/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А19-14946/2016

06 декабря 2017 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  05 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен  06 декабря 2017 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего  Первушиной М. А.,

судей:   Барской А.Л., Бурковой О.Н.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Иркутстрой» Смирнова В.В. (доверенность от 03.10.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика- общества с ограниченной ответственностью «Иркутстрой» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 июля 2017 года по делу № А19-14946/2016, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции: Щуко В.А., суд апелляционной инстанции: Басаев Д.В., Желтоухов Е.В., Каминский В.Л.), 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Иомз-Строй» (ОГРН 1063810010307, ИНН 3810041032, г.Иркутск, далее – ООО «Иомз-Строй», истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации , к обществу с ограниченной ответственностью «Иркутстрой» (ОГРН 1023801537320, ИНН 3811073213, г.Иркутск, далее – ООО «Иркутстрой», ответчик) о взыскании задолженности по договору субаренды земельного участка № 01/06-12 от 21.06.2012 за период с 01.07.2013 по 14.06.2016 в размере 232 615  рублей 12 копеек, неустойки в размере 83 367 рублей 35 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Иркутска.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 19 июля 2017 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2017 года, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

ООО «Иркутстрой», не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 19 июля 2017 года и постановление суда апелляционной инстанции от 26 сентября 2017 года отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд  в ином судебном составе.

Из кассационной жалобы следует, что судами не учтен факт и не дана надлежащая оценка тому обстоятельству, что на предоставленном в субаренду земельном участке ответчиком построены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома. При таких обстоятельствах ответчик не мог возвратить земельный участок истцу. Следовательно, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применима в связи с тем, что права на спорный земельный участок перешли к третьим лицам, а объект субаренды не мог быть возвращен  истцу. Судами неверно применена статья 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как ответчик, предоставляя в суд контррасчет с иными данными размера задолженности, фактически не согласился с представленным истцом расчетом задолженности и тем самым не признавал размер задолженности, а следовательно и исковые требования. У ответчика имеется переплата по договору аренды на общую сумму 137 222 рубля 75 копеек, которая подлежит зачету в счет уплаты последним арендной платы. Суд не только вышел за пределы исковых требований, но и за рамки срока исковой давности, поскольку исковые требования истцом заявлены с 01.10.2013, когда как в судебном акте дата начисления арендных платежей указана как 01.07.2013.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети «Интернет» на сайте суда- fasvso.arbitr.ru и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа находит жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Иркутска и ООО «Иомз-Строй» заключен договор аренды № 4623 от 05.10.2011, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 38:36:000003:12674, расположенный по адресу г. Иркутск, ул. Баумана.

Срок договора аренды определен пунктом 1.7 и составляет с 05.08.2011 по 29.07.2015.

Пунктом 1.6 договора цель использования земельного участка определена: под строительство жилого дома с объекта соцкультбыта, офисами и подземным гаражом -стоянкой.

По акту приема-передачи от 05.08.2011 объект аренды передан арендатору.

21.06.2012 между ООО «Иркутстрой» и ООО «Иомз-Строй» был заключен договор субаренды земельного участка № 01/06-12, согласно которому истец передал в субаренду ответчику земельный участок в пользование общей площадью 4 099 кв.м., с кадастровым №38:36:000003:12674, находящийся по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, ул. Баумана под строительство жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами и подземным гаражом-стоянкой.

По акту от 31.05.2012 земельный участок передан субарендатору.

Согласно пункту 1.3 договора участок предоставляется по строительство жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами и подземным гаражом-стоянкой.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор действует до 29.07.2015 года и вступает в силу с даты его подписания.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 21.08.2012  за номером регистрационной записи 38-38-07/137/2012-123.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что величина арендной платы по договору составляет 281 808 рублей 19 копеек в год.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается сторонами не реже одного раза в год.

Согласно пункту 4.3 договора субарендатор перечисляет плату по договору ежеквартально.

Пунктом 6.2 договора установлено, что за просрочку внесения арендных платежей уплате подлежит неустойка в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

В связи с нарушением субарендатором обязанностей по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей, ООО «Иомз-Строй» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с настоящими исковыми требованиями.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в полном объеме, исходил из отсутствия  в материалах дела доказательств возврата арендованного имущества истцу до истечения спорного периода, полного и своевременного внесения ответчиком арендной платы.

Четвертый арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Как установлено судом, в связи с нарушением субарендатором обязанностей по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей в рамках данного договора субаренды, ООО «Иомз-Строй» обращалось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ООО «Иркутскстрой» о расторжении договора от 21.06.2012 № 01/06-12 субаренды земельного участка (дело № А19-7201/2015).

При рассмотрении арбитражным судом дела № А19-7201/2015 суд пришел к выводу о том, что договор субаренды от 21.06.2012 № 01/06-12 считается расторгнутым в одностороннем порядке с момента получения ООО «Иркутскстрой» уведомления от 14.04.2015 № 12.

Кроме того, решением от 26 сентября 2016 года по делу А19-4879/2016 договор субаренды № 01-06-12 от 21.06.2012, заключенный между ООО «Иомз-Строй» и ООО «Иркутстрой», признан Арбитражным судом прекратившим свое действие с 15.05.2015.

Таким образом, в рамках дел № А19-7201/2015 и А19-4879/2016 судом установлен факт расторжения договора субаренды от 21.06.2012г. № 01/06-12 с 15.05.2015.

Между тем, судами не учтено, что в рамках дела № А19-4879/2016 судом отказано в удовлетворении исковых требований об обязании ООО «Иркутстрой» передать по акту приема-передачи ООО «Иомз-Строй» спорный земельный участок в связи с тем, что на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000003:12674 расположен многоквартирный дом, которому на основании распоряжения Комитета по градостроительной политики администрации от 17.07.2015 № 944-02-349/152 присвоен адрес: «Российская Федерация, Иркутская область, город Иркутск, ул.Баумана, 174/3» и в отношении которого выдано ООО «Иркутстрой» разрешение от 23.07.2015                         № 38-ru38303000-41-2015 на ввод объекта в эксплуатацию, а согласно    свидетельства о государственной регистрации права от 12.10.2015, выданного  Кобякову Н.Г., последним зарегистрировано права собственности на  квартиру,   площадью 25,1 кв.м., этаж 7, по адресу: Иркутская область, г.Иркутск, ул.Баумана, д.174/3, кв.33.

Кроме того, и материалы настоящего дела содержат сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г.Иркутск, ул.Баумана, д.174/3 (выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости).

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

У собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах на основании пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Учитывая положения статьи 23 Закона № 122-ФЗ, статьи 16 Закона № 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона № 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

При этом, государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно  связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ  и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

На основании изложенного Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что вышеуказанные нарушение норм материального и процессуального права привели к принятию неправильных судебных актов, поэтому в соответствии с частями 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду,  с учетом вышеизложенной позиции суда кассационной инстанции,  следует рассмотреть спор по существу, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, оценить представленные в материалы дела доказательства, правильно применить нормы материального и процессуального права и разрешить спор в соответствии с положениями действующего законодательства,  распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 июля 2017 года по делу № А19-14946/2016, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2017 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Меры по приостановлению исполнения судебных актов, принятые на основании определения Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30 ноября 2017 года, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Судьи

 

М.А. Первушина

А.Л. Барская

О.Н. Буркова