Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-9930/2022

г. Владивосток

19 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей С.Б. Култышева, Е.А. Грызыхиной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Ячмень (до перерыва), ФИО1 (после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

индивидуального предпринимателя ФИО2, 

индивидуального предпринимателя ФИО3 

индивидуального предпринимателя ФИО4, 

ФИО5

апелляционные производства №№05АП-4488/2023, 05АП-4571/2023, 05АП-5384/2023  

на решение от 20.06.2023 судьи О.А. Жестилевской 

по делу №А51-9930/2022 Арбитражного суда Приморского края 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 

(ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304251108900202),  

индивидуального предпринимателя ФИО3 

(ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304251107000177)

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 

(ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305253803200018)

о взыскании долга, процентов и неустойки по договору кули-продажи будущей вещи,

по встречному иску о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора кули-продажи будущей вещи,

при участии:

от ИП ФИО2: представитель ФИО6, по доверенности от 16.04.2021;

от ИП ФИО3: представитель ФИО6, по доверенности от 12.11.2021;

от ИП ФИО4: адвокат Малиновский К.Ю., по доверенности от 29.04.2022;

от ФИО5: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 и индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истцы) обратились в Первомайский районный суд г. Владивостока с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ответчик) о взыскании задолженности, процентов и неустойки по договору купли-продажи №1 от 21.11.2016.

Определением Первомайского районного суда г. Владивостока от 18.05.2022 по делу №2-1067/2022 гражданское дело по вышеуказанному иску передано на рассмотрение Арбитражного суда Приморского края. 

Определением Арбитражного суда Приморского края от 22.06.2022 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу №А51-9930/2022.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 16.11.2022 к производству принято встречное исковое заявление ИП ФИО4 в части признания недействительной односторонней сделки от 30.11.2021 в виде одностороннего отказа ИП ФИО2, ИП ФИО3 от исполнения договора №1 от 21.11.2016.

В судебном заседании, состоявшемся 13.06.2023, Арбитражным судом Приморского края в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приняты уточнения первоначальных исковых требований, в соответствии с которыми истцы просили взыскать с ответчика:

- в пользу ИП ФИО2 28 130 000 рублей неосновательного обогащения (аванса), 27 120 926,36 рублей процентов, 30 240 000 рублей неустойки по договору купли-продажи №1 от 21.11.2016;

- в пользу ИП ФИО3 28 030 000 рублей неосновательного обогащения (аванса), 27 089 937,30 рублей процентов, 30 240 000 рублей неустойки по договору купли-продажи №1 от 21.11.2016.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.06.2023 с ИП ФИО4 в пользу ИП ФИО2 взыскано 28 130 000 рублей долга 4 394 212 рублей 80 копеек процентов и 16 202 880 рублей неустойки, а в пользу ИП ФИО3 – 28 030 000 рублей долга, 4 378 591 рубль 72 копейки процентов, 16 145 280 рублей неустойки. В удовлетворении остальной части первоначальных требований, а также в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истцы обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение отменить в части отказа в удовлетворении первоначальных требований и принять по делу новый судебный акт в данной части. В обоснование доводов жалобы апеллянты указывают, что заявленные к взысканию проценты по своей правовой природе являются платой за предоставленный коммерческий кредит (в виде аванса по договору) и подлежат начислению с момента предоставления такого аванса. Утверждают, что заявленная к взысканию неустойка подлежит исчислению исходя из цены договора, а не уплаченных покупателям сумм аванса. 

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2023  апелляционная жалоба истцов принята к производству.

 Кроме того, в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой обратился ответчик, который просит решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, отказав в первоначальном иске и удовлетворив встречный иск. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что реализация им своего права на заявление о пропуске срока исковой давности по первоначальным требованиям не может быть квалифицированна в качестве злоупотребления правом. Полагает, что факт изменения условий договора о сроке передачи объекта купли-продажи не был подтвержден надлежащими доказательствами. Считает, что факт заключения договора купли-продажи №2 от 29.10.2018 на аналогичных условиях не может свидетельствовать об изменении условий договора №1 от 21.11.2016. С учетом указанных доводов апеллянт настаивает на пропуске срока исковой давности по первоначальным требованиям. Ко всему прочему, ссылается на достаточность оснований для снижения заявленной неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2023  апелляционная жалоба ответчика принята к производству.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2023 принята к производству апелляционная жалоба лица, не участвующего в деле – ФИО5, который просил: 

- рассмотреть дело по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции;

- привлечь его в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора;

- решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. 

Заявленные требования апеллянт обосновал своим статусом кредитора ФИО4 на основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.08.2022 по делу №А51-17737/2021. По существу рассматриваемого спора доводы ФИО5 аналогичны доводам, приведенным в апелляционной жалобе ответчика. 

Рассмотрение апелляционных жалоб в порядке статьи 158 АПК РФ откладывалось в судебное заседание 07.12.2023.

В судебном составе, рассматривающем настоящее дело, в связи с нахождением судьи Е.Н. Шалагановой в отпуске на основании определения суда от 01.12.2023 произведена ее замена на судью С.Б. Култышева и рассмотрение апелляционных жалоб в порядке части 5 статьи 18 АПК РФ начато с начала.

В заседание суда 07.12.2023 ФИО5, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явился, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанного лица.

В канцелярию суда от истцов поступили дополнительные пояснения по доводам своей апелляционной жалобы, которые были приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

К указанным дополнительным пояснениям были приложены среднерыночные значения полной стоимости потребительских кредитов (займов) за период с 01.07.2016 по 30.09.2016, что расценено апелляционной коллегией как заявление ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства.

Рассмотрев указанное ходатайство, судебная коллегия, руководствуясь статьей 159, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определила приобщить указанный документ к материалам дела дополнительные доказательства как представленные во исполнение определения суда.

Кроме того, к судебному заседанию через канцелярию суда от ИП ФИО4 поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с его заболеванием. 

В судебном заседании 07.12.2023 представитель ответчика ходатайство об отложении судебного разбирательства поддержал, а представитель истцов, напротив, против отложения судебного разбирательства возразил.

