﻿

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-106211/20-173-729

г. Москва

21 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 21 июля 2021 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Председательствующего: судьи Фортунатовой Е.О.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Олейниковым В.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗАЗЕРКАЛЬЕ" (129085, МОСКВА ГОРОД, ПРОСПЕКТ МИРА, 101, 2, , ОГРН: 1037717012519, Дата присвоения ОГРН: 23.05.2003, ИНН: 7717143044)  

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ГИПРОМЕЗ"  (129085, МОСКВА ГОРОД, ПРОСПЕКТ МИРА, ДОМ 101, ОГРН: 1027739042980, Дата присвоения ОГРН: 05.08.2002, ИНН: 7717008359)

третье лицо – ООО ДЕВЕЛОПЕРСКАЯ КОМПАНИЯ "РУСКОМРЕНТ НЕДВИЖИМОСТЬ"

о признании недействительным решения общего собрания 

при участии в судебном заседании: согласно протоколу судебного заседания

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗАЗЕРКАЛЬЕ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ГИПРОМЕЗ"  (далее –  ответчик) о признании недействительным решения общего собрания собственников здания, расположенного по адресу г. Москва, проспект Мира, д. 101, стр. 1 и стр. 2, оформленное протоколом  внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений №1/25-12-2019 от 25.12.2019г.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам представленного отзыва, указал, что общим собранием принято решение, не относящееся к компетенции общего собрания.

Определением суда от 12.10.2020г. производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу Арбитражного суда г. Москвы №А40-134644/18-64-968.

Определением суда от 09.02.2021 производство по делу возобновлено.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований в виду следующего.

Как следует из материалов дела, 25.12.2019 г. состоялось общее собрание сособственников здания по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, строение 1 и строение 2, которое было оформлено Протоколом №1/25-12-2019 общего собрания собственников нежилых помещений здания по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101,стр.1, стр.2, проводимого в форме очно-заочного голосования от 25.12.2019 г. (далее - Протокол).

Инициатором созыва собрания собственников зданий являлось АО «Гипромез».

Согласно Протоколу собрания, на дату подведения итогов общего собрания (очная и заочная части) установлено, что:

- Общая площадь нежилых помещений здания, принадлежащих собственникам составляет 35 396,8 кв.м.

- Общее количество собственников нежилых помещений в здании -17 (Семнадцать). Общее количество голосов собственников помещений в здании - 35 396,8 кв.м (1 голос = 1 кв.м. общей площади).

- собственники владеют 35 396,8 кв.м. всех нежилых помещений в здании, что составляет 100% голосов.

Сообщения о проведении собрания и Бюллетени для голосования по вопросам повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений направлены 17 (Семнадцати) собственникам нежилых помещений, владеющим 35 396,8 кв.м нежилых помещений здания, что составляет 100% от количества голосов.

Во внеочередном общем собрании собственников нежилых помещений административного здания, расположенного по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, стр. 1, стр. 2, приняли участие 11 (Одиннадцать) собственников, владеющие 34 466,9 кв.м нежилых помещений в здании, что составляет 97,37 % голосов, из них:

- в очной части приняли участие - 4 (Четыре) собственника и их представители, владеющие 29 496,1 кв.м. нежилых помещений в здании по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, стр. 1, стр. 2;

- в заочной части приняли участие - 7 (Семь) собственников, владеющие 4 970,8 кв.м нежилых помещений в здании по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, стр. 1, стр. 2.

Кворум имеется. Внеочередное общее собрание собственников правомочно принимать решения по вопросам повестки дня общего собрания.

На повестку дня общего собрания собственников помещений были поставлены следующие вопросы:

1.	Избрание Председателя и Секретаря общего собрания, и наделение указанных лиц полномочиями по произведению подсчета голосов, оформлению и подписанию протокола общего собрания.

2.	Подтверждение способа управления административным зданием, расположенным по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, стр. 1, стр. 2.

3.	Подтверждение Управляющей компании административного здания - ООО Девелоперская компания «РусКомРент Недвижимость».

4.	Подтверждение расчетной площади здания по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, стр. 1 и стр. 2. В связи с наличием единой коридорной связи и единой системы инженерных коммуникаций (теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение) строения 1 и 2, расположенные по адресу: г. Москва, Проспект Мира, дом 101, рассматриваются, как единый комплекс (единое сооружение) с расчетной площадью соответствующей основной площади двух строений в размере 21 649,10 кв.м, установленной по данным ТБТИ Савеловского района г. Москвы.

