﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-3061/2016

г. Краснодар

28 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова В.Е. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Компания "Текстиль"» (ИНН 0726001406, ОГРН 1100726000572) и третьих лиц: Махцева Мухамеда Ибрагимовича, общества с ограниченной ответственностью «Горянка» – Нахушева К.А. (доверенности от 30.08.2019, 31.01.2020 и 22.08.2019), в отсутствие истца – индивидуального предпринимателя Хашукоевой Люды Иналовны (ИНН 071402351005, ОГРНИП 307072105800017), ответчиков: местной администрации городского округа Нальчик (ИНН 0711037382, ОГРН 1020700751169), индивидуального предпринимателя Габараева Виктора Константиновича (ИНН 071512125922, ОГРНИП 310072601800044), муниципального казенного учреждения «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик», третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Основание», Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, индивидуального предпринимателя Карамурзова Арсена Авесовича, Мартоковой Фатимы Арсеновны, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Махцева Мухамеда Ибрагимовича, Мартоковой Фатимы Арсеновны и общества с ограниченной ответственностью «Компания "Текстиль"» на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 08.07.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021 по делу № А20-3061/2016, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Хашукоева Л.И. (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Компания "Текстиль"» (далее – компания, общество), местной администрации городского округа Нальчик (далее – администрация), МКУ «Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (далее – учреждение) и индивидуальному предпринимателю Габараеву В.К. (далее – Габараев В.К.) о признании недействительным договора от 09.04.2012 № 112 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18; аннулировании записи от 17.01.2013 № 07-07-01/074/2012-688 и сведений о земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (уточненные требования).

Иск мотивирован тем, что на спорном земельном участке располагается принадлежащее истцу здание котельной; при формировании и предоставлении в собственность указанного земельного участка нарушены его права как собственника данного объекта недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Горянка», Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее – управление) и индивидуальный предприниматель Карамурзов А.А.

Компания предъявила предпринимателю встречный иск о взыскании 237 659 рублей 60 копеек платы за пользование с января 2013 года по март 2018 года сервитутом на земельном участке компании с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенном по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18; возложении на предпринимателя обязанности за свой счет демонтировать электроподстанцию и вантовые растяжки дымовой трубы котельной, самовольно установленные на указанном земельном участке (уточненные требования).

Решением от 28.05.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.04.2019, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных требований отказано; распределены судебные расходы. Суды исходили из того, что компания выкупила земельный участок с нарушением прав предпринимателя как собственника объекта недвижимости, расположенного на этом земельной участке, в связи с чем заключенный ответчиками договор признан недействительным. Отклоняя встречные требования, суды заключили, что они основаны на недействительной сделке, поэтому не подлежат удовлетворению.

Постановлением суда кассационной инстанции от 31.07.2019 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суд округа указал на то, что при делимости земельного участка требование о признании недействительным договора купли-продажи могло быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участка, на который вправе рассчитывать предприниматель. Вопрос делимости спорного участка суды не проверили, поэтому вывод о ничтожности всей сделки признан преждевременным. Судам указано на необходимость рассмотрения вопроса о проведении судебной экспертизы и установления всех собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Махцев М.И., Мартокова Ф.А. и ООО «Основание».

Предприниматель уточнил требования и просил признать недействительным договор купли-продажи от 09.04.2012 № 112 в части указания площади земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31; указать его площадь – 6422,9 кв. м; внести соответствующие изменения в записи регистрации ЕГРН от 17.01.2013 № 07-07-01/074/2012-688; внести изменения в сведения о земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, содержащиеся в ЕГРН, выделив из него земельный участок площадью 1282,1 кв. м с координатами поворотных точек, установленными по результатам судебной экспертизы.

Компания также уточнила требования и просила взыскать с предпринимателя 319 900 рублей 40 копеек платы за пользование с марта 2012 года по декабрь 2019 года сервитутом на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенном по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18.

Решением от 08.07.2020 признан недействительным договор купли-продажи от 09.04.2012 № 112 в части указания площади земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, указана площадь 6422 9 кв. м; из данного участка выделен земельный участок площадью 1282,1 кв. м; соответствующие изменения внесены в ЕГРН. На управление возложена обязанность провести государственную регистрацию изменений, вносимых в сведения о земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, содержащихся в ЕГРН. В удовлетворении встречного иска отказано; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суд первой инстанции с учетом результатов проведенной по делу экспертизы пришел к выводу о том, что права предпринимателя нарушены спорным договором купли-продажи в части площади земельного участка, равной 1282,1 кв. м, которая необходима для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости. Срок исковой давности не пропущен.

