ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-90231/2024

12 декабря 2025 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2025 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего судьи Красновой С.В.,

судей Аталиковой З.А., Лазаревой И.В.

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Домодедово Московской области: не явился, извещен,

от ООО «Комплексная малоэтажная застройка «Александрия»: ФИО1 по дов. от 31.03.2025,

от Министерства строительного комплекса Московской области: не явился, извещен,

от Министерства жилищной политики Московской области: не явился, извещен,

от Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области: не явился, извещен,

от ООО «Бройлерсити»: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа Домодедово Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области от 20.06.2025 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2025 по делу № А41-90231/2024

по иску Администрации городского округа Домодедово Московской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Комплексная малоэтажная застройка «Александрия»

о взыскании и обязании

третьи лица: Министерство строительного комплекса Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области, общество с ограниченной ответственностью «Бройлерсити»

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Домодедово Московской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Комплексная малоэтажная застройка "Александрия" (далее - ответчик, общество, ООО "КМЗ "Александрия") о взыскании задолженности в размере 127 000 000 руб., об обязании передать земельный участок, образованный после межевания земельного участка с кадастровым номером 50:28:0110150:14.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Министерство строительного комплекса Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области, общество с ограниченной ответственностью "Бройлерсити" (далее – ООО «Бройлерсити»).

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.06.2025. оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2025, в иске отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация обратилась с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит их отменить как незаконные и необоснованные и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражал. Судом к материалам дела приобщен отзыв общества на кассационную жалобу, поданный с соблюдением требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные участвующие в деле лица, извещенные о слушании кассационной жалобы в установленном законом порядке, представителей в суд не направили. Суд кассационной инстанции счел возможным рассмотреть кассационную жалобу без участия лиц, не явившихся в судебное заседание, поскольку в силу пункта 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, не может являться препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Информация о движении дела опубликована на официальном Интернет-сайте суда.

Отводов составу суда не поступило.

Выслушав представителя общества, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия находит решение и постановление подлежащими отмене ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, между Администрацией и обществом заключено социальное соглашение от 25.05.2015 N 3-44/45, согласно пункту 1.1 которого ООО "КМЗ "Александрия" обязуется в предусмотренные данным соглашением срок своими силами и средствами и (или) с привлечением третьих лиц обеспечить строительство детского дошкольного учреждения на 127 мест (расчет произведен согласно Постановлению Правительства Московской области от 24.06.2014 N 491/20 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области") для жителей комплексной малоэтажной жилой застройки "Александрия", строительство которого осуществляется на земельном участке, с кадастровым номером 50:28:0110150:14, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, дер. Калачево, местоположение которого указано на схеме архитектурно-планировочной организации территории и после получения разрешения на ввод детского дошкольного учреждения на 127 мест в эксплуатацию передать данное дошкольное учреждение администрации городского округа Домодедово в муниципальную собственность и зарегистрировать в установленном порядке право муниципальной собственности.

Дополнительным соглашением от 31.08.2018 N 3-43/95 срок окончания строительства детского дошкольного учреждения на 127 мест, установленный в пункте 1.3 соглашения, изменен на III квартал 2021 года.

Пунктом 6.3 социального соглашения предусмотрено, что, в случае полного невыполнения обществом обязательства, предусмотренного пунктом 1.1 соглашения (общество не приступило к строительству объекта), общество обязуется передать администрации денежные средства, необходимые для постройки (создания) объекта в размере 127 000 000 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.08.2024 по делу №А41-10605/2024, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2024 и постановлением арбитражного суда Московского округа от 14.03.2025, Администрации отказано в удовлетворении исковых требований об обязании ООО "КМЗ "Александрия" передать в соответствии с Социальным соглашением N 3-44/45 от 25.05.2015 детское дошкольное учреждение на 127 мест.

