АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

__________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А84-1739/2017

город Калуга

22» января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена               16.01.2018 

Постановление изготовлено в полном объеме                 22.01.2018

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего

Нарусова М.М.

Судей

Гладышевой Е.В.

Солодовой Л.В.

при ведении протокола судебного

заседания помощником судьи

При участии в судебном заседании

Маркиной М.П.

от истца: 

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 

от ответчика:

индивидуальный предприниматель Кульков Роман Валерьевич

от третьих лиц:

Правительство Севастополя

Управление государственной регистрации прав и кадастра Севастополя

 

представитель не явился, извещены надлежащим образом;

 

Адамов С.Ю., представитель по доверенности №82АА0760841 от 18.04.2017, сроком на 3 года;

представитель не явился, извещены надлежащим образом;

представитель не явился, извещены надлежащим образом;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кулькова Романа Валерьевича, на решение Арбитражного суда города Севастополя от 28.06.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017  по делу № А84-1739/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к индивидуальному предпринимателю Кулькову Роману Валерьевичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Кульков Р.В.) о расторжении договора аренды земли от 12.05.2003, заключенного между Севастопольским городским Советом и предпринимателем Кульковым Романом Валерьевичем, зарегистрированного 27.06.2003 под №47, в отношении земельного участка с ранее присвоенным кадастровым номером 8536300000:01:002:0010, площадью 1419 кв.м, расположенного в Балаклавском районе города Севастополя по ул.Новикова, об обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования состояние и возвратить ДИЗО земельный участок (с ранее присвоенным кадастровым номером 8536300000:01:002:0010), площадью 1419 кв.м, расположенный в Балаклавском районе города Севастополя по ул.Новикова.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 28.06.2017 (судья Морозова Н.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017  (судьи Евдокимов И.В., Сикорская Н.И., Тарасенко А.А.), исковые требования удовлетворены.

ИП Кульков Роман Валерьевич, не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Представитель заявителя в судебном заседании суда округа доводы кассационной жалобы поддержал, по изложенным в ней основаниям, просил ее удовлетворить.

Другие лица, участвующие в деле,  надлежащим образом извещенные, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ в ее отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя заявителя, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и предпринимателем Кульковым Р.В. (арендатор) подписан договор аренды земли от 12.05.2003 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1. договора, арендодатель в соответствии с решением VII сессии Севастопольского городского Совета № 505 от 25.12.2002 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 0,1419 га, расположенный в Балаклавском районе города Севастополя по ул.Новикова, для строительства и обслуживания торгового комплекса и благоустройства прилегающей территории.

Указанный в п.1.1. договора земельный участок отведен в натуре в установленном законом порядке. План внешних границ земельного участка является неотъемлемой частью договора (приложение к договору) (пункт 1.2 договора).

В силу пункта 1.4 договора, земельный участок, указанный в пункте 1.1 договора, передается в аренду для строительства и обслуживания торгового комплекса и благоустройства прилегающей территории, в том числе: - земельный участок площадью 0,1076 га - для строительства и обслуживания торгового комплекса; - земельный участок площадью 0,0276 га - для благоустройства прилегающей территории; - земельный участок площадью 0,0067 га - для строительства павильона ожидания.

Пунктом 1.5 договора закреплено, что договор заключен сроком до первого января 2028 года с момента его государственной регистрации.

Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что земельный участок, который передается в аренду, не имеет таких недостатков, ограничений и обременений, которые существенно могут влиять на эффективность его использования, предусмотренного договором.

Согласно пункту 3.2.2 договора, арендатор обязан осуществить строительство на арендованном участке, производить в соответствии с пунктом 1.4 договора, согласно проектной документации, прошедшей комплексную государственную экспертизу, утвержденной управлением градостроительства и архитектуры, и разрешением на производство строительных работ Инспекции государственного архитектурностроительного контроля с соблюдением государственных строительных норм и требований градостроительного законодательства (подпункт «е»); обеспечить содержание территории, строений, сооружений на арендованном земельном участке в надлежащем техническом, противопожарном и санитарном состоянии (подпункт «ж»).

12.05.2003 настоящий договор удостоверен частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа, договор зарегистрирован 27.06.2003 под номером № 47.

На основании пункта 3.2.3 Административного регламента исполнения Управлением земельного контроля города Севастополя функции по осуществлению земельного контроля, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.04.2015 № 345-ПП (далее - Административный регламент), Севземконтроль 09.10.2015 провел обследование земельного участка общей площадью 1419 кв.м (ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:01:002:0010), расположенный по адресу: г.Севастополь, Балаклавский район, ул.Новикова, предоставленного на праве аренды ИП Кулькову Р.В. для строительства и обслуживания торгового комплекса и благоустройства прилегающей территории по договору аренды от 12.05.2013.