На основании части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Данная норма не носит императивного характера. Вопрос об удовлетворении или неудовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства дела решается арбитражным судом с учетом всех обстоятельств дела по своему внутреннему убеждению.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство с учетом устных пояснений представителей сторон, судебная коллегия не усматривает оснований для отложения судебного разбирательства ввиду отсутствия объективной необходимости непосредственного участия ИП ФИО4 в судебном заседании от 07.12.2023.

Более того, с учетом фактической явки представителя ИП ФИО4 – адвоката Малиновского К.Ю. в судебное заседание от 07.12.2023, ответчик имел объективную возможность заявить свою правовую позицию по делу, представить дополнительных доказательств посредством указанного представителя. В любом случае, ответчик не был лишен права предоставления к данному судебному заседанию своих доводов и возражений в письменной форме, дополнительных доказательств посредством почтовой, факсимильной, электронной связи.

В то же время апелляционный суд пришел к выводу о необходимости объявить перерыв до 12.12.2023 до 11 часов 40 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 №99 «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено 12.12.2023 в 11 часов 34 минуты в том же составе суда, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, при участии тех же представителей сторон. 

ФИО5 после перерыва не явился, что в силу части 5 статьи 163 АПК РФ не препятствовало продолжению судебного заседания.

Представители сторон поддержали ранее озвученные до объявления перерыва в судебном заседании правовые позиции по настоящему спору, дали пояснения суду относительно материалов дела. 

Представителем ответчика были представлены дополнительные пояснения по доводам своей апелляционной жалобы, которые были приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, апелляционный суд установил наличие оснований для прекращения производства по апелляционной жалобе ФИО5 в силу следующего.

Частью 1 статьи 257 АПК РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, а также иные лица, вправе обжаловать в порядке апелляционного производства решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу.

Из содержания статьи 42 АПК РФ следует, что лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт по правилам, установленным АПК РФ.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – постановление №12) при применении статей 257, 272, 272.1 АПК РФ арбитражным судам апелляционной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных АПК РФ. К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

По смыслу вышеуказанных норм и разъяснений, необходимым условием для возникновения у лица, не участвующего в деле, права на обжалование судебного акта является то, что последний должен быть принят в отношении его прав и обязанностей. При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются либо прекращаются, изменяются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются определенные обязанности на это лицо, а не просто затрагивают его интересы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления №12 в случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. При отсутствии соответствующего обоснования апелляционная жалоба возвращается в силу пункта 1 части 1 статьи 264 АПК РФ.

В обоснование своего права на подачу жалобы апеллянт указывает, что решением Арбитражного суда Приморского края от 20.01.2023 по делу №А51-17737/2021 с ООО «Конус ЛТД» в пользу ООО «Терминал Емельяново» было взыскано 695 000,02 рублей, составляющих 683 795,33 рублей санкций, 11 204,69 рублей государственной пошлины.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от по делу №А51-17737/2021 решение Арбитражного суда Приморского края от 20.01.2022 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Терминал Емельяново» – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.08.2022 по делу №А51-17737/2021 произведена замена в порядке процессуального правопреемства истца – ООО «Терминал Емельяново» на ФИО5.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ, ФИО4 являлся генеральным директором и учредителем ООО «Конус ЛТД». 

Как поясняет заявитель, для урегулирования ситуации с образовавшейся задолженностью между ФИО5 (кредитор) и ФИО4 (поручитель) был заключен договор поручительства, в соответствии с которым поручитель принял на себя обязательство по оплате образовавшейся задолженности за ООО «Конус ЛТД» в случае нарушения установленного графика оплаты. 

Кроме того, в производстве Арбитражного суда Приморского края находится дело №А51-10923/2023 о признании ФИО4 несостоятельным (банкротом) по заявлению ФИО7.

Таким образом, по мнению заявителя, ФИО5, будучи кредитором ИП ФИО4, должен был быть привлечен к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, во избежание конфликта интересов кредиторов и судебных актов. При этом апеллянт считает, что имеет право на обжалование решения Арбитражного суда Приморского края от 20.06.2023 на основании пункта 24 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее – постановление №35).

Как следует из материалов дела и обжалуемого решения суда первой инстанции, ФИО5 не является лицом, участвующим в настоящем деле. 

В то же время, обжалуемым решением его права или обязанности непосредственно не затронуты, в решении отсутствуют какие-либо выводы суда о правах либо об обязанностях заявителя. Принятие арбитражным судом решения о правах и обязанностях ИП ФИО4 не может расцениваться как принятие решения непосредственно о правах и обязанностях ФИО5

Доводы апелляционной жалобы ФИО5 свидетельствуют о его заинтересованности в исходе дела в целях дальнейшего получения дебиторской задолженности по решению Арбитражного суда Приморского края от 20.01.2023 по делу №А51-17737/2021. 

Однако само по себе наличие у лиц, не участвующих в деле, заинтересованности в его исходе не наделяет их правом на апелляционное обжалование итогового судебного акта по делу.

Относительно ссылок апеллянта на его права на обжалование решения суда по основанию, предусмотренному пунктом 24 постановления №35, суд апелляционной инстанции отмечает следующее. 

В соответствии с пунктом 24 постановления №35, если конкурсные кредиторы полагают, что их права и законные интересы нарушены судебным актом, на котором основано заявленное в деле о банкротстве требование (в частности, если они считают, что оно является необоснованным по причине недостоверности доказательств либо ничтожности сделки), то на этом основании они, а также арбитражный управляющий вправе обжаловать в общем установленном процессуальным законодательством порядке указанный судебный акт, при этом в случае пропуска ими срока на его обжалование суд вправе его восстановить с учетом того, когда подавшее жалобу лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав и законных интересов.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020, приведена правовая позиция, что с момента принятия судом требования кредитора к рассмотрению он вправе возражать против требований других кредиторов должника (в том числе обжаловать судебный акт, на котором основано заявленное ими требование в деле о банкротстве).

Судебный акт о взыскании задолженности, с одной стороны, предоставляет возможность кредитору в упрощенном порядке (с точки зрения процесса доказывания) добиться включения в реестр требований кредиторов должника-банкрота, а в случаях, когда истец выступает заявителем по делу о банкротстве, дает ему также право на предложение кандидатуры арбитражного управляющего. С другой стороны, этот судебный акт объективно противопоставляется имущественным правам и интересам иных кредиторов, не участвовавших в рассмотрении дела, так как включение требований в реестр уменьшает долю удовлетворения их требований.

