АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-20958/2022

г. Ставрополь

27 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 27 октября 2023 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ишковым А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ставрополь, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***> 

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, 

администрации города Ставрополя, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 

о признании незаконным отказа комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 02.09.2022 № 08/14-8014с в представлении муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов», утверждённого постановлением администрации города Ставрополя от 08.10.2019; № 2802, по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10, расположенного по адресу: 

<

...> в квартале 506; 

об обязании комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя повторно рассмотреть заявление от 11.08.2022 о представлении муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов», утверждённого постановлением администрации города Ставрополя от 08.10.2019; № 2802; 

о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10, площадью 4123,8 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – под объектами производственной базы, расположенный по адресу: 

<

...> в квартале 506, направив 2 для подписания проект договора аренды земельного участка в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения в законную силу,

при участии: представителя заявителя ФИО2 по доверенности №26АА4759903 от 28.02.2023, удостоверение №3918 от 08.12.21, 

представителя КУМИ г. Ставрополя ФИО3 по доверенности №1 от 09.01.2023, представителя администрации г. Ставрополя ФИО4 по доверенности №01/1-21-3 от 24.01.2023, копия диплома №102624 2827906 от 25.06.2018, 

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО1 обратился в суд к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, Администрации г. Ставрополя с заявлением о признании незаконным решения Администрации г. Ставрополя, выраженное в письме от 02.09.2022 №08/14-8014с об отказе в предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10, площадью 4123.8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в квартале 506 в аренду без проведения торгов, обязании Администрацию г. Ставрополя в лице уполномоченных органов в срок не более 14 дней со дня вынесения решения осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка, в аренду без проведения торгов, с кадастровым номером 26:12:030404:10, площадью 4123.8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в квартале 506, сроком на 10 лет в трех экземплярах, его подписание, а также направить проекты указанных договоров для подписания ФИО1 

В обоснование заявленных требований ИП ФИО1 сослался на ч.3 ст. 22, пп.9 п.2 ст.39.6, п.3,4 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 2 ст. 621 ГК РФ. Заявитель считает отказ в предоставлении земельного участка необоснованным, мотивируя свою позицию тем, что на земельном участке, ранее предоставленном ему в аренду, расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ИП ФИО1, что является основанием для заключения договора аренды на новый срок. 

Из представленных возражений Администрации г. Ставрополя, КУМИ г. Ставрополя следует, что расположение части объектов недвижимого имущества, принадлежащих ФИО1, за границами земельного участка, является основанием для правомерного отказа в предоставлении земельного участка на новый срок в аренду без проведения торгов, на основании чего просят отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на заявленных требования и просил удовлетворить их в полним объеме.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав заявителя, дав правовую оценку представленным доказательствам, находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела между ФИО5 и КУМИ г. Ставрополя заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь № 1499 от 17.12.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10, площадью 4123,8 кв.м., расположенного по адресу 

<

...> в квартале 506. Договор заключен на основании Постановления Администрации города Ставрополя Ставропольского края № 2928 от 25.09.2012 О предоставлении ФИО5 в аренду земельного участка под объектами производственной базы по Старомарьевскому шоссе, 37 в квартале 506. 

Пунктом 2.2 договора срок аренды установлен на 10 лет с 25.09.2012 по 24.09.2022.

В пункте 3.4 договора сторонами согласованы сроки внесения арендной платы.

Права арендатора перешли к ФИО1 на основании договора от 01.10.2019. Государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей по договору аренды произведена 08.10.2019, номер регистрации 26:12:030404:10-26/018/2019-2.

В силу п. 1 договора от 01.10.2019 ФИО5 передает, а Заявитель принимает в полном объеме права и обязанности арендатора земельного участка из земель населенных пунктов – под объектами производственной базы с кадастровым номером 26:12:030404:10 площадью 4123,8 кв.м., расположенного по адресу 

<

...> возникшие из договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь № 1499 от 17.12.2012 сроком с 25.09.2012 по 24.09.2022.

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:030404:10 имеет вид разрешенного использования – под объектами производственной базы.

На указанном земельном участке расположены следующие объекты недвижимого имущества: объект капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030410:93, назначение: нежилое здание, наименование: склад, общая площадь: 412,3 кв. м., разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №1/15 от 19.05.2005, выдано Администрацией г. Ставрополя, дата присвоения кадастрового номера 16.12.2011, год завершения строительства 2004; объект капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030410:92, назначение: нежилое здание, наименование: производственно-складское, общая площадь:1927,1 кв. м., разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №1/15 от 19.05.2005 выдано Администрацией г. Ставрополя, дата присвоения кадастрового номера 16.12.2011, год завершения строительства 2004; объект капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030410:73, назначение: нежилое здание, наименование: морозильник, общая площадь: 627,6 кв. м., дата присвоения кадастрового номера 16.12.2011, год завершения строительства 2010, объект капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030410:111, назначение: нежилое здание, наименование: производственное со столовой, общая площадь: 460,6 кв. м., дата присвоения кадастрового номера 16.12.2011, год завершения строительства 2010, объект капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030410:72, назначение: нежилое здание, наименование: производственное с котельной, общая площадь: 91,2 кв. м., дата присвоения кадастрового номера 16.12.2011, год завершения строительства 2010.

