Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-11928/2022

г. Хабаровск

08 июня 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 07 июня 2023 года

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Конфедератовой К.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в заседании суда дело по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 690091, 

<

...>)

к Федеральному государственному унитарному предприятию «Главное военно-строительное управление № 6» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680000, 

<

...>) в лице конкурсного управляющего ФИО2

акционерному обществу «Дальневосточная генерирующая компания» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>; 680000, 

<

...>)

о взыскании 1 365 196 руб. 59 коп.,

При участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 13.12.2022 № 28/35854-исх;

от ФГУП «ГВСУ № 6» – ФИО4, представитель, доверенность № 4 от 02.10.2022.

от АО «ДГК» - ФИО5, представитель по доверенности от 29.06.2022 № 51/185; 

 

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к федеральному государственному унитарному предприятию «Главное военно-строительное управление № 6» (далее – ФГУП «ГВСУ №6», предприятие) о взыскании 1 064 993 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате и 300 202  руб. 98 коп. неустойки, всего – 1 365 196 руб. 59 коп. (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы тем, что ответчиком в период с 01.06.2015 по 31.03.2022 ненадлежащим образом исполнялась обязанность по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка от 06.06.2012 № 03-Ю-15355, что привело к образованию задолженности в указанном размере и, как следствие, к начислению неустойки.

ФГУП «ГВСУ № 6» в отзыве на исковое заявление с предъявленными требованиями не согласилось, указало, что срок действия договора аренды 03-Ю-15355 истек 10.03.2013, при этом цель предоставления земельных участков достигнута предприятием к 2014 году  – завершено строительство объектов на земельном участке, застройщиком-заказчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, объекты переданы акционерному обществу «Дальневосточная генерирующая компания» (далее – АО «ДГК», общество) по акту приема-передачи. При этом в силу положений договора инвестирования, заключенного между ФГУП «ГВСУ № 6» и АО «ДГК», последнее с 2014 года собственником возведенных объектов. Следовательно ответчиком не осуществлялось фактические пользование спорным земельным участком с указанного периода. Также ФГУП «ГВСУ № 6» заявило о пропуске срока исковой давности.

Определением от 12.10.2022 судом в соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «ДГК», а определением от 12.04.2023 АО «ДГК» привлечено в качестве соответчика на основании статьи 46 названного Кодекса.

АО «ДГК» в представленных отзывах на исковое заявление также не согласилось с предъявленными Управлением требованиями, указав, что не могло оформить земельный участок, ввиду отсутствия к этому законных оснований в связи с наличием между Управлением и предприятием договора аренды.

Пояснило, что переданный объект – «Тепломагистраль протяженностью от т.в. до У1112, тепловая трасса протяженностью от УП30 до УТ 12 (конечная точка проектирования)-838,6 п.м. протяженностью тепловой сети 896.26 пот. м.» полностью являются подземной прокладкой трубопровода и в силу пункта 10.1 стать 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) и подпункта 6 пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ) является линейным объектом. Кроме того, как указано в пункте 8 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекса РФ), на земельные участки, где разметены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов. Таким образом, у общества отсутствовала законная обязанность в оформлении земельных участков, под которыми проходит линейные объект (трубопровод) и его надземные части и сооружения, технологически необходимые для его использования.

В связи с привлечением соответчика Управление на основании статьи 49 АПК РФ уточнило требование к каждому из ответчиков и просило взыскать с ФГУП «ГВСУ № 6» – 1 067 585 руб. 10 коп., в том числе задолженность по арендной плате в размере 681 132 руб. 25 коп. за период с 11.06.2015 по 19.10.2020, 386 452 руб. 85 коп. неустойки за период с 02.07.2015 по 05.05.2023; с АО «ДГК» – 388 485 руб. 56 коп., из которых 367 324 руб. 24 коп. задолженности по арендной плате за период с 20.10.2020 по 30.04.2023, 32 161 руб. 18 коп. неустойки за период с 20.10.2020 по 12.05.2023.

