Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А58-4161/2015

г. Чита

13 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2017 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Доржиева Э.П., судей Скажутиной Е.Н., Капустиной Л.В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Саха (Якутия)  апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22.03.2017 по делу №А58-4161/2015 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СМГкомпани" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: на стороне ответчика: акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" Якутский региональный филиал (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО3, (суд первой инстанции: судья ШамаеваТ.С.), при участии в судебном заседании: от истца: ФИО4 (доверенность от 10.01.017); от ответчика: ФИО5 (доверенность от 26.05.2016); 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СМГкомпани" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к индивидуальному  предпринимателю ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 17.12.2014 в части реализации имущества общего пользования площадью 35,25 кв.м в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, этаж 2, недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО2 стоимости 35,25 кв.м. в размере 3 872 122 руб., обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) осуществить государственную регистрацию перехода права собственности истца на нежилое помещение, кадастровый номер 14:36:107004:562 общей площадью 145 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, помещение №8, по договору купли-продажи нежилого помещения от 17.12.2014.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21.12.2015 исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи нежилого помещения от 17.12.2014, заключенный между ООО "СМГкомпани" и индивидуальным предпринимателем ФИО2, в части реализации имущества общего пользования площадью 35,25 кв.м в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, этаж 2. Суд применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с предпринимателя ФИО2 в пользу ООО "СМГкомпани" стоимости 35,25 кв.м в размере 3 872 122 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2016 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21.12.2015 отменено. Принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.11.2016 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21.12.2015, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования, просил признать договор купли-продажи нежилого помещения от 17.12.2014, заключенный между ООО "СМГ-Компани" и индивидуальным предпринимателем ФИО2 недействительным в силу его ничтожности в части реализации имущества общего пользования площадью 35,25 кв.м в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, этаж 2; обязать осуществить государственную регистрацию перехода права собственности ООО "СМГ Компани" на нежилое помещение с кадастровым номером 14:36:107004:562 общей площадью 145 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, помещение №8 по договору купли-продажи нежилого помещения от 17.12.2014, заключенного между ООО "СМГ-Компани" и индивидуальным предпринимателем ФИО2

Суд уточнение иска принял, привлек Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, исключив его из состава ответчиков. Ответчиком по делу определил ИП ФИО2.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22.03.2017 исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи нежилого помещения от 17.12.2014, заключенный между ООО "СМГ-Компани" и индивидуальны предпринимателем ФИО2 признан недействительным в силу его ничтожности в части реализации имущества общего пользования площадью 35,25 кв.м в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, этаж 2. Обязал осуществить государственную регистрацию перехода права собственности ООО "СМГ Компани" на нежилое помещение с кадастровым номером 14:36:107004:562 общей площадью 145 кв.м.

Индивидуальный предприниматель ФИО2, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование указывает, что из условий договора купли- продажи от 17.12.2014 не услеживается оснований признания его ничтожным, так как включение указания на передачу общего имущества является обязательным в силу ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, а исключение наоборот приведет к его ничтожности. Истец не реализовал общее имущество ответчику, а лишь указал имущество общего пользования, которое следует за основным имуществом. Истец не представил доказательств ничтожности сделки и не обосновал правовую сторону иска, не указал, чем именно нарушено его права. Суд, не предоставил время для подготовки отзыва на новые исковые требования к ответчику, не дал возможности подготовки доказательств, рассмотрел дело по существу. Данные действия суда при вынесении решения лишили ответчика права на защиту, поставив в приоритетное положение истца.

Представитель предпринимателя в судебном заседании апелляционную жалобу поддержал, просил решение отменить. Представитель истца с апелляционной жалобой не согласился, просил решение оставить без изменения. Представители иных участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, сведениями сайта Почты России. Кроме того, их представители извещались и участвовали в судебных заседаниях по данному делу, соответственно, были осведомлены о начавшемся процессе. Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 2 части 4 статьи 123, пунктом 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле. 

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом указаний Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, которые в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (продавец) и ООО "СМГ Компани" (покупатель) 17.12.2014 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец передает в собственность ООО "СМГкомпани" (покупателю) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж 2, помещение №8, общей площадью с учетом перегородок 180,25 кв.м, в т.ч. торговая площадь 145 кв.м, площадь общего пользования 35,25 кв.м, а покупатель обязуется принять и уплатить согласованную сторонами цену.

Помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 19.05.2008 согласно свидетельству о государственной регистрации права на недвижимое имущества от 04.07.2008, серия 14-АА №459402, кадастровый (или условный) номер 14:36:105021:0009:401:98 401:9 00826:8/12, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия), запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.07.2008 №14-14-01/004/2008-790.

Истец платежным поручением от 25.12.2014 №415 произвел оплату в сумме 19 800 000 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.04.2015, 16.07.2015, 05.10.2015 нежилое помещение, общей площадью 145 кв.м, кадастровый (или условный) номер 14:36:107004:562, по адресу: 

<

...>, помещение №8, принадлежит на праве собственности ФИО2. Помещение обременено ипотекой на срок с 17.12.2014 по 12.12.2019 на основании договора ипотеки от 11.12.2014 №146000/0041-7.1/1 ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк", запись регистрации 14-14-01/105/2014-081 от 17.12.2014.

