Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-179573/19-6-41

16 января 2020 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 13 января 2020 г.

Дата изготовления решения в полном объеме 16 января 2020 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Коршиковой Е.В., единолично,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по исковому заявлению АДМИНИСТРАЦИИ КЕТЧЕНЕРОВСКОГО РАЙОННОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ (ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 359120, КАЛМЫКИЯ РЕСПУБЛИКА, 

<

...>)

к ответчику: ЗАО "БИФ АРТ" (ОГРН: 

<

***>, юридический адрес: 117556 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ФРУКТОВАЯ 7, СТР. 2)

третье лицо не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Банк АО «Российский Сельскохозяйственный» (119034, 

<

...>); временный управляющий ФИО2

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 10 642 руб. 95 коп., неустойки в размере 428 руб. 09 коп., расторжении договора аренды земельного участка

в судебное заседание явились:

от истца –  не явился, извещен

от ответчика – не явился, извещен

от третьих лиц – не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ КЕТЧЕНЕРОВСКОГО РАЙОННОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО «БИФ АРТ» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 10 642 руб. 95 коп., неустойки в размере 1 865 руб. 48 коп., расторжении договора аренды земельного участка № 08-04/11-110.

 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора,  привлечены Банк АО «Российский Сельскохозяйственный», временный управляющий ФИО2.

          Дело рассматривалось в отсутствие представителей истца, ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

          От ответчика поступил письменный отзыв на иск.

          От временного управляющего ФИО2 поступили письменные возражения на исковое заявление с ходатайством об оставлении искового заявления без рассмотрения. 

          Исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

 Как следует из материалов дела,  между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 27.09.2011 был заключен договор аренды земельного участка №08-04/11-110, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения на территории Гашун-Бургустинского СМО, расположенный в 4 км по направлению на северо-восток от п. Гашун-Бургуста Кетченеровского района РК, кадастровый номер 08:04:320102:255, разрешенное использование: для строительства комплекса по откорму скота, в границах, указанных в кадастровых картах (планах) участков, прилагаемых к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 35,3 га.

 Передача земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи от 27.09.2011, подписанным сторонами.

 В соответствии с п. 2.1 договора, срок действия договора аренды установлен с 27.09.2011 по 26.09.2041.

 Согласно п. 3.1 договора, арендатор обязался ежегодно вносить арендную плату за право пользования участками в размере, согласно прилагаемому к договору ежегодному расчету арендной платы, и являющемуся неотъемлемой частью договора.

 Согласно п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально в размере ¼ от общего размера годовой арендной платы:

-за 1-3 кварталы до 20 числа месяца следующего за истекшим кварталом;

-за 4 квартал до 25 декабря текущего года.

 В соответствии с 5.3 договора, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере  1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ за каждый день просрочки.

 Согласно п. 6.5 договора, настоящий договор может быть расторгнут по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

 Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ЗАО «БИФ АРТ» условий договора, наличие задолженности по оплате арендной платы за 1-3 квартал 2018 года, а также пени за просрочку платежей за период 1 квартал 2018 – 2 квартал 2019  в размере 1 865 руб. 48 коп., истцом в адрес ответчика направлена претензия от 12.12.2018 № 11-07-238/1517 с требованием в 30-дневный срок с даты получения настоящего письма оплатить указанную сумму задолженности, предложив расторгнуть договор в добровольном порядке, а также указав, что в случае неоплаты задолженности, непоступления ответа на настоящее требование или отказа от расторжения договора Администрация будет вынуждена обратиться с соответствующим иском о расторжении договора и взыскании задолженности.

  Поскольку претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

  Определением Арбитражного суда г. Москвы от «11 ноября 2019г. по делу № А40-230071/2017 ЗАО «Биф Арт» признано несостоятельным (банкротом), и в его отношении введена процедура наблюдения. 

  Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

  В соответствии с пунктами 1,2 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

 Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

  В соответствии со ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

  В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

   Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

  Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

  В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

         Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

   В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

  Судом установлено, что ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносились арендные платежи по договору аренды.

  Ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ, доказательств обратного суду не представил.

  Поскольку материалами дела подтвержден факт допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды, суд считает требование истца о досрочном расторжении договора аренды обоснованным и подлежащим удовлетворению с учетом представленных истцом доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, установленного ст. ст. 452, 619 ГК РФ.

           Доводы временного управляющего ЗАО «Биф Арт» о том, что требование о расторжении договора аренды земельного участка подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве, подлежат отклонению как необоснованные, поскольку нарушения, послужившие основанием для расторжения договора аренды, допущены ответчиком задолго до введения процедуры наблюдения. Само по себе введение в отношении общества процедуры наблюдения не является препятствием для расторжения договора аренды. Требование о расторжении договора не относится к числу ни денежных, ни имущественных, в связи с чем, на основании пункта 5 статьи 4 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" подлежит рассмотрению вне рамок дела о банкротстве в исковом порядке.

  Истцом также заявлено требование о взыскании суммы задолженности по арендной плате за период 1 – 3 квартал 2018 года в размере 10 642 руб. 95 коп., неустойки за период 1 квартал 2018 – 2 квартал 2019 в размере 1 865 руб. 48 коп.

  Судом установлено, определением Арбитражного суда г. Москвы от «11 ноября 2019г. по делу № А40-230071/2017 ЗАО «Биф Арт» признано несостоятельным (банкротом), и в его отношении введена процедура наблюдения. 

  Пунктом 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают, в том числе следующие последствия: требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим законом порядка предъявления требований к должнику.

   В соответствии с пунктами 27, 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве.

   В целях настоящего Федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими (пункт 1 статьи 5 Закона).

Производство по делу № А40-230071/2017 о банкротстве ЗАО «Биф Арт» (ОГРН 

<

***>) возбуждено определением Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2019.

  Обязанность ответчика по оплате арендных платежей и неустойки по договору аренды земельного участка от 27.09.2011 года за спорный период возникла до даты принятия заявления о признании ЗАО «Биф Арт» банкротом.

  Таким образом, заявленные требования о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке, подлежат предъявлению с соблюдением установленного ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» порядка предъявления требований к должнику.

При таких обстоятельствах, на основании п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, исковое заявление о взыскании задолженности в размере 10 642 руб. 95 коп., пени в размере 1 865 руб. 48 коп. подлежит оставлению без рассмотрения.

            Расходы по оплате госпошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

   Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 4, 65, 69, 75, 110, 123, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ арбитражный суд, 

РЕШИЛ:

Исковое заявление в части требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 10 642 руб. 95 коп., пени в размере 1 865 руб. 48 коп. оставить без рассмотрения.

   Расторгнуть договор аренды земельного участка № 08-04/11-110 от 27.09.2011, заключенный между Администрацией Кетченеровского районного муниципального образования Республики Калмыкия и ЗАО «Биф Арт».

            Взыскать с  ЗАО "БИФ АРТ" (ОГРН: 

<

***>, юридический адрес: 117556 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ФРУКТОВАЯ 7, СТР. 2) в доход федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. 

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                        Е.В. Коршикова