ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

10 марта 2021 года                                                              Дело № А55-5181/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 9 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

 председательствующего судьи Ануфриевой А.Э., 

 судей Коршиковой Е.В., Дегтярева Д.А.,

 при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

 с участием:

 от истца - представитель ФИО2 по доверенности от 04.08.2020,

 от ответчика - представитель ФИО3 по доверенности от 08.03.2021, удостоверение, представитель ФИО4 по доверенности от 08.03.2021,

 от ответчика - не явился, извещен надлежащим образом,

 рассмотрев в открытом судебном заседании 9 марта 2021 года

 апелляционную жалобу Частного профессионального образовательного  учреждения города Самары "Автошкола" на решение Арбитражного суда Самарской области области от 23 декабря 2020 года по делу № А55-5181/2020 (судья Рысаева С.Г.) 

по иску Департамента градостроительства городского округа Самара к Частному  профессиональному  образовательному  учреждению города Самары "Автошкола" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 1 723 299 руб. 86 коп. 

по встречному иску Частного профессионального образовательного учреждения города Самары "Автошкола" к Департаменту градостроительства городского округа Самара о признании договора аренды земельного участка недействительным

третье лицо:  Министерство строительства Самарской области  

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к Частному профессиональному образовательному учреждению города Самары "Автошкола" о взыскании 1 723 299 руб. 86 коп., в том числе: 1 286 972 руб. 50 коп. основной долг по договору аренды земельного участка № 43а от 27.05.2016 за период с 27.05.2016 по 30.06.2019, 436 327 руб. 36 коп. пени за период с 05.06.2016 по 30.11.2019.

Частное профессиональное образовательное учреждение города Самары "Автошкола" обратилось в суд со встречным иском к Департаменту градостроительства городского округа Самара о признании недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка №43 от 27.05.2016, заключенный между Департаментом градостроительства городского округа Самара и Частным профессиональным образовательным учреждением города Самары "Автошкола" (с учетом уточнений, принятых определением суда от 16.09.2020).

Определением суда от 21.08.2020 встречное исковое заявление принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском по делу № А55-5181/2020.

Определением суда от 02.10.2020 к участию в деле привлечено Министерство строительства Самарской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.12.2020 с Частного профессионального образовательного учреждения  города Самары "Автошкола" в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара взыскано 1 434 782 руб. 49 коп. из них: 1 075 854 руб. 24 коп. основного долга, 358 928 руб. 49 коп. пени, а также в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 25 171 руб. В остальной части в иске отказано. Во встречном иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в первоначальном иске, встречный иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. В обоснование  апелляционной жалобы заявитель указал, что отказ в государственной регистрации спорного договора аренды земельного участка, обусловленное отсутствием документов, необходимых для государственной регистрации, свидетельствует о невозможности использования земельного участка по назначению. Подписание акта приема-передачи земельного участка, по мнению апеллянта, не свидетельствует об обратном. Заявитель указал, что суд не учел, что письмом от 14.02.17 №Д0501-01/595-0-1 Департамент градостроительства г.о. Самары  признавал спорный договор незаключенным. Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указал на неправильное исчисление судом срока исковой давности по встречному иску.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил апелляционную жалобу удовлетворить, а представитель истца возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы. Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу,  в котором просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 Представитель третьего лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, отзыв не представил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. На основании статей 123, 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие третьего лица.

 Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения сторон, явившихся в судебное заседание, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, на основании приказа министерства строительства Самарской области от 01.04.2016 №32-п между Департаментом градостроительства городского округа Самара (арендодатель) и Частным профессиональным образовательным учреждением города Самары «Автошкола» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 43а от 27.05.2016 (далее - договор № 43а), в соответствии с которым Департамент является Арендодателем, а Частное профессиональное образовательное учреждение города Самары «Автошкола» Арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:01:0740002:1328 площадью 5 971 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, проспект Кирова (в районе дома № 39) для строительства открытой стоянки краткосрочного хранения автомобилей с административным зданием. сроком на 5 лет, исчисляемый со дня передачи Арендатору земельного участка по акту приема-передачи земельного участка, то есть до 27.05.2021.

