Дело № А43-13375/2023

16 июля 2024 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2024 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 08.02.2024 по делу № А43-13375/2023,

принятое по иску администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>) третье лицо: ФИО1, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

при участии представителей: от ответчика – ФИО3 по доверенности от 26.07.2022 сроком на 5 лет, диплому о высшем юридическом образовании рег. №07-4/1-07 от 18.12.2007; эксперта АНО «Центр экспертиз торгово-промышленной палаты Нижегородской области» – ФИО4 по паспорту;

установил.

Администрация города Нижнего Новгорода (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик, ИП ФИО2, Предприниматель) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 17878/03 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок 13.

К делу в качестве третьего лица привлечена ФИО1.

Решением от 08.02.2024 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил требования истца, урегулировал разногласия, возникшие между Администрацией и ИП ФИО2 при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 17878/03 в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0030404:1846, расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок 13, установив в титульном листе, пункте 1.1, приложениях № 2, № 3/01, № 3/02 договора площадь земельного участка в размере 3404 кв.м.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 и ФИО1 обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ФИО1 в апелляционной жалобе указывает, что факт использования части земельного участка в размере 1 733 кв.м подтвержден вступившим в силу решением Нижегородского районного суда от 25.10.21 года по делу №2-5608/21. 

Заявитель жалобы ссылается на недостатки экспертного исследования. Считает, что судебная экспертиза не может быть принята в качестве надлежащего доказательства по делу. Не согласен с произведенным экспертом расчетом площади земельного участка для использования здания общественного назначения, принадлежащего ответчику и третьему лицу. Отмечает, что эксперт неправомерно рассчитывает дополнительно парковки для каждого этажа здания и их суммирует все площади, 

Апеллянт считает, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы по делу.

ИП ФИО2 в апелляционной жалобе указывает, что ранее в судебном порядке уже была установлена площадь, необходимая для эксплуатации и обслуживания здания. Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 30.09.2021 по делу А43-17243/2021 установлен факт пользования предпринимателем ФИО2 совместно с ФИО1 земельным участком площадью 1733 кв.м., расположенным под принадлежащим зданием и необходимым для его использования.

Ответчик также ссылается на недостатки экспертного исследования. Считает, что выводы эксперта АНО "Центр экспертиз Торгово-промышленной палаты Нижегородской области" ФИО4 противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела: экспертом неправильно определено назначение здания; эксперт неправильно применил нормы права; эксперт неправильно рассчитал потребности в парковочных местах и не руководствовался при этом действующими требованиями, установленными в городе Нижнем Новгороде.

Администрация представила отзыв на апелляционные жалобы от 10.06.2024, указала на законность принятого судебного акта, в удовлетворении апелляционных жалоб просила отказать.

Определением суда от 18.06.2024 рассмотрение апелляционных жалоб отложено в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для дачи пояснений относительно заключения вызван эксперт АНО «Центр экспертиз торгово-промышленной палаты Нижегородской области» ФИО4

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Эксперт ФИО4 дал пояснения относительно проведенного исследования. Указал, что ошибочно при определении площади земельного участка необходимого для использования спорного здания произвел суммирование площадей земельных  участков, необходимых для использования предприятия торговли и помещения кафе. В тоже время при суммировании площади земельного участка, необходимого для предприятия торговли- 2523,6 кв.м. и площади земельного участка для парковочных мест- 750 кв.м. будет соответствовать площади, сформированного спорного земельного участка.  

В судебном заседании рассмотрены и отклонены ходатайства ответчика и третьего лица о назначении по делу повторной экспертизы, удовлетворено ходатайство предпринимателя о приобщении к материалам дела рецензии от 29.02.2024 №69-02/24 (протокол судебного заседания от 02.07.2024).

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Администрации по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 52:18:0030404:1846, местоположение: 

<

...> земельный участок, 13 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Нижний Новгород.

На данном земельном участке расположено двухэтажное нежилое здание общественного    назначения    № 12    (по    генплану)    с    кадастровым    номером 52:18:0030404:3667, общей площадью 1461,5 кв.м. 

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, ИП ФИО2 и       ФИО1 являются собственниками указанного здания (по 1/2 доли в праве).

04.08.2022 в адрес ИП ФИО2 направлен проект договора аренды земельного участка № 17878/03 с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 60-75).

Разногласия сторон возникли в отношении площади земельного участка, необходимого для использования здания.

Наличие указанных разногласий явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском об их урегулировании.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 названного Кодекса).

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Исходя из содержания данных норм, заключение договора аренды земельного участка является не правом, а обязанностью правообладателя здания, расположенном на этом земельном участке.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0030404:1846, площадью 3404 кв.м., расположено двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером 52:18:0030404:3667, площадью 1461,5 кв.м., собственниками которого являются ИП ФИО2 и ФИО1 в равных долях, что свидетельствует о наличии обязанности заключить договор аренды этого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. 

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

Из системного толкования норм гражданского и земельного законодательства следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Таким образом, в рамках рассматриваемого спора подлежат установлению следующее обстоятельство: является ли отраженная в проекте договора аренды площадь земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования по назначению) расположенного на нем объекта недвижимости.

С целью установления площади земельного участка, необходимой и достаточной для использования по назначению двухэтажного нежилого здания, определением суда от 13.09.2023 назначена судебная экспертизы, производство которой поручено эксперту АНО «Центр экспертиз Торгово-промышленной палаты Нижегородской области» ФИО4

Согласно заключению эксперта от 27.12.2023 № 0050100096д для использования по назначению двухэтажного нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0030404:3667 площадью 1461,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, необходимой и достаточной является площадь земельного участка, равная 4518,6 кв.м (т. 1 л.д. 152).

