АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-4817/2023

г. Краснодар

01 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 23.10.2023), в отсутствие заинтересованных лиц: администрации муниципального образования город Краснодар, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2023 по делу № А32-4817/2023, установил следующее.

ФИО1 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация), департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент), департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент архитектуры) о продлении срока действия договора от 26.07.2012 № 4300018610 аренды земельного участка на 3 года с 27.07.2022.

Решением от 26.10.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.12.2023, в удовлетворении заявления отказано. Суды установили, что ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от 26.07.2012 № 4300018610 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0115017:332 площадью 294 кв. м, расположенный по пр. Майкопскому, 4/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, для строительства магазина (площадью 150 кв. м) сроком действия до 06.07.2022. Заявитель обратился в департамент с заявлением от 01.07.2022 о продлении договора аренды от 26.07.2012 № 4300018610. В ответе от 22.07.2022 № 18287/26 департамент в продлении договора аренды отказал. Согласно акту осмотра от 11.07.2023 арендуемый земельный участок огражден, свободен от зданий и сооружений, на участке складированы строительные материалы и инструменты. Надлежащая проектная документация на строительство планируемого объекта отсутствует и, как следствие, отсутствует разрешение на строительство. Таким образом, земельный участок не используется арендатором в соответствии с пунктом 1.3 договора аренды от 25.07.2012 № 4300018610 в течение 10 лет. Кроме того, в рамках дела № А32-59114/2022 ФИО1 отказано в выдаче разрешения на строительство объекта по пр. Майкопскому, 4/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара. Таким образом, основания для продления срока аренды в судебном порядке отсутствуют. Отказ департамента, изложенный в письме от 22.07.2022 № 18287/26, в продлении срока действия договора соответствует закону, не нарушает права заявителя.

В кассационной жалобе ФИО1 просит решение от 26.10.2023 и постановление апелляционного суда от 26.12.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления, указывая на неподведомственность спора арбитражному суду, так как ФИО1 участвует в деле как гражданин. Решение департамента об отказе в продлении договора аренды земельного участка принято только 22.07.2022, то есть намеренно по истечении срока действия договора. Администрация необоснованно отказала в выдаче разрешения на строительство магазина при наличии всех необходимых документов. Заявитель совершает действия, направленные на получение технической документации и разрешения на строительство. Отказ департамента противоречит положениями статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ). На момент обращения заявителя за продлением аренды договор от 26.07.2012 № 4300018610 являлся действующим. Информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации в отношении арендатора при использовании испрашиваемого земельного участка отсутствовала.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, иные лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено на основании части 3 статьи 284 Кодекса.

Определением и.о. председателя третьего судебного состава от 15.07.2024 произведена замена судьи Анциферова В.А. на судью Мещерина А.И. (статья 18 Кодекса), дело рассмотрено с самого начала.

Изучив материалы дела, выслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с принятием нового судебного акта, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 06.07.2012 № 5629 «О предоставлении гражданину ФИО1 земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара» администрация (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор от 26.07.2012 № 4300018610 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0115017:332 площадью 294 кв. м, расположенного по пр. Майскому, 4/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, для строительства магазина (площадью не более 150 кв. м), сроком на 10 лет (до 06.07.2022). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (запись о государственной регистрации права от 10.08.2012 № 23-23-01/2007/2012-852). По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору (т. 1, л. д. 26 – 31).

1 июля 2022 года заявитель обратился в департамент с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 26.07.2012 № 4300018610 (т. 1, л. д. 69).

В письме от 22.07.2022 № 18287/26 департамент отказал заявителю в продлении аренды, указав на истечение срока действия договора (06.07.2022); кроме того, разрешение на строительство объекта капитального строительства департаментом архитектуры не выдавалось; по информации управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар фактически на земельном участке расположен неэксплуатируемый длительное время объект недвижимости (т. 1, л. д. 32).

Указывая, что отказ в продлении договора аренды не соответствует закону, нарушает права заявителя, ФИО1 обратился с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим кодексом.

На основании пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 432 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса носит диспозитивный характер, поэтому стороны договора аренды вправе исключить возможность его возобновления на неопределенный срок.

По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

По смыслу приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.

