АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА 

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

 Москва 24.08.2023 Дело № А40-105473/2014 

Резолютивная часть постановления объявлена 21.08.2023,  

полный текст постановления изготовлен 24.08.2023, Арбитражный суд Московского округа 

в составе: председательствующего-судьи Каменецкого Д.В.,  судей: Коротковой Е.Н., Паньковой Н.М.,  

при участии в заседании: 

от Администрации городского округа Красногорск Московской области:  ФИО1 по дов. от 07.06.2023, ФИО2 по дов. от 30.06.2023,  

от конкурсного управляющего АО «Мосстроймеханизация-5»: ФИО3 по  дов. от 24.04.2023,  

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа Красногорск Московской области на определение Арбитражного суда города Москвы от 06.04.2023, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2023, 

по заявлению о признании недействительным одностороннего отказа  Администрации городского округа Красногорск Московской области от  исполнения Договора № З-Д/020908 от 02.10.2008 о развитии застроенной  территории микрорайона № 5 г. Красногорска и применении последствий  недействительности сделки  

в рамках дела о признании АО «Мосстроймеханизация-5» несостоятельным  (банкротом),  

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2022  АО «Мосстроймеханизация-5» (АО «МСМ-5», должник) признано  несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное  производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4  

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление временного  управляющего должника, поддержанное впоследствии конкурсным  управляющим, о признании недействительным одностороннего отказа  Администрации городского округа Красногорск Московской области от  исполнения Договора от 02.10.2008 № З-Д/020908 о развитии застроенной  территории микрорайона № 5 г. Красногорска, заключенного между ЗАО  «Мосстроймеханизация-5» (в настоящее время - АО «Мосстроймеханизация5») и Администрацией городского округа Красногорск Московской области  (правопреемник Администрации Красногорского муниципального района) и  применении последствий недействительности сделки.  

Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.04.2023,  оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного  апелляционного суда от 02.06.2023, недействительной сделкой признан  односторонний отказ Администрации городского округа Красногорск  Московской области от исполнения Договора от 02.10.2008 № З-Д/020908 о  развитии застроенной территории микрорайона № 5 г. Красногорска,  заключенного между ЗАО «Мосстроймеханизация-5» (в настоящее время - АО  «Мосстроймеханизация-5») и Администрацией городского округа Красногорск  Московской области (правопреемник Администрации Красногорского  муниципального района).  

Не согласившись с указанными судебными актами, Администрация  городского округа Красногорск Московской области обратилась в  

Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой  просит судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменить,  направить обособленный спор на новое рассмотрение в арбитражный суд  первой инстанции.  

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на  нарушение судом норм материального права и не соответствие выводов суда  обстоятельствам обособленного спора.  

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий  АО «Мосстроймеханизация-5» с доводами Администрации не согласился,  просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную  жалобу – без удовлетворения.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и  месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте  http://kad.arbitr.ru.  

В заседании суда кассационной инстанции представитель  Администрации городского округа Красногорск Московской области  поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, в полном объеме.  

Представитель конкурсного управляющего должника в судебном  заседании против удовлетворения кассационной жалобы возражал со ссылкой  на законность обжалуемых судебных актов.  

Изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав  представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела,  проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм  материального и процессуального права, а также соответствие выводов,  содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд  кассационной инстанции приходит к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и  апелляционной инстанций, 02.10.2008 между должником и Администрацией  

Красногорского муниципального района Московской области (в настоящее  время Администрация городского округа Красногорск Московской области)  заключен договор № 3-Д/020908 о развитии застроенной территории  микрорайона № 5 г. Красногорска (Договор).  

В соответствии с п. 3.1.3 Договора АО «МСМ-5» обязалось  осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой  принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом  планировки застроенной территории до 31.12.2015.  

В соответствии с разделом 2 договора цена права на его заключение  устанавливается по результатам аукциона в рублях РФ в соответствии с  протоколом о результатах аукциона от 02.09.2008 и составляет 153000000 руб.  Единственный участник аукциона перечисляет денежные средства на  расчётный счёт местного бюджета. Первоначальный платёж составляет  76500000 руб. (50 % от цены права на заключение договора), за вычетом суммы  внесённого задатка на участие в аукционе в размере 30600000 руб., вносится в  течение 30 календарных дней с момента подписания договора. Оставшийся  платёж вносится в течение 6 месяцев.  

