АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-4767/2022

г. Оренбург

03 апреля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена       21 марта 2024 года

В полном объеме решение изготовлено        03 апреля 2024 года

 

       Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи А.В. Калашниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

       общества с ограниченной ответственностью «Клевер», г. Оренбург (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

       к Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга, г. Оренбург (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

      третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора:

       общество с ограниченной ответственностью "Оренбургская региональная оценочная компания" г. Оренбург (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

       об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи. 

       При участии в судебном заседании:

       от истца: ФИО2 – руководитель, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт;

        от ответчика, третьего лица: представители не явились, извещены.

        Общество с ограниченной ответственностью «Клевер» обратилось в арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом города Оренбурга о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки: здания, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 295,5 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:0230012:145 и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 920 +/- кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер земельного участка 56:44:0230012:7 в размере 7 304 167 руб. 00 коп. без учета НДС; 

       об определении достоверной величины рыночной стоимости в размере 6 643 167 руб. 00 коп. без учета НДС, состоящую из стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:0230012:7 в размере 3 304 000 руб. и стоимости нежилого здания кадастровым номером 56:44:0230012:145 в размере 3 339 167 руб. 00 коп.;

       о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендованного имущества и обязании заключить договор купли-продажи арендованного нежилого имущества - здания, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 295,5 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:0230012:145 и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 920 +/- кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер земельного участка 56:44:0230012:7, а также о взыскании расходов по оплате государственной пошлины. 

       Определением от 05.07.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью "Оренбургская региональная оценочная компания".

       Определением от 12.01.2023 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Диоль» эксперту ФИО3. 

       Перед экспертом поставить следующие вопросы:

       Соответствует ли отчет № 09/21-о от 07.12.2021, выполненный оценщиком ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» об определении рыночной стоимости нежилого двухэтажного здания общей площадью 295,5 кв. м., по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0230012:145 и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (код 4.1 приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «город Оренбург», общей площадью 920 +/- 11 кв. м. по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:0231102:7 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ? 

        Если выявятся несоответствия отчета № 09/21-о от 07.12.2021 требованиям действующего законодательства, повлиявшие на определение рыночной стоимости нежилого двухэтажного здания общей площадью 295,5 кв. м., по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0230012:145 и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (код 4.1 приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «город Оренбург», общей площадью 920 +/- 11 кв. м. по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. кадастровый номер 56:44:0231102:7, то какова рыночная стоимость данного помещения и земельного участка по состоянию на 29.07.2021 без учета НДС?

        В материалы дела 21.04.2023 года от общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Диоль» поступило заключение эксперта № 31/01-23ЭЗ от 14.04.2023 и счет на оплату.

         Определением от 25.07.2023 суд для дачи пояснений по представленному в материалы дела экспертному заключению вызвал в судебное заседание эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр оцени «Диоль» ФИО3 

В судебном заседании от 29.09.2023 судом была опрошена эксперт общества с ограниченной ответственностью «Центр оцени «Диоль» ФИО3, которая дала пояснения по заключению в части  таблицы № 3. «Расчет имущественного комплекса», где  в п.6-п.8 допущена техническая опечатка.

       От ответчика поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы, проведение экспертизы просит поручить ИП ФИО4  Перед экспертом просит поставить следующие вопросы:

       1) Соответствует ли отчет № 09/21-о от 07.12.2021, выполненный оценщиком ООО «Оренбургская региональная оценочная компания», об определении рыночной стоимости нежилого двухэтажного здания общей площадью 295,5 кв. м., по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0230012:145 и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (код 4.1 приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «город Оренбург», общей площадью 920 +/- 11 кв. м. по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:0231102:7 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ?

        2) Если выявятся несоответствия отчета № 09/21-о от 07.12.2021, требованиям действующего законодательства, повлиявшие на определение рыночной стоимости нежилого двухэтажного здания общей площадью 295,5 кв. м., по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0230012:145 и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (код 4.1 приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «город Оренбург», общей площадью 920 +/- 11 кв. м. по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:0231102:7, то какова рыночная стоимость данного помещения и земельного участка по состоянию на 29.07.2021?

        Исходя из результатов судебной экспертизы от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований в части определения цены выкупа 4 026 842 (Четыре миллиона двадцать шесть тысяч восемьсот сорок два) рубля 00 копеек без учета НДС.

       Определением от 12.01.2024 суд назначил по делу повторную экспертизу, проведение которой поручено эксперту частнопрактикующему оценщику ФИО5. Перед экспертом поставлены те же вопросы.   

