АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-33770/2016

г. Краснодар

26 октября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2017 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 26 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя – акционерного общества «Агрофирма “Полтавская”» (ИНН 2336015710, ОГРН 1022304038460) – Дружбина С.А. (доверенность от 10.04.2017), от органа, осуществляющего публичные полномочия, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) – Дробязина И.В. (доверенность от 12.09.2017), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Кравченко Марии Васильевны, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «Агрофирма “Полтавская”» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2017 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 (судьи Ефимова О.Ю., Гуденица Т.Г., Илюшин Р.Р.) по делу № А32-33770/2016, установил следующее.

Акционерное общество «Агрофирма “Полтавская”» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) о признании незаконными и необоснованными действий управления, выразившихся в невключении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственный реестр прав) сведений об обременении права собственности Кравченко Марии Васильевны на земельный участок общей площадью 67 320 кв. м с кадастровым номером 23:13:0404000:2033, местоположение которого определено относительно расположенного в его границах ориентира с адресом (местоположением): Россия, Краснодарский край, Красноармейский район, станица Старонижестеблиевская, с/о Старонижестеблиевский, в границах СПК «им. Калинина» (далее – вновь образованный, выделенный земельный участок), договором от 01.11.2013 № 2 аренды земельного участка площадью 7 304 400 кв. м с кадастровым номером 23:13:0404000:874, расположенного по адресу (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Красноармейский район, в границах СПК «им. Калинина» (далее – исходный земельный участок), зарегистрированным 19.12.2013 под номером регистрации 23-23-24/093/2013-362/15, о понуждении к внесению в государственный реестр прав записи о названном обременении в пользу общества. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Кравченко М.В. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017, в удовлетворении заявления отказано со следующей мотивировкой. Общество наряду с другими лицами стало участником общей долевой собственности на исходный земельный участок. В этой связи договор аренды от 01.11.2013 № 2 следует квалифицировать как соглашение участников долевой собственности о порядке использования общего имущества, переданного во единоличное владение и пользование за плату одному из них. Действующим законодательством государственная регистрация такого соглашения не предусмотрена.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Исходный земельный участок передан в аренду обществу на основании договора аренды от 01.11.2013 № 2 с множественностью лиц на стороне арендодателей. Кравченко М.В., выделившая в счет своих долей вновь образованный земельный участок, на общем собрании не возражала против передачи обществу в аренду исходного земельного участка. Основания для прекращения договора аренды от 01.11.2013 № 2 в отношении выделенного земельного участка отсутствуют. Переход выделенного земельного участка к новому собственнику не влечет прекращение договора аренды от 01.11.2013 № 2. Права на вновь образованный земельный участок подлежат обременению действующим договором аренды от 01.11.2013 № 2. Регистрационные действия по внесению в государственный реестр прав записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны быть осуществлены управлением одновременно с государственной регистрацией права собственности на него.

В отзыве на кассационную жалобу управление выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что собственники долей в праве общей долевой собственности (арендодатели) и общество (арендатор) заключили договор от 01.11.2013 № 2 аренды исходного земельного участка до 19.12.2018. Запись с номером регистрации 23-23-24/093/2013-362/15 о договоре аренды от 01.11.2013 № 2 внесена в государственный реестр прав 19.12.2013.

В письме от 25.07.2016 Кравченко М.В. потребовала от общества погасить задолженность по арендной плате и прекратить любые сельскохозяйственные работы на вновь образованном земельном участке, выделенном из исходного земельного участка в счет принадлежавших ей земельных долей. В обоснование своих требований Кравченко М.В. предоставила копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок и кадастровую выписку на него, в которых отсутствуют сведения об обременении, основанном на договоре аренды от 01.11.2013 № 2.

На момент государственной регистрации права собственности Кравченко М.В. на выделенный земельный участок 38/651, 311/2604 и 15/217 долей в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок принадлежали обществу (даты государственной регистрации соответственно 27.03.2009, 28.04.2012 и 04.08.2015; выписки из государственного реестра прав от 07.06.2016).

