Арбитражный суд Московской области 

 107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18 

http://asmo.arbitr.ru/ Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-97085/17

22 января 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть объявлена 15 января 2018 года 

Полный текст решения изготовлен 22 января 2018 года  

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой ,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело № А41-97085/17 по иску  

ООО "СЦЗ" к ООО "Завод средств автоматики" об оспаривании одностороннего отказа от договора 

в судебном заседании участвуют представители - согласно протоколу с/з  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Столичный цепевязальный  завод» (далее - ООО "СЦЗ", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской  области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Завод  средств автоматики" (далее - ответчик) с требованиями о признании сделки ООО  "Завод средств автоматики", направленную на одностороннее досрочное  расторжение договора аренды нежилых помещений № 05/06 от 03.07.2017 года  оформленную уведомлением от 18.10.2017 г., недействительной. Признать договор  аренды нежилых помещений № 05/06 от 03.07.2017 года действующим.  

Суд завершил предварительное и рассмотрел дело в судебном заседании в  порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, в соответствии с п. 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному  разбирательству».  

Ответчик с иском не согласился, представил письменный отзыв на исковое  заявление, в удовлетворении иска просил отказать.  

Представитель истца возражал по доводам ответчика, просил удовлетворить  заявленные требования в полном объеме, представил письменные пояснения в  порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 Исследовав в полном объеме все представленные в материалы дела  письменные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный  суд установил следующее.  

03.07.2017 между ООО «Столичный цепевязальный завод» (далее - арендатор,  ООО «СЦЗ») и ООО «Завод средств автоматики» (далее - арендодатель) был  

заключен договор аренды № 05/06 нежилых помещений (далее - договор), общей  площадью 1569,81 кв.м, расположенных по адресу: Московская обл., г. Мытищи,  Олимпийский проспект, 38.  

Договор был заключен с 06.072017 на срок 11 месяцев. Помещения переданы  арендатору по акту от 06.07.2017.  

18.10.2017 ответчик направил истцу телеграмму-уведомление об  одностороннем расторжении договора аренды в связи с нарушением ООО «СЦЗ»  правил пожарной, технической безопасности, санитарных и экологических норм.  

Истец считает, что односторонняя сделка ответчика, направленная на  одностороннее внесудебное досрочное расторжение Договора № 05/06  

от 03.07.2017, оформленная ООО «ЗСА» телеграммой-уведомлением от 18.10.2017,  является недействительной в силу положений ст.ст. 168, 450, 619 ГК РФ, а Договор  аренды – действующим, в связи с чем, обратился в суд с заявленными  требованиями.  

Судом установлено, что в соответствии с п.1.1 договора, Арендодатель  передает, а Арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование  для производственных, бытовых, офисных нужд нежилые помещения (далее«Объект»), расположенные на территории Арендодателя по адресу: 141006,  

<

...>, общей площадью  1569,81 кв.м, в том числе:  

- производственные помещения общей площадью 1019,9 кв.м,  находящиеся на первом этаже нежилого здания корпуса («Б») Приложение № 1 к  Договору;  

- антресоль общей площадью 308,4 кв.м., находящаяся на первом этаже  нежилого здания главного корпуса («Б») Приложение № 1 к Договору;  

- бытовые помещения общей площадью 146,5 кв.м квадратных метров,  находящиеся на втором этаже здания административно-бытового корпуса («А»)  Приложение № 2 к Договору;  

- офисные помещения и место общего пользования общей площадью  95,01 кв.м, в том числе: офисные помещения общей площадью 71,8 кв.м, место  общего пользования 23,21 кв.м, находящиеся на третьем этаже здания  административно-бытового корпуса («А») Приложение № 3 к Договору,  

А также 

- открытую площадку под контейнер для сбора твердых бытовых  отходов (далее - «Площадка») площадью 10 кв.м, Приложение № 4 к Договору,  

- оборудование: кондиционеры в количестве 2(Двух) штук находящиеся,  в офисных помещениях на третьем этаже административно-бытового корпуса («А»);  

- три телефонных номера 498-687-24-15,498-687-24-16,498-687-24-17 для  городской связи;  

- два телефонных номера 2-94,2-95 для внутренней связи. 