Судами установлено, что ООО "КМЗ "Александрия" приняло на себя обязательство осуществить строительство детского дошкольного учреждения на 127 мест и передать его Администрации городского округа Домодедово по передаточному акту, а также передать все необходимые для государственной регистрации права собственности документы. Однако до настоящего времени ООО "КМЗ "Александрия" обязательства по Социальному соглашению N 3-44/45 не выполнены: детское дошкольное учреждение на 127 мест по передаточному акту Администрации не передано.

06.12.2023 Администрацией в адрес ООО "КМЗ "Александрия" была направлена претензия от 06.12.2023 N 111-2-20э/1906 с требованием в срок не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней с момента получения претензии передать детское дошкольное учреждение на 127 мест. В ответ на претензию ООО "КМЗ "Александрия" направило в адрес Администрации письмо от 12.12.2023 N 12/1-12-2023, в котором сообщило, что ООО "КМЗ "Александрия" не приступило к строительству детского дошкольного учреждения на 127 мест.

Также в ответе от 12.12.2023 N 12/1-12-2023 ООО "КМЗ "Александрия" предложило Администрации согласовать строительство в 2024-2026 гг. на территории Комплексной малоэтажной жилой застройки "Александрия" социального объекта аналогичного назначения, но с меньшим количеством мест и с соблюдением минимальных требований (например, частный детский сад в составе одного из зданий комплекса), в рамках согласованного бюджета в размере 127 000 000 рублей.

Отказывая в иске по делу №А41-10605/2024, суды исходили из того, что в настоящее время объекта недвижимого имущества, требование о передаче которого заявлено истцом, не существует.

Судами установлено, что 27.04.2024 Министерством жилищной политики Московской области в действующее Разрешение на строительство от 15.07.2016 N RU50-41-5409-2016 было внесено изменение о продлении срока строительства Комплекса малоэтажной жилой застройки "Александрия" (1, 2, 3 и 4 очереди) на срок до 15.07.2027.

Судами также установлено, что в настоящее время застройщик ООО "КМЗ "Александрия" ведет строительство 3-ей очереди Комплекса и не приступал еще к строительству 4-ой очереди Комплекса, при этом, застройщик не получил никаких денежных средств от продажи квартир 3-ей и 4-ой очереди (денежные средства по договорам участия в долевом строительстве в 3-ей очереди Комплекса резервируются на эскроу-счетах в ПАО "Промсвязьбанк" и будут открыты только после ввода в эксплуатацию соответствующих жилых домов).

Судами принято во внимание, что технические характеристики и инвестиционные затраты застройщика на строительство социального объекта были рассчитаны из всех 4-х очередей, представляющий собой единый объект капитального строительства (Комплекс из 4-х очередей), при этом денежная сумма 127 000 000 руб. была рассчитана с учетом общего объема строительства всех очередей Жилого комплекса согласно действующему Разрешению на строительство.

Суды, квалифицировав спорные правоотношения как правоотношения, связанные с созданием будущего недвижимого имущества при осуществлении застройщиком инвестиционной деятельности, констатировали отсутствие правовых оснований для предъявления Администрацией к застройщику исковых требований об обязании построить объект недвижимого имущества и передать не построенный (не существующий) объект в муниципальную собственность.

Судами отмечено, что условиями заключенного между застройщиком и Администрацией Социального соглашения определено, что возможным последствием нарушения сроков строительства и/ или передачи Администрации построенного объекта является передача Администрации денежных средств, на которые Администрация будет обязана построить объект для жителей Комплексной малоэтажной жилой застройки "Александрия", как это определено пунктами 1.1 и 6.3 Социального соглашения, на земельном участке, который должен быть определен (согласован) сторонами после межевания земельного участка с кадастровым номером 50:28:0110150:14.

Между тем, как указано судами в деле №А41-10605/2024, Администрация не заявила намерений принять соответствующие обязательства перед участниками долевого строительства, чьи денежные средства застройщик, по условиям Социального соглашения, должен передать Администрации для строительства объекта на территории КМЖЗ "Александрия" для жителей Комплекса.

