 17.01.2023 решением Омского областного суда от 15.12.2022 по делу № 3а-600/2022, норма части 10 статьи 1 Решения № 138 признана недействующей.

В рамках дела № А46-18783/2020 судами установлено, что расчет платы по договору № 11501 за период с 19.04.2019 по 30.06.2020 произведен на основании отмененной части, что явилось основанием для пересмотра судебного акта по новым обстоятельствам.

В этой связи, суды при расчете арендной платы руководствовались нормативным регулированием, предшествовавшим Решению № 138, а именно Порядком № 432 и Постановлением № 1240-п. Расчет производился по формуле: Ап = Кс х 0,01% / 12, где: Ап - размер арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка; 0,01% ставка арендной платы за земельные участки занятые автомобильными дорогами, в том числе их конструктивные элементы и дорожные сооружения.

Между тем, в спорном периоде с 19.06.2020 по 31.08.2022 Порядок № 432 и Постановление № 1240-п утратили силу в полном объеме, в связи с чем расчет арендной платы по договору № 11501 в настоящем деле надлежит производить на основании Решения № 138 в действующей части.

Пункт 3 статьи 1 Решения № 138 предусматривает общее правило расчета арендной платы, не применяемое только к поименованным в Решении № 138 исключениям.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции обоснованно не усмотрел оснований для применения к спорному в настоящем деле периоду недействующего уже на начало периода нормативного акта.

При этом апелляционный суд верно отметил, что вопреки доводам Департамента, действие нормативного акта во времени не может расцениваться как преюдициально установленное обстоятельство.

Согласно пункту 3 статьи 1 Решения № 138 расчет арендной платы производится по формуле Ап = Кс х Кф, где: Ап - размер годовой арендной платы, Кс - кадастровая стоимость земельного участка, Кф - экономически обоснованный коэффициент.

С учетом разрешенного вида использования земельного участка: земельные участки (территории) общего пользования (для размещения проездов), суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что при расчете арендной платы по договору № 11501 в спорном периоде надлежит применять экономически обоснованный коэффициент 0,8 (размещения объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства).

Ввиду изложенного, судом апелляционной инстанции обоснованно предложено сторонам произвести расчет арендной платы с учетом изменения кадастровой стоимости земельного участка. Проверив предоставленные расчеты сторон, апелляционный суд верно заключил, что они являются идентичными в пределах арифметической погрешности, задолженность на стороне общества с 19.06.2020 по 31.08.2022 составляет 47 897 руб. 12 коп.

В части спора в отношении экономически обоснованного коэффициента, подлежащего применению при расчете арендной платы по договорам № 11723, 11724, суд апелляционной инстанции правомерно обратил внимание на следующее.

Дифференциация коэффициентов, предусмотренная Приложением № 1 к Решению № 138, производится в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков.

В ходе пересмотра дела № А46-18783/2020 по новым обстоятельствам судом установлено, что земельный участок, предоставленный ответчику по договору аренды № 11723, имеет вид разрешенного использования: для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог; земельный участок, являющийся предметом договора № 11724, имеет вид разрешенного использования: для размещения автомобильных дорог и конструктивных элементов.

Между тем, согласно Постановлению Администрации города Омска от 20.06.2017 № 593-п «Об утверждении проекта межевания элемента планировочной структуры № 4 планировочного района № I проекта планировки территории, расположенной в границах: Пушкинский тракт - лесополоса - граница городской черты - дорога в поселок Степной - проектируемая дорога - граница полосы отвода железной дороги на станцию Комбинатская в Центральном административном округе города Омска» указанные земельные участки имеют вид разрешенного использования: земельные участки (территории) общего пользования, автомобильный транспорт.

Аналогичный вид разрешенного использования земельных участков следует из публичной кадастровой карты и выписок из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, представленных в материалы дела № А46-18783/2020 в ответ на запрос суда от 06.03.2024.

Основываясь на вышеизложенном, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на то, что вид разрешенного использования «для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог», указанный в договоре № 11723, и вид разрешенного использования «для размещения автомобильных дорог и конструктивных элементов», указанный в договоре № 11724, является недостоверным, ввиду чего коэффициенты 2,7 и 3,4, установленные с учетом специфики соответствующих объектов, при расчете применению не подлежат.

Выводы уда основаны на преюдициально уставленных из ранее рассмотренного дела  обстоятельствах (статья 69 АПК РФ), имеющихся в деле доказательствах, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется. 

С учетом фактического разрешенного вида использования земельных участков, апелляционная коллегия правильно определила экономически обоснованный коэффициент в размере 0,8 (размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства).

