АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А67-3230/2016

Резолютивная часть постановления объявлена  17 января 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 января 2017 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			 Зиновьевой Т.А.,

судей							 Сириной В.В.,

								 Тихомирова В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Костаревой М.С., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Томская домостроительная компания» на решение Арбитражного суда Томской области от 15.06.2016 (судья Попилов М.О.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И.,            Жданова Л.И., Фертиков М.А.) от 30.09.2016 по делу № А67-3230/2016 по иску открытого акционерного общества «Томская домостроительная компания» (634021, Томская обл., г. Томск, ул. Елизаровых, д. 79/1,                                ИНН 7014036553, ОГРН 1027000761040) к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента финансов администрации города Томска (634050, Томская обл., г. Томск, ул. Гагарина, д. 49, ИНН 7021023925,               ОГРН 1037000090511) о взыскании компенсации расходов на производство неотделимых улучшений арендованного имущества.

Другие лица, участвующие в деле: департамент управления муниципальной собственностью администрации города Томска, администрация города Томска, закрытое акционерное общество «ТОМ-ДОМ Томской домостроительной компании».

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Томской области (судья Кузьмин А.В.) в заседании участвовали представители: 

от открытого акционерного общества «Томская домостроительная компания» - Черняк И.Н., по доверенности от 16.01.2017 № 10;

от департамента финансов администрации города Томска –                          Писушина Я.П., по доверенности от 28.04.2016;

от администрации города Томска – Шильникова А.А., по доверенности от 16.03.2016 № 1502;

от департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска – Казусь Д.В., по доверенности от 01.02.2016 № 1;

от закрытого акционерного общества «ТОМ-ДОМ Томской домостроительной компании» - Кирсанов В.А., по доверенности от 12.01.2017, Степанян А.Л., по доверенности от 12.01.2017.

Суд установил:

открытое акционерное общество «Томская домостроительная компания» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента финансов администрации города Томска (далее – департамент финансов, ответчик) о взыскании компенсации расходов на производство неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме                             64 336 881 руб. 

Исковые требования мотивированы тем, что 05.03.2007 между муниципальным образованием «Город Томск» и обществом заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-16762, в период действия которого общество на предоставленном в аренду земельном участке осуществило за счет собственных средств строительство сооружений: автомобильная дорога (жилая улица № 1 в МКР № 9 жилого района «Восточный» г. Томска), расположенная по адресу: Томская область,                     г. Томск, ул. Павла Нарановича, 1ж, ул. Петра Федоровского, 1д, общей протяженностью 0,531 км; автомобильная дорога (жилые улицы: В. Хабарова, Архитекторов, К. Лыгина, пер. Архитекторов), расположенная по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Архитекторов, 1д, общей протяженностью 0,673 км. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества составила 64 336 881 руб. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее – департамент недвижимости), администрация города Томска (далее - администрация), закрытое акционерное общество «ТОМ-ДОМ Томской домостроительной компании». 

Решением Арбитражного суда Томской области от 15.06.2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить, взыскать с департамента финансов расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб.

По мнению заявителя, автомобильная дорога является неотделимым улучшением арендуемого земельного участка, а  источник финансирования данных улучшений определяется арендатором как лицом, принявшим по договору аренды обязанность осуществить строительство всех необходимых объектов инженерной инфраструктуры. 

Общество указало, что департамент финансов фактически дал согласие на производство неотделимых улучшений, подтверждал необходимость осуществления компенсации затрат на их создание, а результат работ в целом был принят ответчиком и последним используется. 

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу общества – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал кассационные требования, просил обжалуемые судебные акты отменить, кассационную жалобу – удовлетворить.

Представитель ответчика высказался в соответствии с представленным отзывом на кассационную жалобу, возражал против удовлетворения жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Представители администрации города Томска и департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска, возражали против удовлетворения кассационной жалобы, просили оставить судебные акты без изменения.

Представители закрытого акционерного общества «ТОМ-ДОМ Томской домостроительной компании» согласились с кассационными требованиями истца, просили обжалуемые судебные акты отменить, кассационную жалобу – удовлетворить.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 05.03.2007 между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-16762 на основании приказа департамента недвижимости от 27.02.2007 № 201 о признании несостоявшимся аукциона (предметом аукциона являлась продажа права аренды на земельный участок), проведенного департаментом недвижимости и оформленного протоколом от 26.02.2007 № 2, а также на основании пункта 27 статьи 38.1 и пункта 2 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенного пункта с кадастровым номером 70:21:0100087:0202, местоположение которого: г. Томск, ул. Энтузиастов в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 211 134 кв.м, в том числе облагаемой арендной платой – 211 134 кв.м (далее - договор). 