Руководствуясь приведенными нормами, суды признали соответствующим закону решение департамента об отказе в продлении договора аренды земельного участка от 26.07.2012 № 4300018610. Судебные инстанции исходили из отсутствия доказательств, подтверждающих наличие на испрашиваемом земельном участке принадлежащего арендатору незавершенного строительством объекта недвижимости, о выполнении каких-либо строительных работ, а также о получении от администрации разрешения на строительство. Кроме того, вступившим в законную силу судебным актом по делу № А32-59114/2022 заявителю отказано в признании незаконным отказа департамента архитектуры от 06.07.2022 № 210240-1 в выдаче разрешения на строительство объекта по пр. Майкопскому, 4/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.

Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями Земельного кодекса, а также нормами иных (специальных) законов, в том числе, положениями статьи 8 Закона № 58-ФЗ.

В силу части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса не применяются (часть 4 статьи 8 Закона № 58-ФЗ).

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ).

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия Закона № 58-ФЗ и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора.

Данное положение может быть применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок. Принятие Закона № 58-ФЗ обусловлено необходимостью реализации комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц.

Основания, по которым арендатору может быть отказано в реализации правана заключение дополнительного соглашения, установлены в части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ и являются исчерпывающими.

Из материалов дела следует, что 01.07.2022 заявитель обратился в департамент с заявлением о продлении срока действия договора от 26.07.2012 № 4300018610 аренды земельного участка площадью 294 кв. м с кадастровым номером 23:43:0115017:332, расположенного по пр. Майскому, 4/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, на основании пункта 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ (т. 1, л. д. 65).

Таким образом, на момент обращения в департамент договор от 26.07.2012 № 4300018610 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0115017:332 являлся действующим (до 06.07.2022). Материалы дела не содержат доказательств прекращения арендных отношений до обращения ФИО1 в департамент с заявлением о продлении договора (01.07.2022); требование о расторжении данного договора в судебном порядке арендодателем не заявлено.

Поскольку заявитель обратился в уполномоченный орган за продлением договора аренды земельного участка в период, когда срок действующего договора не истек и доказательств, свидетельствующих о наличии условий, исключающих возможность продления срока договора (подпункты 1, 2 пункта 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ), не представлено, решение департамента не может быть признано законным.

Ссылка судов на решение от 19.04.2023 по делу № А32-59114/2022, в рамках которого решение департамента архитектуры, выраженное в письме от 06.07.2022 № 210240-1, об отказе в выдаче заявителю разрешения на строительство по проекту «2-этажный магазин промышленных товаров, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, проезд Майский, уч. 4/1», признано законным, не может иметь в данном случае правового значения, поскольку, продлив арендные отношения на основании Закона № 58-ФЗ, заявитель не лишен возможности повторно обратиться за выдачей разрешения на строительство для завершения строительства объекта (магазина) на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0115017:332, расположенном по пр. Майскому, 4/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.

Кроме того, коллегия отмечает, что мотивом для отказа в выдаче разрешения на строительство по проекту «2-этажный магазин промышленных товаров, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, проезд Майский, уч. 4/1» послужило именно истечение (06.07.2022) срока действия договора аренды земельного участка от 26.07.2012 № 4300018610.

В итоге сложилась ситуация, при которой в выдаче разрешения на строительство отказано по причине окончания срока аренды, тогда как в продлении договора аренды отказано по мотиву отсутствия разрешения на строительство. В этой связи действия департамента необходимо расценивать как формальное создание оснований для отказа в продлении срока договора аренды. При этом материалами дела подтверждено, что с заявлением о продлении договора аренды заявитель обратился 01.07.2022, то есть до окончания срока действия договора от 26.07.2012 № 4300018610.

Пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» содержит следующие разъяснения по применению норм статьи 201 Кодекса. Если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела.

По результатам рассмотрения жалобы кассационный суд вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление, и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но ими неправильно применена норма права (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).

Суды первой и апелляционной инстанций установили все фактические обстоятельства, имеющие значение для настоящего спора, однако неверно применили нормы права. Учитывая характер допущенных судебными инстанциями нарушений, суд округа считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт о признании незаконным отказа департамента, изложенного в письме от 22.07.2022 № 18287/26.

При определении порядка восстановления нарушенных прав заявителя в соответствии с частью 4 статьи 201 Кодекса суд округа полагает необходимым возложить на администрацию обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 01.07.2022 в соответствии с действующим законодательством (подпункты 1, 2 пункта 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2023 по делу № А32-4817/2023 отменить. Принять по делу новый судебный акт. Признать незаконным отказ департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, изложенный в письме от 22.07.2022 № 18287/26.

Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 01.07.2022 в соответствии с действующим законодательством.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Т.Н. Драбо

А.И. Мещерин