        В материалы дела 15.02.2024 года от частнопрактикующего оценщика ФИО5 поступило заключение эксперта № 728 от 14.02.2024 и счет на оплату № 11 от 15.02.2024.

       Ответчик после ознакомления с результатами повторной экспертизы возражения на заключение не представил.

       До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела с учетом имеющихся в материалах дела документов, а также просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя департамента.

        Истец в судебном заседании с учетом экспертного заключения № 728 от 14.02.2024 заявил устное ходатайство об уточнении исковых требований, просит рассматривать требования в следующей редакции: урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Клевер» и Департаментом имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого здания с кадастровым номером 56:44:0230012:145  общей площадью 295,5 кв.м. по адресу 

<

...> и земельного участка с кадастровым номером 56:44:0230012:7 общей площадью 920 +/- 11 кв.м.  

       Пункт 2.1. договора изложить  в следующей редакции:«Цена приобретения имущества, указанного в п.1.1. настоящего договора, составляет 4 444 655 рублей 00 копеек без учета НДС».

        Пункт 2.5. договора изложить  в следующей окончательной редакции: «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 4 444 655 рублей 00 копеек, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 8,5% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

        Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

       Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ. 

       При рассмотрении спора по существу судом установлено следующее.

       Постановлением Администрации города Оренбурга от 24.12.2021 № 2478-п «Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в г. Оренбурге», в соответствии с пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, со статьей 3, с частями 1-3 статьи 5, частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», пунктом 3 части 2 статьи 8, пунктом 4 части 1 статьи 33, пунктом 1 части 3 статьи 35 Устава муниципального образования «город Оренбург», принятого решением Оренбургского городского Совета от 28.04.2015 № 1015, пунктами 3.10, 3.13, подпунктом 1 пункта 4.3.2 порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования «город Оренбург», утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 31.08.2020 № 969, на основании договоров аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга от 15.04.2016 № 1-1786а-12379 (в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2017 № 1-1786а-12379/6901), от 12.07.202.1 № 1-17866-13622, заявления общества с ограниченной  ответственностью «Клевер» от 29.07.2021 № б/н о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества постановлено реализовать преимущественное право арендатора, субъекта малого предпринимательства, общества с ограниченной ответственностью «Клевер» (далее - общество) на приобретение следующего арендуемого муниципального имущества:

       1) здание, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь295,5 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Оренбургская область,

<

...>, кадастровый номер:56:44:0230012:145;

       2) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (код 4.1 приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 7 приложения № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «город Оренбург»), общая площадь 920 +/- 11 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер земельного участка 56:44:0230012:7.

        2.Осуществить приватизацию арендуемого муниципальногоимущества, указанного в пункте 1 настоящего постановления, на следующих условиях:

       цена приобретения муниципального имущества составляет 7 304 167 руб.00 коп. без учета НДС в соответствии с письменным отчетом ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества от 07.12.2021 № 09/21-о, состоящая из стоимости земельного участка в размере 3 965 000 руб. 00 коп. и стоимости нежилого здания в размере 3 339 167 руб. 00 коп.

        4.Департаменту градостроительства и земельных отношенийадминистрации города Оренбурга внести соответствующие измененияв реестр муниципального имущества муниципального образования«город Оренбург» после исключения имущества из состава муниципальной казны.

       В адрес истца для подписания поступил договор купли-продажи   по условиям которого: продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и своевременно оплатить недвижимое имущество со следующими характеристиками:

       1)         здание, назначение: нежилое, 2 - этажное, общая площадь 295,5 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>; кадастровый номер: 56:44:0230012:145;

       2)         земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (код 4.1 приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использованияземельных участков», группа 7 приложения № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования«город Оренбург»), общая площадь 920 +/- 11 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границахучастка. Ориентир - жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер земельного участка 56:44:0230012:7 (пункт 1.1 договора).

        По условиям пункта 2.1. договора цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 договора составляет 7 304 167 руб. 00 коп. без учета НДС.

       Покупатель обязуется перечислить сумму, указанную в пункте 2.1 настоящего договора на расчетный счет продавца, указанный в пункте 6.1 настоящего договора (пункт 2.2 договора).

       Стороны установили срок рассрочки по оплате выкупной суммы, указанной в пункте 2.1 настоящего договора на 5 лет (пункт 2.3 договора).

