ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-14109/2024

27 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Целищевой Н.Е. судей Балакир М.В., Изотовой С.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А., при участии: от истца: ФИО1 (доверенность от 13.01.2025), от ответчиков: 1) ФИО2 (доверенность от 16.07.2025), ФИО3 (доверенность от 01.09.2025), 2) ФИО2 (доверенность от 02.07.2025), 

от Министерства градостроительной политики Калининградской области (путем онлайн-заседания): Лесновой И..А. (доверенность от 17.06.2025),  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6707/2025) Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.02.2025 по делу № А21-14109/2024 (судья Зинченко С.А.), принятое  

по иску Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области  

к 1) непубличному акционерному обществу «Шамбала», 2) обществу с ограниченной ответственностью «Колесо»  

о признании недействительной сделки, 

установил:

Министерство экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области (далее – Министерство экономического развития) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к непубличному акционерному обществу «Шамбала» (далее – Компания) и обществу с ограниченной ответственностью «Колесо» (далее – Общество) о признании недействительной сделки по передаче Компанией в уставный капитал Общества расположенных на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040601:673 объектов недвижимости с кадастровыми номерами 39:05:040601:905, 39:05:040601:958,  

39:05:040601:959, 39:05:040601:960, 39:05:040601:961, 39:05:040601:962, 39:05:040601:963, 39:05:040601:964, 39:05:040601:965, 39:05:040601:967, 39:05:040601:968, 39:05:040601:1004 и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:05:040601:1016, оформленной протоколом общего собрания учредителей Общества от 16.08.2024 № 7; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата Компании недвижимого имущества с кадастровыми номерами 39:05:040601:905, 39:05:040601:958, 39:05:040601:959, 39:05:040601:960, 39:05:040601:961, 39:05:040601:962, 39:05:040601:963, 39:05:040601:964, 39:05:040601:965, 39:05:040601:967, 39:05:040601:968, 39:05:040601:1004 и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:05:040601:1016, внесенного в качестве вклада в уставный капитал Общества согласно протоколу общего собрания учредителей Общества от 16.08.2024 № 7.  

Решением суда от 06.02.2025 в удовлетворении иска отказано. 

Не согласившись с указанным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.  

В судебном заседании 10.09.2025 произведена техническая замена судьи Изотовой С.В. на судью Полубехину Н.С. в порядке части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее - АПК РФ). Замена состава суда в соответствии с частью 3 статьи 18 АПК РФ не производилась, в связи с чем рассмотрение дела будет продолжено в прежнем составе суда: председательствующий Целищева Н.Е., судьи Балакир М.В., Изотова С.В.  

Представитель Министерства экономического развития в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней; заявил ходатайство о замене истца в порядке процессуального правопреемства на Министерство градостроительной политики Калининградской области (далее - Министерство градостроительной политики) в связи с тем, что с 01.08.2025 органом, осуществляющим функции по проведению государственной политики и нормативно-правовому регулированию в области имущественных и земельных отношений, вопросов владения, пользования и распоряжения объектами, находящимися в государственной собственности Калининградской области, является Министерство градостроительной политики, к полномочиям которого отнесено управление игорной зоной «Янтарная» в части передачи организаторам азартных игр, а также иным лицам в собственность или в аренду земельных участков, расположенных в игорной зоне «Янтарная», в порядке, установленном законодательством Калининградской области (постановление Правительства Калининградской области от 23.05.2025 № 190-п «О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Калининградской области», постановление Правительства Калининградской области от 09.07.2025 № 262-п «О внесении изменений в положение о Министерстве градостроительной политики Калининградской области»; далее – Постановление № 262-п).  

Представители Компании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить решение от 06.02.2025 без изменения; против замены истца в порядке процессуального правопреемства не возражали.  

В соответствии с частью 1 статьи 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает  

на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.  

В силу части 3 статьи 48 АПК РФ для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.  

Поскольку на основании Постановления № 262-п полномочия Министерства экономического развития, в том числе, на управление игорной зоной «Янтарная» в части передачи организаторам азартных игр, а также иным лицам в собственность или в аренду земельных участков, расположенных в игорной зоне «Янтарная», а также полномочия администратора доходов областного бюджета от передачи в установленном порядке организаторам азартных игр, а также иным лицам в собственность или аренду земельных участков, расположенных в игорной зоне «Янтарная», переданы Министерству градостроительной политики, истца по настоящему делу надлежит заменить в порядке процессуального правопреемства на Министерство градостроительной политики.  

