АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-43866/2019

г. Новосибирск

21 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения изготовлена 18 февраля 2020 года

      Мотивированное решение изготовлено  21 февраля 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Киселевой И.В., рассмотрев в порядке упрощенного  производства дело по исковому заявлению  акционерного общества "БИЗНЕС ЦЕНТР НА ВОКЗАЛЬНОЙ", г. Новосибирск (ОГРН 1025403205156) к закрытому акционерному обществу "Тигр 2000", г. Новосибирск (ОГРН 1025403198237) о взыскании 274 057 рублей 30 копеек задолженности

без вызова сторон

установил:

резолютивная часть решения изготовлена 18.02.2020 и размещена на официальном сайте арбитражного суда. 

20.02.2020 от ответчика поступило заявление о составлении мотивированного решения, в связи с чем арбитражный суд составляет мотивированное решение. 

       Сущность спора: иск заявлен о взыскании 410 236 рублей 47 копеек задолженности по оплате расходов на содержание общего имущества здания в период с 01.01.2017 по 31.12.2018.

       В возражениях на отзыв ответчика, истец уменьшил размер задолженности до 274 057 рублей 30 копеек. В соответствии со ст. 49 АПК РФ ходатайство судом удовлетворено.

       Ответчик иск отклонил по мотивам, изложенным в отзывах, указав, что   все подтвержденные истцом затраты, связанные с содержанием общего имущества приняты ответчиком и оплачены. 

       Истец представил возражения на отзыв, сослался на судебную практику по аналогичным делам.

       Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

       Требования истца основаны на следующих обстоятельствах.

Нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: 

<

...>, находятся в собственности юридических и физических лиц. В соответствии со ст. 244 ГК РФ указанное здание является объектом общей долевой собственности.

Согласно техническому паспорту, составленному ОГУП «Техцентр НСО» по состоянию на 03.11.2005 года, общая площадь здания составляет 20 189,6 кв. м.

Истцу, в здании по адресу: 

<

...>, на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 14 019,7 кв. м. Ответчику, ЗАО «Тигр 2000» в указанном здании на праве собственности принадлежали нежилые помещения общей площадью 737,5 кв. м., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.05.2006 и от 29.05.2006. В апреле 2015 года ответчик продал часть помещений общей площадью 320,8 кв. м, в связи с чем, площадь помещений, принадлежащих ЗАО «Тигр 2000», с апреля 2015 составляет 416,7 кв. м.

  Несмотря на то, что места общего пользования в здании не зарегистрированы, и ни в одном из свидетельств на право собственности помещений собственников они не выделены, тем не менее, они существуют как общая долевая собственность в соответствии с п. 4 ст. 244 ГК РФ и согласно п.З Постановления Пленума ВАС РФ от 13.07.2009г. № 64 О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а в соответствии со ст.ст. 210, 249 ГК РФ каждый собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества и как участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию й хранению.

Учитывая изложенное, ответчик, являясь участником долевой собственности на объект недвижимого имущества, в силу закона обязан нести бремя содержания не только своего нежилого помещения, но и нести расходы на содержание общего имущества здания соразмерно со своей долей, поскольку нежилые помещения ответчика являются частью здания, а он соответственно, является участником долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Исходя из размера площади помещений, принадлежащих ЗАО «Тигр 2000», и общей площади всего здания, размер доли ответчика в праве общей собственности с 01.04.2015г. и по настоящее время доля ответчика составляет 2,06% (416,7 кв. м х 100% / 20189,6 кв. м).

Исторически сложилось, что АО «Бизнес центр на Вокзальной», до 20.02.2015 носившее наименование ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект» и ранее являвшееся владельцем всего здания, осуществляет содержание и ремонт общего имущества здания с последующим возмещением произведенных затрат иными собственниками на основании заключенных с ними договоров. С ЗАО «Тигр 2000» договор на возмещение затрат на содержание общего имущества здания отсутствует, так как ответчик (один из немногих собственников) отказывается от заключения соответствующего договора с истцом.

Невзирая на отсутствие договора с ответчиком, истец осуществлял и осуществляет обслуживание общего имущества здания, принадлежащего всем сособственникам, как собственными силами, так и с привлечением сторонних организаций, прилагаемым расчетам затраты на обслуживание мест общего пользования и общедомового имущества за 2017 и 2018 годы.   произведенные истцом, составили:

- в 2017 году - 10 079 213, 69 рублей;

 -в 2018 году- 9 835 177, 96 рубль. 

Доля ЗАО «Тигр 2000» в общих затратах, исходя из размера его доли в праве общей собственности на здание в размере 2,06%, составляет:

- за 2017г. (с 01.01.2017 г. по 31.12.2017г.) - 207 631, 80 рублей;

- за 2018г. (с 01.01.2018г. по 31.12.2018г.) - 202 604, 67 рублей. 

