АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-17245/21

28 сентября 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   21 сентября 2021 г.

Полный текст решения изготовлен            28 сентября 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Венера» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о взыскании задолженности в размере 275 000 рублей, пени в размере 7 765 рублей 69 копеек, о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности № 61-ВФ-06/47 от 12.01.2021,

от ответчика:  директор ФИО3 на основании приказа от 02.07.2019 и выписки из ЕГРЮЛ (до перерыва),

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области обратилось в арбитражный суд с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Венера» о взыскании задолженности по договору аренды в размере 275 000 рублей, пени в размере 7 765 рублей 69 копеек, о расторжении договора аренды.

Представитель истца в судебном заседании доложил предмет и основание иска, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал на основании доводов, изложенных в отзыве. 

В судебном заседании 14.09.2021 объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 14 час. 10 мин. 21.09.2021. Информация об объявленном перерыве, о времени и месте судебного заседания размещена в информационной системе «Картотека арбитражных дел».

После перерыва судебное заседание продолжено при участии представителя истца.

Представитель истца в судебном заседании уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части указания периода взыскания задолженности и пени. Согласно уточненным требованиям истец просит взыскать задолженность в размере 275 000 рублей за период 2-4 кварталы 2020 г., пени в размере 7 765 рублей 69 копеек за период с 31.07.2020 по 17.03.2021. 

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал  заявленное истцом ходатайство подлежащим удовлетворению.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между  Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Венера» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка №2116 от 20.05.2020.

Согласно условиям указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с КН 61:44:0000000:169059, площадью 2641 кв.м, адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства (строительства комплекса многоэтажных жилых домов с объектами социально-культурного и коммунального назначения) (п. 1.1 договора).

Срок аренды участка установлен с 01.04.2020 по 31.03.2023 (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора годовой размер арендной платы за участок в 2020 году составляет 366 666 рублей 67 копеек. 

Арендная плата согласно п. 3.2 договора перечисляется арендатором ежеквартально не позднее 30 числа первого месяца квартала. 

В п.5.2 договора сторонами согласовано, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ключевой ставки Центрального Банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей у ответчика образовалась задолженность перед истцом за период 2-4 кварталы 2020 года в размере 275 000 рублей.  

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об оплате задолженности и требованием о расторжении договора аренды. Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением. 

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации  является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы. 

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

Истец обязательства по договору исполнил надлежащим образом, факт использования земельного участка сторонами не оспорен. 

Ответчик обязательства по внесению арендных платежей исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем, истцом к взысканию заявлена задолженность в размере 275 000 рублей за 2 – 4 кварталы 2020 г. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает, что причиной несвоевременной оплаты послужило отказ истца в продлении договора аренды спорного земельного участка №1428 от 01.08.2016. Указанные обстоятельство привело к прекращению права ответчика привлекать денежные средства участников долевого строительства и, как следствие, к отсутствию денежных средств для внесения арендных платежей. 

Впоследствии, между сторонами в отношении спорного земельного участка заключен договор аренды №2116 от 20.05.2020, рассматриваемый в рамках настоящего спора. 

Вместе с тем, указанные обстоятельства не освобождают ответчика от внесения арендных платежей за спорный период. Само по себе прекращение предыдущего договора с учетом того, что земельный участок не возвращался, не освобождает ответчика от оплаты за его использование. 

Согласно специфике предмета самого денежного обязательства, в денежных обязательствах исключается невозможность исполнения, а отсутствие у должника необходимых денежных средств ни при каких условиях не может служить основанием для освобождения должника от ответственности за неисполнение денежного обязательства.

Отсутствие у должника необходимых денежных средств не относится к обстоятельствам, освобождающим его как от обязанности вносить арендные платежи за пользование земельным участком, так и от ответственности за нарушение указанных обязательств по смыслу статьи 401 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, факт существования договорных отношений сторонами не оспаривается, также как факт пользования земельным участком, задолженность ответчиком не оспорена, доказательств внесения арендных платежей за заявленный период либо доказательств прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом, в суд не представлено.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 275 000 рублей за 2-4 кварталы по договору аренды земельного участка правомерны и основаны на положениях статей 307, 309, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому подлежат удовлетворению.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 7 765 рублей 69 копеек за период с 31.07.2020 по 17.03.2021. 

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответственность за нарушение арендатором установленных сроков внесения платежей закреплена в п. 5.2 спорного договора.

Расчет неустойки, представленный в материалы дела, судом проверен и признан методологически верным и соответствующим условиям договора. 

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы установлен судом, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен, доказательств наличия обстоятельств, определенных в качестве оснований освобождения от ответственности, ответчиком не представлено, требование о взыскании пени в размере 7 765 рублей 69 копеек за период с 31.07.2020 по 17.03.2021 признано судом правомерным и подлежащим удовлетворению.

Рассмотрев требование истца о расторжении договора, суд  находит его не подлежащим удовлетворению ввиду следующих обстоятельств. 

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать расторжения договора в случае невнесения арендной платы более двух сроков подряд.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В данном случае, суд приходит к выводу о том, что расторжение спорного  договора аренды  может повлечь за собой неблагоприятные последствия для граждан - участников долевого строительства.

Из материалов дела усматривается, что согласно выписке из ЕГРН от 02.09.2021 №КУВИ-002/2021-116209469 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:169059, который является предметом договора аренды, зарегистрировано обременение в виде договоров долевого участия с физическими лицами. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Сам по себе факт нарушения обществом договорных обязательств по внесению арендной платы в данном случае не может влечь за собой расторжение договора, поскольку наличие формальных оснований к этому, на что ссылается истец в исковом заявлении, не подтверждает существенное нарушение обязательств.

Вместе с тем, в пункте 23 Постановления N 11 разъяснено, что при долгосрочной аренде расторжение договора допускается только в случае наличия существенных нарушений арендатора. Данное ограничение установлено с целью поддержания стабильности гражданского оборота, возможности осуществления арендатором нормальной хозяйственной деятельности на арендуемом земельном участке, а также предотвращения причинения ущерба третьим лицам.

Ответчик является застройщиком и на арендуемом земельном участке возводит недвижимые объекты, предназначенные для жилья граждан. Данное обстоятельство подтверждено материалами дела и сторонами не оспаривается. 

Расторжение договора аренды при наличии зарегистрированных обременений со стороны дольщиков в отношении земельного участка сделает невозможным осуществление ответчиком обязанностей застройщика, которые предполагают передачу в собственность недвижимых объектов участникам долевого строительства. 

Истец, заявляя требование о расторжении спорного договора, не учел  данное обстоятельство и не предоставил юридических гарантий того, что интересы физических лиц расторжением договора аренды не будут нарушены.

В рамках настоящего спора баланс интересов сторон может достигаться только с учетом обеспечения прав на жилье и имущественных интересов большого количества участников долевого строительства, у которых спорный земельный участок находится в залоге в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Следовательно, в рамках рассматриваемого спора невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд не является основанием для расторжения договора, так как повлечет невозможность исполнения обществом обязательств перед участниками долевого строительства, которые вправе рассчитывать на передачу им объектов долевого строительства застройщиком.

Данная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.03.2014 по делу N А32-30733/2012, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2015 по делу N А32-16993/2014,  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 N 15АП-5398/2016 по делу N А32-1612/2015.

При указанных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требования о расторжении спорного договора аренды. 

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению. 

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Венера» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в размере 275 000 рублей, пени в размере 7 765 рублей 69 копеек.

В остальной части иска отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Венера» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 8 655 рублей государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяФаргиева А. И.