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.  

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Калининградской области от 06.04.2021 № 177 проведен аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных на территории игорной зоны «Янтарная», по результатам которого Министерство экономического развития (арендодатель) и Компания (арендатор) 07.06.2021 заключили договор аренды № 16 находящегося в собственности Калининградской области на территории игорной зоны «Янтарная» земельного участка с кадастровым номером 39:05:040601:673, общей площадью 36 345 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, пос. Куликово.  

Земельный участок передан в аренду на 58 месяцев для строительства казино с отелем категории не ниже «четыре звезды» (за исключением планировочных решений по размещению номеров апартаментного типа) с целью реализации инвестиционного проекта на территории игорной зоны «Янтарная» с учетом особенностей, оговоренных в пп. 27 п. 4.1 договора (инвестиционный объект).  

В соответствии с п. 2.1 договора размер ежегодной арендной платы определен по итогам аукциона и составляет 61 066 800 руб.  

Согласно п. 4.1 договора арендатор обязан: 

 - использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора (пп. 6),  

 - возвести инвестиционный объект в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (пп. 20),  

 - осуществить финансирование строительства инвестиционного объекта, включая затраты на проектирование, концептуальное планирование, строительство, игорное оборудование, проектно-изыскательские работы и другие затраты, в полном объеме за счет собственных и (или привлеченных) средств в сумме не менее 300 млн. руб. на 10 000 кв.м площади участка и общей площади возводимых зданий, строений, сооружений (за исключением площадей дорожного и тротуарного покрытия, парковок, стоянок и прочих объектов вспомогательного характера, не являющихся инвестиционным объектов) не менее 4999 кв.м до окончания срока действия договора.  

При этом пп. 3 п. 4.3 договора предусмотрено, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать участок в субаренду.  

Согласно пп. 5 п. 8.3 договора стороны договорились считать нарушением существенных условий передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, в том числе арендных прав участка в залог, или внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передачу арендатором земельного участка в субаренду.  

 Как следует из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), 06.10.2022 зарегистрировано право собственности Компании на объект недвижимости с кадастровым номером 39:05:040601:905 Первой очереди строительства «Игорно-развлекательный комплекс (казино) с вспомогательными объектами. Первая очередь строительства игорно-гостиничного комплекса», расположенный по адресу Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Куликово, игорная зона «Янтарная», номер регистрации 39:05:040601:905-39/021/2022-1.  

01.04.2024 в ЕГРН зарегистрировано право собственности Компании на объект недвижимости - Второй этап строительства игорно-гостиничного комплекса (казино) Зеленоградский МО, п. Куликово с кадастровым номером 39:05:040601:1004 площадью 2129,5 кв.м, номер регистрации 39:05:040601:1004-39/021/2024-1.  

07.08.2024 в ЕГРН зарегистрировано право собственности Компании на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:05:040601:1016 (10 %).  

Также Компания зарегистрировала право собственности на объекты вспомогательного назначения с кадастровыми номерами 39:05:040601:958, 39:05:040601:959, 39:05:040601:960, 39:05:040601:961, 39:05:040601:962, 39:05:040601:963, 39:05:040601:964, 39:05:040601:965, 39:05:040601:967 и 39:05:040601:968.  

В соответствии с протоколом № 7 общего собрания учредителей Общества от 16.08.2024 (участвовали ООО «Кастилло», ФИО5 и Компания) Компания принята в Общество с имущественным вкладом в уставный капитал Общества стоимостью 594 195 545, 33 руб.  

В соответствии с указанным протоколом Компания передала в уставный капитал Общества расположенные на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040601:673 объекты недвижимости с кадастровыми номерами 39:05:040601:905, 39:05:040601:958, 39:05:040601:959, 39:05:040601:960, 39:05:040601:961, 39:05:040601:962, 39:05:040601:963, 39:05:040601:964, 39:05:040601:965, 39:05:040601:967, 39:05:040601:968, 39:05:040601:1004 и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:05:040601:1016.  

23.09.2024 Общество зарегистрировало право собственности на перечисленные выше объекты недвижимости.  