Заявитель приобрел право собственности на указанные объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030404:10, на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 06.08.2018, решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 16.04.2019 по делу № 2-2101/2019, после чего к заявителю на основании договора от 01.10.2019 перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь № 1499 от 17.12.2012.

ФИО1 обратился в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды на новый срок 11.02.2022 до истечения срока аренды.

Отказ КУМИ г. Ставрополя (далее – Комитет) в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10 на новый срок основан на том, что частично объекты капитального строительства, расположенные на указанном земельном участке, ранее предоставленном в аренду, расположены за пределами границ земельного участка. В связи с чем, ФИО1 отказано в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов» со ссылкой на пп. 1, п.20 административного регламента, утвержденного Постановлением администрации г. Ставрополя от 08.10.2019 N 2802.

Полагая, что названное решение об отказе в предоставлении земельного участка не соответствуют требованиям законодательства и нарушает принадлежащие заявителю права и законные интересы общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В силу норм ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 АПК РФ, п. 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу ст. 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Пунктом 3 ст. 3 ЗК РФ, предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Законом № 101-ФЗ в редакции до 01.03.2015 и ЗК РФ не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73), договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

Из ч. 5 ст. 22 ЗК РФ следует, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Как видно из материалов дела, заявитель обратился в КУМИ г. Ставрополя с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов 11.02.2022, в то время как срок аренды, в соответствии с договором истек 24.09.2022. Следовательно Заявитель обратился в Администрацию г. Ставрополя до истечения срока аренды.

Таким образом, обратившись в период действия договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участка на новый срок как надлежащий арендатор, заявитель вправе требовать предоставления ему в аренду спорного земельного участка на новый срок в соответствии п. 1 и 2 ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 «58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Согласно части 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

В соответствии с выводами заключения эксперта № 116/2023-Э от 31.08.2023 установлен факт самовольного занятия земель, государственная собственность на которые не разграничена, объектами, расположенными на земельном участке 26:12:030404:10 и принадлежащем на праве собственности ФИО1 Объекты капитального строительства 26:12:030410:73 и 26:12:030410:111 частично расположены за пределами ЗУ 26:12:030404:10. Площадь наложения этих строений на земли муниципального образования составляет 825,2 кв.м. Объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 26:12:030410:92 (лит. "А"), 26:12:030410:93 (лит. "Б"), 26:12:030410:72 (лит. "Т") соответствуют установленным требованиям градостроительных, строительных норм и правил, правилам застройки, установленным в муниципальном образовании. Объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 26:12:030410:73 (лит. "В") и 26:12:030410:111 (лит. "С"), имеют несоответствие в части минимальных отступов от границы земельного участка, установленных в зоне П-2, фактически имеется наложение от 2,04 до 18,72 м. Лит. «С» выступает за границу участка на 2,04-10,47 м, что соответствует площади 248,7 кв.м; лит. «В» на 10,47-18,72 м, что соответствует площади 576,5 кв.м. Строения лит. «А», «Б», «Т» расположены в границах земельного участка с нормативными отступами от границ. Указанные объекты капитального строительства не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. Устранение выявленных нарушений возможно путем демонтажа конструкций зданий лит. "В" и "С" в части наложения. Работы по частичному сносу относятся к существенному ущербу для зданий, т.к. затрагивают несущие конструкции, требуется полная разборка крыши, перекрытий. Объем демонтируемых конструкций составляет 49% для лит. «С» и 92% для лит. «В». Кроме того, для соответствия условиям, требуется произвести демонтаж подземных конструкций, в том числе фундамента и подпорной стены. Проведение вышеуказанных работ по разборке вызовет потерю несущей способности зданий в целом и повлечет полный снос указанных зданий. Устранение нарушений (наложения) также возможно путем формирования земельного участка под выступающими частями зданий с перераспределением земельных участков. Предлагается один из вариантов, в результате которого образуется новый земельный участок, включающий территорию земель, государственная собственность на которые не разграничена, занятую под зданиями лит. "В" и лит. "С" и земельный участок 26:12:030404:10 в измененных границах. 

