АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-9057/2018

Нижний Новгород                                                        28 июня 2018 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 28 июня 2018 года

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Требинской Ирины Владимировны (шифр 13-188), 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судьи Сейфельмлюковой Г.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), г.Саров,

к ответчикам: муниципальному унитарному предприятию «Бани Сарова» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), г.Саров,

Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Сарова Нижегородской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), г.Саров,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации города Сарова Нижегородской области, 

о признании незаконным отказа в реализации права и обязании направить договор,

 

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО1 - лично,

от ответчика МУП «Бани Сарова»: ФИО2 по доверенности от 17.05.2018, ФИО3, директор,

от иных лиц: не явились, 

 

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО1 с исковым заявлением  к ответчикам: муниципальному унитарному предприятию «Бани Сарова» и Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Сарова:

- о признании отказа МУП «Бани Сарова» в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения площадью 21,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, выраженный в письмах от 05.02.2018 №20 и от 21.02.2018 №27, незаконным; 

- об обязании МУП «Бани Сарова» и Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Сарова совершить действия, определенные Федеральным Законом  от 22.07.2008 №159-ФЗ, а именно направить истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества – нежилого помещения площадью 21,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержала.

МУП «Бани Сарова» исковые требования не признало, указывая, что в соответствии с техническим паспортом на здание право муниципальной собственности зарегистрировано на все здание площадью 896,4 кв.м.; по данным технической инвентаризации в здании не имеется обособленных помещений, спорное помещение не сформировано в качестве самостоятельной индивидуально-определенной вещи, на кадастровый учет не поставлено, переоборудование помещений в здании повлечет нарушение несущих конструкций. МУП «Бани Сарова» не намерено продавать помещения бани по частям.

КУМИ администрации г.Сарова, третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения уведомлены надлежащим образом.

В представленном отзыве КУМИ просило отказать в удовлетворении исковых требований, указывая, что истцом не доказано, что спорное помещение может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости. Кроме того, муниципальное предприятие не обязано по заявлению какого-либо лица продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество.

Судебное заседание начато 19.06.2018 и завершено 26.06.2018 в связи с объявлением перерыва по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ  дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Резолютивная часть решения объявлена 26.06.2018. Изготовление решения в полном объеме в порядке статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ откладывалось до 28.06.2018.

Как следует из исковых материалов, 27.05.2012 между МУП «Бани Сарова» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды №10/05-12, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование (в аренду) нежилое помещение №2,3 общей площадью 21,3 кв.м., расположенное на первом этаже по адресу: 

<

...>.

Срок действия договора определен с 01.06.2012 по 01.06.2017 (пункт 2.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован 23.10.2013 (л.д.116, оборот).

01.06.2017 стороны расторгли договор аренды с 02.06.2017 (л.д.109).

01.06.2017 между сторонами подписан новый договор аренды №39/06-17 в отношении вышеуказанных помещений сроком с 02.06.2017 по 01.06.2022 включительно. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 01.11.2017 (л.д.32, оборот).

Нежилое помещение передано истцу по акту приема-передачи (л.д.26).

24.01.2018 арендатор обратился к МУП «Бани Сарова» с заявлением  с заявление о реализации преимущественного права выкупа вышеуказанного помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения имущества,   находящегося   в   государственной   собственности субъектов Российской   Федерации   или   в   муниципальной   собственности   и объектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - закон № 159-ФЗ).

Письмом от 05.02.2018 года арендодатель сообщил, что не имеет намерения по продаже части здания, а также указал, что нежилое помещение не выделено в самостоятельный объект и не может являться объектом купли-продажи.

15.02.2018 истец повторно обратился к МУП «Бани Сарова» с заявлением о приобретении арендуемого помещения, в  ответ на которое предприятие указало, что арендуемое помещение не является обособленным и не может быть предметом реализации.

09.02.2018 предприниматель обращался в КУМИ с заявлением о реализации преимущественного права на приобретении муниципального имущества, в ответ на которое КУМИ сообщило, что имущество принадлежит МУП «Бани Сарова» на праве хозяйственного ведения, в связи с чем необходимо обратиться с соответствующим заявлением к предприятию.

Полагая, что  у предпринимателя ФИО1 возникло право на выкуп арендуемого помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном  настоящим Кодексом.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно статьям 2 (части 3) и 10 (части 1) Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены положениями Закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ   настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления этого закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении указанных условий.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"  по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Следовательно, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить.

Вместе с тем законодателем не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

В материалы дела представлен технический паспорт на здание Бани, согласно которому помещение 2 является коридором и служит входом в помещение 3 и 17. Таким образом данное помещение является проходным, служит входом и выходом не только в арендуемые истцом помещения, но и в иные помещения здания. 

Помещение №1 (тамбур), через который осуществляется проход в арендуемое истцом помещение, не являлось предметом аренды.  

Арендуемые истцом помещения не имеют отдельного входа, помещение №2 соединено с другими расположенными в здании помещениями дверными проемами, то есть имеют признаки смежных помещений.

Согласно письму заместителя главы администрации по капитальному строительству и архитектуре от 07.05.2018 (л.д.136) для создания обособленного объекта необходимо проведение реконструкции здания, устройство выхода из помещений на прилегающую территорию, монтаж системы электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации со своей стороны заявитель при рассмотрении дела не представил доказательств, из которых следовало бы, что испрашиваемое помещение представляет собой функционально обособленную часть здания, изолированную от иных частей здания конструктивными элементами и имеющую отдельный вход, обслуживающий только данное помещение.

При этих обстоятельствах МУП «Бани Сарова» располагало правовыми основаниями для принятия решения об отказе в реализации преимущественного права приобретения помещения, в связи с чем оснований для обязания ответчиков направить проект договора не имеется.

Расходы по госпошлине  в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

Р Е Ш И Л :

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 - отклонить.

Расходы по делу относятся на истца.

Настоящее решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г.Владимир) через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца со дня его принятия. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                        И.В.Требинская