Данным договором предусмотрено, что земельный участок передается для осуществления арендатором следующих видов деятельности (цели использования): для комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 2.3 договора).

Земельный участок считается переданным с момента подписания акта приема-передачи земельного участка сторонами договора (пункт 3.1 договора).

Срок действия договора устанавливается с 05.03.2007 по 31.12.2009 (пункт 4.1 договора). 

Условия освоения земельного участка, способ обеспечения обязательств в соответствии с действующим законодательством предусмотрены пунктом 9.2 договора: 

- До 01.10.2007 проект планировки и межевания территории, согласованный в установленном порядке, должен быть передан в администрацию города Томска для утверждения.

 - Все необходимые объекты инженерной инфраструктуры должны быть введены в эксплуатацию не позднее 2009 года. Условия передачи и перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность, определяются дополнительно договором с администрацией города Томска после разработки соответствующей проектно-сметной документации и определения источников финансирования. 

- Строительство должно быть завершено к концу 2009 года. 

- Многоэтажное строительство при плотности застройки – 350 чел/га. 

Земельный участок по адресу: г. Томск, ул. Энтузиастов, кадастровый номер 70:21:0100087:0202, передан истцу по акту приема-передачи 05.03.2007. 

18.12.2009 в соответствии с пунктом 5 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка от 05.03.2007                     № ТО-21-16762, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100087:0202 был разделен в соответствии с проектом межевания территории с внесением соответствующих изменений в договор аренды. 

По условиям дополнительного соглашения от 10.06.2011 стороны договорились, что в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор возобновлен на неопределенный срок с 01.01.2010. 

В период действия договора аренды земельного участка от 05.03.2007     № ТО-21-16762 общество на предоставленном в аренду земельном участке осуществило строительство следующих сооружений:

 - автомобильная дорога (жилая улица № 1 в МКР № 9 жилого района «Восточный» г. Томска), расположенная по адресу: Томская область,                      г. Томск, ул. Павла Нарановича, 1ж; ул. Петра Федоровского, 1д, общей протяженностью 0,531 км; 

- автомобильная дорога (жилые улицы: В. Хабарова; Архитекторов;               К. Лыгина; пер. Архитекторов), расположенная по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Архитекторов, 1д, общей протяженностью 0,673 км, 

что подтверждается разрешениями на строительство от 18.11.2011                   № RU 7030100- 447-О/11, от 07.05.2015 № RU 70301000-120-О/15, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 22.03.2013                                     № RU 7030100-056-О/13, от 30.11.2015 № 70-301000-112 О-2015, техническими паспортами сооружений. 

Согласно заключениям государственных экспертиз от 30.01.2009                         № 70-1-3-0021-09, от 24.09.2013 № 70-1-5-0198-13 стоимость указанных сооружений составила 21 072 150 руб. и 58 208 330 руб., соответственно. 

Письмом от 12.10.2015 № 01/2340 общество обратилось в департамент недвижимости о расторжении договора аренды земельного участка от 05.03.2007 № ТО-21-16762 с приложением акта приема-передачи земельного участка. 

Письмом от 11.11.2015 № 13955 департамент недвижимости отказался от подписания вышеуказанных документов, указав, что поскольку строительство дороги на предоставленных земельных участках осуществлено обществом, расторжение договора по соглашению сторон и принятие земельных участков без определения правовой судьбы построенных объектов не представляется возможным. 

14.12.2015 общество направило в адрес департамента недвижимости уведомление об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 05.03.2007 № ТО-21-16762 в соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ с 14.03.2016, а также требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 64 336 881 руб., которое оставлено без удовлетворения. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд. 

Отказывая в иске, суды руководствовались пунктом 2 статьи 623 ГК РФ и исходили из того, что строительство дороги не может рассматриваться в качестве улучшения земельного участка, являясь результатом деятельности арендатора по его освоению в соответствии с условиями договора, не влияет на свойство земельного участка выступать объектом гражданских прав и на возможность его дальнейшего использования с учетом достигнутых исполнением обязательств целей договора. Удовлетворение требований истца о взыскании компенсации по производству неотделимых улучшений арендованного имущества без соблюдения требований Закона № 94-ФЗ недопустимо, поскольку открывает возможность для недобросовестных исполнителей работ приобретать незаконные имущественные выгоды в обход конкурентных процедур по заявленной последними цене. Судами также отмечено, что строительство спорных автомобильных дорог являлось результатом деятельности арендатора по освоению арендованного земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, осуществлялось истцом с целью коммерческой привлекательности жилого района и получения прибыли от продажи квартир. 