Таким образом, в результате проведенной судебной экспертизы установлено частичное нахождение двух объектов капитального строения, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030404:10, за его пределами, площадь наложения этих строений на земли муниципального образования составляет 825,2 кв.м., оставшиеся объекты капитального строения находятся в границах земельного участка с нормативными отступами от границ, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, соответствуют установленным требованиям градостроительных, строительных норм и правил, правилам застройки, установленным в муниципальном образовании. К способам устранения выявленных нарушений эксперты отнесли демонтаж выступающей части зданий или формирование земельного участка в новых границах. 

Частичное нахождение двух объектов капитального строения, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030404:10 за его пределами, не устанавливает факта нарушения Заявителем законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10 в сформированных границах на основании договора аренды.  

Неправомерное занятие Заявителем земель, государственная собственность на которые не разграничена, объектами, расположенными на земельном участке 26:12:030404:10 и частично выступающими за его пределы, является основанием для защиты нарушенного права в соответствии со способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. 

Данным правом воспользовался комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, обратившись к ИП ФИО1 с иском об обязании освободить земельный участок площадью 960 кв.м. путем демонтажа части капитального объекта, расположенной с северной стороны земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10.

Регламент не предусматривает данное обстоятельство в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка в сформированных границах с кадастровым номером 26:12:030404:10 в аренду на новый срок без проведения торгов.

Администрация г. Ставрополя в оспариваемом отказе не привела сведения о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях, допущенных при использовании арендатором земельного участка (соответствующие доказательства не представлены).

Согласно Обзору судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2022) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022), системное толкование положений подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ и ст. 2, ч. 6 ст. 30, ч. 1, 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.

При решении вопроса о нарушении собственником зданий, оформившим занятый ими земельный участок на праве аренды, правового режима такого участка необходимо установить, противоречит ли осуществляемый вид деятельности и способ использования зданий их целевому назначению и видам разрешенного использования, закрепленным в нормативных актах. Арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в принадлежащих ему объектах капитального строительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны. В таком случае отсутствуют основания для вывода об использовании участка не по целевому назначению или о несоответствии фактического вида использования целям предоставления участка.

Материалами дела подтверждается, что правовой режим использования земельного участка Заявителем не нарушается, осуществляемый вид деятельности и способ использования зданий не противоречит их целевому назначению и видам разрешенного использования.

Судом установлено, что право собственности ФИО1 на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, зарегистрировано в установленном законом порядке. 

Согласно пояснениям Заявителя, на момент приобретения указанных объектов он не располагал информацией, что частично объекты литер В, С находятся за границами земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10. 

На протяжении всего периода времени с 01.10.2019 момента приобретения прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя №1499 от 17.12.2012, Администрацией г. Ставрополя не предъявлялось к Заявителю требований, связанных с ненадлежащим использованием земельного участка, либо необходимостью совершить действия, направленные на устранение нарушения прав третьих лиц. 

Со стороны Администрации г. Ставрополя не поступало каких-либо требований по расторжению либо признанию договора аренды недействительным. До момента обращения Заявителя за продлением договора, выставлялись счета на оплату, предоставлялись реквизиты, принимались платежи по договору аренды.

В материалы дела не представлено доказательств обратного. 

Надлежащее исполнение Заявителем условий договора аренды подтверждается актом сверки взаимных расчетов, предоставленным в материалы дела.

В соответствии с пп.5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ акты земельного законодательства основываются в том числе на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии 1. ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020), в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 сентября 2011 г. N 4275/11 и от 2 октября 2012 г. N 5361/12, ст. 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018), собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 г. регулировались ст. 36 ЗК РФ, в настоящее время - ст. 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Удовлетворяя заявленные требования суд исходил из необходимости соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, принимая во внимание установление факта государственной регистрации права собственности Заявителя на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 26:12:030410:92 (лит. "А"), 26:12:030410:93 (лит. "Б") на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №1/15 от 19.05.2005, выданного Администрацией г. Ставрополя, а также вывод экспертов, что объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 26:12:030410:92 (лит. "А"), 26:12:030410:93 (лит. "Б"), 26:12:030410:72 (лит. "Т") находятся в границах земельного участка с нормативными отступами от границ, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, соответствуют установленным требованиям градостроительных, строительных норм и правил, правилам застройки, установленным в муниципальном образовании. 

По смыслу статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», статей 16 и 182 АПК РФ, судебные решения должны отвечать общеправовому принципу исполнимости судебных актов, исходя из положений Закона об исполнительном производстве и возможности реальной защиты оспариваемых или нарушенных прав сторон при выборе в данном конкретном случае используемого способа защиты права

В данном случае отказ Заявителю не будет отвечать указанным требованиям ввиду следующего.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Таким образом, с учетом изложенных норм права, Администрация г. Ставрополя не вправе ссылаться на ст. 622 ГК РФ для возложения на Заявителя обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка, а Заявитель в свою очередь продолжает обладать законным правом на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании с пп. 9 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них. 