В судебном заседании, проводимом в соответствии со статьей 153.1 АПК ФР посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель истца уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, на вопрос суда пояснила, что на земельном участке, переданном в аренду по договору № 03-Ю-15355, располагается только подземная часть линейного объекта «Микрорайон в бухте Патрокл в г. Владивостоке, Тепломагистраль».

Представители ответчиков против удовлетворения исковых требований возражали по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов настоящего дела и судебных актов, вынесенных в рамках дела № А51-26429/2017, на основании распоряжений Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 11.04.2012 № 650, от 21.05.2013 № 777-рз ФГУП «ГВСУ № 6» по договорам № 03-Ю-15354, № 03-Ю-15355, № 03-Ю-15356 были предоставлены в аренду земельные участки в г. Владивостоке в районе ул. Борисенко, 102, для целей строительства объекта: «Микрорайон в бухте Патрокл в г. Владивостоке. Тепломагистраль».

В том числе по договору № 03-Ю-15355 ФГУП «ГВСУ № 6» сроком с 11.04.2012 по 10.03.2013 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:0306 (в настоящее время 25:28:030014:306) площадью 8 578 кв.м. из земель населенных пунктов, находящихся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Борисенко, д. 102 (установлено примерно в 270 м по направлению на юго-запад от ориентира здание – учебный корпус, расположенного за пределами участка), для использования в целях строительства объекта: «Микрорайон в бухте Патрокл в г. Владивостоке. Тепломагистраль» (пункты 1.1, 1.3 указанного договора).

Договор № 03-Ю-15355 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена соответствующая запись от 28.06.2013 № 25-25-01/076/2013-259.

Земельный участок передан предприятию в подтверждение чего представлен акт приема-передачи от 11.04.2012.

В соответствии с пунктом 2.1 договора № 03-Ю-15355 арендная плата за земельный участок установлена в размере 29 863 руб. 34 коп. в месяц на основании прилагаемого к договору  расчета и являющегося его неотъемлемой частью. договора. 

При этом пунктом 2.3 договора № 03-Ю-15355 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора. 

Согласно пункту 2.5 договора № 03-Ю-15355 размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течение 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес арендодателя. 

Пункт 3.4.10 № 03-Ю-15355 договора возлагает обязанность на арендатора по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) освободить участок (если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды), передав его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению. 

В соответствии с пунктом 5.1 договор прекращает свое действие по окончании его срока. Продление договора на новый срок производится исключительно по соглашению сторон. 

Ссылаясь на то, что по истечении срока действия договора аренды земельный участок по акту приема-передачи не возвращен Управление начислило арендную плату за спорный период и направило в адрес предприятия претензию от 02.11.2020 № 28/16-9217 с требованием об оплате имеющейся задолженности и арендной платы.

Поскольку в ответе на претензию ФГУП «ГВСУ № 6» в удовлетворении претензионных требований отказало, сославшись на окончание фактического использования земельного участка, предоставленного для строительства тепломагистрали, ввиду ввода оконченного строительством объекта в эксплуатацию и его передачи собственнику (АО «ДГК») по акту приема-передачи от 27.09.2014, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии с правилами статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор – своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). 

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. 

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

В обоснование требований к ФГУП «ГВСУ № 6» Управление ссылается на то, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, не был возвращен арендодателю по истечении срока его действия и предприятием не исполнена обязанность по внесению арендных платежей. 

Согласно пункту 1.1 договора аренды № 03-Ю-15355 целью предоставления земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:0306 являлось строительство объекта: «Микрорайон в бухте Патрокл в г. Владивостоке. Тепломагистраль». 