Общая сумма затрат, приходящаяся на долю ответчика, за период с 01.01.2017г. по 31.12.2018 года с учетом уточнения составила 274 057 рублей 30 копеек, в том числе:

С заключением и оплатой договоров аренды земельного участка (земельный участок, занимаемый помещениями истца не находится в его собственности) - это все подъезды к зданию, хозяйственный двор, доступ к вывозу снега, уборке мусора, подъезд специализированного транспорта (пожарный, полицейский, Горводоканала и пр.) в случае чрезвычайных ситуаций.

Ежегодно истцом заключаются договоры охраны помещений с охранным предприятием ООО ЧОО «Сиб-Фактор» на предоставление охранных услуг, обязанности охранного предприятия по оказанию услуг из года в год практически одинаковы. Так, в договорах № 1/17-В от 01.01 2017г. и № 4/18-В от 01.04.2018г. в п. 2.1, п. 2.2., п.2.5, п.2.7, п.2.8, п.2.9, п.2.11, п.2.14, п.2.16, п.2.17, п.2.19, п.2.21, п.2.27, п.2.28, п.2.30, п.2.31 предусмотрена охрана не только кабинетов истца, но и охрана гаража (помещения 44-47 в подвале здания литера А\1 по тех.паспорту от 2005г.), где расположены общедомовые коммуникации, холодного и горячего водоснабжения, канализации, кабели электроснабжения, обслуживающие как помещения в здании, так и места общего пользования, выход на крышу 11 этажного здания и к машинному отделению (помещения 12-14 на 11 этаже Здания литера А/1), машинное отделение (помещение 1 на 9 этаже здания литера А), распределительное устройство 0,4 кв ТП 1660(помещения 48, 51 в подвале Здания литера А/1), электрощитовая (помещение 36 в подвале здания литера А),выход на крышу 8 этажного здания (помещение 3 на 9 этаже здания литера А, выход на крышу 3 этажного здания (помещение 42 Здания литера А). Само название указанных помещений говорит о том, что это помещения обслуживающие общее имущество здания, имущество всех собственников.

Сотрудники охранного предприятия обязаны пресекать проникновение посторонних лиц на охраняемые объекты (п.2.3 договора), при задымлении, наличии признаков воспламенения или срабатывании средств охранно-пожарной сигнализации, которой оснащено большинство помещений в здании, в т.ч. и места общего пользования (п.2.5. договора) немедленно оповестить об этом дежурную часть полиции или пожарную охрану, скорую мед. помощь и др., осуществлять круглосуточный обход (патрулирование) объектов и внешних подступов к ним и прилегающей территории (п.2.7. договора), осуществлять контроль вноса и выноса имущества в т.ч. и из указанных выше помещений, осуществлять контроль за освещением в здании, обязаны производить частичное отключение освещения мест общего пользования, сохраняя достаточное освещение для видеонаблюдения (п.2.14 договора), обеспечивать порядок на прилегающем к зданию земельном участке по у. Вокзальная магистраль, 16 (п.2.16. договора), обеспечивать контроль за всеми проводимыми работами в здании, а также на прилегающих к зданию территориях с подъездами, проходами к выходам-входам в здание (п.2.17. договора), в случае обнаружения аварии (порыв трубы, затопление, пожар, обрушение конструктивных элементов здания и т.п. немедленно сообщать об этом представителю АО «Бизнес центр на Вокзальной» и осуществить вызов необходимых экстренных служб в целях устранения аварии (п.2.19 договора), допускать на крышу зданий только при наличии письменного разрешения уполномоченного представителя АО «Бизнес центр на Вокзальной» (п.2.28 договора), следить и не допускать размещение (складирование) мусора и каких-либо предметов на пожарных лестницах, в местах общего пользования, во внутреннем дворе здания (п. 2.31. договора), в связи с чем составляются рапорты обо всех происшествиях, ведется журнал регистрации происшествий. За несоблюдение указанных обязательств договором на оказании охранных услуг предусмотрены материальная Ответственность и штрафные санкции исполнителя договора (раздел 4 договора).

