ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-81754/2020

15 сентября 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     07 сентября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 сентября 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Изотовой С.В., Кротова С.М.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 07.09.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-23007/2022) Комитета имущественных отношений СанктПетербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2022 по делу № А56-81754/2020, принятое по иску: истец: общество с ограниченной ответственностью "Петроклиника"; ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга третьи лица: 1) Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга; 2) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" об обязании

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Петроклиника» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об обязании внести изменения в договор аренды № 03-А145590 от 02.06.2004 (далее – договор), установив фактическую площадь переданного в аренду помещения – 311,4 кв.м, об установлении арендной платы в размере 115 014,17 руб. в месяц,  взыскании 4 599 047,48 руб. неосновательного обогащения в виде излишне внесенной арендной платы за период с 01.09.2017 по 30.09.2020. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ), Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение).

Представитель истца в судебном заседании 22.04.2022, уточнив требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил взыскать с ответчика 134 921,54 руб. переплаты, образовавшейся по состоянию на 31.12.2019.

Решением от 25.05.2022 иск удовлетворен частично. Суд взыскал с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Петроклиника» 134 921,54 руб. неосновательного обогащения, 5048 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение иска. В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении.

В судебном заседании представитель Комитета поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражала по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела,  ООО «Центр простатологии» (Общество; арендатор) и Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (Комитет; арендодатель) 02.06.2004 заключили договор в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, пом. 5-Н, общей площадью 326,7 кв.м (далее – объект). 

Арендная плата за объект составила 287 535,43 руб. в месяц, что составляет 880,12 руб./кв.м. 

Общество в обоснование иска указало, что в соответствии с п. 1.1 договора объект предоставлен истцу для использования под нежилые цели, т.о., функции использования объекта могут быть как «торговая», так и «офисная» и «производственно-складская». 

Как следует из информации, содержащейся в ЕГРЮЛ, основным видом деятельности истца является «Общая врачебная практика» (ОКВЭД 86.21). 

Согласно п. 6.5 договора предполагаемыми целями использования объекта являются «медицинские цели» (размещение медицинской организации, конторы). 

Таким образом, применение для расчёта размера арендной платы «торговой» базовой ставки является необоснованным, поскольку истец не осуществляет торговой деятельности. 

Согласно п. 2.2.1 договора истец обязан использовать объект в соответствии с установленными законодательством нормами и правилами, в том числе правилами противопожарной безопасности и санитарными нормами и правилами. 

В соответствии с СанПиНом 2.1.3.2630-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность», утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 18.05.2010 № 58, архитектурно-планировочные и конструктивные решения зданий и помещений для медицинской деятельности должны обеспечивать оптимальные условия для осуществления лечебно-диагностического процесса, соблюдения санитарно-противоэпидемического режима и труда медицинского персонала. Высота помещений допускается не менее 2,6 м (п. 3.1 раздела 3 «Требования к зданиям, сооружениям и помещениям» параграфа I «Общие требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность»). 

При этом согласно кадастровому паспорту от 18.12.2008 перепад высот объекта составляет 1,16 – 2,58 м, таким образом, согласно официальным данным, содержащимся в кадастровом паспорте, максимальная высота потолка помещений объекта не соответствует минимальным требованиям для оказания медицинских услуг (медицинского вмешательства). 

Фактическая высота помещений объекта составляет не более 2,35 м. 

Поскольку объект является полуподвальным помещением, он не соответствует требованиям, установленным СанПиНом 2.1.3.2630-10 и является непригодным для использования в качестве медицинской конторы.

Согласно ответу Отдела надзорной деятельности и профилактической работы Центрального района МЧС России от 06.03.2020 (исх. № 427-43-1-18), объект не соответствует требованиям противопожарной безопасности, предъявляемым к торговым и офисным помещениям, единственное возможное использование объекта истцом - для хранения медицинского оборудования, медикаментов и иного имущества клиники, а также производства медицинских анализов (лаборатория). Медицинские услуги как таковые оказываются истцом в ином помещении, 13-Н. 

С учетом изложенного, по мнению истца, для расчёта размера арендной платы надлежит использовать базовую ставку для производственно-складских помещений, размер которой в 2,5 раза меньше ставки для торговых помещений. 

Кроме того, фактическая площадь объекта, находящаяся во владении и пользовании истца, меньше указанной в договоре. 

В соответствии с п. 1.1 договора общая площадь объекта составляет 326,7 кв.м. 

Вместе с тем согласно кадастровому паспорту объекта от 18.12.2008 общая площадь Объекта составляет 320,8 кв.м, что на 5,9 кв.м меньше площади указанной в договоре. 

Таким образом, с 18.12.2008 ответчик необоснованно начисляет арендную платы на несуществующую часть объекта площадью 5,9 кв.м. 

Ответчик предлагал истцу устранить расхождение в площади, в том числе, в письме от 24.07.2015 № 30781-32, путем обращения в Управление нежилого фонда для заключения дополнительного соглашения. Между тем соответствующее дополнительное соглашение ни Комитетом, ни Управлением заключено не было. 

Также в период действия договора на объекте был оборудован водомерный узел многоквартирного дома, в котором находится объект. Водомерный узел расположен в помещении № 26 (площадь 7,9 кв.м) объекта и перекрывает вход в помещение № 27 (площадь 1,5 кв.м) объекта, т.е. фактически делает невозможным полноценное использование истцом части объекта общей площадью 9,4 кв.м, поскольку истцу необходимо обеспечивать доступ к водомерному узлу для профильных служб, управляющей компании и совета дома. 

Обращения истца к ответчику по вопросу выделения водомерного узла в отдельное помещение (либо установлении сервитута) к какому-то результату не привели. 

Посчитав, что размер арендной платы, начисляемой за аренду Объекта, носит необоснованный характер, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, в котором просило внести в договор изменения, касающиеся размера арендной платы, и взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что договор прекращен на основании одностороннего отказа арендодателя от его исполнения, выраженного в уведомлении от 05.11.2019 № 79231-32/19.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требования Общества о внесении в договор изменений правомерно отказано.

Общество также просило взыскать с ответчика (с учетом уточнений, заявленных представителем истца в судебном заседании 22.04.2022) 134 921,54 руб. неосновательного обогащения в размере переплаты по договору образовавшейся за период с 01.09.2017 по 31.12.2019.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом иными правовыми актами или сделкой сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательное обогащение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование и в том месте, где оно происходило.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы по договору производился арендодателем исходя из площади Объекта 326,7 кв.м. В то же время, как установлено в ходе рассмотрения дела, фактическая площадь Объекта составляет 320,8 кв.м, что подтверждено кадастровым паспортом помещения от 18.12.2008 (том дела 1, л.д. 43), актом ККИ от 09.12.2020 (том дела 1, л.д. 117-120) и иными представленными в дело доказательствами, и лицами, участвующими в деле, по существу не оспаривалось. Согласно представленному Учреждением справочному расчету за период с 01.09.2017 по 31.12.2019 Общество уплатило Комитету 7 468 950,68 руб.; арендная плата, рассчитанная за этот период исходя из площади Объекта 320,8 кв.м, составила 7 334 029,14 руб. 

Таким образом, переплата в связи с применением арендодателем при расчете неверной площади помещения составила 134 921,54 руб.

Доводы, приведенные Комитетом  в апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции, не опровергают его выводов, направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств и выражают несогласие с произведенной оценкой доказательств.

Апелляционный суд не усматривает оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств.

Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 25.05.2022 по делу №  А56-81754/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

 

С.В. Изотова

 

С.М. Кротов