Интересы кредиторов приводятся к балансу посредством механизма, закрепленного в пункте 24 постановления №35: кредиторы получают возможность принять участие в том процессе, где разрешались правопритязания конкурирующего кредитора, и представить свои доводы и доказательства при проверке судебного акта о взыскании задолженности. При этом статус лица, участвующего в деле о банкротстве, и соответствующие права, необходимые для реализации права на заявление возражений (в том числе право на обжалование судебного акта, на котором основано заявленное в деле о банкротстве требование), возникают у кредитора с момента принятия его требования к рассмотрению судом (абзац четвертый пункта 30 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №60 «О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 №296-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»).

В соответствии со статей 213.3 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании гражданина банкротом обладают гражданин, конкурсный кредитор, уполномоченный орган.

В силу пункта 1 статьи 213.6 Закона о банкротстве по результатам рассмотрения обоснованности заявления о признании гражданина банкротом арбитражный суд выносит одно из следующих определений: 

- о признании обоснованным заявления и введении реструктуризации долгов гражданина; 

- о признании необоснованным заявления и об оставлении его без рассмотрения; 

- о признании необоснованным заявления и прекращении производства по делу о банкротстве гражданина.

Исходя из пункта 8 статьи 213.6 Закона о банкротстве, арбитражный суд вправе на основании ходатайства гражданина вынести решение о признании его банкротом и введении процедуры реализации имущества гражданина при условии, что гражданин не соответствует требованиям для утверждения плана реструктуризации долгов, установленным пунктом 1 статьи 213.13 названного закона.

Апелляционным судом установлено, что в производстве Арбитражного суда Приморского края, действительно, находится дело №А51-10923/2023 по заявлению ФИО7 о признании несостоятельным (банкротом) ИП ФИО4

Вместе с тем, определениями Арбитражного суда Приморского края от 08.12.2023 по делу №А51-10923/2023 рассмотрение заявления о признании несостоятельным (банкротом) ИП ФИО4 отложено на 09.01.2024.

Таким образом, на момент поступления рассматриваемой апелляционной жалобы ФИО5, Арбитражным судом Приморского края еще не принято процессуального решения по заявлению ФИО7 о признании ИП ФИО4 несостоятельным (банкротом) и введении соответствующей процедуры банкротства. Доказательств обращения ФИО5 с заявлением о вступлении в дело о банкротстве отсутствуют. 

Кроме того, на основании решения по настоящему делу от 20.06.2023 истцы также не обращались с заявлением о вступлении в дело о банкротстве ИП ФИО4 

При таких условиях, обстоятельства, указанные в пункте 24 постановления №35 и предусматривающие право конкурсных кредиторов на обжалование судебного акта, не наступили, вследствие чего у ФИО5 отсутствует право на обжалование решения Арбитражного суда Приморского края от 20.06.2023 по настоящему делу.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 2 постановления №12, если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по жалобе подлежит прекращению.

Поскольку вышеназванная апелляционная жалоба подана лицом, не обладающим в силу закона правом на обжалование судебного акта, суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе ФИО5 в порядке, предусмотренном пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

При этом суд отмечает, что заявитель не лишен права на обращение в суд с апелляционной жалобой в том случае, если в рамках дела №А51-10923/2023 будет принято его заявление о вступлении в дело о банкротстве или о включении в реестр требований кредиторов при условии, что ИП ФИО2 и ИП ФИО3 на основании решения суда по настоящему делу заявят о  вступлении в дело о банкротстве или о включении их требований в реестр требований кредиторов ИП ФИО4 

Относительно апелляционных жалоб сторон по делу суд апелляционной инстанции установил следующее.

21.11.2016 между ФИО4 (Продавец) и ФИО2, ФИО3 (Покупатели) был заключен договор купли-продажи №1, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Объект недвижимости, указанный в пункте 2 Договора, право собственности на который на дату включения Договора у Продавца отсутствует, а Покупатель обязуется принять и оплатить Объект недвижимости в порядке и на условиях, предусмотренных Договором. 

В пункте 2 Договора стороны определили Объектом купли-продажи земельный участок в г. Владивосток, еще не образованный Продавцом на момент заключения Договора. Земельный участок обозначен штриховкой красного цвета на Схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории (Приложение №1 к Договору), координаты Объекта отражены в Каталоге поворотных точек земельного участка (Приложение №2 к Договору).

Ориентировочная площадь земельного участка 7 531 кв.м. 

Границы земельного участка: 

- с северной стороны (ул. Харьковская) примыкают к границе территориальной зоны; 

- с южной стороны (ул. Запорожская) примыкают к земельному участку №25:28:030006:575;

- с восточной стороны (ул. Черемуховая) расположены рядом с земельным участком, границы которого не определены и граничащего с земельными участками № №№25:28:030006:350, 25:28:030006:347, 25:28:030006:349, 25:28:030006:348; 

- с западной стороны (ул. Черемуховая) примыкают к земельному участку №25:28:030006:4327. 

Объект недвижимости должен быть сформирован и образован Продавцом в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ как единый земельный участок с установленным разрешенным использованием: для объектов общественно-делового значения.

Объект должен быть свободен от каких-либо коммуникаций и сетей, за исключением линии водовода от ПГ №8 до ПГ №9 и электросетей от РП5 до ТП «ИП Пикалов» (фидер №18), через Объект не проходят красные линии, внутри периметра участка отсутствуют какие-либо иные земельные участки, на Объекте не имеется каких-либо зданий, строений, сооружений, с зарегистрированными в ЕГРН правами. 

В соответствие с пунктами 3 и 4 Договора Объект недвижимости с указанными в пункте 2 параметрами и характеристиками будет считаться готовым к передаче Покупателю при условии документального подтверждения Продавцом, что Объект недвижимости находится в собственности у Продавца, никому не продан, не подарен, в безвозмездное пользование, в качестве вклада в уставный капитал не передан, под арестом, в залоге не состоит, свободен от любых прав 3-их яиц, в том числе от введенного частного или публичного сервитута, не является предметом судебных споров, в отношении Объекта отсутствуют санкции и другие факторы, которые могут ограничить или прекратить права Продавца, а после перехода права собственности к Покупателю, права последнего, как собственника недвижимости.