       Покупатель обязуется производить оплату суммы, указанной в пункте 2.1 договора согласно графику погашения суммы основного долга, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 7 304 167 руб. 00 коп., производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 8,50 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга (пункт 2.5 договора).

       Считая предложенную выкупную стоимость объекта завышенной, Общество обратилось в общество с ограниченной ответственностью «Навиком» в целях определения рыночной стоимости.  

       Согласно справке названной организации исх. № 16 от 11.02.2022 средняя рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление, общая площадь 920 кв.м., адрес объекта: 

<

...> №24, по состоянию на 10.02.2022 г., с учетом округления, без учета НДС составляет: 3 304 000,00 руб. (л.д. 60 т. 1).

       В связи с получением заключения об иной рыночной стоимости объекта, Общество 10.02.2022 направило в адрес Комитета протокол разногласий к договору.  

      Письмом комитет по управлению имуществом г. Оренбурга от 15.02.2022 № 01-28/782 отклонил  протокол разногласий, представленный истцом, в связи с невозможностью изменения цены, со ссылкой на положения Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) согласно которому цена продажи субъекту малого и среднего предпринимательства государственного и муниципального имущества должна соответствовать его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

       Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно спорных пунктов договора, Общество обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

        Заслушав истца, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.  

       В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

       Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

       Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.

       Как следует из материалов дела, Обществу предложено заключить договор купли-продажи по цене 7 304 167,00 руб., указанной Оренбургской региональной оценочной компанией в отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества расположенного по адресу: 

<

...> от 07.12.021 № 09/21-о.

      Общество не согласилось с указанной ценой, посчитав ее завышенной, и направило ответчику протокол разногласий в отношении условия договора о цене и периода рассрочки.

       Поскольку Закон N 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора и урегулированием преддоговорных споров, в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

       Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

         При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

         В ходе судебного разбирательства судом установлено, что спор касается выкупной стоимости имущества. 

         При этом сторонами в материалы дела представлен отчет Оренбургской региональной оценочной компании Оренбургской региональной оценочной компанией об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества расположенного по адресу: 

<

...> от 07.12.021 № 09/21-о и справка о средней рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Навиком» исх. № 16 от 11.02.2022, содержащие существенно различные предложения относительно рыночной стоимости спорного объекта.

       В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

       В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

        Из части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ следует, что стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон обязательным, а не рекомендательным, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена.

        Как следует из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.  

       Ввиду разногласий относительно выкупной цены арендованного имущества суд по ходатайству сторон назначил экспертизу по вопросу: 

       Соответствует ли отчет № 09/21-о от 07.12.2021, выполненный оценщиком ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» об определении рыночной стоимости нежилого двухэтажного здания общей площадью 295,5 кв. м., по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0230012:145 и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (код 4.1 приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «город Оренбург», общей площадью 920 +/- 11 кв. м. по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер 56:44:0231102:7 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ? 

        Если выявятся несоответствия отчета № 09/21-о от 07.12.2021 требованиям действующего законодательства, повлиявшие на определение рыночной стоимости нежилого двухэтажного здания общей площадью 295,5 кв. м., по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0230012:145 и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (код 4.1 приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «город Оренбург», общей площадью 920 +/- 11 кв. м. по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. кадастровый номер 56:44:0231102:7, то какова рыночная стоимость данного помещения и земельного участка по состоянию на 29.07.2021 без учета НДС?

       Согласно выводам эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Диоль»  (заключение эксперта № 31/01-23ЭЗ от 14.04.2023) содержание и произведенные расчеты отчета об оценке нее соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

        Согласно ответу на второй вопрос: рыночная стоимость двухэтажного нежилого здания с кадастровым номером 56:44:0230012:145, общей площадью 295,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию па 29.07.2021г. составила 1 663 319 руб. 00 коп.

         Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0230012:7, общей площадью 920 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, адрес: 

<

...> по состоянию на 29.07.2021г., составила 2 363 523 руб. 00 коп.

        Итоговая рыночная стоимость имущественного комплекса, рассоложенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 29.07.2021 составила 4 026 842 руб. 00 коп. без НДС (л.д. 37-38 т. 2).

       Ответчик с выводами эксперта не согласился, заявив 22.06.2023 ходатайство о назначении повторной экспертизы.

       Рассмотрев ходатайство ответчика, суд признал его обоснованным и признал наличие оснований для назначения по делу повторной экспертизы. Определением от 12.01.2024 суд назначил по делу повторную экспертизу по тем же вопросам, проведение которой поручил эксперту частнопрактикующему оценщику ФИО5.  