Кроме того, учитывая разницу подхода сторон в части учета внесенных по договорам платежей, апелляционным судом разумно предложено сторонам представить условные расчеты с разноской по соответствующим периодам задолженности.

Проанализировав предоставленные сторонами расчеты, суд апелляционной инстанции правомерно принял в качестве наиболее точного и достоверного условный расчет ответчика, принимая во внимание расчет по договору № 11501 с применением экономически обоснованного коэффициента 0,8 (поступил в материалы дела 11.04.2025).

Также, при определении задолженности апелляционным судом учтен платеж от 09.06.2020, что позволило прийти к верному выводу об обоснованности пропорционального распределения по периодам по условному отчету ответчика в отсутствие документов, подтверждающих иное надлежащее распределение поступивших платежей (статьи 9, 65 АПК РФ).

Относительно расчета суммы неустойки, руководствуясь статьями 329, 330, 333 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в Постановлении № 497, учитывая пункт 5.2 договоров, которым предусмотрена неустойка в виде пени в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки; проверив расчеты сторон в части начисления неустойки; признав расчет неустойки, произведенный обществом, методологически и арифметически верным, суд апелляционной инстанции правомерно не установил оснований для снижения размера неустойки, констатировав, что ставка в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательства признается обычно принятой в деловом обороте и при сходных правоотношениях не признается чрезмерной.

Таким образом, исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, установив, что земельные участки по спорным договорам аренды образованы из земельного участка, ранее предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании договора от 28.01.2008 (являются новыми); исходя из наличия оснований для расчета долга в трехлетний период после регистрации договоров аренды с применением ставки 0,3% и без повышающего коэффициента равного 4; учитывая, что течение срока по договорам № 11519 (зарегистрирован 06.05.2019), 11534 и 11531 (зарегистрированы 25.04.2019), 11523 (зарегистрирован 30.04.2019) в целях применения повышающего коэффициента 4 надлежит производить с указанных дат, то есть применение повышающего коэффициента по спорным договорам допустимо с 07.05.2022, 26.04.2022 и 30.04.2022 соответственно, суд апелляционной инстанции пришёл к законному и обоснованному выводу, что применённый Департаментом в расчете повышающий коэффициент 4 подлежит применению только в части искового периода по договору       № 11519 с мая 2022 года по 31.08.2022.

Выводы апелляционной коллегии в указанной части соответствуют предоставленным в материалы дела доказательствам и применённым нормам материального права, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Учитывая, что расчет арендной платы по договору № 11501 в настоящем деле надлежит производить на основании Решения № 138 в действующей его части, а экономически обоснованным коэффициентом исходя из фактического использования  следует считать 0,8, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении иска.

Доводы кассационной жалобы, касающиеся определения судом размера обязательств общества по арендной плате, суд округа находит основанными на ошибочном толковании заявителем норм материального права исходя из следующего.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, статей 39.7, 65 ЗК РФ, а также разъяснений, приведенных в пунктах 16, 19 Постановления № 73, арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и ее размер определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Применив положения подпункта 2 части 9 статьи 1 Решения № 138, подпункта 1 пункта 1 статьи 394, пункта 15 статьи 396 НК РФ, пункта 35 Обзора от 07.04.2021, в совокупности с разъяснениями, изложенными в решении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.05.2021 № АКПИ21-20, правовым подходом, отраженным Конституционным Судом Российской Федерации в Определениях от 27.06.2017 № 1169-О, от 23.04.2020 № 821-О, от 23.07.2020 № 1646-О, суд апелляционной инстанции пришел к аргументированному выводу, что основания для применения повышающего коэффициента 4, предусмотренного подпунктом 2 пункта 15 статьи 396 НК РФ, к части договоров аренды (с учетом расчета долга в трехлетний период с момента заключения спорных договоров аренды в 2019 году) в рассматриваемом случае отсутствуют, обоснованно приняв во внимание недостаточность доказательств, подтверждающих наличие объективных фактов, позволяющих применить повышающий коэффициент, на котором настаивает истец.

Оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции кассационная коллегия, действуя в пределах своих полномочий, из которых исключено установление иных обстоятельств, чем были установлены судами, не усматривает и признает, что апелляционным судом установлены все существенные обстоятельства дела, правильно применены правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Нарушений при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого постановления, не установлено. Кассационная жалоба, рассмотренная в пределах заявленных в ней доводов, удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 24.04.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-13670/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                      А.В. Щанкина

Судьи                                                                                    А.Ю. Донцова

ФИО1