Согласно акту приемки передачи арендуемых помещений от 06.07.2017 все  помещения истец принял в надлежащем техническом, санитарном и  противопожарном состоянии, пригодном для использования.  

В соответствии с п.4.3.6. договора, Арендатор является ответственным по  выполнению правил пожарной безопасности на территории Объекта и всей  территории Арендодателя. Арендатор обязан соблюдать правила пожарной  безопасности на территории Объекта и исполнять общие правила технической и  пожарной безопасности на всей территории Арендодателя.  

За нарушение требований в сфере пожарной безопасности на Объекте на всей  территории Арендодателя Арендатор самостоятельно несёт предусмотренную  законодательством Российской Федерации уголовную, административную и  гражданско - правовую ответственность.  

В случае нанесения ущерба при пожаре, (вывода из строя инженерных  коммуникаций, при полном или частичном разрушении здания, сооружения)  Арендатор возмещает ущерб по рыночной стоимости Объекта в полном объеме.  

В соответствии с п.4.3.9 договора, Арендатору запрещается производить,  разливать, хранить, продавать все виды алкогольной продукции, лекарственных и  наркотических веществ, пиротехнику, оружие, взрывчатые вещества и боеприпасы  на всей территории Арендодателя и на арендуемых площадях.  

13.10.2017 комиссией арендодателя (ответчиком) на основании внутреннего  

приказа № 40 от проверки 12.10.2017 и п.4.2.1, договора аренды нежилых  

помещений № 05/16 от 03.07.2017, заключенного между истцом и ответчиком,  

проведена проверка соблюдения правил пожарной безопасности, техники  

безопасности и санитарных норм в арендуемых истцом помещениях. 

На основании проведенной проверки, комиссией составлен Акт проверки  соблюдения арендатором условий пожарной и технической безопасности,  экологических и санитарных норм эксплуатации арендуемых помещений от  13.10.2017 (далее - Акт), в котором отражены выявленные грубые, системные  нарушения правил пожарной безопасности, техники безопасности и санитарных  норм, допущенные ООО «Столичный цепевязальный завод».  

Указанный акт подписан истцом 16.10.2017. 

Подписывая Акт, истец не оспаривал нарушения, установленные в ходе  проверки 13.10.2017, в Акте истцом указано, что все нарушения будут устранены.  

01.10.2017 была проведена внеплановая проверка отдела Надзорной  деятельности по г.о. Мытищи УНД и ПР МЧС России по Московской области,  подтверждены те нарушения, которые относятся к компетенции проверяющего  органа, установлен ряд нарушений обязательных требований, в частности, пунктов  63, 61, 20, 355 Постановления Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 «О  противопожарном режиме», ст.4 табл. 1 СП 4.13130.2013 п.6.1.4.3 Технического  регламента, несоответствие плана эвакуации ГОСТ Р 12.2.143-2002 и ГОСТ Р  12.4.026-2001.  

Однако нарушения, отраженные в Акте (открытое хранение метанола, кислот,  и т.п.), не находятся в компетенции отдела Надзорной деятельности по г.о.Мытищи  УНД и ПР МЧС России по Московской области, а находятся в компетенции иных  контролирующих органов.  

Проверкой МЧС подтверждены обстоятельства, отраженные в Акте, а  

именно хранение групповых баллонных установок с аммиаком, что прямо  

запрещено п.4.3.11 договора аренды № 05/16 от 03.07.2017. 