Постановлением апелляционного суда от 16.06.2021 решение от 08.07.2020 изменено в части указания поворотных точек части земельного участка площадью 1282,1 кв. м, выделенного из земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31. Судебная коллегия установила, что при проведении первоначальной экспертизы специалистом допущены технические ошибки в части указания поворотных точек выделенного земельного участка, которые исправлены путем проведения по делу дополнительной экспертизы. В остальной части решение оставлено в силе с указанием на правильность изложенных в нем выводов.

В кассационной жалобе Махцев М.И. и Мартокова Ф.А. просят отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителей, оспариваемыми судебными актами нарушены права указанных лиц, поскольку границы выделенного земельного участка пересекаются с принадлежащими им объектами недвижимости. Суды применили нормы закона, утратившие силу. Заявители лишены возможности реализовать свое право на приобретение земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих им объектов. Суд первой инстанции неправомерно не назначил по своей инициативе проведение кадастровых работ. Площадь выделенного земельного участка несоразмерна площади строения предпринимателя. Суды при новом рассмотрении дела не выполнили указания суда кассационной инстанции.

Общество в кассационной жалобе и дополнении к ней просит отменить судебные акты, отказать в первоначальном иске и удовлетворить встречный. Податель жалобы ссылается на то, что заключения судебной и дополнительной экспертиз имеют признаки фальсификации. Суды проигнорировали заявление общества о фальсификации данных доказательств. Апелляционный суд не поставил перед экспертом вопросы, заданные обществом. Эксперт в заключении не обосновал необходимость предоставления предпринимателю земельного участка площадью 1282,1 кв. м, а также проезда к зданию котельной шириной 6,5 м. Фактически обе судебные экспертизы проведены без выезда эксперта на местность. Судами не рассмотрен вопрос о пропуске предпринимателем срока исковой давности. Компания является ненадлежащим ответчиком. В обжалуемом решении имеются ссылки на нормативные акты, утратившие силу. У судов отсутствовали основания для квалификации спорного договора ничтожным без оценки ненормативного правового акта органа местного самоуправления, на основании которого данный договор был подписан. В поведении предпринимателя имеются признаки злоупотребления правом.

В отзыве на кассационные жалобы предприниматель указал на их несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель Махцева М.И., компании и ООО «Горянка» поддержал доводы кассационных жалоб, просил отменить обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалобы рассматриваются в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприниматель является собственником земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:0057 площадью 2100 кв. м, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи от 08.09.2009 № 0809/09 (свидетельство о государственной регистрации права от 26.09.2009).

На указанном земельном участке находятся здание производственного цеха с мансардой площадью 1883 кв. м (литеры А, А1) и склад площадью 270,20 кв. м (литера Г). Указанные объекты недвижимости принадлежат предпринимателю на основании договора купли-продажи от 08.09.2009 № 0809/09 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 26.09.2009).

На основании договора купли-продажи от 15.12.2005 предприниматель является собственником здания котельной площадью 188,30 кв. м (литера Г6), расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 20.04.2006).

9 апреля 2012 года на основании постановления администрации от 22.02.2012 № 260 учреждение (продавец) и компания (покупатель) заключили договор № 112 купли-продажи земельного участка площадью 6409 кв. м – доля 83/100 от общей площади земельного участка (7705 кв. м) с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18.

Пунктом 5 постановления администрации от 22.02.2012 № 260 на земельном участке компании установлен сервитут для обеспечения смежных землепользователей к своим объектам недвижимости.

Предприниматель, полагая, что договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением его преимущественного права на приобретение земельного участка под принадлежащим ему зданием котельной, обратился с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс; в редакции на момент совершения сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Таким образом, не участвующее в договоре лицо, заявляющее иск о признании его недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности, должно доказать законный интерес в предъявлении соответствующего иска, а также обосновать, как будет обеспечена его защита (восстановлено нарушенное право истца) в результате возврата ответчиками всего полученного по оспариваемой им сделке.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Исключительность этого права означает, что собственник объекта недвижимости вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В постановлении от 06.09.2011 № 4275/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим, истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

При делимости земельного участка требование о признании недействительным договора купли-продажи может быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участков, на которые вправе рассчитывать лица, обратившиеся в суд за защитой своего права. Определение такой части производится посредством установления площади земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости, по результатам проведения процедуры межевания (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11).