Стороны определили возможным и допустимым отклонение параметров Объекта, сформированного Продавцом, от параметров, указанных сторонами в пункте 2 Договора и Приложениях к нему, в сторону увеличения или уменьшения:

- итоговой площади в пределах 5%;

- фактических границ в пределах 5 метров от линии границы, при сохранении примыкания к участкам, указанным в пункте 2 Договора,

что по отдельности и в совокупности не является основанием для признания Объекта недвижимости, не соответствующим настоящему Договору.

Согласно пункту 5 Договора стороны пришли к соглашению, что соответствие Объекта недвижимости всем параметрам, указанным в пунктах 2-4 Договора, Приложении №1, Приложении №2 к Договору является Существенным, а в совокупности достаточным для индивидуализации его как предмета Договора. 

Стоимость Объекта недвижимости составляет 105 000 000 рублей (пункт 6 Договора). 

В соответствии с пунктом 7 Договора (в редакции дополнительного соглашения №3 от 01.07.2018) стороны определили следующий порядок расчетов:

- 10 000 000 рублей Покупатель оплачивает Продавцу в течение 10 дней с даты заключения Договора;

- 10 000 000 рублей до 31.12.2016;

- 10 000 000 рублей до 30.01.2017;

- 10 000 000 рублей до 28.02.2017;

- 10 000 000 рублей до 31.03.2017;

- 5 000 000 рублей до 01.05.2017;

- 418 000 рублей до 15.11.2017;

- 1 160 000 рублей до 10.07.2018;

- 48 421 700 рублей в течение 10 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости.

По условиям пунктов 8.1-8.3 Договора Продавец обязуется:

- создать Объект недвижимости, соответствующий параметрам, требованиям и характеристикам, согласованным в Договоре, зарегистрировать на него свое право собственности не позднее 15.11.2017, 

- направить в адрес Покупателя письменное уведомление о готовности Объекта недвижимости для передачи Покупателю и регистрации сделки купли-продажи в течение 14 дней с даты возникновения права собственности на Объект, в соответствии с пунктом 8.1 Договора;

- обеспечить фактическую передачу Объекта с подписанием Акта приема-передачи Объекта недвижимости и подачу документов на государственную регистрацию перехода права собственности на Объект в срок, не превышающий 30 дней с даты вручения Покупателю уведомления, указанного в пункте 8.2 Договора. 

В силу пункта 12 Договора, если к сроку, установленному в пункте 8.1, а также к сроку, определенному Покупателем в порядке, предусмотренном пунктом 10 настоящего Договора, у Продавца будет отсутствовать Объект недвижимости, который он должен передать в собственность Покупателя в соответствии с параметрами, требованиями и характеристиками, установленными настоящим Договором, либо право собственности Продавца на Объект недвижимости, соответствующий условиям Договора, не будет зарегистрировано в ЕГРН, Покупатель вправе потребовать возврата уплаченной Продавцу денежной суммы и уплаты процентов из расчета 20% годовых за нее.

В соответствии с пунктом 14 Договора при нарушении Продавцом сроков, указанных в пункте 8 Договора, Покупатель вправе заявить Продавцу требования об уплате неустойки из расчета 0,06% от установленной в пункте 6 Договора стоимости Объекта, за каждый день просрочки, а также возмещения причиненных ему убытков. 

В соответствии с платежными документами (расходными кассовыми ордерами и платежными поручениями) ИП ФИО2 внес оплату по договору на общую сумму 28 130 000 рублей.

В соответствии с платежными документами (расходными кассовыми ордерами и платежными поручениями) ИП ФИО3 внес оплату по договору на общую сумму 28 030 000 рублей. 

Письмом 10.09.2018 истцы обратились в адрес ответчика с требованиями об уплате неустойки ввиду нарушения срока по передаче Объекта недвижимости, предусмотренного Договором.

В ответном письме от 10.10.2018 ответчик, сославшись на затруднения, препятствующие исполнению его обязательства в надлежащий срок, а также на фактически проделанную им работу в рамках исполнения своих обязательств по Договору, указал, что плановый срок получения согласованных схем границ земельных участков – 31.10.2018. Кроме того, Продавец изложил позицию, что требования по выплате неустойки являются излишними и необоснованными с учетом приведенных обстоятельств.

Письмом от 30.11.2021 истцы отказались от договора купли-продажи №1 от 21.11.2016, просили возвратить уплаченные по договору денежные средства, а также уплатить проценты и неустойку по договору, мотивировав свои требования неисполнением ответчиком своих обязательств по передаче спорного объекта. 

Неисполнение Продавцом вышеуказанных требований послужило основанием для обращения Покупателей в суд с настоящим иском.

В свою очередь, указывая на отсутствие в спорном Договоре условия об одностороннем отказе Покупателей от такого Договора, Продавец обратился в суд со встречным иском.

Повторно проанализировав сложившиеся между сторонами правоотношения, апелляционный суд соглашается с их правовой квалификацией суда первой инстанции в качестве отношений, возникших на основании договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

Так, согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. 

В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление №54) разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). 

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРН, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора – само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Как разъяснено в пункте 2 постановления №54, согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

Как следует из содержания спорного договора (пункты 2-4), стороны согласовали индивидуализирующие характеристики будущей недвижимой вещи, в частности, местонахождение земельного участка (Приложение №1 к Договору), его координаты (Приложение №2 к Договору), ориентировочную площадь (7 531 кв.м) и границы.

Кроме того, стороны в соответствии со статей 555 ГК РФ согласовали цену продаваемого имущества – 105 000 000 рублей (пункт 6 Договора). 

Таким образом, содержание спорного договора позволяет установить, что его сторонами согласованы все существенные условия, необходимые для заключения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, а именно: его предмет, индивидуализированный соответствующими характеристиками; цена объекта недвижимости.

С учетом вышеизложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что между сторонами возникли обязательственные отношения по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, к которым подлежат применению нормы главы 30 ГК РФ «Купля-продажа». 

