АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики 102, тел. (34922) 5-31-00, 

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-7260/2017

г. Салехард

03 февраля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 января 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 03 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Чорноба В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания  Хамитовым Р.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Гомаш Юрия Васильевича (ИНН: 891301130029, ОГРН: 311891132700022) к обществу с ограниченной ответственностью "Гравитация" (ИНН: 8911030004, ОГРН: 1148911001139) о расторжении договора, обязании освободить занимаемое помещение и взыскании задолженности, при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 по доверенности от 29.03.2017г. (до перерыва),

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 20.01.2018г. (после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гравитация" о расторжении заключенного с ним договора аренды № 3 от 01.12.2014г., обязании освободить занимаемое помещение, взыскании арендной платы в размере 3 215 000 рублей и пени в размере 149 163 рублей 50 копеек.

Ответчик направил в суд отзыв, иск не признал.

В судебное заседание от истца предоставлено заявление об уточнении суммы иска: просит взыскать долг по арендной плате в размере 3 099 603 рублей 95 копеек и пени в размере 148 853 рублей 67 копеек. Уточнение судом принято, как поданное по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Прибывший представитель от истца уточнение иска поддержал, судом заслушан.

После перерыва в судебное заседание прибыл представитель от ответчика, поддержавший ранее заявленные возражения.

Судом спор был рассмотрен по существу.

Как следует из материалов дела, 01 декабря 2014 года стороны заключили договор аренды за № 3, по условиям которого индивидуальный предприниматель ФИО2, как собственник, предоставлял во временное владение и пользование обществу с ограниченной ответственностью "Гравитация" нежилое помещение площадью 161 м.кв. в здании ресторанно-гостиничного комплекса «Аристократ», использовавшееся под кафе. Общество, в свою очередь, обязывалось ежемесячно, начиная с седьмого месяца аренды, уплачивать авансом по 100 000 рублей.  Договор заключался на срок до 01.12.2019г. 

Впоследствии было заключено два соглашения к договору. Согласно дополнительному соглашению №1 от 02.12.2014г., арендатор производит капитальный ремонт арендуемого помещения за свой счет на сумму в 5 000 000 рублей, а арендодатель обязуется договор аренды до окончания срока его действия не расторгать. В случае расторжения договора по инициативе арендодателя арендодатель обязался компенсировать арендатору произведенные затраты на капитальный ремонт в размере 5 000 000 рублей. Также в нем указано, что арендатор вправе с согласия арендодателя производить неотделимые улучшения помещения и после окончания срока действия договора стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

Согласно дополнительному соглашению № 2 от 01.12.2015г., арендатор производит реконструкцию помещения арендодателя за свой счет, площадь помещения при этом увеличивается до 265 м.кв., а стоимость неотделимых улучшений арендодатель принимает в счет арендной платы. Срок оплаты сдвигался до 01.12.2015г., стоимость арендных платежей увеличивалась до 130 000 рублей в месяц. Отдельно оговорено, что в случае нарушения сроков оплаты более двух месяцев, арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

В уточненном исковом заявлении истец пояснил, что с 01.06.2015г. по 04.12.2017г. ответчик должен был ему уплатить 3 720 000 рублей, но по состоянию на 16.01.2018г. долг за ним значится в размере 3 099 603 рублей 95 копеек. Ответчику направлялись претензии о недопущении просрочек в оплате, однако просрочки более двух месяцев допущены. Претензией от 15.05.2017г. истец потребовал от ответчика освободить помещения и оплатить долг, составлявший на тот момент более двух миллионов рублей. Так как претензию ответчик не исполнил, то истец предъявил настоящий иск. 

В отзыве ответчик сообщил, что цокольный этаж не соответствовал назначению аренды (под кафе), поэтому был произведен капитальный ремонт в связи с неотложной необходимостью. Истцу предлагалось согласовать смету затрат на произведённые работы, на что были даны отрицательные ответы.

 Изучив материал дела, оценив предоставленные доказательства, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения иска. 

Согласно статьям 606, 611, 612 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору  имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Как видно из акта приема-передачи, являющегося приложением к договору № 3 от 01.12.2014г., передаваемое нежилое помещение ответчика полностью устраивало, в помещении был произведен ремонт, претензий по техническому состоянию не имелось.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Договором № 3 от 01.12.2014г. определена сумма арендной платы и сроки оплаты, а именно: предоплата в размере 100 000 рублей до 05 числа текущего месяца. Арендные платежи подлежали перечислению с 01.06.2015г. По дополнительному соглашению № 2 с 01.12.20015г. плата составила по 130 000 рублей. 

Несмотря на то, что дополнительные соглашения не были зарегистрированы в государственном органе, уполномоченном регистрировать сделки, стороны обязаны были их соблюдать, поскольку государственная регистрация сделок необходима в целях отчуждения вещных прав в пользу третьих лиц. Ответчик свои обязательства по дополнительным соглашениям № 1 и № 2 не отрицает.

