ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело № А23-6014/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20.02.2024

Постановление изготовлено в полном объеме 21.02.2024

 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Мосиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии от истца – ФИО2 (доверенность от 01.09.2021); от ответчика – ФИО3 (доверенность от 12.05.2023), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Калугаглавснабстрой» на решение Арбитражного суда Калужской области от 15.11.2023 по делу № А23-6014/2022 (судья Л.П. Сидорычева), принятое по иску товарищества собственников недвижимости «Фрунзе дом № 27-А (г. Тула, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Калугаглавснабстрой» (г. Калуга, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 1 463 832 руб. 88 коп., 

 

УСТАНОВИЛ:

указанным решением иск удовлетворен, ответчик, обратился с апелляционной жалобой о его отмене, ссылается на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства наличия задолженности.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по основаниям, в ней изложенным, просил суд ее удовлетворить. 

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. 

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

ООО «Калугаглавснабетрой» (далее - ответчик, застройщик) является лицом, которому принадлежали на 31 мая 2022 года права на нежилые помещения №№ 1- 4, 11,12,20-22, 24, 29-31,53,57-61,63, 64, 74, 77, 78, 80, 83, 85, 89, 91, 96, 97 (паркинг), нежилые помещения: 146, 147, 148 в многоквартирном доме, расположенных по адресу 

<

...>, корпус А., а именно: помещение с кадастровым номером 71:30:040114:2753, общей площадью 282,2 кв.м. (не было передано дольщику), принадлежит истцу, как застройщику данного многоквартирного дома. (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU71326000-03 8/15 выдано истцу 10.04.2015 года.) 

Задолженность по оплате за содержание и ремонт нежилых помещений и коммунальные услуги на 31 мая 2022 года составляла: 87430 руб. 98 коп. 

Помещение с кадастровым номером 71:30:040114:2822, общей площадью                    267,2 кв.м. (не было передано дольщику), принадлежит истцу, как застройщику данного многоквартирного дома. (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU71326000-038/15 выдано истцу 10.04.2015 года.) 

Задолженность по оплате за содержание и ремонт нежилых помещений и коммунальные услуги на 31 мая 2022 года составляла: 85491 руб. 05 коп. 

 Помещение с кадастровым номером 71:30:040114:2840, общей площадью                       432,8 кв.м. (не было передано дольщику), принадлежит истцу, как застройщику данного многоквартирного дома. (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU71326000-038/15 выдано истцу 10.04.2015 года.) 

Задолженность по оплате за содержание и ремонт нежилых помещений и коммунальные услуги на 31 мая 2022 года составляла: 158000 руб. 85 коп. 

Часть помещения с кадастровым номером 71:30:040114:2823, (парковочные места), зарегистрировано за истцом право общей долевой собственности. 

На 31.05.2022 года за ответчиком числиться 31 парковочных мест по 36,76 кв.м. каждый. 

Задолженность по парковочным местам, согласно выставленным квитанциям по оплате за содержание и ремонт нежилых помещений и коммунальные услуги на 31.05.2022 года составляет: 1132910 руб. 00 коп. 

Всего задолженность по оплате за содержание и ремонт нежилых помещений и коммунальные услуги составляла на 31 мая 2022 года 1463832 рубля 88 копеек 

Бремя содержания помещений, которые еще не переданы дольщикам, остается лежать на застройщике, несмотря на то, что его права как владельца помещений не зафиксированы. Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) и Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - закон о долевом строительстве) установлено, кто и в какой момент несет риски. 

После подписания акта передачи все риски содержания переходят к дольщику. 

Согласно части 6 статьи 4 закона о долевом строительстве риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик

 Статьей 211 ГК РФ предусмотрено, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Из этого следует, что застройщик до передачи имущества дольщику несет все права и обязанности собственника этого имущества. 

Согласно ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

 Обязанность оплачивать расходы на коммунальные услуги и за содержание объектов недвижимости возлагается законом на собственника помещений или застройщика (инвестора) объекта недвижимости или лицо, которому переданы помещения застройщиком (инвестором), собственником по передаточному акту и которое имеет возможность зарегистрировать на себя полученные объекты недвижимости. 

За свободные жилые и нежилые помещения, не переданные застройщиками дома покупателям (инвесторам) расходы на их содержание обязаны нести застройщики в соответствии с вышеуказанными нормами закона.

 В соответствии с этим, застройщик, вложив денежные средства в строительство и, таким образом, являясь потенциальным собственником построенного объекта, обязан нести бремя расходов на его содержание до тех пор, пока объект не перейдет в собственность другим лицам.

 Несмотря на то, что ответчик не подписал договор с товариществом собственников недвижимости «Фрунзе дом № 27-а» (далее - истец, ТСН) о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, который направлялся ему по почте, однако, обязан был нести бремя расходов на содержание общего имущества с момента получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то есть с 10,04.2015 года. 

Таким образом, собственник нежилого помещения или застройщик в случае отсутствия передачи имущества его дольщику в многоквартирном доме, также, как и собственник жилого помещения, обязан платить за содержание общего имущества вне зависимости, пользуется он своим имуществом или нет. 

Состав общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории определен Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г № 491 и ст. 36 ЖК РФ. 

Ответчиком частично была оплачена задолженность за коммунальные услуги за 2015-2020 годы.

Задолженность по оплате за содержание общего имущества по состоянию на 31.05.2022 года подтверждается выставленными ответчику квитанциями, и сметой доходов и расходов на 2021-2022 годами, утвержденную протоколом № 1/2021 от 20.01.2021 года и протоколом № 1/2022 от 19.01.2022 г. 