В силу пункта 1 статьи 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

По условиям пунктов 8.1-8.3 Договора Продавец обязуется:

- создать Объект недвижимости, соответствующий параметрам, требованиям и характеристикам, согласованным в Договоре, зарегистрировать на него свое право собственности не позднее 15.11.2017, 

- направить в адрес Покупателя письменное уведомление о готовности Объекта недвижимости для передачи Покупателю и регистрации сделки купли-продажи в течение 14 дней с даты возникновения права собственности на Объект, в соответствии с пунктом 8.1 Договора;

- обеспечить фактическую передачу Объекта с подписанием Акта приема-передачи Объекта недвижимости и подачу документов на государственную регистрацию перехода права собственности на Объект в срок, не превышающий 30 дней с даты вручения Покупателю уведомления, указанного в пункте 8.2 Договора. 

По смыслу вышеуказанных условий договора, передача Объекта купли-продажи должна была состояться не позднее 29.12.2017, однако в указанный срок Продавец свое обязательство не исполнил, имущество в собственность Покупателей не передал, что сторонами по делу не оспаривается.

Как предусмотрено пунктом 3 статьи 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с разъяснениями абзаца шестого пункта 5 постановления №54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Пунктом 12 Договора сторонами согласовано, что если к сроку, установленному в пункте 8.1, у Продавца будет отсутствовать Объект недвижимости, который он должен передать в собственность Покупателя в соответствии с параметрами, требованиями и характеристиками, установленными настоящим Договором, либо право собственности Продавца на Объект недвижимости, соответствующий условиям Договора, не будет зарегистрировано в ЕГРН, Покупатель вправе потребовать возврата уплаченной Продавцу денежной суммы и уплаты процентов из расчета 20% годовых за нее.

Факт перечисления ИП ФИО2 денежных средств в качестве аванса по спорному договору в сумме 28 130 000 рублей подтверждается соответствующими платежными документами (расходными кассовыми ордерами и платежными поручениями) и ответчиком не оспаривается.

Факт перечисления ИП ФИО3 денежных средств в качестве аванса по спорному договору в сумме 28 030 000 рублей подтверждается соответствующими платежными документами (расходными кассовыми ордерами и платежными поручениями) и ответчиком не оспаривается.

В свою очередь, ИП ФИО4, как было установлено выше, обязательство по передаче в собственность Покупателей спорного земельного участка в надлежащий срок исполнено не было, а полученные за земельный участок денежные средства истцам не возвращались. 

При таких условиях Покупатели на основании пункта 3 статьи 487 ГК РФ были вправе требовать от Продавца возврата своих сумм предварительной оплаты за товар в полном объеме.

Как было установлено выше, письмом от 30.11.2021 истцы отказались от договора купли-продажи №1 от 21.11.2016, просили возвратить уплаченные по договору денежные средства, а также оплатить проценты и неустойку, мотивировав свои требования неисполнением ответчиком своих обязательств по передаче спорного объекта. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В абзаце втором пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление №54) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Проверяя правомерность одностороннего отказа Покупателей от договора купли-продажи №1 от 21.11.2016, выраженного в письме от 30.11.2021, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Пунктом 1 статьи 463 ГК РФ предусмотрено, что если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Как разъяснено в абзаце пятом пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» пункт 1 статьи 463 ГК РФ, в соответствии с которым покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, не содержит явно выраженного запрета предусмотреть договором иное, например, судебный порядок расторжения договора по названному основанию вместо права на односторонний отказ от его исполнения. Однако договором не может быть полностью устранена возможность его прекращения по инициативе покупателя в ситуации, когда продавец отказывается передать ему проданный товар, поскольку это грубо нарушило бы баланс интересов сторон.

Из содержания спорного договора не усматривается, что его стороны предусмотрели судебный порядок расторжения договора либо дополнительные (помимо предусмотренных законом) условия и основания для одностороннего отказа от договора по мотиву непредставления Продавцом товара Покупателю.

Поскольку исполнение обязательства по передаче спорного земельного участка в предусмотренный договором срок Продавцом произведено не было, то Покупатели были вправе реализовать свое право, предусмотренное статьями 450.1, 463 ГК РФ, на односторонний отказ от исполнения договора.

Почтовым уведомлением №69001466009432 подтверждается, что письмо от 30.11.2021 об одностороннем отказе Покупателей от договора купли-продажи №1 от 21.11.2016 было получено ответчиком 14.12.2021, следовательно, с указанной даты спорный договор является прекращенным.

При изложенных обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу, что оспариваемый ИП ФИО4 односторонний отказ от спорного договора купли-продажи соответствует действующему законодательству, что влечет отказ в удовлетворении встречного иска.

Абзацем вторым пункта 4 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

По правилам пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (статья 1103 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» (далее – постановление №35), если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было представлено и обязанность его представить отпала, являются неосновательным обогащением получателя.

Из смысла указанных норм и разъяснений следует, что в связи с отказом Покупателей от договора взаимные обязательства сторон, существовавшие к моменту такого отказа, были прекращены, вследствие чего у Продавца отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств, перечисленных Покупателями, в случае непредставления им встречного исполнения (земельного участка в собственность).

В суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по первоначальным требованиям, рассмотрев которое апелляционная коллегия установила следующее.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

В силу статьи 196 АПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Кредитор в обязательстве с определенным сроком исполнения должен знать о том, что его право нарушено после окончания срока исполнения, если должник не предложит ему исполнение обязательства в этот срок. Соответственно, если право кредитора возникло из обязательства с определенным сроком исполнения (пункт 1 статьи 314 ГК РФ), то начало течения срока исковой давности устанавливается с даты нарушения срока исполнения обязательства (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.08.2022 №306-ЭС22-8161).

Пунктом 3 статьи 487 ГК РФ определено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, из приведенных норм следует, что при наличии определенного договором или спецификацией к нему срока поставки товара покупатель узнает или должен узнать о нарушении своего права и о лице, его нарушившем, именно с момента истечения указанного срока, а следовательно, у него возникнет право выбора способа защиты: потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

При одном и том же нарушении права выбор способа его защиты не должен приводить к возможности изменения исчисления срока исковой давности. Иной подход позволил бы манипулировать институтом исковой давности в ущерб принципу правовой определенности в гражданско-правовых отношениях (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2023 №303-ЭС23-5216). 