Посчитав, что указанной выше сделкой Компания в нарушение пп. 3 п. 4.3 договора аренды передала свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу – Обществу, Министерство экономического развития, сославшись на положения п. 7 ст. 448, п. 2 ст. 168 и ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции не установил оснований для удовлетворения иска. 

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие  

выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.  

В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании сделки ничтожной вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо; требование о признании недействительной ничтожной сделки может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной.  

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 ст. 168 ГК РФ).  

Как разъяснено в п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).  

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.  

Как разъяснено в п. 75 Постановления № 25, применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.  

В пункте 7 статьи 448 ГК РФ определено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.  

В отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.  

Условие аукционной документации (проекта договора аренды земельного участка), запрещающее арендатору уступать права по договору, соответствует положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ и направлено на обеспечение конкуренции на рынке земли.  

Соответствующая правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357.  

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом.  

Подпунктом 3 пункта 4.3 договора аренды, заключенного по итогам проведения торгов, предусмотрено, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать участок в субаренду.  

Согласно подпункту 5 пункта 8.3 договора стороны договорились считать нарушением существенных условий передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, в том числе арендных прав участка в залог, или внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передачу арендатором земельного участка в субаренду.  

Суд первой инстанции, приняв во внимание, что каких-либо ограничений в отношении объектов недвижимого имущества, возведенных арендатором (Компанией) на арендованном земельном участке, договор аренды не содержит; оспариваемой сделкой, оформленной протоколом № 7 от 16.08.2024, никакие права и обязанности в отношении арендованного Компанией земельного участка с кадастровым номером 39:05:040601:673 либо самого договора аренды № 16 от 07.06.2021, в уставный капитал Общества не передавались; протокол № 7 от 16.08.2024 касается лишь объектов недвижимости, возведенных Компанией на арендованном земельном участке и иного движимого имущества и прав требования, отказал Министерству экономического развития в иске.  

Вместе с тем судом первой инстанции не учтено следующее. 

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их  

использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.  

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.  

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 82/09).  

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).  

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.  

При таком положении следует признать обоснованным довод истца о том, что в результате внесения спорных объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040601:673, находящемся в публичной собственности, в уставный капитал Общества и регистрации за ним права собственности на эти объекты право аренды названного земельного участка в силу прямого указания закона перешло к Обществу.  

С учетом изложенного сделка по передаче спорных объектов в уставный капитал Общества нарушила установленный подпунктом 3 пункта 4.3 договора аренды запрет на внесение арендных прав в отношении участка в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества, а также повлекла получение земельного участка иному лицу в обход конкурентной процедуры.  

В рассматриваемом случае апелляционный суд пришел к выводу о доказанности материалами дела факта нарушения охраняемых законом интересов истца в результате совершения Компанией оспариваемой сделки и, соответственно, наличие у него материально-правового интереса в удовлетворении иска.  

Как указал истец и не опровергнуто материалами дела, до настоящего времени Компания не выполнила надлежащим образом предусмотренные договором аренды на инвестиционных условиях обязательства.  

Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А21-6322/2024, по условиям подпункта 27 пункта 4.1 договора арендатор обязан осуществлять финансирование строительства инвестиционного объекта, включая затраты на проектирование, концептуальное планирование, строительство, игорное  

оборудование, проектно-изыскательские работы и другие затраты, в полном объеме за счет собственных и (или) привлеченных средств в сумме не менее 300 млн. рублей на 10 000 кв.м площади участка и общей площади возводимых зданий, строений, сооружений (за исключением площадей дорожного и тротуарного покрытий, парковок, стоянок и прочих объектов вспомогательного характера, не являющихся инвестиционным объектом) не менее 4999 кв.м до окончания срока действия договора; в соответствии с пунктом 7.2 договора срок аренды участка исчисляется с даты подписания (заключения) сторонами договора, действует в течение 58 месяцев и истекает 07.04.2026.  

В направленном в адрес Министерства экономического развития письме от 26.04.2024 № 2 Компания указала на то, что имеет право на предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов, в связи с наличием введенных в эксплуатацию на территории игорной зоны «Янтарная» объектов недвижимости и действующего инвестиционного договора, а также в связи с соблюдением условий пункта 3 статьи 26.1 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области» (далее – Закон № 105). Заявитель попросил осуществить подготовку проект договора купли-продажи земельного участка площадью 36 345 кв.м с кадастровым номером 39:05:040601:673 и его подписание, а также направить проекты договора для подписания Компании.  