Истец обратился к ответчику с письмом от 05.05.2015 №28 с предложением подписать дополнительное соглашение №1 с условием о возврате разницы в цене к договору купли-продажи от 17.12.2014 и сдать документы в Управление Росреестра по Республики Саха (Якутия) для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

Письмом от 25.06.2015 №060-12-29/145 ОАО "Россельхозбанк" сообщило истцу о согласии на изменение собственника без снятия обременения по объекту нежилое помещение, указало, что данный объект находится в залоге по договору ипотеки от 11.12.2014 №146000/0041-7.1/1 в качестве обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору от 11.12.2014 №146000/0041.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) истцу было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение по причине значительного отличия характеристик заявленного объекта недвижимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, от характеристик, содержащихся в договоре купли-продажи от 19.05.2008.

Ссылаясь на то, что в состав отчуждаемого по договору купли-продажи от 17.12.2014 имущества включено имущество общего пользования, ООО "СМГкомпани" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Как следует из общих положений гражданского законодательства о сделках и договорах, юридическим фактом в рамках вышеназванной статьи может быть признан договор, заключенный в установленном законом порядке.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости является консенсуальной сделкой и считается заключенным в момент достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям.

Таким образом, законодатель не связывает момент заключения договора с необходимостью проведения государственной регистрации. Государственная регистрация имеет значение для определения момента возникновения соответствующего вещного права приобретателя на недвижимое имущество и, следовательно, возникновение у данного лица сопутствующих этому праву правомочий в отношении имущества.

Следовательно, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для признания такого договора незаключенным.

Учитывая, что на момент подписания спорного договора его предмет и цена объекта недвижимости вызывали у сторон сделки сомнения, условия оспариваемого договора после его подписания исполнялись истцом и ответчиком, договор следует признать заключенным.

В соответствии с частью 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 64) разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам, необходимо исходить из следующего. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пунктам 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О также разъяснил, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным вышеназванных законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование); во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции; в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

В силу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания данной нормы неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает при использовании им общего имущества в отсутствие соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества.

Суд первой инстанции, исходя из данных технической инвентаризации, пришел к выводу о том, что согласно договору отчуждалось нежилое торговое  помещение общей площадью 145 кв.м. и помещение площадью 35,25 кв. м., относящееся к общему имуществу здания. Ответчиком эти выводы не опровергнуты.

Установив, что нежилое помещение общей площадью 35,25 кв.м. является общим имуществом здания торгового центра по адресу: 

<

...> и по смыслу пункта 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит отчуждению собственником отдельного помещения в здании отдельно от права собственности на помещение, суд правомерно признал договор купли-продажи нежилого помещения от 17.12.2014 в части продажи спорного помещения ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующий в данной части требованиям закона.

Довод ответчика о правомерности включения в предмет договора общего имущества в связи с правилом неотрывности последнего от права собственности помещения в здании судом отклоняется как основанный на неверном толковании нормы права.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 223 Кодекса).

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее -постановлением 10/22).

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации права) государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав проводится в порядке, предусмотренном в главе III Закона о государственной регистрации права. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; а также вступившие в законную силу судебные акты (статья 17 Закона о государственной регистрации права).

В соответствии со статьей 16 Закона о государственной регистрации права при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В пункте 61 постановления N 10/22 разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 названного Кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу приведенных норм права по иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит установление основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, исполнения сторонами договора купли-продажи и факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (п.53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010).

Учитывая оплату истцом стоимости имущества, передачу нежилого помещения истцу, а также уклонение ответчика от регистрации перехода права на спорное помещение к обществу, суд правомерно удовлетворил иск и в этой части.

Довод о том, что ответчик не уклонялся от регистрации права собственности на нежилое торговое  помещение общей площадью 145 кв.м., подлежит отклонению, поскольку из материалов дела следует, что ответчик неоднократно пытался зарегистрировать право собственности только на спорные 35,25 кв. м площади. От предложения истца подписать дополнительное соглашение №1 об уточнении площади отчуждаемого имущества и сдать документы в Управление Росреестра по РС (Я) для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение ФИО2 также уклонился.

Довод о том, что суд не предоставил время для подготовки отзыва на новые исковые требования к ответчику, не дал возможности подготовки доказательств, рассмотрел дело по существу, также не может быть принят во внимание.

Из протокола судебного заседания от 17-21.03.2017 следует, что в судебном заседании участвовал представитель предпринимателя. Суд оглашал представленные истцом уточнения иска. Представитель ответчика возражал, приводил доводы по уточненному иску, об отложении судебного разбирательства не заявлял. Соответственно, ответчик не был лишен права на защиту.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по вышеуказанным мотивам. Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьей 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

1.Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22.03.2017, принятое по делу №А58-4161/2015, оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

2.Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

3.Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий  Э.П. Доржиев

Судьи    Е.Н. Скажутина

Л.В. Капустина