Согласно пункту 3.1 договора № 43а размер арендной платы за земельный участок составляет в первые два года пользования земельным участком - 339 541,68 рублей в год, третий год пользования земельным участком - 509 312,52 рублей в год, четвертый и последующие годы- пользования земельным участком - 1 018 625,04 рублей в год. Арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца квартала, за который производится оплата (п. 3.3 договора №43а).

Пунктом 7.3 договора № 43а за просрочку арендных платежей предусмотрено условие о начислении пени в размере 0,06 % с просроченной суммы за каждый день просрочки,

Земельный участок передан по акту приема-передачи  от 27.05.2016.

Право государственной собственности на земельный участок не разграничено.

Обосновывая исковые требования истец указывал, что в нарушение условий договора в период с 27.05.2016 по 30.06.2019 арендная плата ответчиком не вносилась, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 286 972,50 рублей за период с 27.05.2016 по 30.06.2019. Кроме того, в соответствии с п.7.3 договора начислены пени в размере 436 327,36 руб. за период с 05.06.2016 по 30.11.2019.

Претензией от 03.12.19 №Д05-01/3160 истец по первоначальному иску известил ответчика об имеющейся задолженности. Поскольку задолженность ответчиком погашена не была истец обратился  в суд с настоящим иском.     

В ходе судебного разбирательства в первой инстанции ответчик исковые требования истца не признал, представил встречное исковое заявление о признании договора аренды земельного участка №43а от 27.05.2016 недействительным, поскольку последний не прошёл государственную регистрацию, В обоснование встречного искового заявления истец по встречному иску указал на то, отказ в государственной регистрации № 63/001/320/2016- 1444 от 18.07.2016 договора аренды земельного участка № 43а от 27.05.2016 мотивирован тем, что земельный участок предоставлялся без проведения торгов. Арендатор не использовал земельный участок по назначению. Кроме того заявил о применении срока исковой давности по первоначальному иску.

Истец (ответчик по встречному иску) встречный иск не признал, заявил о пропуске срока исковой давности. 

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в части, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 309, 310, 330, 331, 432, 614, 622 ГК РФ, ст.ст.30, 31, 65 Земельного кодекса РФ в актуальный период, пунктами 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», исходил из доказанности фактической передачи арендатору земельного участка и отсутствия доказательств его возврата арендодателю, что при отсутствии государственной регистрации договора связывает стороны обязательством, установил ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, согласившись с расчетом арендной платы истца, уменьшив период задолженности с учетом срока исковой давности в соответствии  со ст. 195, 196, 199, 200, 203, 207 ГК РФ, по требованию о взыскании задолженности за период с 21.01.2017 по 30.06.2019 до 1 075 854 руб. 24 коп., пени за период 21.01.2017 по 30.11.2019  - до 358 928 руб. 49 коп., не усмотрев при этом несоразмерности, и отклонив ходатайство ответчика о снижении размера неустойки.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора, суд первой инстанции на основании ст. ст. 196, 197, 199, 200 ГК РФ пришел в выводу о пропуске истцом по встречному иску трехлетнего срока исковой давности, исчислив его с момента подписания и начала исполнения спорного договора -  27.05.2016.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с п.2 статьи 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа осуществляется органом местного самоуправления городского округа.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с п.2 статьи 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа осуществляется органом местного самоуправления городского округа.

В соответствии с п. 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ в ранее действовавшей редакции) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования места размещения объекта и с предварительным согласованием места размещения объектов.     

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.    

В соответствии с положениями п. 5 ст. 31 ЗК РФ орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. 

Из материалов дела усматривается, что предоставление спорного земельного участка осуществлялось с предварительным согласованием ответчику места размещения открытой стоянки краткосрочного хранения автомобилей с административным зданием на земельном участке, расположенном по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, проспект Кирова (в районе дома № 39). Акт о выборе земельного участка был подготовлен на основании заявления истца и утвержден приказом Министерства от 23.06.2014 № 261-п.