Из материалов дела также следует, что 28.06.2012 между ФГУП «ГВСУ № 6» (заказчик-застройщик) и АО «ДГК» (инвестор) заключен договор инвестирования № 3817 (с учетом дополнительных соглашений к нему) в целях инвестирования в  проектирование и строительство объекта «Микрорайон бухты Патрокл в г. Владивостоке. Тепломагистраль: тепловая трасса протяженностью от т.в. до УП30 – 1 210 п.м, тепловая трасса протяженностью от УП30 до УТ12 (конечная точка проектирования) – 838,6 п.м, здание центрального теплового пункта, здание пункта учета тепла». 

Согласно пункту 1.2 договора инвестирования АО «ДГК» поручает, а ФГУП «ГВСУ № 6»  принимает на себя обязательства по выполнению функций заказчика-застройщика по строительству и проектированию указанного в пункте 1.1 договора объекта, выполнению проектных, строительно-монтажных и пусконаладочных работ, а общество обязуется принять выполненные работы по проектированию и строительству и оплатить их в порядке, предусмотренном договором и действующим законодательством, а также принять законченный строительством объект. Строительство объекта осуществляется на основании проектно-сметной документации, выполненной в соответствии с требованиями нормативно-технических документов. 

Право собственности на объект строительства в силу пункта 1.3 договора принадлежит инвестору – АО «ДГК». Оформление имущественных прав производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по договору. 

Администрацией города Владивостока выдано разрешение № RU25304000-266/2012 на строительство объекта капитального строительства «Микрорайон б. Патрокл в г. Владивостоке. Тепломагистраль» сроком действия до 12.12.2013. 

После окончания строительства предприятию выдано разрешение от 08.05.2014 № RU25304000-28/2014 на ввод в эксплуатацию объекта «Микрорайон б. Патрокл в г. Владивостоке. Тепломагистраль: тепловая трасса протяженностью от т.в. до УП30 – 1 210 п.м; тепловая трасса протяженностью от УП30 до УТ 12 (конечная точка проектирования) – 838,6 п.м; здание центрального теплового пункта; здание пункта учета тепла». 

Построенные в рамках договора от 28.06.2012 № 3817 объекты переданы АО «ДГК» по акту приема-передачи от 27.09.2014.

Данные обстоятельства установлены судебными актами по делу № А51-26429/2017, инициированному АО «ДГК»  в целях признания за ним права собственности на объекты недвижимого имущества, возведенные по договору инвестирования, и в силу статьи 69 АПК РФ не требуют повторного доказывания при разрешении настоящего спора. 

Согласно пункту 2.1.1 договора инвестирования в обязанности инвестора входило по окончании работ принять по акту приема-передачи от заказчика-застройщика построенный объект, проектную и исполнительную документацию в течение 30 дней после окончания строительства. 

Сторонами договора № 3817 27.09.2014 подписан акт приема-передачи имущества - законченного строительством объекта Микрорайон б. Патрокл в г. Владивостоке. Тепломагистраль. Тепловая трасса. Здание центрального теплового пункта. Здание пункта учета тепла. К акту прилагаются разрешительная, проектная и исполнительная документация. 

Таким образом, законченный строительством объект передан его собственнику 27.09.2014 со всеми относящимися к нему документами. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 №310-ЭС19-26908,  отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок. Пункт 2 статьи 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи. 

Исходя из положений статей 552 ГК РФ, 35 Земельного кодекса РФ и разъяснений пункта 25 Постановления № 73, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» приведена правовая позиция, согласно которой покупатель строения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

Объем прав и обязанностей в отношении земельного участка, на котором расположена недвижимость, переходящих к новому собственнику объекта недвижимости, аналогичен объему прав и обязанностей прежнего собственника. 

В данном случае в связи с передачей застройщиком – ФГУП «ГВСУ № 6»  объекта капитального строительства,  возведенного им в рамках договора от 28.06.2012, заказчику в силу закона произошла перемена лица (арендатора) в обязательствах по договору аренды № 03-Ю-15355 на АО «ДГК».