Нарушения, допущенные ответчиком при эксплуатации арендуемых  

помещений, являются системными. Некоторые нарушения носят характер  

неустранимых, что подтверждается актом проверки МЧС от 01.11.2017, поскольку с  

13.07.2017 по 01.11.2017 истец не переставал хранить групповые баллонные  

установки с аммиаком, чем подверг опасности не только своих сотрудников, но и  

сотрудников ООО «ЗАВОД СРЕДСТВ АВТОМАТИКИ», арендаторов и население  

проживающее вблизи деятельности ООО «Столичный цепевязальный завод». 

Заместителем главного государственного инспектора городского округа  

Мытищи по пожарному надзору ФИО2 за не проведение регламентных  

работ по обслуживанию автоматической пожарной сигнализации, размещение  

групповых баллонных установок, постановлениями от 02.11.2017 были привлечены  

к административной ответственности ООО «Столичный цепевязальный завод» в  

виде предупреждения и заместитель генерального директора по безопасности ООО  

«СЦЗ» ФИО3 в виде штрафа. 

Порядок досрочного расторжения договора предусмотрен сторонами в  разделе 8 Договора.  

В соответствии с п.8.1. договора, досрочное расторжение Договора по  инициативе Арендодателя осуществляется во внесудебном порядке в месячный срок  с даты письменного уведомления об этом Арендатора, а также:  

- при однократном грубом нарушении Арендатором правил пожарной  безопасности, техники безопасности, санитарных норм,  

- при использовании Арендатором Объекта и / или Площадки не по  назначению,  

- если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшит  состояние Объекта и не примет мер к его восстановлению в разумный срок,  согласованный с Арендодателем.  

Таким образом, в соответствии с п.4.3.8, договора аренды № 05/16 от  03.07.2017 арендатор является ответственным за выполнение правил пожарной  безопасности в арендуемых помещениях  

В связи с тем, что ООО «Столичный цепевязальный завод» допущены  нарушения условий договора аренды № 05/16 от 03.07.2017 (п.4.3.1., 4.3.2., 4.3.7.,  4.3.8., 4.3.11, 4.3.12, 4.3.13, 4.3.17), руководствуясь п.8.1, договора аренды ответчик  воспользовавшись вышеуказанным правом с целью недопущения пожарных и  чрезвычайных ситуаций в помещениях и на территории Арендодателя, ответчик за  один месяц уведомил истца о расторжении договора аренды № 05/16 от 03.07.2017г.  в письме от 12.10.2017 № 440, а также неоднократно упоминал о предстоящем  расторжении договора с 18.11.2017 в письмах от 01.11.2017 № 543 от 13.11.2017 №  563  

Доводы истца о том, что акт проверки от 13.10.2017, произведенный  

комиссией ответчика не имеет юридической силы судом отклоняется, поскольку  

указанный акт подписан истцом, кроме того указанные нарушения также  

подтверждены актом, составленным Отделом надзорной деятельности по г.о.  

Мытищи УНД И ПР МЧС России по Московской области. 

В соответствии со статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской  

Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим  

образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от  

исполнения обязательства не допускается. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)  

обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  

владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). 

В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору  имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению  имущества.  

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже  если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.  

Согласно акту приемки передачи арендуемых помещений от 06.07.2017 все  помещения истец принял в надлежащем техническом, санитарном и  противопожарном состоянии, пригодном для использования.  

Обязанность арендатора по соблюдению правил пожарной безопасности на  территории арендодателя, предусмотрена договором, однако, на момент  рассмотрения дела, истцом не представлено доказательств устранения недостатков,  выявленных актами проверок от 13.10.2017, 02.11.2017.  

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если  между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.  Существенными условиями являются условия о предмете договора, условия,  которые названы в законе или иных правовых акта как существенные или  необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно  которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в  заключении договора, то есть возможно заключение договора в любой форме,  достигнутой соглашением сторон.  

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по  усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия  предусмотрено законом или иными правовыми актами. Согласно нормам  гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре условия  договора, в том числе и порядок его расторжения.  

Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно  согласовав в договоре его условия.  