        Согласно выводам   эксперта ФИО5, изложенным в  заключении эксперта № 728 от 14.02.2024 по первому вопросу выявлены нарушения свидетельствующие о недействительности итоговой стоимости и невозможности использования отчета об оценке № 09/21-о от 07.12.2021 с целью заключения сделки.

         В связи с несоответствием отчета № 09/21-о от 07.12.2021 требованиям действующего законодательства, экспертом определена рыночная стоимость  здания и земельного участка по состоянию на 29.07.2021 без НДС, согласно которому:

       Рыночная стоимость здания составила 1 416 733 руб.; рыночная стоимость земельного участка 3 027 922 руб. Общая стоимость имущества составила 4 444 655 руб.

      Согласно положениям части 2 и 3 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

      Проанализировав экспертное заключение ФИО5, суд пришел к выводу о том, что оно составлено в соответствии с требованиями Закона N 73-ФЗ, статьи 86 АПК РФ; подготовлено лицом, имеющим соответствующий уровень квалификации и подготовки; содержит четкие ответы на поставленные вопросы, перечень примененных источников, описание и обоснование избранных подходов и методик исследования; выводы эксперта изложены последовательно, ясно, аргументированно и не допускают двоякого толкования. Экспертное заключение основано на  результатах проведенных исследований.   Сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не возникло, наличие противоречий в выводах эксперта не установлено, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

При этом суд исходит из того, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо  ложного заключения.  

Доказательств, опровергающих выводы экспертов, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документах, в материалы дела не представлено (статья 65 Кодекса). 

         В связи с чем, суд  признает надлежащим доказательством заключение эксперта ФИО5.  

       Эксперт указал, что фактически  третьим лицом ООО «Оренбургская региональная оценочная компания» не учтено техническое состояние здания, отсутствие инженерных коммуникаций, неверно определено назначение объекта. Деловое управление не предполагает осуществление торговой деятельности.    Экспертом ФИО5 установлено, что осмотр объекта произведен не в полном объеме; отсутствует фотофиксация мест разрушения здания; неверно указано расположение объекта оценки; неверно определен подход к оценке; на странице 78 отчета неверно определена планировка здания (торговый зал, вспомогательные помещения); объект оценки имеет возможность подключения коммуникаций, а не аналоги имеют сопоставимые коммуникации;   аналоги земельного участка подобраны некорректно,  не учтен вид разрешенного использования, район расположения и иные существенные характеристики.   

      Согласно п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"   и ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В этой связи в случае одновременного отчуждения из государственной собственности земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, реализация такого земельного участка производится по рыночной стоимости, определяемой в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). 

       Поскольку по иным условиям договора у сторон разногласия отсутствуют, суд считает возможным урегулировать разногласия, возникшие у сторон по п. 2.1, 2.5 Договора.  

        Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в пункте 42 разъяснено, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

        В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

        При предъявлении   иска об урегулировании разногласий  государственная пошлина уплачивается в размере, предусмотренном  подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) и составляет 6 000 руб.  

       Поскольку к иску приложено платежное поручение № 267 от 12.05.2022 об уплате государственной пошлины на сумму 6 000  руб. 00 коп.,  где плательщиком является ФИО6, при этом доверенность на данное лицо по  уплате государственной пошлины от имени и за счет ООО «Клевер»  не приложена,  то  вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины в настоящем судебном заседании не рассматривается.        Истец не лишен права обратиться с соответствующим заявлением в самостоятельном порядке (ст. 112 АПК РФ).

       Руководствуясь статьями 49, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, 

 

Р Е Ш И Л:

1.Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Клевер» и Департаментом имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого здания с кадастровым номером 56:44:0230012:145  общей площадью 295,5 кв.м. по адресу 

<

...> и земельного участка с кадастровым номером 56:44:0230012:7 общей площадью 920 +/- 11 кв.м.  

       Пункт 2.1. договора изложить  в следующей редакции:

        «Цена приобретения имущества, указанного в п.1.1. настоящего договора, составляет 4 444 655 (Четыре миллиона четыреста сорок четыре тысячи шестьсот пятьдесят пять) рублей 00 копеек без учета НДС».

        Пункт 2.5. договора изложить  в следующей редакции:

       «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 4 444 655 (Четыре миллиона четыреста сорок четыре тысячи шестьсот пятьдесят пять) рублей 00 копеек, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 8,5% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

        Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

 

Судья                                                                        А.В. Калашникова