Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/  

 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Москва                                                                                                          

17 марта 2023 года                                                                                                    Дело №А41-70292/22

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-70292/22 

по иску ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ООО "ТЕРМЫ ВИДНОЕ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третье лицо - ООО "БРАЙТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 537 976,96 рублей

при участии: согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ТЕРМЫ ВИДНОЕ" (далее – ответчик, общество) о взыскании 537 976,96 рублей задолженности по договору субаренды нежилого помещения от 15.07.2021 № 2ДСА/МТ, 17 735,08 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации по состоянию на 13.09.2022, с начислением процентов до даты фактического исполнения обязательства.

Определением от 23.09.2022 иск принят к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, от истца – оригинал искового заявления с копиями приложенных к нему документов, возражения на отзыв ответчика.

Определением от 16.11.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек ООО "БРАЙТ". 

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явились, от истца поступили дополнительные доказательства.

Ответчик возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Дело рассмотрено в отсутствие истца и третьего лица в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В обоснование иска истец указал, что между ответчиком (Арендатором) и истцом (Субарендатором) заключен Договор субаренды нежилого помещения от 15.07.2021 № 2ДСА/МТ.

Согласно пункту 2.1. Договора, его предметом является предоставление Арендатором за плату во временное владение и пользование Субарендатору Помещения в составе Центра здоровья и отдыха «Термы Видное».

В соответствии с пунктом 5.6 Договора, Субарендатор обязуется ежемесячно вносить постоянную часть арендной платы.

В силу п. 5.8 Договора, Субарендатор в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания настоящего договора аренды обязан уплатить авансовый платеж в размере двух ставок постоянной части арендной платы на основании выставленного Арендатором счета. Поступивший авансовый платеж засчитывается Арендатором в счет первого и последнего месяца аренды по настоящему договору.

Вместе с тем, в настоящее время Арендатор утратил право аренды помещений, указанных в договоре, с 18.05.2022, что влечет за собой прекращение договора субаренды нежилого помещения от 15.07.2021 № 2ДСА/МТ (ст.618 ГК РФ), и является основанием для возврата Субарендатору суммы авансового платежа, уплаченного ООО "БРАЙТ" за ИП ФИО2 согласно платежному поручению от 18.06.2021 № 28 в размере 577 200 рублей.

В соответствии с п.3 Соглашения о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 08.06.2021 № 2ДСА/МТ, денежные обязательства в размере 577 200 рублей считать исполненными за ИП ФИО2

Субарендатор ИП ФИО2 своевременно вносила арендные платежи, таким образом, переплата в настоящее время составляет сумму авансового платежа, в связи с чем, ответчик обязан возвратить сумму авансового платежа истцу.

Кроме  этого, истец согласился с требованием ответчика о наличии задолженности по договору в размере 56 958,12 рублей и произвел взаимозачет, после которого задолженность ответчика составляет 537 976,96 рублей.

Возражая против иска, ответчик указал, что договор субаренды является незаключенным, поскольку договор аренды от 26.04.2021 № 1ДСА/МТ, заключенный между ООО «Термы Видное» и АО «Волга-Трейд» не прошел государственную регистрацию, а также отсутствовало согласие арендодателя на заключение договора субаренды; первый месяц субаренды в размере 288 600 рублей должен быть оплачен из авансового платежа, следовательно, возврату подлежат 287 400 рублей; в соглашении о расторжении  договора субаренды указано за истцом засчитан авансовый платеж в размере 576 000 рублей, а не 577 000 рублей, как указал истец. 

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, отзыва на иск, возражений на отзыв, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд установил следующее.

Спорные правоотношения вытекают из договора субаренды нежилого помещения от 15.07.2021 № 2ДСА/МТ и регулируются общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах (ст. ст. 309 - 328 ГК РФ), а также специальными нормами материального права, содержащимися в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. ст. 606 - 625 ГК РФ).

В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Отсутствие     государственной     регистрации     договора     аренды     не     влечет     его незаключенность. Так, согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за  пользование  имуществом  и  по  иным  условиям  пользования  было достигнуто  сторонами  и исполнялось ими, то в таком случае стороны связаны обязательствами из договора аренды. Соответственно, договор аренды является заключенным, поскольку сторонами достигнуто согласие по всем существенным условиям договора.