05.04.2013 между должником и Администрацией заключено  дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым срок  осуществления строительства на застроенной территории продлен до  31.12.2020 в связи отсутствием возможности у АО «МСМ-5» осуществить  реализацию принятых обязательств по договору по комплексной застройке  микрорайона № 5 г. Красногорск из-за действий/бездействия администрации.  

05.05.2016 Администрацией в адрес должника направлено письмо   № 125/1778, содержащее уведомление об одностороннем отказе от исполнения  Договора в соответствии с его п. 6.3.2, 6.3.4 и п. 1 ст. 450.1 Гражданского  кодекса Российской Федерации.  

Отказ Администрации от исполнения Договора мотивирован  неисполнением должником следующих обязательств по договору: не  разработана документация по планировке территории (п. 3.1.1 Договора); не  выполнено в срок расселение домов (3.1.2 Договора); не осуществлено в срок  

до 31.12.2015 строительство на территории (п. 3.1.3 Договора); не уплачена в  течение 60 месяцев с момента заключения договора выкупная цена за  изымаемые администрацией жилые и нежилые помещения в домах (п. 3.1.4  Договора); не осуществлена в течение 78 месяцев с момента заключения  договора ликвидация и (или) реконструкция объектов инженерной  инфраструктуры (п. 3.1.5 Договора); не оплачена цена права на заключение  договора (п. 3.1.6 Договора).  

В соответствии с п. 6.3.2 Договора заказчик вправе в одностороннем  порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения  застройщиком обязательств, предусмотренных п.3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5,  3.1.6 Договора.  

В соответствии с п. 6.3.4 Договора при одностороннем отказе от  исполнения договора одной из сторон договор считается расторгнутым через 30  календарных дней после направления другой стороне соответствующего  заказного уведомления.  

Временный управляющий, полагая, что односторонний отказ  Администрации от исполнения Договора совершен без учета условий  дополнительного соглашения к Договору о продлении срока договора, а также,  что должником полностью выплачена цена права на заключение договора, а  невыполнение должником обязательств стало следствием нарушения  администрацией своей части встречных предоставлений, обратился в  арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего обособленного  спора заявлением. Впоследствии конкурсный управляющий должника, как  правопреемник временного управляющего, поддержал заявленные требования.  

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дела о несостоятельности  (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам,  предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской  Федерации, с особенностями, установленными Федерального закона «О  несостоятельности (банкротстве)».  

Согласно п. 1 ст. 61.1 Федерального закона «О несостоятельности  (банкротстве)» сделки, совершенные должником или другими лицами за счет  должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с  Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в  порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.  

В п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных  с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности  (банкротстве)» разъяснено, что в порядке главы III.1 Закона о банкротстве (в  силу пункта 1 статьи 61.1) подлежат рассмотрению требования арбитражного  управляющего о признании недействительными сделок должника как по  специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве (статьи  61.2 и 61.3 и иные содержащиеся в этом Законе помимо главы III.1 основания),  так и по общим основаниям, предусмотренным гражданским  законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным ГК РФ или  законодательством о юридических лицах).  

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории,  регулируются положениями ст. 46.1 - 46.3 ГрК РФ, которые были внесены в  данный кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении  изменении в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные  законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов  жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в  хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.  

Данным законом введено понятие «развитие застроенной территории»,  которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений,  являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному  основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной  территории.  

В соответствии со ст. 46.1 ГрК РФ в редакции, действовавшей в  спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах  элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части  

(частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их  частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом  местного самоуправления по инициативе органа государственной власти  субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических  или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также  местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии -  утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей  обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о  развитии застроенной территории может быть принято, если на такой  территории расположены: многоквартирные дома, признанные в  установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и  подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых  планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных  представительным органом местного самоуправления.  

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии  застроенной территории должно приниматься органом местного  самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах  градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного  регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования  в целях освобождения земельных участков от старых строении и их нового  комплексного освоения.  

Согласно ч. 1 ст. 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный  период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона  обязуется в установленный договором срок своими силами и за свои счет и  (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить  обязательства в соответствии с пп. 3 - 6 ч. 3 указанной статьи, а другая сторона  (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для  выполнения обязательств в соответствии с пп. 7 - 9 ч. 3 этой же статьи.  

В ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к  которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади  

застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии,  перечень адресов здании, строении, сооружении, подлежащих сносу,  реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора;  ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение  договора, взаимные обязательства сторон договора.  

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган  местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для  строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии  путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для  застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на  право заключения такого договора) - подготовить проект планировки  застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную  или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления  гражданам определенных категории, уплатить выкупную цену за изымаемые  жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить  строительство на территории, в отношении которой принято решение о  развитии.  

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о  развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного  самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению  жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению  благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих  сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного  жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных  участков в границах подлежащей развитию территории для капитального  строительства и получению прибыли в результате использования и реализации  построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют  нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территории может  осуществляться в целях благоустройства территории без возведения  капитальных объектов.  

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора  о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами  органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии  застроенной территории с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 2, п. 1 ст.  307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также  нормы гражданского законодательства.  

Согласно нормам п. 1 ст. 328 ГК РФ, встречным признается исполнение  обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой  стороной своих обязательств.  

В соответствии с п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению  сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или  договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по  решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или  договором.  

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор  может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном  нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях,  предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.  

По общим правилам пункта 2 статьи 1 ГК РФ применяемого во  взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и  юридические лица свободны в заключении договора и приобретают свои  гражданские права своей волей и в своем интересе.  

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по  усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего  условия предписано законом или иными правовыми актами.  

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение  обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора,  является основанием для его изменения или расторжения, если иное не  предусмотрено договором или не вытекает из его существа.  

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они  изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть,  договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно  отличающихся условиях.  

Вопреки доводам кассационной жалобы, выводы судов первой и  апелляционной инстанции основаны на обстоятельствах настоящего  обособленного спора.  

Так судом установлено, что АО «МСМ-5» внесена оплата по Договору  на основании платежных поручений № 3712 от 22.08.2008, № 4227 от  12.09.2008, № 4228 от 12.09.2008, № 5713 от 14.11 2013, а также договора  перевода долга № 89 от 16.05.2014 (АО «МСМ-5» дополнительно оплатило  пени по Договору в размере 55886000 руб.).  

Все обязательства должника по оплате цены договора исполнены, в  связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что отказ  Администрации от Договора со ссылкой на неисполнение АО «МСМ-5»  условий п. 3.1.6 Договора является неправомерным.  

Условиями п. 3.1.1. застройщик (должник) принял на себя  обязательства подготовить проект планировки застроенной территории,  включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с  утвержденными администрацией расчетными показателями обеспечения  застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового  назначения, объектами инженерной инфраструктуры в течение 2 месяцев с  момента заключения настоящего договора, и вынести на публичные слушания в  установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке  (п. 3.1.1).  

В свою очередь, администрация обязалась утвердить проект  планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной  территории по результатам публичных слушаний в течение 1 месяца с момента  предоставления на утверждение такого проекта (п. 3.2.1).  

Согласно п. 3.1.2. договора должник обязался создать либо приобрести,  а также передать в муниципальную собственность не менее 6264,8 кв.м.  

благоустроенных жилых помещений в границах микрорайона № 5 города  Красногорска в целях дальнейшего предоставления гражданам, выселяемых из  жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма,  расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято  решение о развитии, в течение 60 месяцев с момента заключения договора.  

Застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на  основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным  законодательством, жилые и нежилые помещения в домах, включенных в  муниципальную адресную программу развития застроенной территории (улица  Волоколамское шоссе, жилые дома №№ 1, 3, 4, 5, 6, 7/1, 8, 10, 11/1; улица  Чайковского, жилые дома №№ 2, 6, 7, 9, 11, 13; Строительный проезд, жилые  дома №№ 3, 5; проезд Чехова, жилые дома №№ 3, 4, 5, 6) и расположенных на  застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие  многоквартирные дома, по результатам независимой оценки в течение 60  месяцев с момента заключения настоящего договора (п. 3.1.4.).  

Администрация обязалась принять в установленном порядке решение  об изъятии путем выкупа помещений в жилых домах, признанных аварийными  и подлежащими сносу, включенных в адресную программу, утвержденную  советом депутатов Красногорского муниципального района, и расположенных  на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии,  а также земельных участков, на которых расположены такие дома в  установленные законодательством сроки (п. 3.2.2.).  