Следовательно, применительно к купле-продаже, по общему правилу течение срока исковой давности по требованиям о возврате суммы предварительной оплаты исчисляется с момента нарушения продавцом срока передачи товара.

Определяя начало течения срока исковой давности в настоящем деле, суд апелляционной инстанции учитывает правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2022 №305-ЭС21-27461(2), о том, что если после возникновения оснований для расторжения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи в связи с нарушением, допущенным продавцом, в течение некоторого периода времени воля обеих сторон сделки была направлена на сохранение объединяющей их обязательственной связи и предоставление должнику дополнительной возможности исполнить договор, у кредитора все это время (пока должник подтверждает намерение совершить в будущем действия, являющиеся предметом договора) имеются разумные ожидания относительно того, что он получит имущество в натуре, а потому по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ в указанный период срок давности по денежному требованию о возмещении продавцом убытков, причиненных непередачей недвижимости покупателю, не начинает течь.

Как следует из материалов дела, после истечения предусмотренного спорным Договором срока на исполнение Продавцом своего обязательства по передаче Объекта недвижимости (29.12.2017) истцы письмом от 31.01.2018 обратились к ответчику с просьбой в кратчайшие сроки обеспечить выполнение вышеуказанных обязательств в полном объеме.

01.07.2018 стороны заключили Дополнительное соглашение №3 к спорному Договору, в котором изменили пункт 7 Договора, регулирующий порядок расчетов, добавив обязательство Покупателей по внесению платежа в размере 1 160 000 рублей до 10.07.2018 и изменив сумму последнего платежа, подлежащего оплате в течение 10 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости (48 421 700 рублей).

По расходным кассовым ордерам от 10.07.2018 истцы внесли вышеуказанный платеж в размере 1 160 000 рублей (по 580 000 рублей каждый).

Впоследствии письмом 10.09.2018 истцы обратились в адрес ответчика с материальными требованиями об уплате неустойки ввиду нарушения срока передачи Объекта недвижимости, предусмотренного Договором.

В ответном письме от 10.10.2018 ответчик обосновал нарушение сроков исполнения своих обязательств кадровыми перестановками в Департаменте земельных и имущественных отношений по Приморскому краю. При этом указал, что им проделаны все необходимые мероприятия для выполнения условий Договора, в связи с чем плановый срок получения согласованных схем границ земельных участков – 31.10.2018. 

Согласно нотариально удостоверенной (протокол осмотра доказательств от 07.02.2023) переписке в мессенджере «WhatsАpp» ФИО4 в период с августа 2020 года по апрель 2021 года направлял в адрес ФИО3 фотографии и файлы в формате «Pdf» следующих документов:

- ответ КГБУ «Центр развития территорий» №20/0751 от 21.07.2020 на обращение о предоставление выписки из протокола заседания межведомственной рабочей группы по координации работы по подготовке проектов внесения изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования муниципальных образований Приморского края, вошедших во Владивостокскую агломерацию, состоявшегося 15.07.2020, в части исключения автомобильной дороги в районе ул. Фастовская, 33, в г. Владивостоке (вдоль торгового центра «Черемушки») как объекта местного значения с приложением такой выписки; 

- постановление Администрации города Владивостока от 03.09.2020 №3489 «Об утверждении документации по планировке территории в части проекта межевания территории в районе ул. Фастовская, 33, в городе Владивостоке;

- ответ УМС г. Владивостока от 16.03.2021 №2981/1у, адресованный ФИО4, о подготовленном проекте распоряжения «О предварительном согласовании предоставления ФИО4 земельного участка, расположенного по адресу (описание местоположения): 

<

...>»;

- распоряжение УМС г. Владивостока от 26.03.2021 №8882/28 «О предварительном согласовании предоставления ФИО4 земельного участка, расположенного по адресу (описание местоположения): 

<

...>»;

- выписка из ЕГРН земельного участка с кадастровым номером 25:28:030006:8100 и межевой план кадастрового квартала 25:28:030006.

Письмом исх.№56 от 20.07.2021 ИП ФИО4 направил в адрес ФИО2 план кадастровых работ по ул. Харьковская, 33-43:

1) земельного участка по адресу: ул. Харьковская, 43 кв. 1 (25:28:030006:8100) – в стадии межевания участка;

2) земельного участка по адресу: ул. Харьковская 43 кв. 2 (25:28:030006:393) – поставлен на кадастровый учет, УМС г. Владивостока подготовлен проект договора купли-продажи, находится на согласовании в ближайшее время будет направлен в наш адрес;

3) земельного участка по адресу: ул. Харьковская, 41 (25:28:030006:195) – выкуплен;

4) земельного участка по адресу: ул. Харьковская, 39 (25:28:030006:196) – поставлен на кадастровый учет 19.05.2021, подана заявка в УМС г. Владивостока на выкуп земельного участка;

5) земельных участков но адресам: ул. Харьковская, 33 (25:28:030006:4348), будет присвоен номер (25:28:030006:247), ул. Харьковская, 35, (25:28:030006:4305), будет присвоен номер (25:28:030006:199), ул. Харьковская, 37а (25:28:030006:578), будет присвоен номер (25:28:030006:197) – по этим участкам подготовлены межевые планы, находятся в стадии постановки на кадастровый учет с последующим выкупом.

Апелляционный суд также учитывает, что в рамках арбитражного дела №А51-9933/2022 было установлено, что 29.10.2018 между ФИО4 (Продавец) и ФИО2, ФИО3 (Покупатели) был заключен договор купли-продажи №2, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Объект недвижимости, указанный в пункте 2 Договора, право собственности на который на дату включения Договора у Продавца отсутствует, а Покупатель обязуется принять и оплатить Объект недвижимости в порядке и на условиях, предусмотренных Договором. 

В пункте 2 вышеназванного Договора стороны определили Объектом купли-продажи земельный участок в г. Владивосток, еще не образованный Продавцом на момент заключения Договора. Земельный участок обозначен штриховкой красного цвета на Схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории (Приложение №1 к Договору), координаты Объекта отражены в Каталоге поворотных точек земельного участка (Приложение №2 к Договору).