Условие о досрочном расторжении договора определено по свободному  усмотрению сторон, истец, должен был и мог предположить и оценить возможность  отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с  неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору  обязательств.  

При толковании условий договора судом принимается во внимание  буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение  условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с  другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).  

На основании статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать  обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми  актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.  

Нарушение требований пожарной безопасности, допущенных в помещениях  принадлежащих ответчику и используемых истцом, установлено в законном порядке  и отражено в акте проверки. Предписание выдано в отношении выявленных  нарушений, является исполнимым и законным, в установленном порядке истцом не  оспаривалось. Истцом по существу, установленные в предписании нарушения, не  опровергаются.  

Ссылка истца на тот факт, что обязанность соблюдать требования пожарной  безопасности закреплена за собственником имущества, арендодателем суд считает  необоснованной.  

Исходя из положений статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ  (ред. от 29.07.2017) "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение  правил пожарной безопасности возлагается на любое лицо, владеющее,  пользующееся или распоряжающееся имуществом на законных основаниях, то есть  таким лицом может быть как арендодатель, так и арендатор.  

Возложение договором аренды обязанностей по обеспечению требований  пожарной безопасности на арендодателя или на арендатора, не освобождает стороны  данного договора от ответственности за несоблюдение требований пожарной  безопасности, является лишь основанием для предъявления сторонами договора  взаимных требований друг к другу.  

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного  письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения  споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"  требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в  разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в  арбитражный суд.  

В ходе судебного разбирательства истцом не были представлены  доказательства об устранении допущенных арендатором нарушений.  

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения  или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).  

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле,  должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих  требований и возражений.  

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно  закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут  подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.  

Однако надлежащих доказательств, подтверждающих устранение  выявленных недостатков, установленных актами проверок, истцом не представлено.  

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора  возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим  Кодексом, другими законами или договором.  

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут  по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в  иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или  договором.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое  влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается  того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

При одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично,  когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается  соответственно расторгнутым или измененным.  

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по  требованию одной из сторон только при существенном нарушении договора другой  стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами  или договором.  

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть  заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на  

предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок,  указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его  отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

В связи с тем, что ООО «Столичный цепевязальный завод» допущены  существенные нарушения условий договора аренды № 05/16 от 03.07.2017,  руководствуясь п.8.1, договора аренды, с целью недопущения пожарных и  чрезвычайных ситуаций в помещениях и на территории Арендодателя, ответчик за  один месяц уведомил истца о расторжении договора аренды № 05/16 от 03.07.2017г.  в письме от 12.10.2017 № 440, а также неоднократно упоминал о предстоящем  расторжении договора с 18.11.2017 в письмах от 01.11.2017 № 543 от 13.11.2017  

 № 563. 

На основании вышеизложенного, учитывая, что право на односторонний отказ  от договора по инициативе арендодателя предусмотрен п.8.1. договора, а именно:  досрочное расторжение Договора по инициативе Арендодателя осуществляется во  внесудебном порядке в месячный срок с даты письменного уведомления об этом  Арендатора, а также: при однократном грубом нарушении Арендатором правил  пожарной безопасности, техники безопасности, санитарных норм, требования истца  не подлежат удовлетворению.  

Кроме того, суд отмечает, что пунктом 8.1 договора предусмотрено право  арендодателя на односторонний отказ от договора независимо от наличия  нарушений со стороны арендатора.  

Письменное мотивированное уведомление о расторжении договора аренды 

 № 05/16 от 03.07.2017 направлено ответчику в установленные сроки и соответствует  условиям договора.  

Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость,  допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также  достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое  доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими  доказательствами (ч. 4 ст. 71 АПК РФ). Оценив имеющиеся в материалах дела  доказательства в их совокупности, суд считает, что исковые требования  удовлетворению не подлежат.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  

Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия  

(изготовления в полном объеме). 

Судья О.В. Анисимова