Договор страхования имущества от огня и других опасностей также заключается ежегодно с Либерти Страхование (ОАО), условия страхования из года в год, также, являются идентичными. Так, договорами от 27.12.2016 № 520-54-007966-16 и от 27.12.2017 № 520-54-008500-17 предусмотрено страхование имущества здания, находящегося по адресу: 

<

...>, включая несущие конструкции, внутренние перегородки, коммуникации, оборудование индивидуального теплового узла (без внутренней и внешней отделки помещений (п.7.1. названного договора.). Застрахованы риски: пожар, удар молнии, взрыв, падение летательного аппарата, его частей или его груза (п.8.1. договора), опасные природные явления -землетрясение (п.8.2.1. договора), лавины, оползни (п.8.2.2.), оседание (просадка) грунта (п.8.2.3.), воздействие ветра, в т.ч. буря, ураган, смерч (п.8.2.5.), затопление (п.8.2.7.), воздействие осадков, в т.ч. дождь, снег, град (п.8.2.8 договора),мороз (п.8.2.10. договора), повреждение водой или другими жидкостями из инженерных систем (п.8.3. договора), противоправные действия третьих лиц (п.8.5. договора), проникновение воды или других жидкостей из соседних помещений (п.8.6 договора).

Расходы на противопожарные мероприятия - необходимость указанных расходов не может вызывать сомнения, т.к. не проводя противопожарные мероприятия или мероприятия по дератизации и дезинсекции помещений в здании, в т.ч. и мест общего пользования, невозможно будет соблюдать противопожарные и санитарные нормы в здании, где находятся не только офисные помещения, но и помещения кафе, баров с пищевым производством, цветочный магазин, помещения банков.

В состав административного аппарата АО «Бизнес центр на Вокзальной» входят специалисты бухгалтерии, экономической, юридической службы, службы занимающейся эксплуатацией здания, главный энергетик и пр., кто непосредственно занят в т.ч. и вопросами затрат по содержанию общего имущества здания, мест общего пользования. Количество уборщиц - 12 соответствует нормам уборки площадей в т.ч. мест общего пользования в здании АО «Бизнес центр на Вокзальной».

Должностной инструкцией уборщицы предусмотрена в том числе и уборка мест общего пользования в здании по Вокзальной магистрали, 16. Согласно п.4 должностной инструкции уборщица обязана осуществлять ежедневную уборку лестничных маршей, холлов, санузлов, влажную уборку (п.4.1. должностной инструкции), Подвала 2 раза в неделю (п.4.5. должностной инструкции), уборку пожарных лестниц 1-2 раза в неделю по мере необходимости (п.4.6 должностной инструкции), поддерживать чистоту стеклянных поверхностей на дверях, перегородках, расположенных на своих участках (п.4.7. должностной инструкции), осуществлять вынос мусора на хозяйственный двор ежедневно (п.4.8. должностной инструкции).

Кроме уборщиц, в поддержании порядка на территории земельного участка вокруг здания участвует дворник, согласно должностной инструкции которого, он обязан содержать в чистоте и порядке территорию вокруг здания. В летний период поливать асфальтобетонные дорожки, площадки и тротуары (п.4.1.), очищать всю территорию (в т.ч. газоны и клумбы) от мусора и листьев (п.4.2.), в весенне-осенний период вскапывать газоны, сеять цветы, травы, белить поребрики, при необходимости красить ворота хозяйственного двора, чистить кровли зданий от листвы, мусора, песка, снега (п.4.3.), своевременно убирать снег и лед с тротуаров вдоль фасада здания, обрабатывать их песком (п.4.4.), грузить снег, мусор в специальные автомашины для последующего вывоза с территории здания (п.4.5.), поливать водой уличную территорию, в т.ч. газоны, клумбы и зеленые насаждения, выполнять погрузо-разгрузочные работы (п.4.6.)

 С учетом того, что аренда земельного участка осуществляется всеми собственниками пропорционально занимаемой доле в общем имуществе здания, в натуре эти доли не выделены, затраты по содержанию всей придомовой территории несет АО «Бизнес центр на Вокзальной», т.к. в штате иных собственников дворники отсутствуют, а уборщицы занимаются уборкой только помещений, принадлежащих собственникам.

  Согласно должностной инструкции слесаря-сантехника (п|4.) он обязан обеспечивать бесперебойную работу инженерных систем и оборудования, принимать своевременные меры к предотвращению аварий и неисправностей, корректировать тепловой режим работы оборудования ИТП, своевременно и качественно проводить профилактические работы, ремонт и реконструкцию сантехнического оборудования, ежедневно обходить здание с целью обеспечения надежности работы сантехнических установок и безопасности их обслуживания, учитывать расход тепловой энергии и водных ресурсов, производить пуск (остановку) насосных агрегатов, вентиляционных систем здания (ВСЗ) и пр.

Должностной инструкцией электромонтера предусмотрены обязанности по обеспечению бесперебойной и безаварийной работы системы электроснабжения (п.4.1.), принятие мер по предупреждению аварий (п.4.2.), контролю параметров и режима работы электроустановок (п.4.3.), производство своевременного и качественного ремонта электрооборудования (п.4.7) и т.п.