Ориентировочная площадь земельного участка 6 030 кв.м. 

Границы земельного участка: 

- с северной стороны (ул. Харьковская) примыкают к границе территориальной зоны, 

- с южной стороны (ул. Запорожская) примыкают к земельному участку №25:28:030006:6387; 

- с восточной стороны (ул. Черемуховая) расположены рядом с земельным участком, границы которого не определены и граничащего с земельным участком №25:28:030006:408; 

- с западной стороны (ул. Черемуховая) примыкают к земельному участку 25:28:030006:193. 

Объект недвижимости должен быть сформирован и образован Продавцом в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ как единый земельный участок с установленным разрешенным использованием для территориальной зоны ОД1 согласно действующих ПЗЗ и ГП Владивостокского ГО ПК. 

Объект должен быть свободен от каких-либо коммуникаций и сетей, за исключением линии водовода от ПГ №8 до ПГ №9 и электросетей от РП5 до ТП «ИП Пикалов» (фидер №18), через Объект не проходят красные линии, внутри периметра участка отсутствуют какие-либо иные земельные участки, на Объекте не имеется каких-либо зданий, строений, сооружений, с зарегистрированными в ЕГРН правами.

Повторно проанализировав вышеуказанные доказательства в их совокупности (статья 71 АПК РФ), апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что после истечения предусмотренного спорным Договором срока на исполнение Продавцом своего обязательства по передаче Объекта недвижимости (29.12.2017) воля обеих сторон сделки была направлена на сохранение объединяющей их обязательственной связи и предоставление ИП ФИО4 дополнительной возможности исполнить договор. 

Об этом свидетельствует совокупность следующих фактов: 

- заключение сторонами Дополнительного соглашения №3 от 01.07.2018 к спорному Договору о необходимости внесения Покупателями дополнительного платежа в размере 1 160 000 рублей; 

- факт внесения истцами такого платежа (расходные кассовые ордера от 10.07.2018); 

- заверения ответчика, в том числе и письменные (письмо от 10.10.2018), об исполнении своих обязательств по передаче Объекта недвижимости в будущем; 

- заключение сторонами договора №2 от 29.10.2018 купли-продажи будущего Объекта недвижимости (вновь образованного земельного участка), со смежным расположением с Объектом недвижимости по настоящему Договору.

Анализ переписки между ФИО3 и ФИО4 в мессенджере «WhatsАpp», письма ФИО4 исх.№56 от 20.07.2021 в адрес ФИО2, позволяет установить, что Продавец путем, в том числе, пересылки документов административных органов относительно процесса формирования земельного участка в вплоть до июля 2021 года давал Покупателям разумные ожидания относительно того, что они получат исполнение по спорному Договору в будущем (вновь образованный земельный участок). Местоположение участков, указанных в административных актах, совпадает с местоположением участка, подлежащему образованию согласно условиям Договора.

При этом вывод суда первой инстанции о том, что истцы заключением договора №2 от 29.10.2018 фактически подтвердили ответчику свою готовность ожидать исполнения обязательств по договору №1 в сроки, аналогичные согласованным сторонами в договоре №2 (до 10.04.2019), коллегия считает ошибочным, противоречащим пункту 16 спорного договора купли-продажи, а также ст.ст.434, 438, 452, 550 ГК РФ, поскольку изменения в договор от 21.11.2016 №1 в установленной форме сторонами не вносились.   

Таким образом, принимая во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 14.06.2022 №305-ЭС21-27461(2), апелляционная коллегия приходит к выводу, что трехлетний срок исковой давности по первоначальным требованиям подлежит исчислению с момента истечения разумных ожиданий истцов на исполнение ответчиком своего обязательства по передаче спорного Объекта недвижимости (то есть не ранее августа 2021 года), в связи с чем такой срок (с учетом даты подачи первоначального иска в Первомайский районный суд г. Владивостока посредством почтовой связи 25.01.2022) не является пропущенным.

На основании изложенного, учитывая, что со стороны Продавца установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие ненадлежащего исполнения своих обязанностей по передаче земельного участка, апелляционный суд признает первоначальные исковые требования в части возврата перечисленного аванса по договору правомерными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, истцами было заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку исполнения ответчиком своего обязательства по передаче объекта в размере по 30 240 000 рублей в пользу каждого.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Пунктом 14 Договора предусмотрено, что при нарушении Продавцом сроков, указанных в пункте 8 Договора, Покупатель вправе заявить Продавцу требования об уплате неустойки из расчета 0,06% от установленной в пункте 6 Договора стоимости Объекта, за каждый день просрочки, а также возмещения причиненных ему убытков.

Путем подписания спорного договора его стороны приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства.

В настоящем случае на стороне Продавца имеется просрочка исполнения своего обязательства по передаче товара в период с момента окончания срока исполнения такой обязанности, предусмотренного условиями Договора (29.12.2017), то есть с 30.12.2017, и по момент прекращения договорных отношений между сторонами (14.12.2021 – дата получения ответчиком уведомления от 30.11.2021 об одностороннем отказе истцов от договора). 

Таким образом, ввиду наличия на стороне ответчика просрочки исполнения своего обязательства по передаче спорного земельного участка, у истцов возникло право на взыскание неустойки, предусмотренной пунктом 14 Договора и начисленной на вышеуказанный период просрочки. 

Истцы просят взыскать неустойку за период с 30.04.2019 по 14.12.2021. 

Повторно проверив расчет суммы неустойки, произведенный истцами за указанный период, исходя из ставки 0,06% от цены договора за каждый день просрочки, судебная коллегия признает его обоснованным и арифметически верным в общей сумме 60 480 000 рублей (63 000 рублей (0,06% * 105 000 000 рублей) * 960 дней), то есть по 30 240 000 рублей в пользу каждого Покупателя.

Произведенный судом первой инстанции расчет неустойки пропорционально суммам, внесенным Покупателями в качестве предоплаты (а не исходя из общей цены Договора), признается апелляционной коллегией неверным как противоречащий условиям пункта 14 Договора.