В заключении эксперта установлено, что на дату экспертного осмотра вокруг здания выполнена планировка и благоустройство территории в границах исследуемого участка, оборудованы подъезды автотранспорта для погрузо-разгрузочных работ, выполнены асфальтобетонные тротуары (л.д. 147). На первом этаже исследуемого здания располагаются торговые и подсобные помещения. На втором этаже располагаются помещения кафе. Размеры земельных участков для предприятий торговли определяются в зависимости от размеров торговой площади, для предприятий общественного питания - в зависимости от числа посадочных мест (л.д. 148). Экспертом установлено, что минимальная нормируемая площадь земельного участка для исследуемого здания, как предприятия торговли, составляет 2523,6 кв.м.; как предприятия общественного питания - 1245 кв.м. Земельный участок, на котором располагается общественное здание, должен быть оборудован стоянкой для автомобилей. Размер необходимого земельного участка для оборудования наземной стоянки легковых автомобилей составляет 750 кв.м.        (т. 1 л.д. 150-151). 

В судебном заседании 31.01.2024 эксперт ФИО4 ответил на вопросы суда и сторон в отношении заключения от 27.12.2023 № 0050100096д.

В ходе судебного разбирательства в суде  апелляционной инстанций, экспертом также даны пояснения относительно выполненного экспертного заключения и необходимые ответы на поставленные вопросы.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами. Вместе с тем, на основании статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Судом установлено, что экспертное заключение  от 27.12.2023 № 0050100096д по форме и содержанию соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В суде апелляционной инстанции эксперт указал, что ошибочно при определении площади земельного участка необходимого для использования спорного здания произвел суммирование площадей земельных  участков, необходимых для использования предприятия торговли и помещения кафе.

В тоже время ошибочность данного вывода не свидетельствует о неправомерности иных выводов, изложенных в судебной экспертизе.

Суд апелляционной инстанции полагает, что эксперт при определении площади земельного участка необходимой для его использования обоснованно исходил из фактического функционального назначения помещений, расположенных в спорном здании. 

Выбор конкретных методов и методик экспертного исследования является прерогативой эксперта. Квалификация эксперта подтверждена, в связи с чем отсутствуют основания считать данное заключение ненадлежащим доказательством по делу.

В рассматриваемом случае, суд апелляционной инстанции полагает, что для определения площади земельного участка, необходимого для использования по назначению спорного здания, следует суммировать площадь земельного участка для здания, как предприятия торговли и площадь земельного участка для парковочных мест.

Таким образом, для использования по назначению двухэтажного нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0030404:3667 площадью 1461,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> необходимой и достаточной является площадь земельного участка 3273,6 кв.м. (2523,6+750).

Указанная площадь имеет незначительные расхождения с площадью 3404 кв.м., сформированного под спорным зданием, земельного участка с кадастровым номером 52:18:0030404:1846. 

          Представленная ответчиком в суд апелляционной инстанции рецензия №69-02/24 от 29.02.2024 судом во внимание не принимается, поскольку не может преодолеть доказательственную силу проведенной по настоящему делу судебной экспертизы. 

Данная рецензия подготовлена вне рамок судебного процесса, выводы специалиста являются субъективным мнением частного лица, не предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В связи с изложенным заявленные ответчиком и третьим лицом ходатайства о назначении повторной экспертизы суд первой инстанции обоснованно отклонил, основания для проведения повторной экспертизы не усматриваются (ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка ответчика на судебные акты по делу А43-17243/2021 и №2-5608/2021 судом не принимается. 

 В соответствии с частями 2, 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Вступившие в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Вместе с тем, по смыслу приведенной процессуальной нормы преюдициальное значение приобретают лишь те фактические обстоятельства, установление которых судом ранее (по другому делу) основано на оценке спорных правоотношений в определенном объеме. Преюдициальное значение судебного акта следует воспринимать с учетом тех или иных особенностей ранее рассмотренного дела: предмета и основания заявленных требований, предмета доказывания, доводов участников спора, выводов суда по существу спора в связи с конкретными доказательствами, представленными лицами, участвующими в деле, и исследованными и оцененными судом. При этом одна лишь оценка конкретного доказательства (в той или иной части) не может рассматриваться как основание, необходимое и достаточное для окончательного вывода о преюдиции. 

Судами по делам №А43-17243/2021 и №2-5608/2021 не разрешался вопрос об определении размера площади земельного участка, необходимого для использования по назначению спорного здания.

Суды по указанным делам пришли лишь к выводу о недоказанности фактического использования ИП ФИО2 и  ФИО1 земельного участка всей площадью 3404 кв.м. за иной период времени.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции  не усматривает преюдициального характера для рассмотрения настоящего дела решения Арбитражного суда Нижегородской области от 30.09.2021 №А43-17243/2021 и  решения Нижегородского районного суда от 25.10.21 года по делу №2-5608/21.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что требования истца являются обоснованными, правомерными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем  необходимо урегулировать разногласия по спорным пунктам в предложенной Администрацией редакции.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Доводы апелляционных жалоб проверены судом апелляционной инстанции и отклонены по вышеизложенным основаниям.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителей апелляционных жалоб. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного  суда Нижегородской области от 08.02.2024 по делу № А43-13375/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

Судьи

Д.Г. Малькова

Н.В. Устинова