Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-6266/2019

г. Хабаровск

03 июля 2019 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 27.06.2019

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи А.А. Паниной,

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>),

к Дальневосточному мотостроительному акционерному обществу  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680028, 

<

...>) 

о взыскании 16 849 381 руб. 13 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2 по доверенности № 07-15/13299 от 25.12.2018;

от ответчика - ФИО3 по доверенности №11/2 от 09.01.2019.

Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к конкурсному управляющему ОАО «Дальмостострой» И.Н. Большим о взыскании задолженности по оплате арендной платы по договору аренды № 45 от 09.06.2010 за период с 01.10.2015 по 01.04.2019 в размере 786 940 руб. 23 коп., пени за период с 01.10.2015 по 01.04.2019 в размере 139 016 руб. 62 коп., задолженности по договору аренды № 141 от 10.04.2012 за период с 01.10.2015 по 01.04.2019 в размере 13 526 025 руб. 56 коп., пени за период с 01.10.2015 по 01.04.2019 в размере 2 397 399 руб. 07 коп., всего - 16 849 381 руб. 13 коп.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме, уточнила, что иск предъявлен к юридическому лицу в лице конкурсного управляющего.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате арендных платежей по договорам аренды земельных участков № 45 от 09.06.2010, № 141 от 10.04.2012. Нормативно иск обоснован положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Ответчик иск не признает частично в соответствии с доводами отзыва и дополнениями к нему. В возражениях заявлено  о пропуске срока исковой давности и на неправомерное применение в расчете размера арендной платы по договору № 45 повышающего коэффициента. На случай удовлетворения иска ответчик ходатайствовал о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

На основании постановления Администрации города Хабаровска  от 21.12.2009 № 4533 между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска (арендодатель) и Дальневосточным мотостроительным акционерным обществом  (арендатор) 09.06.2010 заключен договор аренды земельного участка № 45.

По  условиям  договора   арендатору  предоставлен во временное владение и пользование   земельный  участок с  кадастровым  номером  27:23:041236:0067, категории земель – земли населенных пунктов, площадью 1 298,8 кв. м, расположенный в Железнодорожном районе города Хабаровска по адресу: ул. Зеленая (участок находится примерно в 26,9 м по направлению на восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Зеленая), для использования под организацию временного некапитального объекта (гостевой автостоянки), согласно плану земельного участка.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 09.06.2010.

Договор заключен сроком с 09.06.2010 по 20.11.2010 (пункт 1.2. договора).

Пунктом 5.4. договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц.

Размер арендной платы и порядок его определения установлены разделом 2 договора.

В соответствии с пунктом 2.1. арендная плата вносится арендатором ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. Размер арендной платы определяется в соответствии с решением Хабаровской городской Думы и рассчитывается по формуле: площадь земельного участка х базовый размер для исчисления годовой арендной платы за 1кв.м. х коэф., учитывающий вид использования земельного участка.

В пункте 2.3. указано, что при изменении размера арендной платы арендодатель письменно извещает арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу решение Хабаровской городской Думы, внесение соответствующих изменений в договор не требуется. 

Пункт 4.1 договора устанавливает, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Поскольку ответчик обязательства исполнял ненадлежащим образом, образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды № 45 в размере в размере 786 940 руб. 23 коп. за период с 01.10.2015 по 01.04.2019.

В связи с наличием просрочки уплаты арендных платежей истцом начислена неустойка в сумме 139 016 руб. 62 коп. за период с 01.10.2015 по 01.04.2019 в соответствии с представленным расчетом.

Также на основании постановления Администрации города Хабаровска  от 03.04.2012 № 1199 между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска (арендодатель) и Дальневосточным мотостроительным акционерным обществом  (арендатор) 10.04.2012 заключен договор аренды земельного участка № 141.

По  условиям  договора   арендатору  предоставлен во временное владение и пользование   земельный  участок с  кадастровым  номером  27:23:0041904:73, относящийся к категории земель земли населенных пунктов, расположенный в 

<

...>, площадью 101900 кв.м. для использования под здание абк, цеха по ремонту техники (лит.А), здание столярного цеха (лит.М), здание цеха по производству туфоблоков (лит. Е), здание насосной станции (лит.В), административно-бытовое здание (литП,П1), склад горюче-смазочных материалов (лит.И), склад «Кисловодск» (лит.Б), склады (лит.Д3), гаражи (лит. Е, Р), используемые под производственную базу, в дальнейшем именуемый «Объект».

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 10.04.2012.