Письмом от 08.05.2024 № 5120-ВЛ Министерство экономического развития отказало в удовлетворении заявления Компании о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, сославшись на невыполнение заявителем инвестиционных условий, на которых участок был предоставлен в аренду, и несоразмерность площади испрашиваемого заявителем земельного участка площади участка, необходимой для использования расположенных на нём объектов недвижимости, принадлежащих заявителю.  

 На день подачи заявления о выкупе земельного участка и на день направления отказа в выкупе Компания в соответствии со сведениями из ЕГРН являлась собственником расположенных на нём объектов недвижимости.  

Посчитав, что отказ Министерства экономического развития противоречит закону и нарушает права и интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Компания обратилась в арбитражный суд с заявлением в рамках дела № А21-6322/2024.  

Статьей 26.1 Закона № 105 установлено, что передача земельных участков, расположенных в игорной зоне «Янтарная», организаторам азартных игр либо иным лицам для строительства зданий, сооружений в целях реализации инвестиционных проектов в игорной зоне «Янтарная» осуществляется на основании договоров аренды земельных участков, заключаемых на торгах в форме аукциона. Организация и проведение аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных в игорной зоне «Янтарная», осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.  

Предоставление земельных участков, расположенных в игорной зоне «Янтарная», без проведения торгов в собственность или аренду осуществляется органом управления игорной зоной «Янтарная» собственникам объектов недвижимости, построенных и введенных в эксплуатацию на территории игорной зоны «Янтарная» в рамках реализации инвестиционных проектов, указанных в пункте 2 этой статьи, путем заключения договора купли-продажи земельного участка или договора аренды земельного участка осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами.  

В деле № А21-6322/2024 суды на основании оценки установленных по делу  

обстоятельств и имеющихся в деле доказательств сделали вывод о том, что предусмотренная инвестиционным договором цель, для которой был предоставлен земельный участок в аренду, не достигнута, отель категории не ниже «четыре звезды», являющийся согласно предмету договора инвестиционным объектом, не построен, площадь испрашиваемого земельного участка существенно превышает площадь земельного участка, необходимого для использования построенных принадлежащих заявителю на праве собственности объектов недвижимости, в связи с чем пришли к выводу, что заявитель не имеет права на приобретение названного земельного участка в собственность без проведения торгов.  

Отклоняя доводы Компании, основанные на том, что ею получено свидетельство от 03.11.2022 № 23/АА-009-2022/46-2022 о присвоении двум номерам гостиницы категории «четыре звезды», в качестве обоснования выполнения инвестиционного проекта - строительства отеля категории не ниже «четыре звезды», суды сослались на то, что инвестиционный объект, указанный в пункте 1.1 договора аренды, не построен, соответственно, цель, для которой земельный участок предоставлялся в аренду - строительство игорно-гостиничного комплекса (казино), в состав которого должна входить гостиница категории не ниже «четыре звезды», - не достигнута, а нахождение в объекте, не являющемся отелем, двух гостиничных номеров не является надлежащим обстоятельством, подтверждающим выполнение арендатором инвестиционных условий.  

Также суды в рамках дела № А21-6322/2024 пришли к выводу о недоказанности Компанией соразмерности площади испрашиваемого земельного участка и площади, необходимой для эксплуатации расположенных на участке объектов недвижимости, принадлежащих заявителю на праве собственности, при том, что площадь испрашиваемого заявителем земельного участка существенно превышает площадь, занятую объектами недвижимости.  

 Кроме того, отказывая в удовлетворении требований Компании, суды исходили из того, что ею не выполнены предусмотренные договором аренды на инвестиционных условиях обязательства по финансированию строительства инвестиционного объекта (подпункту 27 пункта 4.1 договора).  

Обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А21-6322/2024 в порядке ч. 2 ст. 69 АПК РФ для Компании и Министерства экономического развития, как лиц, принимавших участие в названном деле, имеют преюдициально значение.  

Доказательств, позволяющих сделать иные выводы в рамках настоящего дела, Компания не представила.  

Оспариваемая истцом сделка была совершена Компанией 16.08.2024, то есть, после получения ею отказа Министерства экономического развития в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, оформленного письмом от 08.05.2024 № 5120-ВЛ.  