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ.

Истец в качестве доказательства согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений сослался на постановление администрации города Томска от 31.03.2016 № 247 «О внесении изменений в постановление администрации Города Томска от 30.09.2014 № 983 «Об утверждении муниципальной программы «Развитие дорожного хозяйства» на 2015-2020 годы» и Приложение №1 к подпрограмме «Развитие улично-дорожной сети» на 2015-2020 годы, протоколы заседаний штабов по реализации проектов строительства «Солнечная долина» и деловую переписку.

Придя к выводу о недостаточности данных доказательств, суды исходили из того, что правоотношения, в рамках которых предъявлен настоящий иск, вытекают из договора аренды земельного участка, условия которого не содержат согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений земельного участка. 

Материалы дела не содержат документов, из которых бы усматривалось согласие ответчика на производство неотделимых улучшений с указанием на конкретный объем и вид работ, их стоимость.

Суд кассационной инстанции отклоняет довод подателя жалобы относительно того, что рассматриваемые автомобильные дороги являются неотделимым улучшением арендуемого земельного участка, а не самостоятельным объектом недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что спорные объекты представляют собой автомобильные дороги с асфальтовым покрытием.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Для признания имущества недвижимым необходимо подтвердить, что такой объект гражданских прав в установленном законом и иными правовыми актами порядке создан именно как недвижимость (Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 - 2013 год, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014).

В материалах дела имеется разрешение на строительство № RU 70301000-447-0/11 от 18.11.2011 капитального сооружения – жилой улицы № 1 в МКР № 9 жилого района «Восточный», акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 20.05.2012 № 20, разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию от 22.03.2013; разрешение на строительство от 07.09.2015 № RU 70301000-120-0/15 жилых улиц (ул. Архитекторов протяженность 97,49 м, ул. В.Хабарова протяженность 122,4 м, пер. Архитекторов протяженность 234,66 м, ул. К.Лыгина, протяженность 207,07 м), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2015 № 70-301000-112-О-2015, технические и кадастровые паспорта на перечисленные сооружения.

Наличие разрешительной документации на строительство капитальных объектов и их ввод в эксплуатацию исключает возможность оценки дорожного покрытия в качестве замощения земельного участка, а не в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Подателем жалобы в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что строительство рассматриваемых дорог осуществлялось посредством устройства неотделимых улучшений арендованного земельного участка.  

При таких обстоятельствах, исходя из заявленного основания и предмета иска, суд кассационной инстанции полагает обоснованными выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного земельного участка.

Между тем, кассационный суд считает ошибочным вывод судебных инстанций о квалификации спорных работ как дополнительных и применимости к спорным отношениям Федерального закона от 21.07.2005                № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнении работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Права и обязанности сторон по настоящему делу по поводу обустройства арендуемого обществом земельного участка автомобильными дорогами урегулированы земельным законодательством, действовавшим в момент заключения договора аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 05.03.2007 № ТО-21-16762, предполагающего строительство, в том числе транспортной инфраструктуры в соответствии с утвержденным проектом планировки.

Однако данный вывод судов не привел к принятию неправильных судебных актов.

С учетом изложенного, суды пришли к верному решению о недоказанности позиции истца и об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы кассационной жалобы о невозможности защиты нарушенных прав подлежат отклонению, поскольку выбор способа защиты права должен осуществляться с учетом характера допущенного нарушения и не может осуществляться заявителями произвольно. Право заявителя на судебную защиту в настоящем случае не нарушается, поскольку он не лишен возможности обратиться в суд с надлежащим заявлением в установленном законом порядке.

В целом доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм действующего законодательства и обстоятельств дела, сводятся к переоценке исследованных доказательств и установленных фактических обстоятельств по делу, что в соответствии с требованиями главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 15.06.2016 Арбитражного суда Томской области и постановление от 30.09.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу                        № А67-3230/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Т.А. Зиновьева

Судьи									В.В. Сирина

										В.В. Тихомиров