Если на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении такого участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение (действовавшая до 01.03.2015 статья 36 Земельного кодекса и действующая после указанной даты статья 39.20).

При первоначальном рассмотрении дела определением суда первой инстанции от 13.03.2017 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО «Центр судебных экспертиз "Эксперт-профи"».

В заключении от 11.12.2017 № 236 эксперты пришли к следующим выводам. Вытяжная труба и растяжки к ней являются принадлежностями, необходимыми для эксплуатации котельной площадью 188,3 кв. м (литера Г6), расположенной по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18. Экспертами предложены 4 варианта проезда к зданию через земельный участок с кадастровым номером 07:09:0101023:31 с ул. Неделина;  4 варианта определения границ, площади и координаты поворотных точек земельного участка, необходимого для эксплуатации спорной котельной, а также выявлена реестровая ошибка в сведениях о границах земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, представленных в межевом деле общества. Экспертами предложены 4 варианта конфигураций земельного участка, необходимого для эксплуатации котельной предпринимателя. Экспертами установлено, что земельный участок площадью 150 кв. м, на котором постановлением главы администрации от 22.02.2012 № 260 установлен сервитут, и изображенный в межевом плане, является необходимым для эксплуатации здания котельной предпринимателя.

С учетом наличия технической ошибки в заключении от 11.12.2017 № 236 суд апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела определением от 02.02.2021 назначил дополнительную судебную экспертизу, на разрешение которой поставил вопрос о том, какие координаты поворотных точек имеет земельный участок, необходимый для эксплуатации здания котельной площадью 188,30 кв. м.

В заключении от 09.04.2021 № 97 эксперт определил координаты поворотных точек по всем четырем вариантам, приведенным в заключении экспертов от 11.12.2017 № 236. В судебном заседании эксперт АНО «Центр судебных экспертиз "Эксперт-профи"» пояснил, что техническая ошибка допущена в результате переноса координат из одной системы в другую. Несмотря на ошибочность координат ни границы, ни площадь участка не изменятся в результате указания верных координат поворотных точек.

Повторно исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, принимая во внимание заключения судебных экспертиз от 11.12.2017 № 236 и от 09.04.2021 № 97 (дополнительная), установив факт неправомерности передачи обществу части земельного участка, необходимого для эксплуатации здания котельной предпринимателя, и квалифицировав договор купли-продажи от 09.04.2012 № 112 недействительным (ничтожным) в соответствующей части, апелляционный суд пришел к выводу о правомерности предъявленных предпринимателем уточненных требований. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из того, что земельный участок площадью 150 кв. м, на котором постановлением главы администрации от 22.02.2012 № 260 установлен сервитут, является необходимым для эксплуатации здания котельной предпринимателя.

Приведенные в кассационных жалобах доводы, связанные с несогласием с результатами дополнительной судебной экспертизы, проверены и отклонены апелляционным судом, который назначил дополнительную экспертизу только на предмет установления факта наличия технической ошибки в заключении экспертов от 11.12.2017 № 236, в связи с чем не ставил перед экспертом иные предложенные сторонами вопросы.

При этом суд первой инстанции неоднократно откладывал судебное разбирательство в целях предоставления сторонам возможности при новом рассмотрении дела заявить ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы (кадастровых работ), однако участвующие в деле лица данным правом не воспользовались, в связи с чем несут соответствующие процессуальные риски (статья 9 Кодекса).

Доводы Махцева М.И. и Мартоковой Ф.А. о нарушении обжалуемыми судебными актами их прав как правообладателей объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, не принимаются. Указанные лица после привлечения их судом первой инстанции к участию в деле каких-либо самостоятельных требований не заявили, о проведении экспертизы не ходатайствовали, поэтому суды правомерно рассмотрели спор по имеющимся в деле документам. Кроме того, в рамках данного дела вопрос о предоставлении спорного земельного участка не рассматривался.

В обжалуемых судебных актах приведены мотивы, по которым суды пришли к соответствующим выводам, с указанием на определенные доказательства, исследованные и оцененные в их совокупности по правилам статьи 71 Кодекса. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Кодекса, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Основания для отмены постановления по приведенным в кассационных жалобах доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021 по делу № А20-3061/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                        Е.Г. Соловьев

Судьи                                                                                                                       В.Е. Епифанов

                                                                                                                                  Р.Г. Калуцких