Согласно п. 3.1.5. договора должник обязался осуществить ликвидацию,  строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной инфраструктуры, а  также строительство и реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры в течение 78 месяцев с момента заключения  договора.  

Строительство на застроенной территории, в отношении которой  принято решение о развитии, в соответствии с утверждённым проектом  планировки застроенной территории должно было быть осуществлено до  31.12.2020 (п. 3.1.3. в редакции дополнительного соглашения).  

В соответствии с п. 10 ст. 45 ГрК РФ подготовка документации по  планировке территории осуществляется на основании документов  территориального планирования, правил землепользования и застройки в  соответствии с требованиями технических регламентов, градостроительных  регламентов.  

При этом в 2010 году прекратил действие Генеральный план г.  Красногорск. Новый Генплан не утверждался до 26.12.2019, что делало  невозможным согласование проектной документации.  

Суд правомерно указал, что в силу ч. 3 ст. 9, п. 3 ч. 1 ст. 18 ГрК РФ  Генеральный план как документ территориального планирования является  обязательным при реализации решений по градостроительному зонированию и  планировке территории.  

Подготовленный АО «МСМ-5» проект планировки территории  совместно с проектом межевания были утверждены Постановлением  Администрации № 833 от 29.09.2011 с учетом решения коллегии Министерства  строительного комплекса Московской области № 5/2-2 от 27.06.2011, т.е. с  существенным нарушением сроков более чем на 3 года, установленных п. 3.2.1.  Договора.  

При этом, условиями дополнительного соглашения от 05.04.2013 к  договору администрация признала свое бездействие (просрочку исполнения),  подтвердив, что по ее вине застройщик был лишен возможности исполнять  свои обязательства по комплексной застройке микрорайона № 5 г.  Красногорска. Стороны признали существенное изменение обстоятельств,  повлиявших на изменение сроков:  

- решения коллегии Министерства строительного комплекса  Московской области № 5/2-2, разрешающее проектирование и строительство  предусмотренных договором № 3-Д/020908 о развитии застроенной территории  микрорайона № 5 г. Красногорска, было принято 27.06.2011;  

- проект планировки территории микрорайона № 5 утвержден  постановлением администрации 29.09.2011;  

- длительно оформлялись документы о перемене собственника  котельной № 1, подлежащей первоочередной реконструкции в рамках договора,  для создания условий подключения объектов на территории, в отношении  которой было принято решение о развитии.  

Кроме того, пунктом 1 дополнительного соглашения п. 3.1.3 Договора  изложен в новой редакции: «Осуществить строительство на застроенной  территории, в отношении которой принято решение о развитии в соответствии  с утвержденным проектом планировки застроенной территории до 31.12.2020».  

Таким образом, в связи с существенным изменением обстоятельств,  ставших следствием виновного бездействия администрации, срок исполнения  обязательств застройщика был продлен на пять лет.  

Суд правомерно указал, что Администрация, совершая 05.05.2016  сделку по одностороннему отказу от договора по мотиву нарушения  застройщиком срока по п. 3.1.3. Договора, не могла не осознавать, что этот  срок не истек, и у застройщика имеется еще 4,5 года на завершение  строительства.  

При таких установленных обстоятельствах суд первой инстанции  пришел к правильному выводу, что действия администрации по отказу от  договора фактически воспрепятствовали строительству и нарушили законные  права АО «МСМ-5».  

Судом также установлено, что в связи с продлением сроков реализации  проекта АО «МСМ-5» разработало единую архитектурную Концепцию мкр. №  1 и № 5 Красногорского муниципального района и провело процедуру ее  утверждения на Градостроительном совете Московской области в 2014 году,  что подтверждается выпиской из Протокола № 37 Градостроительного совета  Московской области от 14.10.2014.  

Распорядительным документом Градостроительного Совета  Московской области предусмотрена разработка нового проекта планировки  взамен проекта планировки, утвержденного постановлением Администрации  городского поселения Красногорск № 833 от 29.09.2011 и указано на  

необходимость учета находящегося в разработке генерального плана, еще не  утвержденного уполномоченным органом.  