Договор заключен сроком с 10.04.2012 по 09.04.2017 (пункт 1.2. договора) и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 5.4. договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц.

Размер арендной платы и порядок его определения установлены разделом 2 договора.

В соответствии с пунктом 2.1. арендная плата вносится арендатором ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. Размер арендной платы определяется в соответствии с Постановлением Правительства Хабаровского края и рассчитывается по формуле: УПКЗ (значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка) х коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территории х площадь земельного участка.

В пункте 2.3. указано, что при изменении размера арендной платы, а также при изменении методики расчета арендной платы арендодатель письменно извещает арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу нормативного акта, внесение соответствующих изменений в договор не требуется. 

Пункт 4.1 договора устанавливает, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Поскольку ответчик обязательства исполнял ненадлежащим образом, образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды № 141 в размере 13 526 025 руб. 56 коп. за период с 01.10.2015 по 01.04.2019.

В связи с наличием просрочки уплаты арендных платежей истцом начислена неустойка в сумме 2 397 399 руб. 07 коп. за период с 01.10.2015 по 01.04.2019 в соответствии с представленным расчетом.

Претензией от 11.12.2018 № 17-06/12750 истец сообщил ответчику о наличии долга по арендной плате по договору № 45 от 09.06.2010, начислении неустойки, потребовал оплаты в десятидневный срок с момент получении претензии.

Претензией от 22.04.2019 № 17-06/4607 истец сообщил ответчику о наличии долга по арендной плате по договору № 141 от 10.04.2012, начислении неустойки, потребовал оплаты в десятидневный срок с момент получении претензии.

Неисполнение требований по претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими частично удовлетворению, частично требования подлежащими оставлению без рассмотрения, по следующим основаниям.

На основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Под досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции. 

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в обзоре судебной практики № 4 (2015) по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

В подтверждение соблюдения установленного законом досудебного порядка урегулирования спора истцом представлена претензия по договору № 141 от 22.04.2019 года № 17-06/4607, направленная ответчику посредством почтовой связи 22.04.2019 после оставления судом иска без движения (через 18 дней после подачи иска).

Таким образом, указанная претензия направлена ответчику после подачи иска в суд. Иных документов, подтверждающих соблюдение досудебного порядка урегулирования спора в отношении требований по договору № 141, истец не представил, пояснил, что такие претензии у него отсутствуют.

Таким образом, истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, установленный законом. В этой связи исковое заявление в части требований, предъявленных по договору № 141 в силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ подлежит оставлению без рассмотрения.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3  ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного управления.

Согласно части 1 статьи 16 Земельного кодекса РФ спорные земельные участки относятся к участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно статье 11 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» внесены изменения, вступившие в законную силу с 01.03.2015, согласно которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно Положению о Департаменте, утвержденному Решением Хабаровской городской Думы от 29.11.2016 № 452, полномочия арендодателя при сдаче земельных участков в аренду от имени муниципального образования город Хабаровск осуществляет Департамент.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Предметом аренды в данном случае является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.

Размер арендной платы по договору № 45 за период с 01.01.2015 по 31.12.2017 определен истцом на основании постановления администрации г. Хабаровска от 31.12.2014 № 5729, от 05.12.201 № 5366, от 07.12.2015 № 4221, от 24.11.2016 № 4279, исходя из базовых размеров за единицу арендуемой площади с учетом местонахождения арендуемого земельного участка в определенной оценочной зоне (оценочная зона № 33).

Расчет арендной платы за период с 01.01.2018 по настоящее время произведен в соответствии с действующими на данные периоды коэффициентами по виду разрешенного использования (Квз) и по кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с Постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 № 411-пр, Постановлением администрации г. Хабаровска от 24.11.2016 № 4280.

При проверке расчета судом установлено, что истец при определении размера ежемесячной арендной платы применяет в расчете повышающий коэффициент 3 в течение всего искового периода со ссылкой на положения пункта 7.4 договора.

Согласно данному пункту при ведении строительства в сроки, превышающие нормативные, на период до 6 месяцев величина коэффициента К при начислении арендной платы равна 1,5, на период свыше 6 месяцев К равно 2, на период свыше 12 месяцев К равно 3.  

Из буквального содержания данного пункта договора следует, что установленные в нем повышающие коэффициенты подлежат применению только в отношении земельных участков, предоставленных для строительства.

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Между тем, из содержания пункта 1.1. договора аренды, определяющего предмет договора, а также пункта 1 постановления администрации г. Хабаровска от 21.12.2009г. № 4533 следует, что спорный земельный участок, переданный по договору № 45, предоставлен под организацию временного некапитального объекта (гостевой автостоянки).