Министерством строительства Самарской области был издан Приказ от 01.04.16 №32-п «О предоставлении частному профессиональному учреждению города Самары «Автошкола» в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, проспект Кирова (в районе дома № 39), для строительства открытой стоянки краткосрочного хранения автомобилей с административным зданием». 

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2016, оставленным в силе постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.06.2016, НОУ дополнительного профессионального образования Самарская автомобильная школа «Общероссийской общественно-государственной Организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» в признании незаконным Приказа Министерства от 23.06.2014 № 261-п было отказано.

Во исполнение данного приказа между Департаментом градостроительства городского округа Самара и ЧПОУ города Самары «Автошкола» был заключён спорный договор аренды земельного участка №43а от 27.05.16г. Земельный участок принят арендатором по акту приема-передачи 27.05.16г. без замечаний.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что из письма от 14.02.17 №Д0501-01/595-0-1 Департамента градостроительства г.о. Самары следует, что договор аренды не прошёл государственную регистрацию в связи с чем в соответствии в п.3 ст. 433 ГК РФ является незаключённым отклонятся судом апелляционной инстанции по следующим основаниям. 

Пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством, именно нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое предусматривает общие требования к совершению таких сделок.

Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой (п. 2 статьи), любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением земельных участков, изъятых из оборота (ч. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В акте приёма передачи от 27.05.16 и в п.1.1. договора определён предмет договора аренды, указана площадь земельного участка, кадастровый номер спорного земельного участка и его месторасположение,  в договоре аренды стороны согласовали размер арендной платы, соответственно сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям договора согласно п.1 ст. 432 ГК РФ. 

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации относительно правоотношений сторон договора аренды недвижимого имущества, незарегистрированного в установленном законом порядке определена в п. 14 Постановления Пленума от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, исходя из положений п.15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4905/11 и в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165, то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, имеет значение лишь в отношениях с участием третьих лиц. Отсутствие государственной регистрации договора не влияет на обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом. Для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличия основания для его использования - договора аренды, а также факта передачи предмета договора арендатору.

Ответчиком не представлено доказательств невозможности использования спорного земельного участка по назначению.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Соответственно, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Поскольку ответчиком не представлено документальных доказательств, подтверждающих возврат земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик использовал объект аренды, в связи с чем обязан вносить плату за такое пользование (презумпция возмездности).

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2019 N 306-ЭС19-6556.

Довод апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции срока исковой давности по встречному иску являются несостоятельными ввиду следующего. 

В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. (п.3ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п.1 ст. 1. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

В п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации ранее указывал, что положение пункта 1 статьи 181 ГК Российской Федерации является исключением из общего правила о начале течения срока исковой давности применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок. В соответствии с этой специальной нормой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения - независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц (определения от 8 апреля 2010 года N 456-О-О, от 17 июля 2014 года N 1787-О, от 23.04.2015 N 910-О и др.).

В соответствии с частью 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Из материалов дела усматривается, что арендатор ознакомился с содержанием оспариваемого договора и подписал его и акт приёма – передачи земельного участка 27.05.16г. Таким образом, договор начал исполняться сторонами 27.05.2016. Суждение ответчика (истца по встречному иску) о том, что срок исковой давности следует  исчислять с момента, когда он узнал об отказе в государственной регистрации спорного договора, является ошибочной и противоречит указанным нормам, поскольку ответчик знал об обстоятельствах спорной сделки уже на момент подписания договора и акта приема-передачи, и, являясь правоспособным субъектом гражданско-правовых отношений, должен был оценить и знать о последствиях своих юридически значимых действий.

При таких обстоятельствах правомерен вывод суда первой инстанции о том, что  течение срока исковой давности для предъявления требования о признании договора недействительным (ничтожным) началось с момента его подписания и данный срок истек 27.05.19. Истец по встречному иску обратился в арбитражный суд с настоящим иском 19.08.20, то есть за пределами срока исковой давности, в связи с чем суд  первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного иска. 

Между тем, верно определив круг доказывания по первоначальному иску, суд первой инстанции не учел следующего.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности в три года. 