При изложенном, учитывая цель предоставления спорного земельного участка, а также факт передачи ФГУП «ГВСУ №6» инвестиционного объекта АО «ДГК» 27.09.2014, суд, принимая во внимание перемену лица в обязательстве аренды в силу закона, считает требования истца о взыскании с предприятия  задолженности по арендной плате за период с 11.06.2015 по 19.10.2020 и пени не подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

Доказательств использования предприятием земельного участка в спорный период в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом в материалы дела не предоставлено. При этом, само по себе отсутствие акта приема-передачи земельного участка и неисполнение ФГУП «ГВСУ № 6» как арендатором участка обязанности по его возврату, предусмотренной условиями договора и законом (статья 622 ГК РФ), не является основанием для взыскания арендной платы после отчуждения имущества, расположенного на таком земельном участке. 

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска к ФГУП «ГВСУ № 6» надлежит отказать.

Поскольку судом в удовлетворении требований о взыскании задолженности отказано по приведенным выше основаниям,  доводы предприятия о пропуске истцом срока исковой давности, судом не оцениваются.

Рассмотрев требования о взыскании задолженности с АО «ДГК», суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, переданный по договору объект «Тепломагистраль» протяженностью от т.в. до УП12, тепловая трасса протяженностью от УП30 до УТ 12 (конечная точка проектирования) - 838,6 п.м. протяженностью тепловой сети 896,26 пог. м. на всей протяженности является подземной прокладкой трубопровода и в силу п. 10.1 ст.1 Градостроительного кодекса, п. 7 ст. 2 Федерального закона № 256-ФЗ «О безопасности объектов топливно-энергетического комплекса» является линейным объектом.

Как следует из текстов судебных актов по делам № А51-26429/2017, № А73-11930/2022 объекты «Пункт учета тепла» и «Центральный тепловой пункт», являющиеся зданиями, одно- и двухэтажными, не могут быть отнесены к линейным объектам, в отношении которых применяются положения пункта 8 статьи 90 ЗК РФ. 

При этом, изучив представленный кадастровый паспорт на сооружение «Тепломагистраль» протяженностью от т.в. до УП12, тепловая трасса протяженностью от УП30 до УТ 12 (конечная точка проектирования) - 838,6 п.м. протяженностью тепловой сети 896,26 пог. м., выписки из ЕГРН в отношении указанных объектов, на спорном земельном участке объекты – Пункт учета тепла» и «Центральный тепловой пункт» или их части, не находятся. 

Под спорным земельным участком с кадастровым номером 25:28:030014:0306 категории земли населенных пунктов проходит исключительно подземная часть объекта «Тепломагистраль». Данное обстоятельство подтверждено и представителем Управления в судебном заседании.

В соответствии с пунктом 8 статьи 90 Земельного кодекса РФ земельные участки, предоставленные под строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов трубопроводного транспорта, из состава земель других категорий не подлежат переводу в категорию земель транспорта и предоставляются на период осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта таких объектов. На земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.

Принимая во внимание особенности рассматриваемого объекта - тепломагистрали, суд полагает также, что предоставление определенной площади земель для его возведения, не влечет обязательного в дальнейшем предоставления такого же земельного участка для эксплуатации объекта. Истцом не представлено доказательств тому, что ответчиками в спорный период использовался спорный земельный участок в большем объеме, чем необходимо для эксплуатации подземного линейного объекта.

Учитывая, что фактическое возведение спорного объекта Тепломагистрали окончено до 27.09.2014, в том числе на спорном земельном участке с кадастровым номером 25:28:030014:0306, суд приходит к выводу о том, что с момента регистрации прав на возведенные объекты АО «ДГК» в спорный период производилась только эксплуатация линейного объекта, в связи с чем оформление прав на земельный участок не требовалось.

При изложенном, судом не установлено оснований для возложения на общество обязанности по внесению платы за использование земельного участка в целях эксплуатации оконченного строительством линейного объекта, и, как следствие, оснований для взыскания задолженности по арендной плате.

Учитывая изложенное, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Государственная пошлина на основании частей 2, 3 статьи 110 АПК РФ относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                              К.А. Конфедератова