Истцом представлены в материалы дела сметы расходов и доходов за 2020 - 2022 года, утверждённые протоколами общих собраний, что подтверждается представленными протоколами. 

Все расходы были указаны в представленных отчётах за 2020-2022 года, которые также утверждены общими собраниями собственников помещений. 

Утверждённые и указанные в сметах тарифы представлялись в Жилищную инспекцию, были в общем доступе. 

Собственники помещений данные тарифы не обжаловали, напротив, своими действиями направленными на оплату содержания общего имущества и коммунальных услуг, подтверждали согласие на принятые тарифы.

После обращения в суд ответчик стал заявлять о завышенных тарифах, со ссылкой на отсутствие первичной бухгалтерской документации, подтверждающей фактические расходы истца на содержание и ремонт. 

Истцом предоставлены в материалы дела доказательства с обоснованием применяемых тарифов за каждый год. 

Все необходимые тарифы, а также расшифровка сумм, подлежащих оплате предоставлялась ответчику ежемесячно по окончании соответствующего периода оплаты в квитанциях. 

Ссылаясь на то, что ответчик, являющийся собственником спорных помещений, не вносил плату за содержание и ремонт данных помещений в период с 01.01.2021 по 31.05.2022, истец обратился в Арбитражный суд Калужской области с настоящим иском о взыскании задолженности по коммунальным платежам, за содержание нежилых помещений и парковочных мест в размере 1463832 рубля 88 копеек и судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 27638 руб. и оплате услуг представителя в размере 17000 руб. 

Задолженность ответчика была рассчитана на 31 мая 2022 года.

В ходе рассмотрения дела, после принятия судом искового заявления ответчиком частично погашена задолженность платежным поручением № 361 от 29.06.2022 ответчиком частично оплачена задолженность в сумме 100000 руб., платёжным поручением № 944 от 30 декабря 2022 года ответчиком частично оплачена задолженность в сумме 100000руб., платежным поручением № 28 от 19 января 2023 г. ответчиком частично оплачена задолженность в сумме 100000 руб., платёжным поручением №344 от 28.03.2023 года частично оплачена задолженность в сумме 500000 руб., платёжным поручением № 540 от 18.05.2023 частично оплачена задолженность в сумме 100000 руб.. всего оплачено 900000 руб. 

В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования до 563832 рубля 88 копеек.

В соответствии с уточнением исковых требований от 07.11.2023, задолженность за содержание и ремонт спорных помещений за период с 01.01.2021 по 31.05.2022 составила 563832 руб. 88 коп., согласно принятым судом уточнениям иска. 

В силу статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии  с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются. 

Статьей 210, 249 ГК РФ, а также пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ на собственника помещения в многоквартирном доме, наряду с положением пункта 1 статьи 39 ЖК РФ, возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Из содержания вышеприведенных положений статей ЖК РФ и ГК РФ следует, что лицом, несущим обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, является собственник помещения.

Согласно п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. 

Ссылка ответчика на завышенные коммунальные платежи судом области обоснованно отклонена и не может быть положена в основу решения. 

Истец представил в суд сметы расходов и доходов за 2020 - 2022 года, утвержденные протоколами общих собраний, что подтверждается представленными протоколами. 

Все расходы были указаны в представленных отчетах за 2020-2022 года, которые также утверждены общими собраниями собственников помещений. Утверждённые и указанные в сметах тарифы представлялись в Жилищную инспекцию, были в общем доступе. 

Никто из собственников помещений данные тарифы не обжаловал, напротив, своими действиями направленными на оплату содержания общего имущества и коммунальных услуг, подтверждал согласие на принятые тарифы. 

Как следует из материалов дела расходы истца по содержанию и ремонту спорных помещений, согласно представленному уточнённому расчёту от 03.11.2022 составили 563832 руб. 88коп. за период с 01.01.2021 по 31.05.2022. 

Оценив обстоятельства дела и представленные доказательства в их совокупности в порядке ст. 71 АПК РФ, учитывая принадлежность ответчику на праве собственности спорных помещений и принимая во внимание, что отсутствие договора не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от несения расходов по содержанию принадлежащего ему имущества, суд первой инстанции обоснованно признал невозмещенные ответчиком расходы по содержанию и ремонту спорных помещений неосновательным обогащением последнего за счет истца.

Таким образом, у ответчика возникло неосновательное обогащение за счет истца в виде сбереженной платы за содержание и ремонт спорных помещений в размере 563832 руб. 88 коп. за период с 01.01.2021 по 31.05.2022. 

Исходя из положений ст. 1102 ГК РФ, обязательство из неосновательного обогащения возникает при наличии следующих условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; отсутствуют правовые основания для приобретения или сбережения имущества. 

В силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. 

Таким образом, основанием для применения норм о неосновательном обогащении является факт получения или сбережения имущества ответчиком при отсутствии к тому правовых оснований в виде заключенного договора, односторонней сделки, указания закона или иного правового акта. При этом правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку доказательств уплаты истцу денежных средств в размере 563832 руб. 88 коп. за период с 01.01.2021 по 31.05.2022 ответчиком в материалы дела не представлено, то суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании 563832 руб. 88 коп. 

Довод жалобы об отсутствии первичных бухгалтерских документов, подтверждающих фактические расходы истца не может служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку в силу приведенных норм указанное обстоятельство не освобождает ответчика от исполнения спорного обязательства по оплате.

Доводы жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, оснований для которой у судебной коллегии нет.

Руководствуясь ст. 266, 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 15.11.2023 по делу                                              № А23-6014/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

Судьи                                                                                                                                                                           

                М.М. Дайнеко

                Л.А. Капустина 

                Е.В. Мосина