Поскольку срок действия Разрешения на строительство Комплекса, в составе которого предусмотрен социальный объект, продлен до 15.07.2027, ответчик не приступил к строительству социального объекта, в настоящее время объекта недвижимого имущества, требование о передаче которого заявлено истцом, не существует, суды отказали в удовлетворении требования истца о передаче социального объекта.

Претензией от 26.08.2024 Администрация потребовала передать денежные средства в размере 127 000 000 руб., необходимые для постройки (создания) детского дошкольного учреждения на 127 мест с одновременной передачей выделенного земельного участка, на котором будет определяться строительство объекта, кадастровый номер которого будет определен после межевания земельного участка с кадастровым номером 50:28:0110150:14.

В ответ на указанное обращение письмом от 04.09.2024 N 04/1-09-2024 общество указало, что ООО "Комплексная малоэтажная застройка "Александрия" построило только две очереди Комплекса и в настоящее время ведет строительство третьей очереди Комплекса. Застройщик не собрал достаточных средств для строительства социального объекта, предусмотренного социальным соглашением. Кроме того, общество указало, что испрашиваемые денежные средства могут быть переданы администрации только в случае действительного волеизъявления на строительство объекта. Предложило согласовать график перечисления на счет администрации денежных средств в размере 127 000 000 руб.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора по настоящему не привел к положительному результату, истец со ссылкой на статьи 309, 310 , 421 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с общества денежных средств и передаче земельного участка.

Отказывая и в данных требованиях, суды двух инстанций, опираясь на позицию ответчика, изложенную в возражениях на иск и апелляционную жалобу, а также на позицию третьего лица по делу - ООО «Бройлерсити» (собственник земельного участка с кадастровым номером 50:28:0110150:14), исходили из того, что заключенное между сторонами социальное соглашение предусматривает организацию строительства, строительство объекта на основании согласованного истцом индивидуального проекта планировки и передачу построенного объекта ответчиком истцу в отсутствие каких-либо обязательств со стороны Администрации, в том числе по подготовке необходимой для строительства градостроительной документации. Также в соглашении отсутствует обязательство Администрации по оплате выполняемых ответчиком работ и осуществляемых действий по строительству социального объекта.

Суды указали на то, что со стороны Администрации сделка имела безвозмездный характер, поскольку не предполагала предоставления какого-либо встречного предоставления, в то время как ответчик обязан был осуществить строительство за свой счет и передать истцу 100% результата работ по строительству социального объекта. Строительство социально-значимых объектов (детского сада) является публичной обязанностью органа местного самоуправления, которая подлежит реализации за счет средств соответствующего бюджета. Попытка переложить расходы по исполнению своих обязанностей на ответчика (инвестора-застройщика) посредством заключения договора, по которому со стороны Администрации сделка имела безвозмездный характер, поскольку не предполагала предоставления какого-либо встречного предоставления, не может свидетельствовать о возникновении каких-либо юридических прав у администрации требовать от общества строительства социального объекта, а у общества - осуществлять это строительство.

Таким образом, суд освободил общество от исполнения принятых на себя указанным выше Социальным соглашением обязательств, при том, что общество с даты его заключения в 2015 году, подписания дополнительного соглашения о продлении срока передачи спорного объекта, в переписке сторон и при рассмотрении дела А41-!0605/2024 никогда не ссылалось на его незаключенность либо недействительность.

Между тем, одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является запрет недобросовестного поведения, в соответствии с которым лицо не вправе действовать вопреки своим ранее совершенным действиям, создавшим обоснованные ожидания у другой стороны.

Закон устанавливает, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на ее действительность (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, лицо, которое своими действиями создало разумные (правомерные) ожидания действительности сделки у иных лиц, не вправе ссылаться на недействительность (ничтожность) соответствующей сделки. Заявление лица о ничтожности сделки, совершенное вопреки его предшествовавшему последовательному поведению, не имеет юридического значения.