В статье 614 Гражданского кодекса РФ также закреплено, что арендная плата может, в том числе, устанавливается в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В договоре № 3 от 01.12.2014г. стороны определили, что арендатор обязан нести расходы на капитальный ремонт самостоятельно, самостоятельно нести расходы и на неотделимые улучшения, которые могут быть произведены с согласия арендодателя.

При этом, дополнительными соглашениями стороны данные условия изменили. Так по дополнительному соглашению №2 стороны договорились в счет арендной платы принимать стоимость неотделимых улучшений, оставив затраты на реконструкцию за арендатором. А по дополнительному соглашению № 2 арендодатель обязался не расторгать договор до 01.12.2019г., если арендатор будет проводить капитальный ремонт. Если же арендодатель инициирует досрочное расторжение договора, то арендатору арендодатель возмещает затраты на капитальный ремонт.

Таким образом, подлежит определению, что относится к капитальному ремонту, реконструкции и неотделимым улучшениям, и на какую сумму они произведены.

Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ определил, что:

-  капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;

- реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса РФ к неотделимым улучшениям относятся такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для объекта аренды, например, встроенная система вентиляции и кондиционирования воздуха. Законодательно перечень улучшений, являющихся неотделимыми, не установлен и не всегда можно однозначно определить, являются они неотделимыми или нет. В связи с этим логичным было бы установить в договоре, какие конкретно улучшения стороны считают неотделимыми. 

Изучив документы, представленные ответчиком, суд приходит к выводу, что со стороны ответчика имело место смешение всего. Так, по дефектной ведомости, которую истец не утверждал ответчику, требовалось изъять из под здания и вывезти грунт, сбить сваи, устроить основание из тяжелого бетона, смонтировать бетонный лестничный марш, зашить гипсокартоном металлически каркас, утеплить стены, выполнить перегородки из кирпича, произвести отделочные работы, установить новые окна и двери, выполнить множество электромонтажных работ, вентиляцию, отопление, установить сантехнику. 

Указанные работы можно отнести в больше степени к реконструкции, чем к капитальному ремонту или неотделимым улучшениям. 

Поскольку в деле нет документов, свидетельствующих о даче истом ответчику согласия на производство конкретных неотделимых улучшений, то расходы по ним не могут быть приняты в счет арендной платы. Начинать улучшать помещение необходимо после согласования с собственником, как по виду работ, так и по цене, коль скоро она является  существенным условием для данного договора аренды.

Затраты по реконструкции также не могут быть приняты к оплате, поскольку условиями договора это не предусмотрено. Из предложенной дефектной ведомости и акта выполненных работ невозможно определить является ли какая-либо указанная в них работа капитальным ремонтом или нет. Каких-либо предложений от ответчика по данному обстоятельству не поступило.

Не менее важным является отсутствие извещения ответчика к истцу произвести взаимный зачет по встречным обязательствам. Без такого извещения (обязательно обоснованного и не оспариваемого сторонами) признать зачет состоявшимся не представляется возможным (ст. 410 ГК РФ). 

Изложенное свидетельствует, что доводы истца о наличии у ответчика задолженности по внесению аренной платы более двух сроков подряд, последним не опровергнуты и имеются все основания для расторжения договора. Такое право предписано как условиями договора, так и статьей 619 Гражданского кодекса РФ. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Сумму долга ответчик не опроверг, судом расчет проверен и признан правильным. Долг в заявленном размере подлежит взысканию.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Пунктом 7.2 договора аренды стороны предусмотрели ответственность арендатора за несвоевременное перечисление платы в размере 0,01% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец заявил о просрочке с 30.06.2015г. по 04.12.2017г. с несвоевременно уплаченных сумм.

Суд считает, что поскольку просрочка в оплате имела место, то истец вправе требовать от ответчика уплаты пени. Расчет пени судом проверен и принят, ответчиком не оспорен. Пени в размере 148 853 рублей 67 копеек подлежат взысканию. 

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд относит расходы по уплате государственной пошлины на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Руководствуясь статьями 110, 167-174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Договор № 3 от 01.12.2014г., заключенный между сторонами, расторгнуть. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Гравитация" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) вернуть индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) по акту помещения из аренды.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гравитация" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) арендную плату в размере 3 099 603 рублей 95 копеек, пени в размере 148 853 рублей 67 копеек и расходы по уплате госпошлины в размере 45 242 рублей. Всего взыскать 3 293 699 рублей           62 копейки.

3. Вернуть индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) из федерального бюджета госпошлину в размере 579 рублей, уплаченную по платёжному поручению № 475 от 04.12.2017г.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы  в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://yamal.arbitr.ru.

6. В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

7. Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

8. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

     Судья

В.В. Чорноба