ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672007, Чита, ул. Ленина, 145

тел. (3022) 21-24-91

Е-mail: info@4aas.arbitr.ru http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А10-8412/2022

г. Чита

02 ноября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 02 ноября 2024 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Горбатковой Е.В.,

судей: Венедиктовой Е.А., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб конференции апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 28 июня 2024 года по делу №А10-8412/2022 по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ к жилищно-строительному кооперативу «Изумруд» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

при участии в судебном заседании (посредством веб – конференции):

представителя Комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ - ФИО1, полномочия подтверждены доверенностью от 09.01.2024,

представителя жилищно-строительного кооператива «Изумруд» - ФИО2, полномочия подтверждены доверенностью от 11.01.2024,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к жилищно-строительному кооперативу «Изумруд» (далее – ответчик, ЖСК «Изумруд», кооператив) о взыскании 1 335 074 рубля 42 копеек – долга по договору аренды земельного участка № 19-021 от 15.02.2019 за период с 21.02.2021 по 31.03.2023, 432 285 рублей 08 копеек – неустойки за период с 21.02.2021 по 31.03.2023.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 28 июня 2024 года иск удовлетворен частично. С жилищно-строительного кооператива «Изумруд» в пользу комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ взыскано 968 464 рубля 82 копейки – основного долга, 131 666 рублей 34 копейки – неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано. С жилищно-строительного кооператива «Изумруд» в доход федерального бюджета взыскано 19 122 рубля – государственной пошлины.

Истец, не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, обжаловал его в суд апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что суд первой инстанции произвел подмену понятий комплексное освоение территории и комплексного развития территории. Институт комплексного освоения территории входит в понятие «деятельности по КУРТ», который в свою очередь утратил силу, в связи с принятием нового федерального закона, устанавливающего новое понятие «КРТ» и иное регулирование. В силу того, что комплексное освоение территории и комплексное развитие территории по своей правовой сущности является различными понятиями по отношению друг к другу, то вывод суда о применении коэффициента 1,6% в соответствии с пп. «б» п. 2.3 Постановления №37 является необоснованным. Кроме того, вывод суда первой инстанции, что Комитет начисляет неустойку на сумму долга, образовавшегося до введения действия моратория, является неверным. В отсутствие доказательств со стороны ответчика несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции необоснованно уменьшил сумму неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указывает, что истцом земельный участок по договору был передан в аренду для комплексного освоения, а как только изменился термин «освоение» на термин «развитие», по мнению Комитета земельный участок уже перестал соответствовать своему назначению. Суд первой инстанции также обоснованно пришел к выводу о снижении суммы неустойки, так как степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

В ходе судебного заседания представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве. Просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно протоколу от 28.01.2019 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:000000:69883 для комплексного освоения территории аукцион признан несостоявшимся, принято решение заключить договор аренды с единственным участником аукциона – ЖСК «Изумруд» по начальной цене предмета аукциона (размер первого арендного платежа), составляющего 7 334 000 рублей.

Между комитетом (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории № 19-021 от 15.02.2019, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок для комплексного освоения территории: местоположение: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, мкр. 144А, кадастровый номер 03:24:000000:69883; площадью 49 477 кв. м, категория земель – замели населенных пунктов; разрешенное использование – для комплексного освоения территории.

Согласно пункту 1.2 договора, участок предоставляется арендатору для осуществления комплексного освоения территории.

Срок действия договора пять лет: с 15 февраля 2019 года по 15 февраля 2024 года (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора, арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи участка. Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с даты подписания акта приема-передачи участка.

Размер первого арендного платежа согласно протоколу проведения открытого аукциона по извещению №241218/13821078/04 от 28.01.2019 составляет 7 334 000 рублей (пункт 2.3 договора).

Пунктом 2.3 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы, составляет 438 593 рубля 81 копейка из расчета: Ап= УПКС*S* К(%)= 443 рубля 23 копейки* 49 477*2%= 438 593 рубля 81 копейка за год, в том числе ежемесячно: 36 549 рублей 48 копеек, где УПКС – удельный показатель кадастровый стоимости земельного участка (03:24:00000:69883) – 443 рубля 23 копеек, S – площадь земельного участка (кв. м). Ежемесячная арендная плата составляет 36 549 рублей 48 копеек (за исключением первого арендного платежа).

Согласно пункту 2.6 договора, оплата производится ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца за исключением первого арендного платежа.

Размер обеспечительного платежа, выплачиваемого арендатором, равен двухмесячному размеру арендной платы и составляет 73 098 рублей 96 копеек (пункт 2.8 договора).

Земельный участок передан ЖСК «Изумруд» в пользование по акту приема-передачи от 15.02.2019.

Между сторонами подписано дополнительное соглашение № 320 от 09.06.2022 к договору № 19-021 от 15.02.2019, в котором стороны согласовали, что арендная плата начисляется на основании решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости № УРС-03/2021/000303 от 16.12.2021, на основании положений Постановления № 37, Федерального закона от 06.12.2021 № 390-ФЗ «О федеральном бюджете на 2022 и на плановый период 2023 по 2024 годов» и составляет:

- с 01.01.2021: 46 014 000 *1,6%= 736 224 рубля в год, в том числе ежемесячно 61 352 рубля;

- с 13.07.2021: 46 014 000*2%= 920 280 рублей в год, в том числе ежемесячно 76 690 рублей;

- с 01.01.2022: (46 014 000*2%) +4% инфляции= 957 091 рублей 20 копеек, в том числе ежемесячно 79 757 рублей 60 копеек.