Следовательно, предмет договора не содержит указания на то, что земельный участок предоставлен для осуществления  какого-либо строительства.

Таким образом, поскольку спорный земельный участок предоставлен не для целей ведения строительства, применение в расчете размера арендной платы повышающего коэффициента, предусмотренного пунктом 7.4 договора, неправомерно. 

Следовательно, размер ежемесячной арендной платы за спорный земельный участок без применения повышающего коэффициента составит: в 2015 году – 5 599 руб. 99 коп., в 2016 году – 6 104 руб. 36 коп., в 2017 году 6 347 руб. 88 коп., в 2018 году – 6 847 руб. 05 коп., в 2019 году - 4 640 руб. 61 коп.

Материалами дела подтверждается факт использования ответчиком переданного ему в аренду земельного участка без внесения соответствующих платежей в спорный период. Доказательств оплаты задолженности ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Между тем, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Истец просит взыскать арендную плату по договору № 45 за период с 01.10.2015 по 31.03.2019. Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям за период до 28.03.2016г.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).

В соответствии со статьёй 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 настоящего Кодекса.

Согласно статье 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исходя из установленных договором сроков внесения арендных  платежей (до 10 числа текущего месяца), о нарушении своих прав истец узнал или должен был узнать при непоступлении оплаты в соответствующий период. Соответственно, о нарушении своих прав в связи с не поступлением платежей за октябрь 2015 года истец должен был узнать не позднее 11.11.2015, за декабрь 2015 года - не позднее 11.01.2016 и т.д.   

Кроме того, частью 3 статьи 202 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ), а также  разъяснениями, изложенными в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» предусмотрено, что если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Обязательное соблюдение претензионного досудебного порядка урегулирования спора при подаче иска о взыскании неосновательного обогащения  установлено частью 5 статьи 4 АПК РФ с указанием срока рассмотрения претензии 30 дней, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Материалами дела подтвержден факт направления 12.12.2018 истцом ответчику претензии № 17-06/12750 с целью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора, ответ на которую истцом не получен. Следовательно, течение срока исковой давности приостановилось на 30 дней (часть 5 статьи 4 АПК РФ).

В связи с изложенным, суд признает истекшим на момент обращения истца с иском в суд 04.04.2019 (согласно почтовому штемпелю на конверте) срок в части требований арендной платы за период с 01.10.2015 по 31.01.2016. В этой части в иске следует отказать.

Таким образом, долг по арендной плате по договору аренды № 45, подлежащий взысканию с учетом произведенного судом перерасчета без повышающего коэффициента и пропуска истцом срока исковой давности, составит 239 408 руб. 95 коп.

Согласно статье 330 ГК неустойка (штраф, пени) - определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Условие о неустойке оговорено сторонами в пункте 4.1. договора.

Согласно статье 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Факт просрочки внесения арендных платежей подтвержден материалами дела, поэтому истец имеет право на взыскание неустойки.

Осуществив перерасчет неустойки с учетом пропуска срока исковой давности, суд определил сумму подлежащей взысканию неустойки в размере 37 916 руб. 06 коп. за период с 11.02.2016 по 01.04.2019 (расчет приобщен к материалам дела), в остальной части следует отказать.

В отношении ходатайства ответчика о снижении неустойки по статье 333 ГК РФ суд приход к следующему.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Согласно пункту 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно пункту 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4  статьи 1 ГК РФ).

Из пункта 77 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей  обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности,  допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не привел доказательств несоразмерности неустойки. Доказательств получения кредитором необоснованной выгоды в случае взыскания неустойки в установленном размере ответчик также не представил, и не привел доказательств тому, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Ставка, по которой рассчитана неустойка, не является  чрезмерной, при этом период просрочки - значительный.

С учетом изложенного ходатайство ответчика о снижении размера неустойки удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от её уплаты в силу статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 148 - 149,167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск в части требований о взыскании 13 526 025 руб. 56 коп. долга и 2 397 399 руб. 07 коп. неустойки по договору № 141 от 10.04.2012 оставить без рассмотрения.

Взыскать с Дальневосточного мотостроительного акционерного общества  в пользу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска 239 408 руб. 95 коп. долга и 37 916 руб. 06 коп. неустойки по договору № 45 от 09.06.2010, всего  277 325 руб. 01 коп., в остальной части отказать.  

Взыскать с  Дальневосточного мотостроительного акционерного общества  в доход федерального бюджета 6 456 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                   А. А. Панина