Проверяя отказ решение Администрации г. Ставрополя, выраженное в письме от 02.09.2022 №08/14-8014с об отказе в предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10, площадью 4123.8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в квартале 506 на соответствие положениям действующего законодательства судом установлено, что ФИО1 обратился в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды на новый срок 11.02.2022, т.е. до истечения срока аренды, что подтверждается Отказом от 02.09.2022 №08/14-8014с.

Отказ КУМИ г. Ставрополя (далее – Комитет) в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10 на новый срок основан на том, что частично объекты капитального строительства, расположенные на указанном земельном участке, ранее предоставленном в аренду, расположены за пределами границ земельного участка. В связи с чем, ФИО1 отказано в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов» со ссылкой на пп. 1, п.20 административного регламента, утвержденного Постановлением администрации г. Ставрополя от 08.10.2019 N 2802.

Подпунктом 1 п. 20 административного регламента предусмотрено, что основаниями для отказа в предоставлении муниципальной услуги является в т.ч обращение с заявлением о предоставлении муниципальной услуги лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Также Комитет в отказе ссылается на п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ , согласно которому, в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. 

В тоже время, в соответствии с пп. 9 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Принимая во внимание изложенное, регламент не предусматривает такого основания для отказа в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов как частичное расположение зданий за границами земельного участка, принимая во внимание, что на земельном участке расположены объекты капитального строительства, возведенные в соответствии с требованиями законодательства, на которые зарегистрировано в установленном порядке право собственности Заявителя, а следовательно соответствие Заявителя требованиям пп. 9 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что решение Администрации г. Ставрополя, выраженное в письме от 02.09.2022 №08/14-8014с не мотивировано, Администрацией г. Ставрополя в настоящем случае выбран ненадлежащий способ защиты права.

Согласно статье 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса).

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду, он предоставляется на основании договора аренды.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор, аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

На основании п. 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а условия реализации такого права - пунктом 4 названной статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Согласно п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 

заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 

исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 

ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса; 

на момент заключения нового договора аренды такого участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В соответствии с пп. 9 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

В пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, приведена правовая позиция по применению положений статьи 39.6 Земельного кодекса. Гражданин и или юридическое лицо, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 данной статьи. При отсутствии совокупности условий, названных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Судом установлено, что при обращении ФИО1 в администрацию соблюдалась совокупность условий, названных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, согласно которым арендатор земельного участка имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. 

Отказ Администрации г. Ставрополя в предоставлении земельного участка нарушает права Заявителя, поскольку не позволяет реализовать положения земельного законодательства о заключении договора аренды земельного участка на льготных условиях, а также не соответствует пп. 9 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Такой отказ может повлечь за собой разрыв титула на земельный участок и реестровый объект недвижимого имущества, что законом не допускается.

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

 Оценив по указанным правилам установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства и представленные участниками процесса доказательства в их совокупности и взаимосвязи, учитывая факт обращения общества в КУМИ г. Ставрополя с заявлением в период действия договора аренды, непредставление доказательств наличия выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устранённых нарушений законодательства Российской Федерации при использовании спорного земельного участка, суд пришел к выводу о том, что общество в силу п. 1 и 2 ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 «58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации вправе арендовать спорный земельный участок на новый срок без проведения торгов.

Названные обстоятельства свидетельствуют о том, что оспариваемое решение вынесено КУМИ г. Ставрополя в отсутствие предусмотренных действующим законодательством оснований и, как следствие, нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем оно в силу части 2 статьи 201 АПК РФ подлежит признанию незаконным, а требования заявителя подлежат удовлетворению.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В соответствии с административным регламентом администрации г. Ставрополя предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов утверждённым постановлением администрации г. Ставрополя №2802 от 08.10.2019

осуществляется администрацией г. Ставрополя.

Доводы лиц, участвующих в деле, приведенные в ходе судебного разбирательства в письменной либо устной форме, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на изложенные в нем выводы суда.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

Руководствуясь ст. 49, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

уточнения принять. 

Заявленные требования индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ставрополь, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***> удовлетворить. 

Признать незаконным решение Администрации г. Ставрополя, выраженное в письме от 02.09.2022 № 08/14-8014с об отказе в представлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10, площадью 4123,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> в квартале 506 в аренду без проведения торгов.

Обязать Администрацию города Ставрополя в лице уполномоченных органов в срок не более 14 дней со дня вынесения решения осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030404:10, площадью 4123,8 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – под объектами производственной базы, расположенный по адресу: 

<

...> в квартале 506, без проведения торгов сроком на 10 лет в трех экземплярах, его подписания а также направить проекты указанных договоров для подписания ИП ФИО1 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд СевероКавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья         Л.В. Быкодорова