5.	Утверждение стоимости эксплуатационных услуг на содержание мест общего пользования административного здания, расположенного по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, стр. 1 и стр. 2 за 1 (один) квадратный метр, на 2020 календарный год в размере 343,61 рубля (Без учета НДС).

6.	Подтверждение вопроса об утверждении стоимости эксплуатационных услуг на содержание мест общего пользования административного здания, расположенного по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, стр. 1 и стр. 2, за 1 (один) квадратный метр на 2019 календарный год в размере 300,54 рублей (Без учета НДС).

7.	Подтверждение вопроса об утверждении стоимости эксплуатационных услуг на содержание мест общего пользования административного здания, расположенного по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, стр. 1 и стр. 2, за 1 (один) квадратный метр на 2018 календарный год в размере 257,99 рублей (Без учета НДС).

8.	Подтверждение вопроса об утверждении стоимости эксплуатационных услуг на содержание мест общего пользования административного здания, расположенного по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, стр. 1 и стр. 2, за 1 (один) квадратный метр на 2017 календарный год в размере 317,22 рублей (Без учета НДС).    

9.	Подтверждение вопроса об установлении стоимости, эксплуатационных услуг на содержание мест общего пользования административного здания, расположенного по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, стр. 1 и стр. 2, за 1 (один) квадратный метр на 2016 календарный год в размере 332,90 рублей (Без учета НДС).

10.	Подтверждение вопроса об утверждении стоимости эксплуатационных услуг на содержание мест общего пользования административного здания, расположенного по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, стр. 1 и стр. 2, за 1 (один) квадратный метр на 2015 календарный год в размере 273,02 рублей (Без учета НДС).

11.	Подтверждение выполнение функций управляющей компании по обеспечению здания по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, стр. 1 и стр. 2, эксплуатационными услугами в период по 31 декабря 2017 года включительно, силами собственника - АО «Гипромез».

12.	Утверждение членов ревизионной комиссии.

13.	Об определении места хранения протокола общего собрания собственников

нежилых помещений и иных материалов общих собраний собственников помещений.

Согласно Протоколу собрания,  по всем вопросам, включенным в повестку дня были приняты решения.

По мнению истца, решение общего собрания сособственников здания по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, строение 1 и строение 2, оформленное Протоколом является ничтожным на основании ст. 181.5. ГК РФ, поскольку:

-  вопросы управления зданием, исходя из требований и смысла ст. 44-48 ЖК РФ, должны самостоятельно решаться собственниками каждого здания, 

- пункт 4 и 5 Протокола противоречат требованиям закона: ст. 131.1. ГК РФ и ст. 154 ЖК РФ.

- решения по пунктам 8,9,10,11 Протокола приняты по вопросам, не относящимся к его компетенции и приняты с нарушением порядка принятия решений, предусмотренного ст.ст. 44-48 ЖК РФ.

По смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. 

В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (п.103 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ»).

Согласно п. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Согласно ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

В соответствии со ст. 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) общее собрание собственников здания является органом его управления, принимающим решение по вопросам, относящимся к его компетенции. 

Согласно п. 2-5 Протокола собранием было принято единое решение по вопросам управления в отношении двух отдельных объектов недвижимости, имеющих разные кадастровые номера: 

1) г. Москва, Проспект Мира, д. 101, Строение 1, кадастровый номер 77:02:0022013:1017, площадью 19 449,7 кв.м 

 2) г. Москва, Проспект Мира, д. 101, Строение 2, кадастровый номер 77:02:0022013:1032 (далее – спорные объекты), площадью 16 546,3 кв.м. собственники которых не являются ни членами Товарищества собственников жилья, ни членами Товарищества собственников недвижимости.

Пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом».

Таким образом, спорные объекты 1) г. Москва, Проспект Мира, д. 101, строение 1, кадастровый номер 77:02:0022013:1017, площадью 19 449,7 кв.м и 2) г. Москва, Проспект Мира, д. 101, строение 2, кадастровый номер 77:02:0022013:1032, площадью 16 546,3 кв.м. являются отдельными объектами недвижимости и не могут рассматриваться как единый недвижимый комплекс.

Данный вывод подтвержден постановлением  Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2021г. по делу №А40-134644/18, которым было признано недействительным аналогичное решение общего собрания сособственников здания по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101 строение 1 и строение 2, оформленное Протоколом №1/12-12-2017, проводимого в форме очно-заочного голосования от 18.12.2017г.