При этом, судами не учтены обстоятельства заключения Социального соглашения, из пункта 1.1 которого прямо следует принятая на себя обязанность общества обеспечить строительство детского дошкольного учреждения на 127 мест, расчет которых произведен согласно Постановлению Правительства Московской области от 24.06.2014 N 491/20 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области" для жителей комплексной малоэтажной жилой застройки "Александрия", строительство которого осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 50:28:0110150:14, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, дер. Калачево, местоположение которого указано на схеме архитектурно-планировочной организации территории.

Администрация в переписке сторон, имеющейся в материалах дела, в своей правовой позиции по делу, а также в кассационной жалобе неоднократно обращала внимание судов на то, что распоряжением Министерства социального комплекса Московской области от 09.07.2015 №П41/1022 «Об утверждении проекта планировки территории по адресу: Московская области, городской округ Домодедово, , дер. Калачево» утвержден проект планировки территории (ППТ) для строительства комплексной малоэтажной жилой застройки по указанному адресу, строительство которой осуществляется ООО «КМЗ «Александрия».

Согласно утвержденному ППТ предусмотрено строительство детского дошкольного учреждения на 127 мест, расчет которых произведен в соответствии с планируемым населением комплекса 1941 чел. в соответствии с Региональными нормами градостроительного проектирования Московской области (утв. постановлением Правительство Московской области 17.08.2015 №713/20 с изм. по состоянию на 19.08.2024), исходя из расчета 65 мест на 1 тыс. человек.

Согласно части 1 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской федерации решение о подготовке документации по планировке территории применительно к территории поселения, территории муниципального округа, территории городского округа, за исключением случаев, указанных в частях 2 - 4.2 и 5.2 статьи 45 настоящего Кодекса, принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления муниципального округа, органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории.

Таким образом, вывод судов о том, что у Администрации не возникло и не могло возникнуть право требовать от общества строительства социального объекта либо требовать спорную сумму в размере 127 000 000 руб., квалифицированную вопреки воли сторон как штрафная санкция, а также передачу земельного участка под спорным объектом, которая, по мнению судов, не согласована с его собственником (ООО «Бройлерсити»), противоречит материалам дела.

Кроме того, суд округа обращает внимание на то, что согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, находящейся в свободном доступе, по состоянию на 08.12.2025 состав участников, руководителей ООО «Бройлерсити» и ООО «КМЗ «Александрия» совпадает.

Так, 50% -м участником ООО «Бройлерсити» является ФИО2, он же – генеральный директор ООО «КМЗ «Александрия», а 50%-м участником ответчика является ФИО3, он же – 505-й участник и генеральный директор третьего лица - ООО «Бройлерсити».

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

С учетом изложенного, принимая во внимание правовую позицию ответчика и третьего лица по делу, суду следовало в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 1 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" вынести на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о недобросовестном поведении участников спора, даже если стороны на них не ссылались.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Между тем доводы Администрации со ссылкой на материалы дела оценки суда не получили.

Согласно части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При указанных обстоятельствах, имеются основания для отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренные в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо с учетом изложенного и в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверить доводы и возражения сторон, всесторонне, полно, объективно исследовать фактические обстоятельства по делу, и с учетом установленных при новом рассмотрении фактических обстоятельств правильно определить и применить нормы права, подлежащие применению в настоящем деле, вынести законный и обоснованный судебный акт.

Принимая во внимание представленную в материалы дела переписку сторон в порядке досудебного урегулирования спора, продление срока строительства жилых домов, положения статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду следует предложить сторонами и третьему лицу - ООО «Бройлерсити» рассмотреть вопрос мирного урегулирования спора.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 20.06.2025 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2025 по делу № А41-90231/2024 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья	С.В. Краснова

Судьи	З.А. Аталикова

И.В. Лазарева