Между сторонами подписано дополнительное соглашение № 343 от 23.08.2023 к договору аренды №19-021 от 15.02.2019, согласно которому с 23.08.2022 право аренды на 48 земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 03:24:000000:69883, является прекращенным, в связи с их выкупом арендатором; право аренды сохраняется на земельные участки с кадастровым номером 03:24:000000:70205 площадью 405 кв. м, с кадастровым номером 03:24:032402:274, площадью 800 кв. м, с кадастровым номером 03:24:000000:69883, площадью 8 198 кв. м.

К договору аренды земельного участка № 19-021 от 15.02.2019 подписано дополнительное соглашение № 62 от 06.04.2023, по условиям которого арендная плата составляет:

- 23.08.2022: (944,38 ? 9601 ? 2 %) + 4% инфляции = 188 593 рубля 44 копейки в год, в том числе ежемесячно 15 716 рублей 12 копеек;

- 01.01.2023: 1018,21 ? 9601 ? 2 % = 195 516 рублей 68 копеек в год, в том числе ежемесячно 16 293 рубля 06 копеек.

Комитетом в адрес кооператива направлено предупреждение № 1-111 от 08.09.2022 с требованием в срок до 22.09.2022 оплатить задолженность по арендной плате и неустойку по договору №19-021 от 15.02.2019.

Неисполнение обществом данного требования комитета в добровольном порядке послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 307, 309, 329, 330, 333, 424, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Республики Бурятия от 12.07.2021 № 364, учел правовую позицию, сформулированную в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, так как с учетом произведенных ответчиком оплат, размер долга арендатора по март 2023 года составляет 968 464 рубля 82 копейки; неустойка подлежит уменьшению на основании статьи 333 ГК РФ.

Выводы, приведенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, суд апелляционной инстанции находит верными, мотивированными и соответствующими обстоятельствам дела.

Как следует из пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, применительно к договору аренды существенными являются условия о предмете аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В рассматриваемом случае, размер арендной платы является регулируемым и определяется на основании норм действующего законодательства, в частности, положений Постановления Правительства Республики Бурятия от 30.01.2015 N 37 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Бурятия, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Постановление N 37).

Постановлением N 37 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Бурятия, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок N 37), предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с которым размер годовой арендной платы земельного участка определяется как произведение кадастровой стоимости участка и коэффициент разрешенного использования.

Пунктом 2.3 Постановления № 37 (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды №19-021 от 15.02.2019) установлен коэффициент 1,6% от кадастровой стоимости земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка.

Из условий заключенного сторонами договора № 19-021 от 15.02.2019 земельный участок предоставлен кооперативу в аренду для комплексного освоения территории, применению подлежит коэффициент в размере 1,6% от кадастровой стоимости.

В целях комплексного освоения и развития земельного участка ответчиком ЖСК «Изумруд» были построены линии электропередач, система канализации, водопровода, теплосети, что подтверждается выписками из ЕРГН, имеющимися в материалах дела.

По мнению комитета, с момента вступления в законную силу Постановления Правительства Республики Бурятия от 12.07.2021 № 364, то есть с 13.07.2021 оснований для применения коэффициента в размере 1,6% от кадастровой стоимости не имеется, поскольку «комплексное развитие территории» является иным видом разрешенного использования, не предусмотренным условиями договора аренды. Истец полагает, что замена формулировки понятий «комплексное освоение» на новое понятие «комплексное развитие» является основанием для применения 2% от кадастровой стоимости в нарушение п.п. «б» п.2.3. Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Республики Бурятия №37 от 30.01.2015г.

Суд первой инстанции, с учетом норм главы 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу, что такой вид разрешенного использования земельного участка, как комплексное развитие территории, является общим понятием, по своему определению включающим, в том числе деятельность по комплексному освоению территории.

В связи с чем, вид разрешенного использования земельного участка для целей аренды не изменился, как после вступления в законную силу Постановления Правительства Республики Бурятия от 12.07.2021 № 364, так и после выдела из земельного участка с кадастровым номером 03:24:000000:69883 земельных участков с кадастровыми номерами 03:24:000000:70205, 03:24:032402:274.

С учетом произведенного судом первой инстанции перерасчёта, размер долга арендатора по март 2023 года составляет 968 464 рубля 82 копейки.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции полно и правильно установил фактические обстоятельства, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции счел возможным снизить неустойку, обоснованно приняв во внимание незначительность просрочки, отсутствие у истца каких-либо негативных последствий, в том числе убытков в результате нарушения ответчиком сроков оплаты, принципы разумности и соразмерности, баланс интересов сторон.

При решении вопроса о соразмерности неустойки судом учтены правовые позиции, изложенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Доводы истца относительно неправомерности уменьшения неустойки проверены судом апелляционной инстанции и отклонены.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Согласно пункту 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1, 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод не должно нарушать прав и свобод других лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О; от 14.03.2001 N 80-О). Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, задача суда состоит в устранении явной несоразмерности ответственности, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Критериями для установления несоразмерности могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие. Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения с учетом взаимоотношений сторон и конкретных обстоятельств дела. Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание компенсационный характер неустойки и принцип ее соразмерности последствиям неисполнения обязательств должником, полагает обоснованным применение судом первой инстанции положений статьи 333 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае взыскание неустойки в определенной судом первой инстанции сумме является правомерным, справедливым и достаточным применительно к последствиям нарушенного обязательства.

Таким образом, суд пришел к верному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

С учетом того, что суд первой инстанции произвел самостоятельный расчет неустойки, доводы заявителя апелляционной жалобы, касающиеся моратория, суд апелляционной инстанции находит необоснованными.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта и отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на ошибочном толковании норм права.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 28 июня 2024 года по делу № А10-8412/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

 

Председательствующий:                                                                          Е.В. Горбаткова

 

Судьи:                                                                                                         Е.А. Венедиктова

Е.В. Желтоухов