Согласно ч. 2 ст.199 Гражданского кодекса  Российской Федерации  исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Как указанно в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку 

В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (п.16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Частью 5 статьи 4 АПК РФ для данной категории спора предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, который истцом соблюден что является основанием для приостановления течения срока исковой давности на 30 дней.

К моменту обращения истца с настоящим иском 21.02.2020 с учетом положений п.1 ст.207, п.3 ст. 202 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о взыскании арендой платы и неустойки, начисленной за период до 20.01.2017, истек.

С учетом согласованного сторонами срока и периодичности внесения арендной платы (ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца квартала,), срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности и пени за 1 квартал 2017 года пропущен. В пределах срока исковой давности находится требование о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку внесения арендной платы, начиная с 2 квартала 2017 года, т.е. с 01.04.2017.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

Данный вывод соответствует п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В Самарской области Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".

В соответствии Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для предоставляемых для строительства, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции, действующей в спорном периоде)  размер арендной платы за использование земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицами 1 и 2 настоящей Методики и абзацем четвертым настоящего пункта в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставленных для строительства.

Процент от кадастровой стоимости земельных участков в отношении видов строительства, указанных в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, а также проценты и дополнительные виды строительства, не указанные в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, для случаев предоставления земельных участков в аренду в соответствии с настоящим пунктом утверждаются нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области, уполномоченного в соответствии с уставом соответствующего муниципального образования. В случае определения органами местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области иного, чем это предусмотрено таблицами 1 и 2 настоящей Методики, процента от кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы за использование земельного участка применяются проценты, установленные муниципальным нормативным правовым актом, действовавшим в расчетный период.

Применительно к данному земельному участку процент от кадастровой стоимости земельных участков для вида строительство гаражей и автостоянок в размере 4 % (первые два года), 6% (третий год), 12 % (четвертый год и далее использования земельного участка), пункт 1 Таблицы №2), был установлен Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, и применен истцом в расчетах арендной платы и задолженности ответчика.

Вступившим в законную силу решением Самарского областного суда от 26 июня 2019 года по Административному делу № 3а-962/2018 удовлетворены административные исковые заявления заместителя Прокурора Самарской области и ООО «Форма» к Правительству Самарской области о признании недействующим в части Постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. № 308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и представленные в аренду без торгов».

Признаны недействующими пункты 1-8 в части, устанавливающей процент от кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от периода использования земельного участка, Таблицы № 2 «Механизм определения арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных для иных видов строительства» Приложения № 2 «Методика определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства» к Постановлению Правительства Самарской области от 06.08.2008 года № 308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и представленные, в аренду без торгов».

Судебными актами установлено отсутствие экономического обоснования увеличения процентов от кадастровой стоимости в зависимости от продолжительности периода использования земельного участка. предоставленного для строительства объектов торговли и офисных объектов, не представлены расчеты, подтверждающие изменение доходности земельных участков в зависимости от длительности нахождения их в пользовании. Установление процента от кадастровой стоимости земельных участков, применяемого при расчете арендной платы, в зависимости от периода использования земельного участка, предоставленного для строительства офисных объектов и объектов торговли, повлекшее многократное увеличение арендной платы для административных истцов, без соблюдения принципов экономической обоснованности, запрета необоснованных предпочтений и предсказуемости расчета размера арендной платы, свидетельствует о противоречии положениям постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, ч. 1 ст. 39.7 ЗК РФ и п. 8 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", имеющим большую юридическую силу.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1 ст. 216 КАС РФ в случае признания судом нормативного правового акта не действующим полностью или в части этот акт или его отдельные положения не могут применяться с указанной судом даты.

В п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами" разъяснено, что указанные в мотивировочной части вступившего в законную силу решения суда обстоятельства, свидетельствующие о законности или незаконности оспоренного акта (например, дата, с которой оспоренный акт вступил в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, отсутствие у органа государственной власти компетенции по принятию оспоренного акта), имеют преюдициальное значение для неопределенного круга лиц при рассмотрении других дел, в том числе касающихся периода, предшествующего дню признания оспоренного акта недействующим (часть 2 статьи 64 КАС РФ, части 2, 3 статьи 69 АПК РФ).