Общество обратилось в управление с заявлением о разъяснении действия регистрирующего органа по факту отсутствия обременения права собственности на вновь образованный земельный участок договором аренды от 01.11.2013 № 2. Письмом от 01.09.2016 № 31-26/730 управление сообщило заявителю о том, что отсутствие записи об обременении прав на вновь образованный земельный участок договором аренды от 01.11.2013 № 2 согласуется с положениями земельного законодательства и разъяснениями Министерства экономического развития Российской Федерации.

Полагая, что бездействие управления, выразившееся в невнесении в государственный реестр прав записи об обременении прав на вновь образованный земельный участок арендой в пользу общества, является незаконным, последнее обратилось в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) – незаконным (далее – оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

В силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), сделки с землей и другим недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ). Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в Гражданском кодексе. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса.

Одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являлись договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ в действовавшей на момент образования выделенного земельного участка редакции).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент образования выделенного земельного участка редакции (далее – Земельный кодекс) установлена возможность образования земельных участков при разделе исходных земельных участков или выделе из них при наличии в письменной форме согласия арендаторов последних. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункты 1, 4, 5 статьи 11.2). Выдел земельного участка возможен в случае выдела долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При этом образуются один или несколько земельных участков, исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, а у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществлен выдел, возникает право собственности на образуемый земельный участок и утрачивается право долевой собственности на исходный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на исходный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (пункты 1, 2 статьи 11.5). В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков без проведения торгов (пункт 4 статьи 11.8).

Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) участнику долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено право выделить земельный участок в счет своих земельных долей. Такой выдел осуществляется или на основании решения общего собрания участников долевой собственности, или путем обеспечения собственником земельных долей подготовки проекта межевания, согласования размера и местоположения границ выделяемого земельного участка кадастровым инженером, утверждения проекта межевания решением общего собрания участников долевой собственности. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде (статьи 13, 13.1). На общем собрании участников долевой собственности может быть принято решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании несогласие с передачей в аренду этого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельных долей и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка на выдел не требуется и договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (статья 14).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, на основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2016 № 32-КГ16-23 сформулирована правовая позиция, согласно которой при наличии согласия всех участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения на передачу его в аренду выдел собственником земельной доли, обремененной правом аренды, не может осуществляться без согласия арендатора. Право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции, государственная регистрация обременения права собственности на выделенный Кравченко М.В. в счет принадлежавших ей земельных долей земельный участок в виде аренды в пользу общества могла быть осуществлена только на основании заключенного им в порядке пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса договора аренды выделенного земельного участка. Основанием для заключения такого договора в добровольном порядке или для понуждения Кравченко М.В. к его заключению в судебном порядке могло быть письменное согласие общества как арендатора исходного земельного участка на выдел вновь образуемого земельного участка.  В отсутствие такого договора у управления отсутствовали законные основания для государственной регистрации названного обременения прав на выделенный земельный участок в виде аренды в пользу общества. Общество не представило доказательства заключения такого договора с Кравченко М.В. и его передачи в управление для государственной регистрации. Таким образом, оспариваемое бездействие управления не противоречило действовавшему законодательству, не нарушало и не могло нарушить права и законные интересы общества. У судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали законные основания для удовлетворения заявленных требований. Обществом избран ненадлежащий способ судебной защиты. Его возможный интерес в сохранении права аренды на вновь образованный земельный участок мог быть защищен посредством оспаривания процедуры образования выделенного земельного участка. Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций правомерно заключили о том, что после приобретения обществом долей в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок договор аренды следовало квалифицировать как соглашение участников долевой собственности о передаче одному из них общего имущества, государственная регистрация которого действующим законодательством не предусмотрена.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 по делу № А32-33770/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Я.Е. Волков

Судья								                                 А.И. Мещерин