Признавая решение общего собрания сособственников здания недействительным, суд апелляционной инстанции исходил из выводов, сделанных по итогам проведения судебной технической экспертизы, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы: 1) Представляет ли здание по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, стр. 1 самостоятельное конструктивное целое? Является ли данное здание отдельным (самостоятельным) объектом недвижимости? 2) Представляет ли здание по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, стр. 2 самостоятельное конструктивное целое? Является ли данное здание отдельным (самостоятельным) объектом недвижимости?; 3) Является ли наличие связанных между собой систем инженерных коммуникаций в зданиях показателем единства объектов недвижимости?; 4) Являются ли идентичными технические и конструктивные характеристики и особенности зданий по адресам: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, стр. 1 и г. Москва Проспект Мира, д. 101, стр. 2?

Согласно выводам судебной экспертизы, эксперт пришел к выводу, что объекты недвижимости, расположенные по адресам: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, строение 1, кадастровый номер 77:02:0022013:1017, площадью 19 449,7кв.м. и г. Москва, Проспект Мира, д. 101, строение 2, кадастровый номер 77:02:0022013:1032, площадью 16 546,3кв.м., являются отдельными (самостоятельными) объектами недвижимости, а наличие связных между собой систем инженерных коммуникаций не является показателем единства указанных объектов недвижимости. Эксперт также пришел к выводу, что технические и конструктивные характеристики указанных зданий не являются идентичными.

Согласно выводу суда, экспертное заключение является полным и исчерпывающим, сомнения в обоснованности заключения эксперта и противоречия в выводах эксперта у суда апелляционной инстанции отсутствуют, в связи с чем, заключение от 14.12.2020 № 2845/20 принимается судебной коллегии в качестве доказательства по делу.№А40-134644/18.

Таким образом, поскольку в рамках дела .№А40-134644/18 Девятым арбитражным апелляционным судом проведено экспертное исследование по вопросу конструктивной и объектовой целостности спорных объектов и выводы эксперта положены в основу доказательственной базы по указанному делу, то установленный судом при рассмотрении дела .№А40-134644/18 факт наличия у спорных объектов признаков двух отдельных объектов недвижимости, по смыслу п. 2 ст. 69 АПК РФ, является преюдициальным по отношению к настоящему спору и не подлежит повторному доказыванию.

Выводы экспертов по итогам проведения судебной экспертизы в рамках дела №А40-134644/18 согласуются с материалами представленными в настоящее дело. Объекты недвижимости, расположенные по адресам: г. Москва Проспект Мира, д. 101, строение 1, кадастровый номер 77:02:0022013:1017, площадью 19 449,7кв.м. и г. Москва, Проспект Мира, д. 101, строение 2, кадастровый номер 77:02:0022013:1032, площадью 16546,3кв.м., являются отдельными (самостоятельными) объектами недвижимости, а наличие связанных между собой систем инженерных коммуникаций не является показателем единства указанных объектов недвижимости.

Заявленное ответчиком по настоящему делу ходатайство о проведении экспертизы в целях определения порядка содержания общего имущества двух строений, судом признается не отвечающим признаку относимости к обстоятельствам, подлежащим доказыванию в рассматриваемом споре о признании недействительным Протокола собрания, в связи с чем отклоняется. 

В соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, судом установлено, что решение собрания, оформленное спорным Протоколом  принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, поскольку вопросы управления спорными объектами, не являющимися единым объектом недвижимости, должны самостоятельно решаться собственниками каждого здания, в связи с чем, в силу п. 3 ст. 181.5 ГК РФ суд признает решения, принятые на общем собрании собственников здания, расположенного по адресу г. Москва, проспект Мира, д. 101, стр. 1 и стр. 2, оформленные протоколом  внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений №1/25-12-2019 от 25.12.2019г. недействительными.

Руководствуясь ст. 181.5  ГК РФ, ст.ст. 65, 69, 71, 102, 110, 167-170, 176, 180, 181, 198 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы отказать.

Исковые требования ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗАЗЕРКАЛЬЕ" удовлетворить.

Признать недействительным решение общего собрания, оформленное протоколом от 25.12.2019г. №1/25-12-2019 недействительным. 

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ГИПРОМЕЗ"  (129085, МОСКВА ГОРОД, ПРОСПЕКТ МИРА, ДОМ 101, ОГРН: 1027739042980, Дата присвоения ОГРН: 05.08.2002, ИНН: 7717008359) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗАЗЕРКАЛЬЕ" (129085, МОСКВА ГОРОД, ПРОСПЕКТ МИРА, 101, 2, , ОГРН: 1037717012519, Дата присвоения ОГРН: 23.05.2003, ИНН: 7717143044) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 (Шесть тысяч) руб. 

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

         Судья                                                                                    Е.О. Фортунатова