АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-32234/2021

г. Краснодар

07 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.В., при участии в судебном заседании от заявителей: индивидуальных предпринимателей ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315619600031613) и ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИН 320619600005197) – ФИО3 (доверенность от 14.09.2021), от органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону                         (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО4 (доверенность                               от 18.01.2022), в отсутствие представителя третьего лица – комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 23.06.2022 по делу                 № А53-32234/2021, установил следующее.

Индивидуальные предприниматели ФИО1 и ФИО2 (далее совместно именуемые – предприниматели) обратились в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее –департамент) о признании незаконным решения департамента от 07.09.2021                                № 59.30-20778/17 об отказе в предоставлении в собственность без проведении торгов земельного участка, а также о возложении на департамент обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041103:4 в течение            30 дней после вступления судебного акта в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области (далее – комитет).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.12.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                                  от 23.06.2022, заявление удовлетворено. Признано не соответствующим закону решение департамента от 07.09.2021 № 59.30- 20778/17 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041103:4. На уполномоченный орган возложена обязанность в течение 30 дней после вступления судебного акта в законную силу направить в адрес предпринимателей подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041103:4. Суды исходили из того, что испрашиваемый земельный участок находится на территории объекта археологического наследия федерального значения – «Комплекс наземных и подземных сооружений крепости ФИО5», состоящего на охране на основании постановления главы администрации Ростовской области от 14.03.1994. Доказательства непосредственного размещения объектов архитектурного наследия в границах земельного участка в материалах дела отсутствуют. В отношении земельного участка комитет согласовал план мероприятий по обеспечению сохранности объекта археологического наследия, спорный земельный участок не исключен из гражданского оборота и может быть предоставлен в собственность. Разрешая вопрос о соразмерности испрашиваемого земельного участка, суды исходили из градостроительного плана земельного участка, акта обследования, заключения от 18.06.2021, а также экспертного заключения от 22.04.2022  № 167/22. Судебные инстанции руководствовались подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11), Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – Закон № 73-ФЗ).

В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 21.12.2021 и постановление от 23.06.2022, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы, ссылаясь на статью 47.6, пункт 7 статьи 48, пункт 2 статьи 49, пункт 1 статьи 50.1 Закона № 73-ФЗ, указывает, что охранное обязательство в отношении спорного земельного участка, расположенного в границах объекта археологического наследия, не выдавалось, копия охранного свидетельства является неотъемлемой частью договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка, а договор купли-продажи должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании этого договора возникает право собственности на указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных действующим охранным обязательством и условия его выполнения. Отсутствие охранного обязательства и необходимых условий в договоре влечет недействительность (ничтожность) договора купли-продажи. 

В отзыве на кассационную жалобу предприниматели указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель департамента на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель предпринимателей полагал, что выводы судебных инстанций основаны на правильном применении норм материального права и представленных в дело доказательствах.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) с 21.04.2021 заявителям на праве общедолевой собственности (по ½ доли) принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 1753,4 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0041103:119 (т. 1, л. д. 10 – 12).

В 2002 году (дата присвоения кадастрового номера 30.12.2002) под указанным зданием сформирован земельный участок площадью 1865 кв. м (кадастровый номер 61:44:0041103:4), относящийся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для эксплуатации АТС-65» (т. 1, л. д. 12 – 15).

12 июля 2004 года данный участок предоставлен ОАО «Южная телекоммуникационная компания» по договору аренды в целях эксплуатации АТС-65 (т. 1, л. д. 67 – 70). 

30 июня 2021 года департамент и предприниматели в связи с переходом права собственности на здание подписали дополнительное соглашение № 5, по условиям которого права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041103:4 по договору 12.07.2004 перешли к заявителям (т. 1, л. д. 71 – 74).

Предприниматели обратились в департамент с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041103:4.

По результатам рассмотрения заявления департамент принял решение об отказе в предоставлении земельного участка (письмо от 07.09.2021 № 59.30-20778/17; т. 1, л. д. 18), мотивировав его несоразмерностью размера испрашиваемого земельного участка площади застройки принадлежащего заявителям нежилого здания, а также нахождением земельного участка на территории объекта археологического наследия федерального значения – «Комплекс наземных и подземных сооружений крепости ФИО5», что в силу подпункта 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса влечет его ограничение в обороте.Предприниматели, полагая, что отказ в предоставлении в собственность земельного участка не соответствует закону, нарушает принадлежащие им права и законные интересы, обратились с заявлением в арбитражный суд. 

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя (часть 2 статьи 201 Кодекса). 

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума № 11). 

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. 

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. 

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016                            № 64-КГ16-2). 

При таких обстоятельствах обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах. 

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. 

            Судебные инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, в том числе заключение судебного эксперта  (т. 2, л. д. 139 – 171), сделали правильный вывод о том, что площадь испрашиваемого земельного участка соразмерна площади принадлежащего заявителям объекта недвижимости. Судебные инстанции также правомерно отклонили доводы департамента о невозможности предоставления в собственность спорного земельного участка в связи с его нахождением в границах территории объекта археологического наследия. В данном случае уполномоченный орган не учитывает положения  пунктов 8, 9 статьи 48, пункта 2 статьи 49 и статьи 50.1 Закона № 73-ФЗ.

С учетом изложенного судебные инстанции правомерно удовлетворили требования предпринимателей (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Доводы департамента рассмотрены судами и получили верную правовую оценку. Закон № 73-ФЗ предусматривает возможность после получения охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, внесения в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения. 

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 21.12.2021 и апелляционного постановления от 23.06.2022 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. 

Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2022 по делу                              № А53-32234/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                     А.И. Мещерин

Судьи         В.А. Анциферов

         В.Е. Епифанов