Указанная правовая позиция ранее определена в Определении Верховного Суда РФ от 14.04.2016 N 309-ЭС15-16627 по делу N А47-6281/2011, в котором подчеркнуто, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06 июля 2016 года, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

При таких обстоятельствах, в рассматриваемом деле, при расчетах арендной платы за публичные земли с применением процента кадастровой стоимости, установленной пунктом 7 Таблицы 2 Приложения №2 Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства" к постановлению Правительства Самарской области от 06.08.2008 года N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов" в зависимости от периода использования земельного участка, принятые с нарушением и противоречащее нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу применению не подлежит, а нарушенные или ограничиваемые им права граждан во всяком случае могут и должны быть восстановлены в процессе правоприменения на основе прямого действия Конституции РФ и приоритета федерального закона, в том числе с учетом юридической силы нормативных правовых актов (Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 13.12.2001г. №16-П и от 06.07.2018 № 29-П).

С учетом изложенного, при расчете арендной платы подлежит применению процент от кадастровой стоимости установленный пунктом 1 Таблицы N 2 "Механизм определения арендной платы в отношении земельных участков, предоставляемых для иных видов строительства" Приложения N 2 "Методика определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства" к постановлению Правительства Самарской области от 06.08.2008 года N 308, (строительство гаражей и автостоянок), в размере 4 %, что с учетом кадастровой стоимости земельного участка в размере 8 488 542 руб. составит  339 541,68 руб. в год или 84 885.42 руб. в квартал, а всего за спорный период с учетом примененного судом апелляционной инстанции срока исковой давности с 01.04.2017 по 30.06.2019  - 763 968,78 руб.

Правомерность такого подхода подтверждена судебными актами по делам со схожими обстоятельствами №А55-277/2019, №А55-11267/2019.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Поскольку доказательств внесения арендной платы  за спорный период  арендатором не представлено, исковые требования  о взыскании задолженности по арендной плате за период 01.04.2017 по 30.06.2019  подлежат удовлетворению частично в установленном судом апелляционной инстанции размере 763 968,78 руб.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Право арендодателя на взыскание неустойки за просрочку уплаты арендной платы  в размере 0,06% от просроченной суммы предусмотрено пунктом п. 7.3 договора.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения договора арендатором в части внесения арендной платы судом установлен, применение ответственности в виде пени является правомерным.

Исходя из установленного судом апелляционной инстанции размера арендной платы, согласованных сторонами сроков внесения арендной платы и размера ответственности, размер пени за период с учетом примененного судом апелляционной инстанции срока исковой давности с 11.04.2017 по 30.11.2019 составит 274 417,59 руб., и в этой части подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В остальной части иск удовлетворению не подлежит.

Поскольку выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены норма материального права, решение суда первой инстанции на основании части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит изменению в части размера удовлетворенной части первоначального иска с принятием нового судебного акта.

 В соответствии с ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по первоначальному иску относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, и подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета по иску в сумме 18 217 руб., поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. Расходы по оплате госпошлины по встречному иску относятся на ответчика (истца по встречному иску). Расходы  по оплате госпошлины по апелляционной жалобе полежат взысканию с истца в пользу ответчика в сумме 1 807,80 руб.

   Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области области от 23 декабря 2020 года по делу №А55-5181/2020 изменить. 

Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с Частного профессионального образовательного учреждения  города Самары "Автошкола" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара 1 038 386,37 руб., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.04.2017 по 30.06.2019 в сумме                      763 968,78 руб.,  пени за период с 11.04.2017 по 30.11.2019 в сумме 274 417,59 руб.

 В остальной части в иске отказать. 

 В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Частного профессионального образовательного учреждения  города Самары "Автошкола" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину по первоначальному иску в сумме 18 217 руб. 

Взыскать с Департамента градостроительства городского округа Самара в пользу Частного профессионального образовательного  учреждения города Самары "Автошкола" 1 807,80 руб. расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий судья                                                                     А.Э. Ануфриева

Судьи                                                                                                              Е.В.Коршикова

                Д.А.Дегтярев