 Должностной инструкцией инженера по эксплуатации здания, предусмотрены обязанности по руководству работой по содержанию здания, хоздвора, окружающей территории (п.4.1.), организации проведения уборки, отслеживание чистоты во внутренних помещениях (п.4.2.), организации подготовки помещений к осенне-зимней эксплуатации (п.4.3 ), организации своевременного ремонта дверей, окон, замков и щ}. (п.4.4.), обязан получать, выдавать подсобным рабочим и уборщицам инвентарь, предметы хозяйственного обслуживания и осуществлять их оперативный учет (п.4.7.), производить ежедневный обход здания с целью выявления недостатков в эксплуатации организовывать вывоз бытового и производственного мусора и снега (п.4.1.16) и пр.

Согласно должностной инструкции главного энергетика, в его обязанности входит осуществление организации технически правильной эксплуатации и своевременного ремонта энергетического оборудования, бесперебойного обеспечения производства тепло-электроэнергией, водой, контроль рационального расходования энергетических ресурсов (п.4.1.), обеспечивать наличие технических паспортов на энергоустановки ц энергетическое оборудование (п.4.8), контроль соблюдения правил и инструкций по эксплуатации и использованию энергетического оборудования, энергоустановок и сетей, технического ремонта всей энергоустановки здания в целом (п.4.9.), контроль исполнение договоров и соблюдение установленных договорами на потребление энергии показателей мощности и количества энергоресурсов, учет расхода энергоресурсов, осуществлять подготовку отчетов по энергопотреблению, подготовку всей технической документации ежемесячно (п.4.11.) и т.п.

  Независимо от мнения собственников, не может содержание такого большого по площади здания (20 189, 6 кв.м.), в т.ч. и мест общего пользования, осуществляться без затрат, возмещать которые собственник - ЗАО «Тигр 2000» за весь период владения собственностью в добровольном порядке отказывается, при этом подготовка документов и расчетов к иску на взыскание не возмещенных затрат достаточно трудоемка для специалистов АО «Бизнес центр на Вокзальной», занятых такой подготовкой.

23.08.2019 ответчику была направлена претензия об оплате задолженности за содержание имущества, находящегося в долевой собственности, с приложением расчета эксплуатационных расходов и обосновывающих документов.

Рассмотрев возражения ответчика, суд признает их необоснованными и исходит при этом из следующего.

        Истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 14 019,7 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12 мая 2015 года, ответчику в указанном здании на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 416.7 кв.м., что им не оспаривается.

        Согласно техническому паспорту, составленному ОГУП «Техцентр НСО» по состоянию на 03 ноября 2005 года, общая площадь здания составляет 20 189,6 кв. м. Ранее истец (до 20 февраля 2015 года ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект») являлся владельцем всего здания, осуществлял, в том числе в спорный период, содержание и ремонт общего имущества здания с последующим возмещением произведенных затрат иными собственниками на основании заключенных с ними договоров.

        С ответчиком договор на возмещение затрат на содержание общего имущества здания не заключался.

        Тариф на содержание общего имущества здания собственниками помещений не утвержден.

         Исходя из размера площади помещений, принадлежащих ответчику, и общей площади всего здания, размер доли ответчика в праве общей собственности составляет 2.06 %.

       Согласно расчету истца за период 2017, 2018 год задолженность ответчика за содержание общего имущества составила 274  057 рублей 30 копеек.

        В соответствии со ст. 209  Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

       В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

       В пунктах 40, 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

     Согласно пунктов 1 – 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Таким образом,  собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

       Исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. 

       В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

       Таким образом, ответчик обязан нести бремя содержания общего имущества здания соразмерно своей доле.

        В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений. Истец заявленные требования документально обосновал. Расчет истца судом проверен.

       Возражения ответчика опровергаются документами представленными истцом и подтверждающими его фактические  затраты.

       Расходы, которые ответчик просит исключить из суммы исковых требований, непосредственно связаны с обслуживанием и эксплуатацией здания, содержанием общего имущества здания. Основания для отнесения указанных расходов, к расходам истца, связанным с осуществлением иной уставной деятельности  отсутствуют.

       Доказательства участия  в обслуживании, эксплуатации здания, содержании его общего имущества ответчиком не представлены.

       При указанных обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению.

       Руководствуясь ст.ст. 11-, 167, 170, 229 АПК РФ,-

Суд решил:

взыскать  с закрытого акционерного общества "Тигр 2000", г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>) в пользу акционерного общества "БИЗНЕС ЦЕНТР НА ВОКЗАЛЬНОЙ", г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>) 274 057 рублей 30 копеек задолженности и 8 481 рубль госпошлины.

Госпошлину в сумме 2 724 рубля возвратить истцу из бюджета РФ.

Решение подлежит немедленному исполнению и вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. 

         Судья И.В. Киселева