Как установило управление, земельный участок с северо-западной стороны огражден капитальным каменным забором; с юго-восточной - некапитальным забором из металлического профилированного листа; с восточной стороны вдоль границы земельного участка на почвенный слой выложены бетонные плиты; территория захламлена бытовым мусором; на земельном участке произрастают хвойные деревья; поверхностный почвенный слой покрыт сорняковой растительностью. На момент проведения обследования земельный участок представляет из себя неосвоенную территорию.

Перечисленные обстоятельства зафиксированы Севземконтролем в Акте обследования земельного участка от 18.01.2016 № ОБ-0285/01-16.

Руководствуясь сведениями, содержащимися в указанном акте, Правительство Севастополя 13.05.2016 направило ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка.

Представителем Правительства Севастополя в адрес предпринимателя 13.05.2016 направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка. 

В последующем, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил почтовым отправлением  арендатору письменное предложение от 19.08.2016 №05-Исх./9959/2016 о расторжении договора аренды земельного участка, приложив соглашение о досрочном расторжении договора, акт приема-передачи земельного участка.

При этом, распечатки с сайта Почты России «отчет об отслеживании почтовых отправлений», подтверждают факт подписания предупреждения о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, письменного предложения от 19.08.2016 №05-Исх./9959/2016 о расторжении договора аренды земельного участка уполномоченными на то лицами, равно как и получение данных почтовых отправлений адресатом 24.05.2016 и 25.08.2016 соответственно.

Вышеприведенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Исходя из совокупного анализа ст. 27 Закона города Севастополя № 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя", положений Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 № 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", п.1.7, п.4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 521-ПП, ст.ст1,2, ст.ст.8,11 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" суды верно указали, что права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.

Более того, материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

Суды, руководствуясь ч.1 ст.23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 года № 6-ФКЗ, ч. 9 ст. 1211 Гражданского кодекса  РФ, принимая во внимание, что условия договора аренды от 12.05.2003 года, тесно связаны с правом Украины, так как он был заключен на момент нахождения Республики Крым в ее составе и в соответствии с требованиями законодательства Украины, правомерно указали, что  к спорным взаимоотношениям подлежат применению как нормы материального права Российской Федерации, так и нормы материального права Украины в части, не противоречащей нормам законодательства Российской Федерации.

Из анализа правовых норм ч.1 ст.188 Хозяйственного кодекса Украины, п.1 ст.416, ч.1-3 ст.651 Гражданского кодекса Украины, ст.32 Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV "Об аренде земли", п.1 ст.610 Гражданского кодекса РФ, п.1, п.2 ст.46 Земельного кодекса РФ, учитывая             п.23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что   арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части надлежащего использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка, при этом, существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

Судами установлено, что с 2003 года, на протяжении 14 лет, ответчик не приступал к выполнению каких-либо строительных работ по возведению торгового комплекса в связи с отсутствием инвестора.

При этом, договор аренды земли от 12.05.2003 заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания торгового комплекса и благоустройства прилегающей территории, но доказательств, подтверждающих совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта.

Согласно акта обследования земельного участка от 18.01.2016 установлено, что земельный участок с северо-западной стороны огражден капитальным каменным забором; с юго-восточной некапитальным забором из металлического профилированного листа; с восточной стороны вдоль границы земельного участка на почвенный слой выложены бетонные плиты; территория захламлена бытовым мусором; на земельном участке произрастают хвойные деревья; поверхностный почвенный слой покрыт сорняковой растительностью, но на момент проведения обследования земельный участок представляет из себя неосвоенную территорию.

При этом, в обоснование доводов ИП Кульковым Р.В. в материалы дела представлены копии документов, свидетельствующих о принятии ответчиком мер по использованию земельного участка и его освоению: технические условия  № 650/04 от 27.05.2003 на электроснабжение торгового центра, выданные ОАО «Энергетическая компания «Севастопольэнерго» 30.05.2003 исх.№ 2906/08-650; технические условия на водоснабжение и канализование торгового комплекса по ул.Новикова 30, выданные Государственным коммунальным предприятием «Севгорводоканал» от 26.03.2004 исх. № 518-1780; рабочий проект, разработанный в 2008 году ООО «Финстройинвест» по перекрытию речки по ул.Новикова в Балаклавском районе г.Севастополя; технический отчет по топографической съемке масштаба 1:1500 на объекте «Торговый комплекс по ул. Новикова в Балаклавском районе г.Севастополя», разработанный в 2008 году Севастопольским комплексным проектным отделом 23 государственного морского проектного института министерства обороны РФ; задание на инженерно-геологические изыскания по строительству торгового комплекса по ул. Новикова в Балаклавском районе г. Севастополя, утвержденное ООО «Тектоника»; архитектурный проект торгового центра по ул. Новикова в Балаклавском районе г. Севастополя с визуализацией, поэтажным планом и элементами благоустройства прилегающей территории, разработанный ООО «Тектоника» в 2012 году; градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка по объекту «Торговый комплекс и благоустройство прилегающей территории по ул. Новикова, г. Севастополь», выданные Севастопольской городской государственной администрацией управления градостроительства и архитектуры от 23.08.2012 регистрационный № ГУО-168; договор о совместной деятельности (простого товарищества) заключенный 11.11.2015 между ИП Кульковым Р.В. и ООО «Группа Компаний «Владоград», акт приема-передачи имущества в совместную деятельность; технический отчет по результатам инженерно-геодезических изысканий по объекту «Торговый комплекс по ул. Новикова в Балаклавском районе г. Севастополя», разработанный ООО «НПП «Крымспецгеология» в 2016 году; технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий по объекту «Торговый комплекс по ул. Новикова в Балаклавском районе г.Севастополя», разработанный ООО «НПП «Крымспецгеология» в 2016 г.