Между тем в суде первой инстанции ответчик просил снизить неустойку в порядке статьи 333 ГК РФ. 

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление №7) разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

В соответствии с пунктом 75 постановления №7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Таким образом, явная несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел законодательством не предусмотрено, в силу чего только суд на основании своего внутреннего убеждения вправе дать оценку указанному критерию, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела.

Принимая во внимание вышеизложенные нормы и разъяснения, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности; высокую цену Объекта купли-продажи, исходя из которой определяется размер неустойки; несоизмеримость взыскиваемого истцами размера неустойки с целями и задачами института неустойки, приняв во внимание превышение исчисленной суммы соответствующей гражданско-правовой санкции над суммой имеющейся перед истцами  основной задолженности, отсутствие в материалах дела доказательств негативных последствий, вызванных нарушением ответчиком своего обязательства; а также в целях соблюдения баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями ненадлежащего исполнения принятого им обязательства, апелляционная коллегия приходит к выводу, что заявленный размер неустойки является завышенным и подлежит снижению до размера, произведенного из расчета пропорционального суммам, внесенным Покупателями в качестве предоплаты, а именно:

- до 16 202 880 рублей в пользу ИП ФИО2;

- до 16 145 280 рублей в пользу ИП ФИО3, 

что не ниже размера неустойки, произведенного исходя из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей(их) в период нарушения ответчиком своего обязательства (с 30.04.2019 по 14.12.2021), общий размер которой составил 31 979 835,62 рублей (по 15 989 917,81 рублей в пользу каждого).

При таких условиях требования истцов о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в указанных суммах (16 202 880 рублей в пользу ИП ФИО2 и 16 145 280 рублей в пользу ИП ФИО3).

Относительно требований первоначального истца о взыскании процентов за пользование суммой перечисленного ответчику аванса, судебная коллегия установила следующее. 

Согласно пункту 4 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ №13, Пленума ВАС РФ №14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», в том случае, когда договором предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя до дня передачи товара либо возврата денежных средств продавцом при отказе покупателя от товара, то проценты взимаются как плата за предоставленный коммерческий кредит (статья 823 ГК РФ).

В пункте 12 Договора стороны предусмотрели, что если к сроку, установленному в пункте 8.1, а также к сроку, определенному Покупателем в порядке, предусмотренном пунктом 10 настоящего Договора, у Продавца будет отсутствовать Объект недвижимости, который он должен передать в собственность Покупателя в соответствии с параметрами, требованиями и характеристиками, установленными настоящим Договором, либо право собственности Продавца на Объект недвижимости, соответствующий условиям Договора, не будет зарегистрировано в ЕГРН, Покупатель вправе потребовать возврата уплаченной Продавцу денежной суммы и уплаты процентов из расчета 20% годовых за нее.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания пункта 12 Договора не усматривается, что проценты на сумму предварительной оплаты подлежат начислению со дня получения этой суммы от покупателя, в связи с чем предусмотренные данным пунктом проценты подлежат начислению по общему правилу, предусмотренному пунктом 4 статьи 487 ГК РФ (со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена), и по своей правовой природе являются мерой гражданско-правовой ответственности.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Как было указано истцами в своих дополнительных пояснениях, изложение текста договора осуществлялось непосредственно представителем Покупателей – ФИО6, следовательно, по смыслу вышеприведенного разъяснения пункт 12 следует токовать в пользу Продавца, который изложил позицию, что в данном пункте стороны предусмотрели дополнительную (повторную применительно к пункту 14 Договора) меру ответственности.

С учетом изложенного, ссылки истцов на то, что заявленные к взысканию проценты по своей правовой природе являются платой за предоставленный коммерческий кредит и подлежат начислению с момента предоставления такого аванса, не принимаются апелляционным судом как основанные на неверном толковании норм материального права и условий спорного договора. 

Пунктом 4 статьи 395 ГК РФ установлено, что в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 42 постановления №7 разъяснено, что если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).

Таким образом, поскольку за нарушение ответчиком своего денежного обязательства по передаче спорного объекта недвижимости истцами была взыскана неустойка, то требования о взыскании процентов удовлетворению не подлежат. При ином правовом подходе ответчику подвергается двойной гражданско-правовой ответственности, что по общему правилу недопустимо.

На основании части 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При изложенных обстоятельствах обжалуемое решение подлежит изменению  ввиду неправильного применения норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе истцов относятся на последних. При этом излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина в сумме 3 000 рублей подлежит зачету в счет недоплаченной в федеральный бюджет суммы государственной пошлины по иску.

Поскольку требования истцов удовлетворены частично, а доводы апелляционной жалобы ответчика являются частично обоснованными, то в соответствии со статьей 110 АПК РФ с истцов в пользу ответчика подлежит взысканию по 475 рублей 80 копеек расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с прекращением производства по апелляционной жалобе ФИО5 уплаченная им государственная  пошлина подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 265-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Производство по апелляционной жалобе ФИО5 на решение Арбитражного суда Приморского края от 20.06.2023 по делу №А51-9930/2022 прекратить. 

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.06.2023 по делу №А51-9930/2022 изменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 28 130 000 рублей основного долга, 16 202 880 рублей неустойки, всего – 44 332 880 (сорок четыре миллиона  триста тридцать две тысячи восемьсот восемьдесят) рублей.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 28 030 000 рублей основного долга, 16 145 280 рублей неустойки, всего – 44 175 280 (сорок четыре  миллиона сто семьдесят пять тысяч двести восемьдесят) рублей. 

В остальной части первоначальных исковых требований и во встречном иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в доход федерального бюджета 130 540 (сто тридцать тысяч пятьсот сорок) рублей государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Трегубова Евгения Вячеславовича в доход федерального бюджета 230 (двести тридцать) рублей государственной пошлины по иску. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета 230 (двести тридцать) рублей государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 475 (четыреста семьдесят пять) рублей 80 копеек расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 475 (четыреста семьдесят пять) рублей 80 копеек расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Возвратить ФИО5 из федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, уплаченной по чеку-ордеру от 25.09.2023, операция 77.

Выдать справку на возврат государственной пошлины. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев 

Е.А. Грызыхина