АО «МСМ-5» в целях исполнения Протокола № 37 заключило договор   № 63-2014 от 08.04.2014 на разработку научно-технической продукции с ГУП  Московской области «Научно-исследовательский и проектный институт  градостроительства» на разработку «Проекта планировки территории  микрорайона № 5»; представило ГУП МО «НИиПИ градостроительства»  необходимые документы для выполнения работ по договору № 63-2014, в том  числе и Протокол № 37, что подтверждается Сопроводительным письмом №  031 от 20.01.2015; подготовило в соответствии с положениями постановления  Правительства Московской области № 1197/52 от 30.12.2014 техническое  задание на разработку градостроительной документации.  

АО «МСМ-5» направило в администрацию на согласование проект  технического задания на разработку, предусмотренного Протоколом № 37  проекта планировки, что подтверждается обращением № 104 от 11.02.2015.  

Во исполнение п. 3.1.1 договора должник дважды письмом № 277 от  08.04.2015 и от 13.01.2016 и письмом № 05 от 13.01.2016 предоставлял  необходимую документацию для разработки проекта планировки на  согласование в Главное управление Архитектуры и Градостроительства  Московской области.  

В соответствии с требованиями постановления Правительства  Московской области № 1197/52 от 30.12.2014 (действовало до 30.12.2016)  Министерство строительного комплекса Московской области обязано  утвердить техническое задание, представленное в рамках договора развития  территории, в течение 14 дней. Утвержденное техническое задание является  основанием для разработки и утверждения нового проекта планировки  территории. При этом, Мособлархитектура и Министерство строительства  Московской области не представили ответ на поступившую от АО «МСМ-5»  документацию.  

Письмом исх. № 180 от 16.03.2016 АО «МСМ-5» направило министру  строительного комплекса письменное обращение, в котором указало, что с  

апреля 2015 года на согласовании в Главном управлении Архитектуры и  Градостроительства Московской области находится техническое задание,  предусмотренное постановлением Правительства Московской области №  1197/52 от 30.12.2014. Письмом исх. № 275 от 18.04.2016 направлено  обращение в адрес Губернатора Московской области с просьбой дать  соответствующие поручения Министерству строительного комплекса.  

Несмотря на предпринятые АО «МСМ-5» действия, техническое  задание не согласовано, ответ не дан, причины не согласования проекта  своевременно, ответчиком не раскрыты.  

При этом, до 05.07.2019 продолжал действовать проект планировки  комплексной реконструкции микрорайона № 5 г. Красногорска в составе с  проектом межевания (утв. постановлением администрации № 833 от  29.09.2011). Постановлением от 05.07.2019 № 1496/7 администрация отменила  указанный проект в связи с необходимостью предоставления другому  землепользователю (ПАО «Красногорская теплосеть») в аренду земельного  участка площадью 1252 кв.м., расположенного в кадастровом квартале  50:11:0010304.  

Решением Совета депутатов городского округа Красногорск от  26.12.2019 № 273/23 утвержден Генеральный план городского округа  Красногорск, устанавливающий новые функциональные зоны и  градостроительные регламенты, в планы застройки города реализация договора  развития застроенной территории микрорайона № 5 не была заложена, в связи  с чем, все разработанные проекты утратили свою актуальность, возникла  необходимость пересмотра всех проектных решений.  

Судом правильно указано, что приведенные обстоятельства не зависели  от воли должника, являлись существенными для целей реализации договора и  получения разрешительных документов (внесения изменений), без которых  невозможно осуществление строительства.  

Одновременно суд установил, что должником предпринимались  активные действий по выполнению принятых на себя обязательств:  разработана единая архитектурная концепция мкр. № 1 и № 5 Красногорского  

района и утверждена на Градостроительном совете Московкой области от  14.10.2014; должник выполнил реконструкцию ПС № 860 «Ильинская»,  прокладку КЛ 20 кВ, строительство РТП 20/10 с заводом на построенную РТП  15 МВТ свободной электрической мощности общей стоимостью более 350 млн  руб.; приступил к комплексной реконструкции котельной № 1, увеличивающей  ее мощность до 80 МВт (при потребности нового строительства 40 МВт); за  счет собственных средств приобрел земельный участок и здание котельной,  провел процедуру изменения вида разрешенного использования земельного  участка, получило технические условия на ликвидацию котельной № 9 и  переключение существующих потребителей на реконструируемую котельную 1,  получил градостроительный план земельного участка; осуществил  проектирование стартового дома, запланированного под переселение жителей  из ветхих и аварийных жилых домов № 8,10,11/1 по Волоколамскому шоссе  (проектная документация сдана в государственную экспертизу); разработал  архитектурную концепцию корректировки планировочной документации мкр. 5  г. Красногорска, которая была рассмотрена и одобрена на заседании  Градостроительного совета Московской области в октябре 2014 года; выполнил  корректировку планировочной документации в соответствии с одобренными  Градостроительным советом Московской области технико-экономическими  показателями, учитывающими максимально возможную на данной территории  социальную нагрузку, в том числе снос и расселение более 50 тыс.кв.м ветхого  и аварийного жилого фонда.  