Как разъясняется в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в отсутствие государственной регистрации договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц.  Данном случае Субарендатор знал о заключении Договора аренды и действовал добросовестно, полагаясь на факт заключения договора аренды при заключении договора субаренды.

Последствием отсутствия предварительного письменного согласия Арендодателя (собственника) на заключение договора субаренды является возможность применения собственником следующих механизмов защиты своего права: заявление требования о расторжении договора аренды и возмещении убытков в соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества; заявление требования о признании договора субаренды недействительным в соответствии 173.1 ГК РФ (ввиду отсутствия необходимого согласия).

При этом в соответствии со ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, по общему правилу, является оспоримой. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Каких-либо исключений из общего правила, касающихся договоров субаренды недвижимого имущества, законодательством не установлено.

Оспоримая сделка согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ недействительна с момента признания ее таковой судом. Решение суда о признании недействительным договора субаренды отсутствует, соответственно, договор является действительным.

Собственником недвижимого имущества не подавались какие-либо заявления о признании договора субаренды недействительным, какие-либо внесудебные требования к субарендатору об освобождении помещения, возмещении убытков собственником также не предъявлялись. Более того, собственнику известно о заключении договора субаренды, каких-либо препятствий в пользовании помещением субарендатору собственником не создавалось на протяжении всего срока действия договора субаренды.

Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Истцом исполнены обязательства по договору субаренды, исполнение по договору полностью принято Ответчиком (арендатором), чем подтверждено действие договора субаренды.

Кроме этого, при рассмотрении спора по делу №А41-47240/22 по иску ООО «ТЕРМЫ ВИДНОЕ» к АО «Волга-Трейд» о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды №1 ДСА/МТ от 26.04.2021, ООО «ТЕРМЫ ВИДНОЕ» не оспаривало, а напротив, подтверждало наличие арендных отношений с АО «Волга-Трейд».

Таким образом, довод ответчика о незаключенности Договора субаренды нежилого помещения от 15.07.2021 № 2ДСА/МТ является несостоятельным и отклоняется судом.

Согласно части 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (часть 2 статьи 381.1 ГК РФ).

Согласно статье 1102 ГК РФ, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Исходя из смысла положений вышеуказанной статьи, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а также отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

Таким образом, истец, обращаясь в суд обязан доказать факт уменьшения имущества истца и факт его неосновательного приобретения ответчиком (увеличение имущественной сферы ответчика за счет имущества истца) без законных оснований.

Из материалов дела усматривается, что по платежному поручению от 18.06.2021 № 28 ООО "БРАЙТ" внесло обеспечительный платеж по договору субаренды нежилого помещения № 2ДСА/МТ от 08.06.2021.

В п.3 Соглашения о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 08.06.2021 № 2ДСА/МТ, стороны согласовали, что денежные обязательства в размере 576 000 рублей, исполненные субарендатором (ООО "БРАЙТ") в пользу арендатора в качестве аванса по договору считать исполненными за ИП ФИО2 в счет исполнения по заключенному договору субаренды нежилого помещения от 15.07.2021 № 2ДСА/МТ между ООО «ТЕРМЫ ВИДНОЕ»  и ИП ФИО2

Из представленных истцом в материалы дела доказательств, в том числе, платежных поручений об оплате постоянной и переменной частей арендной платы по договору субаренды усматривается, что задолженность по договору у истца отсутствует, а напротив, имеется переплата, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что на стороне ответчика имеется незаконное удержание денежных средств за счет истца в размере 576 000 рублей. При этом, истец согласился с претензией ответчика о наличии у него задолженности по договору в размере 56 958,12 рублей, проведя взаимозачет требований на указанную сумму.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 519 041,88 рублей неосновательного обогащения (576 000 - 56 958,12). В остальной части требования следует отказать.

Положениями пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья  395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

На основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации истец на сумму неосновательного обогащения начислил 17 735,08 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 13.09.2022.

Проверив расчет процентов, суд полагает его необоснованным, поскольку расчет произведен за период действия моратория на начисление неустойки (с 01.04.2022 по 01.10.2022), введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами". 

С учетом изложенного, требование о взыскании 17 735,08 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО "ТЕРМЫ ВИДНОЕ" в пользу ИП ФИО2 денежные средства в размере 519 041,88 рублей, государственную пошлину в размере 13 276 рублей. 

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                    И.А. Кулаков