При таком положении фактические обстоятельства дела в отсутствие доказательств иного позволяют заключить, что сделка по передаче спорных объектов в уставный капитал Общества Компанией, не выполнившей надлежащим образом условия инвестиционного договора и не построившей в нарушение принятых на себя обязательств объект, указанный в пункте 1.1 договора аренды, направлена на получение земельного участка, предоставленного под определенные согласованные с уполномоченным органом цели, до момента достижения этой цели в обход установленной законом процедуры и в отсутствие на то предусмотренных законом оснований.  

Указанное, в том числе, подтверждается информацией, размещенной на сайте информационной системы «Картотека арбитражных дел» (https://kad.arbitr.ru),  

согласно которой в рамках дела № А21-13605/2024 Общество оспаривает отказ Министерства экономического развития в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 39:05:040601:673 по мотиву наличия на участке объектов, находящихся в собственности Общества.  

В то же время по общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.  

Таким образом, названные нормы права требуют от участников гражданского оборота придерживаться определенного стандарта поведения. Это необходимо для достижения в гражданском обороте стабильности и правовой определенности.  

С учетом изложенного в рассматриваемом случае в отсутствие доказательств, позволяющих считать действия Компании и Общества, согласованно направленные на получение в собственность спорного земельного участка в обход установленной законом процедуры и в отсутствие на то предусмотренных законом оснований, добросовестность названных лиц и разумность их действий материалами дела не подтверждены.  

При этом регистрация за иным лицом права собственности на спорные объекты лишает истца предусмотренных законом прав, в том числе, предусмотренных в ст. 239.1 ГК РФ, на изъятие у собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на таком земельном участке, по решению суда путем продажи с публичных торгов.  

Приняв во внимание установленные по делу обстоятельства, оценив действия и поведение ответчиков, апелляционный суд пришел к выводу о наличии в рассматриваемом случае оснований для применения к спорным правоотношениям положений ст. 10, 166, 168 ГК РФ.  

Согласно разъяснениям, данным в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.  

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.  

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 3 ст. 167 ГК РФ).  

При таком положении иск подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного, поскольку выводы суда первой инстанции нельзя признать в полной мере соответствующими имеющимся в деле доказательствам, фактическим обстоятельствам спора и нормам материального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу постановления об удовлетворении иска.  

По результатам рассмотрения дела в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за подачу иска и апелляционной жалобы истца, который был освобожден от ее уплаты, относится на Компанию и Общество в равных долях.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 48, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Заменить истца по делу в порядке процессуального правопреемства на Министерство градостроительной политики Калининградской области.  

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.02.2025 по делу № А21-14109/2024 отменить.  

Признать недействительной сделку по передаче непубличным акционерным обществом «Шамбала» в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью «Колесо» расположенных на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040601:673 объектов недвижимости с кадастровыми номерами 39:05:040601:905, 39:05:040601:958, 39:05:040601:959, 39:05:040601:960, 39:05:040601:961, 39:05:040601:962, 39:05:040601:963, 39:05:040601:964, 39:05:040601:965, 39:05:040601:967, 39:05:040601:968, 39:05:040601:1004, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:05:040601:1016, оформленную протоколом общего собрания учредителей общества с ограниченной ответственностью «Колесо» от 16.08.2024 № 7.  

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав общество с ограниченной ответственностью «Колесо» в десятидневный срок с момента вступления настоящего постановления в законную силу возвратить непубличному акционерному обществу «Шамбала» недвижимое имущество с кадастровыми номерами 39:05:040601:905, 39:05:040601:958, 39:05:040601:959, 39:05:040601:960, 39:05:040601:961, 39:05:040601:962, 39:05:040601:963, 39:05:040601:964, 39:05:040601:965, 39:05:040601:967, 39:05:040601:968,  

39:05:040601:1004, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:05:040601:1016 согласно протоколу общего собрания учредителей общества с ограниченной ответственностью «Колесо», вносимого непубличным акционерным обществом «Шамбала» в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью «Колесо», от 16.08.2024 № 7.  

Взыскать с непубличного акционерного общества «Шамбала» и общества с ограниченной ответственностью «Колесо» в доход федерального бюджета по 25 000 руб. с каждого государственной пошлины за рассмотрение иска, по 15 000 руб. с каждого государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Н.Е. Целищева  

Судьи М.В. Балакир  

 С.В. Изотова