Как следует из вышеприведенных норм ГрК РФ, решение о развитии  застроенной территории может быть принято, если на такой территории  расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном  Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими  сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на  основании муниципальных адресных программ, утвержденных  представительным органом местного самоуправления.  

Таким образом, решение о развитии застроенной территории должно  приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения  

компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при  наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов  градостроительного проектирования в целях освобождения земельных участков  от старых строении и их нового комплексного освоения.  

В настоящем случае п. 3.1.2. Договора предусматривал возникновение  обязательств АО «МСМ-5» по приобретению и передаче в муниципальную  собственность благоустроенных жилых помещений в целях дальнейшего  предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений,  предоставленных по договорам соц. найма, расположенных на территории, в  отношении которой принято решение о развитии.  

Пункт 3.1.4 Договора предусматривал обязательство АО «МСМ-5» по  уплате выкупной цены за изымаемые жилые и нежилые помещения и  земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, которое  возникало на основании решения администрации (то есть исполнение после  совершения встречного предоставления).  

В тоже время, суд, проанализировав нормы п. 8 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ,  ст. 235 ГК РФ, ст.ст. 32, 85, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации,  учел разъяснения п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной  практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»,  согласно которым соблюдение предусмотренной статьей 32 Жилищного  кодекса Российской Федерации процедуры, предшествующей изъятию жилого  помещения у собственника, является обязательным. Данная процедура  включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии  жилого помещения, государственную регистрацию этого решения в органе,  осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним, уведомление в письменной форме собственника  жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия  принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и  дате его государственной регистрации.  

Учитывая изложенное, суд первой инстанции определением от  31.05.2022 предложил Администрации представить такие документы, между  тем, соответствующие доказательства от ответчика не поступили.  

В деле также отсутствуют технические заключения по обследованию  жилых домов с целью фиксации их аварийного состояния, заключения  межведомственной комиссии по рассмотрению материалов экспертизы  состояния домов, иные решения администрации, фиксирующие совершение ею  каких бы то ни было действий, по закреплению за домами статуса непригодных  для проживания, аварийных и подлежащих сносу, а также трехсторонние  соглашения между администрацией, застройщиком и выселяемыми  гражданами.  

Также отсутствуют доказательства предоставления администрацией  должнику информации о перечне, количестве и объеме с указанием параметров  и характеристик (количество занимаемых квартир, комнат, площадей, сведений  о зарегистрированных лицах и пр.) требующихся помещений для подготовки к  осуществлению их изъятия и формирования актуализированного графика  отселения граждан.  

Неисполнение обязанности администрации, предусмотренной п. 3.2.2  Договора исключает возможность исполнения обязательств должника (п. 3.1.4  Договора) уплатить выкупную цену из изымаемые помещения на основании  такого решения.  

В тоже время, суд установил, что конкурсным управляющим  представлены Выписки из реестра аварийных домов, из которых следует, что  ни один из 21 многоквартирных домов в указанный реестр не включены,  аварийными не признаны.  

То есть, судами установлено, что Администрацией не были совершены  действия, предусмотренные вышеперечисленными нормами, по признанию  жилья аварийным и подлежащим сносу, принятию решений об изъятии  помещений и земельных участков, как это предполагалось по смыслу условий  договора.  

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу, что невыполнение  Администрацией указанных обязанностей делает невозможным исполнение  АО «МСМ-5» обязательств, предусмотренных п.п. 3.1.3 - 3.1.5 Договора, так  как к новому строительству на застроенной территории невозможно  приступить при наличии не расселенных домов.  

При этом, допущенная администрацией просрочка, отмена проекта  планировки, внесение изменений в законодательство не позволили должнику  исполнить взятые на себя обязательства в установленные договором  (дополнительным соглашением) сроки (п. 1 ст. 406 ГК РФ).  