Однако, как верно отметили судебные инстанции, тот  факт, что предприниматель в 2008-2009 годах принял по меры по благоустройству прилегающей к арендованному земельному участку территории, не опровергает позицию Департамента о существенном нарушении арендатором условий договора. 

Между тем, основной целью предоставления земельного участка, общей площадью 1419 кв.м являлось, прежде всего, возведение на нем торгового комплекса, то есть работы по благоустройству территории носили производный характер от строительства соответствующего объекта недвижимости (последующий этап исполнения условий договора аренды). Именно с наличием торгового комплекса арендодатель связывал развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки. Подобное толкование порядка исполнения договора вытекает и из пункта 1.4 договора, исходя из которого, осуществлено условное зонирование земельного участка общей площадью 1419 кв.м, в частности, 0,1076 га - для строительства и обслуживания торгового комплекса; земельный участок площадью 0,0276 га - для благоустройства прилегающей территории; земельный участок площадью 0,0067 га - для строительства павильона ожидания.

Помимо этого, между ИП Кульковым Р.В. и ООО «Группа Компаний «Владоград» был заключен договор о совместной деятельности (простого товарищества), согласно пункту 1.2 договора, в рамках настоящего договора стороны обязуются добровольно совместно осуществлять деятельность по строительству торгового комплекса и благоустройству прилегающей к нему территории, который будет построен по адресу: г.Севастополь, Балаклавский район, ул. Новикова, 30.

При этом, суды правомерно указали, что вышеуказанные обстоятельства лишь означают поиск индивидуальным предпринимателем инвестора.

На основании изложенного, в соответствии с ч.1 ст.48, ст.51  Градостроительного кодекса РФ, положениями ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" , ст.5 Закона Украины от 16.11.1992 № 2780-XII "Об основах градостроения", ст. 9 Закона Украины № 687-XIV "Об архитектурной деятельности", ч.5 ст.26 Закона Украины от 17.02.2011 № 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", пришли к правомерному, что ответчик не осуществил полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение подготовительных и строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект.

Более того, как верно указали суды, пунктом 1.6 договора прямо оговорено, что земельный участок, который передается в аренду, не имеет таких недостатков, ограничений и обременений, которые существенно могут влиять на эффективность его использования, предусмотренного договором, а без благоустройства той территории, на которой предпринимателем произведены работы, невозможно было приступить к возведению объекта недвижимости, при этом, обратного ответчиком не доказано.

Как верно отметили суды, пассивное поведение предпринимателя, ограниченное исключительно фактом нахождения у него в аренде в течение длительного периода времени (с 2003 года) земельного участка, исключило реализацию публичных задач, разрешение социальнозначимых целей, достижение макроэффекта, а сам по себе факт своевременного перечисления ИП Кульковым Р.В. арендных платежей не свидетельствует о соблюдении арендатором иных существенных условий договора.

При таких обстоятельствах, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу, что предъявленные Департаментом по настоящему спору требования правомерно основаны на существенном нарушении предпринимателем условий договора, выразившимся в неисполнении обязательств по освоению земельного участка на протяжении 14 лет, в определенных для этого целях.

Поскольку по своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству торгового комплекса) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка, то в этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении, что имеет место и в настоящем споре.

Таким образом, суды правомерно указали, что поскольку  материалами дела подтверждается недобросовестное поведение ответчика и наличие оснований для расторжения спорного договора по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора, то при расторжении договора арендатор обязан возвратить арендодателю участок в состоянии, позволяющем использовать его надлежащим образом в соответствии с разрешенным использованием, ввиду чего, иск в части обязания ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования состояние земельный участок, освободив его за свой счет, является законным и обоснованным.

Иные доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 28.06.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017  по делу № А84-1739/2017 –  оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов 

Судьи 

Е.В. Гладышева

Л.В. Солодова