Оценив установленные по обособленному спору обстоятельства в  порядке ст. 71 АПК РФ в их взаимной связи и совокупности, суды пришли к  выводу, что Администрация на момент совершения оспариваемой сделки в  полной мере осознавала, что застройщиком уплачена полная цена договора, что  срок строительства еще не истек и был продлен на 5 лет по вине самой  Администрации, что приняты градостроительные нормативы, отменяющие  ранее разработанную застройщиком документацию, что администрацией не  предприняты предварительные действия в отношении аварийного жилья.  

Напротив, АО «МСМ-5» предпринимало все необходимые и зависящие  от него действия, направленные на реализацию указанного договора.  

При указанных обстоятельствах действия по отказу от Договора по  причине нарушений п.п. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5., 3.1.6. договора со  стороны застройщика ранее истечения срока его исполнения совершены  необоснованно.  

Односторонний отказ Администрации от договора расценен судами как  совершенный при злоупотреблении правом, поскольку должник был  объективно лишен возможности исполнять договор в связи с бездействием  администрации, а, следовательно, отсутствовали основания для расторжения  договора.  

Принимая во внимание изложенное, судами первой и апелляционной  инстанций сделан правомерный вывод о доказанности конкурсным  

управляющим наличия оснований для признания оспариваемой сделки  недействительной.  

В тоже время, суд кассационной инстанции считает необоснованным и  преждевременным вывод судов о несении АО «МСМ-5» затрат в размере  1035675710,10 руб.  

Делая указанный вывод, суд не указал какими представленными в  материалы обособленного спора первичными документами подтвержден  именно указанный размер затрат.  

При этом факт заключения договоров не тождественен несению затрат  и без исследования и оценки первичной документации соответствующие  выводы являются преждевременными.  

Кроме того, наличие на стороне должника убытков и их размер к  предмету обособленного спора и заявленным конкурсным управляющим  требованиям не относятся.  

Вместе с тем, названное обстоятельство не свидетельствует о наличии  оснований для изменения (отмены) правильных по существу судебных актов.  

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что кассационная  жалоба не содержит указания на наличие в материалах дела каких-либо  доказательств, опровергающих выводы судов, которым не была бы дана  правовая оценка судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции.  

Судами правильно применены нормы материального права, выводы  судов соответствуют фактическим обстоятельствам и основаны на  всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании  имеющихся в деле доказательств.  

Арбитражный суд кассационной инстанции проверяет судебные акты  судов первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в  кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы (ч. 1 ст. 286 АПК  РФ).  

При этом доводы кассационной жалобы относительно обстоятельств, на  которые кассатор ранее не ссылался, которые не подтверждены имеющимися в  материалах обособленного спора доказательствами и не устанавливались  

судами первой и апелляционной инстанций, не могут быть приняты судом  кассационной инстанции.  

Доводы кассатора о наличии заявлений о признании АО «МСМ-5»  банкротом правомерно отклонены судом апелляционной инстанции как не  являющиеся доказательством невозможности исполнения должником своих  обязательств по договору. Кроме того, в настоящем случае как следует из  Картотеки арбитражных дела, первое заявление о признании АО «МСМ-5»  несостоятельным поступило в суд 08.07.2014, а процедура наблюдения введена  только 03.04.2021.  

Доводы кассационной жалобы, изучены судом округа, однако, они  подлежат отклонению как направленные на переоценку выводов суда по  фактическим обстоятельствам дела, что, в силу статьи 287 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, недопустимо при проверке  судебных актов в кассационном порядке.  

Переоценка имеющихся в материалах дела доказательств и  установленных судами обстоятельств находится за пределами компетенции и  полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных  положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской  Федерации, приведенной в том числе в Определении от 17.02.2015 № 274-О,  ст.ст. 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса,  регламентирующими производство в суде кассационной инстанции,  представляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов  право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм  материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно  исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.  

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды  первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают  доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе  

принципа состязательности, равноправия сторон и непосредственности  судебного разбирательства, что недопустимо.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст.  288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных  актов, судом кассационной инстанции не установлено.  

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 06.04.2023,  постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2023 по  делу № А40-105473/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может  быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской  Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в  порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий-судья Д.В. Каменецкий  

Судьи: Е.Н. Короткова  

Н.М. Панькова